Kündigungsausschluss.....

19. August 2011 Thema abonnieren
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)
Kündigungsausschluss.....

:cheers: Hallo zusammen,

da wir demnächst die Seiten wechseln ;) und eine Immobilie erwerben wollen, hätte ich mal kurz eine Frage zu unserem Mietvertrag und der nächstmöglichen Kündigungsmöglichkeit.

Folgender Passus steht Vorgedruckt :

quote:
2. Vertragsdauer
a) Die Parteien vereinbaren wechselseitig für die Dauer von 4 Jahren [color=red](die 4 ist handschriftlich eingefügt worden) [/color] ab Vertragsabschluss [color=red](dies wurde durchgestrichen vom Vermieter und handschriftlich ersetzt durch "Mietbeginn")[/color] also bis zum 30.06.2012 auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages zu verzichten. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals zum Ablauf des o.g. Zeitraumes mit der in §3 Ziff. 2 genannten First (3 Monate) zulässig. (ausserordentliche unberührt usw...)


Die Frage nun:

Kann ich Ende 3/2012 zum 30.06.2012 kündigen oder ab 01.07.2012 zum 31.09.2012.

Bzw. der Mietvertrag wurde am 04.04.2008 abgeschlossen, Mietverhältnis begann ab 01.07.2008, ergibt sich hier eine Verlängerung über die 4 Jahre, welche den Ausschluss evtl ganz unwirksam werden lässt ?? (@ Morti, keine Angst, wir bleiben schon noch in dem Haus hier wohnen)

Danke schon mal für die Meinungen


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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
dem User forever known as Mortinghale
Status:
Student
(2350 Beiträge, 451x hilfreich)

quote:
ergibt sich hier eine Verlängerung über die 4 Jahre, welche den Ausschluss evtl ganz unwirksam werden lässt ?

Wenn es keine Individualvereinbarung ist: ja.



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#2
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Bzw. der Mietvertrag wurde am 04.04.2008 abgeschlossen, Mietverhältnis begann ab 01.07.2008, ergibt sich hier eine Verlängerung über die 4 Jahre, welche den Ausschluss evtl ganz unwirksam werden lässt ?? <hr size=1 noshade>



Das zum Thema ergangene BGH-Urt. kennst du wahrscheinkich schon: VIII ZR 27/04

Demnach sind max. 4 Jahre per AGB möglich.

Die Frage ist, ab wann die 4 Jahre laufen, ab Abschluß oder ab Beginn des MV.

Begründet hat der BGH die Frist mit dem Verweis auf § 557a III BGB :

Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden.

Demnach ist der Abschluß, nicht der Beginn des MV maßgeblich, die 4 Jahre wären überschritten, der Kündigungsverzicht insgesamt unwirksam.

Garantieren kann ich das aber nicht, denn der BGH hat, wie üblich eine Hintertür offen gelassen: "...Unter besonderen Umständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. ..." (Urt. Ziff. 24 a.E.).

Du bist also so weit auf der sicheren Seite, wie man es eben mit einem BGH-Urt. sein kann.

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0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47480 Beiträge, 16806x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>dies wurde durchgestrichen vom Vermieter und handschriftlich ersetzt durch "Mietbeginn <hr size=1 noshade>


Da hat der Vermieter ein Eigentor geschossen. Durch diese Veränderung ist die Klausel unwirksam geworden und Ihr könnte jederzeit mit einer Frist von 3 Monate kündigen.

Das Ganze hat der BGH in dieser Form in seinem Urteil vom 08.12.10 (Az. VIII ZR 86/10 ) konkretisiert.

Eine formularmäßige Klausel liegt auch bei einer handschriftlichen Ergänzung vor, wenn darüber nicht verhandelt wurde.

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-- Editiert hh am 19.08.2011 22:46

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#4
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

"Eigentor" ist gut.... :engel:

Beim Abschluss des Vertrages habe ich den Vermieter darauf aufmerksam gemacht, dass diese Klausel vom 01.07.2008 bis 30.06.2012 ab Vertragsabschluss (eben 04.04.2008) eben ungültig wäre, da länger als 4 Jahre.....
Daraufhin hat er das Wort "Vertragsabschluss" durch "Mietbeginn" ersetzt, wobei letztendlich seine Version eh schon ungültig gewesen wäre.

Da wusste natürlich keiner von dem BGH-Urteil.
Richtig verhandelt wurde darüber natürlich nicht.

Aber nochmal zur Klausel, wenn diese gültig wäre, dürfte ich dann zum 30.06.2012 kündigen oder ab dem 01.07.2012 ??


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-- Editiert Michael32 am 20.08.2011 01:02

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#5
 Von 
dem User forever known as Mortinghale
Status:
Student
(2350 Beiträge, 451x hilfreich)

quote:
erstmals zum Ablauf

Also 30.6.2012.

quote:
habe ich den Vermieter darauf aufmerksam gemacht,....
Da wusste natürlich keiner von dem BGH-Urteil.

Also wurde die Klausel gemeinsam von Mieter und Vermieter "entwickelt".
Da sollte sich schon der eine oder andere Amtsrichter finden lassen ....



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#6
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Aber nochmal zur Klausel, wenn diese gültig wäre, dürfte ich dann zum 30.06.2012 kündigen oder ab dem 01.07.2012 ??

<hr size=1 noshade>


Zum 30.06.: "...Eine ordentliche Kündigung ist erstmals zum Ablauf des o.g. Zeitraumes mit der in §3 Ziff. 2 genannten First (3 Monate) zulässig. ..."

Laut BGH ist das auch Voraussetzung für die Wirksamkeit der Klausel.

In dem Urteil VIII ZR 86/10 aus 2010, das hh zitiert hat, steht übrigens, daß die 4 Jahre absolut, ohne Ausnahme eine Höchstfrist sind.

Die "Hintertür" von der ich oben wegen dem Urt. aus 2004 noch geredet habe, gibt es also nicht mehr.

"...(Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/ 04 , aaO). Der Senat entscheidet nunmehr , dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - nicht überschritten werden darf ..."

Jeder Tag mehr würde also zur Unwirksamkeit führen. Keine Ausnahmen, "besonderen Umstände" etc.

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