Hallo,
Man nehme an ein Mietshaus wird von A an B verkauft, Eigentümerwechsel ist in drei Monaten.
B möchte das Haus entkernen und sanieren, dafür müssen alle Mieter raus. Die Mieter haben alle eine Kündigungsfrist von 9 Monaten, daher hat sich B von A eine Vollmacht geben lassen, damit er schon jetzt kündigen kann.
Dies ist meiner Ansicht nach nicht rechtens, da B erst mit dem Eigentümerwechsel in drei Monaten kündigen darf. Richtig?
Danke für alle Rückmeldungen!
Kündigung vor Eigentümerwechsel
1. Dezember 2021
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Frage vom 1. Dezember 2021 | 19:35
Von
Status: Frischling (44 Beiträge, 8x hilfreich)
Kündigung vor Eigentümerwechsel
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#1
Antwort vom 1. Dezember 2021 | 19:46
Von
Status: Unbeschreiblich (120335 Beiträge, 39876x hilfreich)
Kündigen kann derjenige, welcher einen der gesetzlichen Gründe hat und den Status "Vermieter" hat.
Also fraglich, ob die Vollmacht von Form und Inhalt her dem künftigen Käufer den Status "Vermieter" verliehen hat - das müsste man prüfen.
Zitat :B möchte das Haus entkernen und sanieren, dafür müssen alle Mieter raus.
In der Form ist das gar kein Kündigungsgrund.
#2
Antwort vom 1. Dezember 2021 | 20:18
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Durch eine Vollmacht wird ein Käufer nicht zum Vermieter. In eigenem Namen kann der Käufer also nicht kündigen. Er müsste an Stelle des Verkäufers, der sehr wahrscheinlich immer noch der Vermieter ist, auf Basis der Vollmacht kündigen. Die Kündigungsgründe, welche angeführt werden, müssen daher für den Verkäufer gelten.
Eine Eigenbedarfskündigung ist daher in dieser Übergangsphase nahezu ausgeschlossen. Das würde nur gehen, wenn der Käufer ein enger Verwandter des Verkäufers wäre. Aber hier geht es ja nicht um eine Eigenbedarfskündigung. Eine Kündigung wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (siehe § 573 (2) 3. BGB) ist dagegen in so einer Situation meiner Meinung nahc möglich. Denn den Grund hat auch der Verkäufer.
Aber das ist eine sehr anspruchsvolle Kündigungsart. Die Begründung muss wirklich sehr gut sein.
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#3
Antwort vom 1. Dezember 2021 | 20:30
Von
Status: Unbeschreiblich (47654 Beiträge, 16842x hilfreich)
Zitat :Denn den Grund hat auch der Verkäufer.
Das sehe ich anders. Der Verkäufer will ja gar nicht sanieren und kann daher die Sanierung auch nicht als Grund angeben.
Abgesehen davon ist eine Kernsanierung nur in einem engen Rahmen überhaupt ein Kündigungsgrund. In welchem Zustand ist denn das Gebäude?
#4
Antwort vom 1. Dezember 2021 | 22:14
Von
Status: Junior-Partner (5051 Beiträge, 1960x hilfreich)
Taktisch gesehen ist es bei der Art von Kündigungen (mit langen Kündigungsfristen) klug, auf die Kündigung nicht zu reagieren - und auch dem Vermieter kein Zeichen geben, ob man gegen die Kündigung vorgehen will oder nicht.
#5
Antwort vom 31. Dezember 2021 | 13:39
Von
Status: Frischling (44 Beiträge, 8x hilfreich)
Die Kündigung kam nun heute offiziell an.
Kündigungstermin ist der 30.09., übernommen werden Haus und Mietverträge ab 01.02.
Kündigungsgrund ist bei allen vier Mietparteien der gleiche: Eigenbedarf.
Die Vollmacht des alten Vermieters liest sich wie folgt:
Hiermit erteile ich, als noch Hauseigentümer der Liegenschaft X, namentlich AB, dem Herrn CD als erwerber dieser Liegenschaft die Vollmacht, für mich im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis zu Familie Y Erklärungen jeder Art, insbesondere auch Kündigungen des Mietverhältnisses, abzugeben.
Laut Kündigungsschreiben kann dagegen bis zwei Monate vor Enddatum Widerspruch eingelegt werden.
Da bereits etwas Neues in Aussicht ist, wird nun nichts überstürzt und im Zweifelsfall im Sommer noch Einspruch erhoben. Es gibt ja mehr als einen Grund, warum diese nicht rechtskräftig ist. Alleine vier Parteien wegen Eigenbedarf einer Person zu kindigen...
#6
Antwort vom 31. Dezember 2021 | 13:53
Von
Status: Unbeschreiblich (120335 Beiträge, 39876x hilfreich)
Zitat :Die Vollmacht des alten Vermieters liest sich wie folgt:
Die ist - so wie ich das sehe - für die Tonne ...
#7
Antwort vom 31. Dezember 2021 | 17:00
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Wenn sich die Alternative zerschlägt und du weiter dort wohnen willst, würde ich dennoch empfehlen, rechtzeitig vor dem 30.9. einen Anwalt vor Ort zu befragen. Ich gehe zwar auch davon aus, dass die Kündigung nicht rechtmäßig ist, aber bei Kündigungen geht es ja um einiges. Da würde ich niemandem empfehlen, sich auf ein anonymes Internetforum zu verlassen.Zitat :Da bereits etwas Neues in Aussicht ist, wird nun nichts überstürzt und im Zweifelsfall im Sommer noch Einspruch erhoben.
Ein Einspruch wäre übrigens nicht notwendig. Es gibt tatsächlich auch einen Einspruch wegen besonderer Härte. Den kann ein Mieter bei Vorliegen der Bedingungen gegen eine gültige Vermieterkündigung einlegen. Bei einer ungültigen Vermieterkündigung ist das nicht möglich und auch nicht notwendig. Die ist dann einfach ungültig, auch ohne Reaktion des Mieters.
#8
Antwort vom 31. Dezember 2021 | 17:44
Von
Status: Unbeschreiblich (47654 Beiträge, 16842x hilfreich)
Mir ist jetzt nicht klar, warum @cauchy Zweifel an der Unwirksamkeit der Kündigung hat.
Die Kündigung ist ganz offensichtlich unwirksam. Auf die Wirksamkeit der Vollmacht kommt es dabei nicht an. Schließlich hat der Verkäufer keinen Eigenbedarf.
Selbst wenn man etwas Neues in Aussicht hat, kann man die Unwirksamkeit der Kündigung nutzen um noch eine Abfindung rauszuschlagen.
#9
Antwort vom 31. Dezember 2021 | 17:53
Von
Status: Unbeschreiblich (47654 Beiträge, 16842x hilfreich)
Zudem wäre noch interessant, wie denn der Eigenbedarf an allen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus begründet wurde.
#10
Antwort vom 2. Januar 2022 | 08:41
Von
Status: Junior-Partner (5051 Beiträge, 1960x hilfreich)
Das sieht doch so aus.
Der neue Eigentümer hofft auf die Dummheit der Mieter - eben, dass einige Mieter auf die unwirksame Eigenbedarfakübdigung reinfallen.
Mit den restlichen (klugen) Mietern wird man am Ende wohl eine finanzielle Einigung erzielen.
Wie wurde denn der Eigenbedarf begründet?
#11
Antwort vom 2. Januar 2022 | 16:15
Von
Status: Frischling (44 Beiträge, 8x hilfreich)
Danke für die Antworten!
Im Zweifelsfall werden wir uns eh an einen Anwalt wenden, es ging mir jetzt erstmal darum zu wissen, ob das überhaupt nötig ist bzw die Kündigung doch rechtens sein könnte.
Eigenbedarf wurde dadurch begründet, dass der neue Eigentümer selber einziehen will, da er aufgrund der "Wohnungsnot" in der Gegend selber nichts findet, haha... Wobei eine Einzelperson wohl nicht alle Wohnungen zusammenlegen und fast 300qm bewohnen wird.
Uns gegenüber hatte er ja schon klar kommuniziert, dass er sanieren will. Was auch wirklich dringend notwendig ist.
Wenn der angepeilte Kauf wirklich klappt, hat er uns aber auch zugesagt, dass wir keine Fristen einhalten müssten und jederzeit raus könnten.
Wir schauen mal, wie sich die kommenden Wochen entwickeln.
#12
Antwort vom 2. Januar 2022 | 22:35
Von
Status: Unbeschreiblich (47654 Beiträge, 16842x hilfreich)
Zitat :Eigenbedarf wurde dadurch begründet, dass der neue Eigentümer selber einziehen will, da er aufgrund der "Wohnungsnot" in der Gegend selber nichts findet, haha...
Da der neue Eigentümer mit Hilfe der Vollmacht im Namen des alten Eigentümers gekündigt hat, müsste er schon Familienangehöriger des alten Eigentümers sein, damit die Kündigung wirksam sein könnte.
Andernfalls ist die Kündigung schon deswegen unwirksam, weil der Eigenbedarf nicht für den alten Eigentümer, dessen Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt wird.
Außerdem ist die Begründung nicht nachvollziehbar, d.h. so eine Kündigung wäre wohl auch dann unwirksam, wenn der neue Eigentümer bereits im Grundbuch stehen würde.
Da wollte der neue Eigentümer wohl die Kosten für eine rechtliche Beratung sparen und hat am falschen Ende gespart.
Zitat :Wenn der angepeilte Kauf wirklich klappt, hat er uns aber auch zugesagt, dass wir keine Fristen einhalten müssten und jederzeit raus könnten.
Ach wie großzügig. Der Mieter könnte dem Vermieter auch anbieten, dass er gegen Zahlung einer angemessenen Abfindung freiwillig auszieht.
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