Kündigungsausschluß des Vermieters wirksam?

23. Oktober 2009 Thema abonnieren
 Von 
freeman303
Status:
Schüler
(183 Beiträge, 28x hilfreich)
Kündigungsausschluß des Vermieters wirksam?

Hallo,

ist ein Kündigungsausschluß des Vermieters überhaupt rechtlich haltbar und wirksam?

Angenommen es wird ein Mietvertrag geschlossen, in dem die folgende Individualklausel handschriftlich angefügt wird:

Der Vermieter verzichtet für die Zeit von 10 Jahren auf eine Kündigung nach BGB §573 und §573a.

oder es wird gleich auf unbegrenzte Zeit vereinbart:

Der Vermieter verzichtet auf eine Kündigung nach BGB §573 und §573a.

Sollte bei der Klausel, die die unbegrenzte Verzichtserklärung beinhaltet, extra dabei stehen, dass der Vermieter auf *unbegrenzte Zeit* auf eine Kündigung nach BGB §573 und §573a verzichtet? Oder würde die oben genannte Klausel, ohne den Text "unbegrenzte Zeit" die gleiche Bedeutung haben?

Angenommen ein Vermieter unterschreibt einen solchen Vertrag, da er sonst eines seiner Häuser nicht vermietet kriegt. Schlechte Lage, schlechter Zustand, etc. Steht schon seit Jahren leer, keiner will es kaufen oder mieten.

Ein Mieter wäre daher nur bereit dort einzuziehen, wenn er entsprechend drin renovieren und unbauen kann - fast wie im Eigenheim - und daher den Kündigungsausschluß des VM für unabdingbar hält. Mieter hat die Befürchtung, wenn er das Haus für viel Geld auf Vordermann gebracht hat, dort gekündigt zu werden und die Investitionen damit zu verlieren.

Mit der obigen Klausel würde sich der VM jeglicher ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten berauben. Nur eine außerordentliche Kündigung bliebe ihm offen.

Auch bei Verkauf des Hauses an einen anderen Eigentümer, müsste dieser den Mietvertrag übernehmen und hätte somit die Kündigungsverzichtsklauseln an der Backe. Somit wäre der Mieter auch vom künftigen Käufer des Hauses nicht kündbar. Ein Interessent für einen Kauf einer solchen Immobilie müsste somit sich im Klaren sein, dass er das Haus auf Ewig vermieten muß. Somit wäre die Immobilie unverkäuflich.

Angenommen anderer Fall: Der Vermieter stirbt und das Haus fällt in die Hände der Erben. Auch hier erben die Erben den Mietvertrag mit. Ebenfalls gleiche folgen für die Erben, wie für den potentiellen Käufer (siehe oben).

Was wäre, wenn die Erben deshalb das Erbe (das Haus) ausschlagen würden? Wer kümmert sich dann um das Haus und wer ist der Vermieter des unkündbaren Mieters?

Behaupten, eine solche Regelung sei nicht wirksam kann man zwar, jedoch wurde zumindest nach meinem Kenntnisstand bisher von den Gerichten ein solches Konstrukt nicht überprüft.

BGB §573 (4) sagt auch nur, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam sei.

Eine solche Vereinbarung wird aber in dem von mir dargestelltem fiktiven Fall nicht vom Mieter als Nachteil angesehen, da er selbst diese Vereinbarung wollte.

Was sind Eure Meinungen dazu?

Gruss
freeman

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6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Eric61
Status:
Praktikant
(501 Beiträge, 134x hilfreich)

Ich sehe keinen Grund für die Unwirksamkeit eines einseitigen Kündigungsverzichts des Vermieters.

Wie Folgeeigentümer oder Erben damit klarkommen, soll den Mieter erstmal nicht interessieren. Die Klausel könnte allenfalls bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks untergehen.

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#2
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

quote:
Angenommen ein Vermieter unterschreibt einen solchen Vertrag, da er sonst eines seiner Häuser nicht vermietet kriegt. Schlechte Lage, schlechter Zustand, etc. Steht schon seit Jahren leer, keiner will es kaufen oder mieten.


Da liegt halt für den Mieter der Verdacht nahe, dass wenn er es hergerichtet hat, dann plötlzlich doch jemand interesse haben könnte.
Wieso richtet denn der Vermieter das Haus nicht her ??

Ansonsten kann er ja noch etwas Leerstand beibehalten....

Gruß
Michael

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#3
 Von 
guest-12326.10.2009 09:34:24
Status:
Schüler
(183 Beiträge, 36x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#4
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Nein,
aber warum soll der Mieter viel Geld in ein anscheinend heruntergekommenes Haus stecken, damit der vermieter es später schön verkaufen kann.

Ansonsten heist es doch auch immer,wenn ein Mieter fragt, ob er die Forderungen des VM akzeptieren muss, man muss ja den Vertrag nicht abschliessen. Hier kann doch der VM entscheiden, was ihm leiber ist, ein Mieter, der Geld ins Haus steckt und dafür lange dort wohnen bleiben will oder das Haus weiter vergammeln zu lassen.

Gruß
Michael

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#5
 Von 
guest-12326.10.2009 09:34:24
Status:
Schüler
(183 Beiträge, 36x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#6
 Von 
guest-12326.10.2009 08:59:50
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 92x hilfreich)

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