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Kündigungsfrist bei Mindestmietzeit 1 Jahr und evtl. unwirksamer Klausel

 Von 
Mr.Orca
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Kündigungsfrist bei Mindestmietzeit 1 Jahr und evtl. unwirksamer Klausel

Liebe Forumsmitglieder,

letztes Jahr bin ich am 01.11.2018 in eine Wohnung mit einer Mindestmietdauer von einem Jahr eingezogen. Ich möchte jetzt das Mietverhältnis zum 31.12.2019 beenden. Bei mehrmaligem Durchlesen des Paragraphen "Mietzeit und Kündigung" bin ich nun aufgrund der Formulierung von Absatz 2.1 (siehe unten) verwirrt.

Nachfolgend ein Auszug aus dem Paragraphen zu Mietzeit und Kündigung:

Zitat:
2.1 Das Mietverhältnis beginnt am 01.11.2018 und wird für die Dauer von 1 Jahr(e) vereinbart. Wird das Mietverhältnis nicht spätestens 3 Monate vor dem 01.11. des Folgejahres gekündigt, verlängert es sich stillschweigend jeweils um weitere 3 Monate.

2.2 [...]

2.3 Das Kündigungsrecht des Mieters und des Vermieters richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften.

2.4 Die Kündigung hat in jedem Fall schriftlich zu erfolgen.

Nun zu meinem Verständnisproblem:
Laut Mietvertrag Abs. 2.1 Satz 2 kann ich erst wieder zum 31.01.2020 fristgerecht kündigen. Ich habe allerdings ein Problem mit der Formulierung " [...] verlängert es sich stillschweigend jeweils um weitere 3 Monate." Dies läuft nach meinem Verständnis der gesetzlich eingeräumten Kündigungsfrist von 3 Monaten zuwider. Wenn ich bspw. am 01.12.2019 zum 28.02.2020 kündigen wollen würde, dann wäre das unter der obigen Formulierung nicht möglich. Ich könnte dann am 01.12.2019 frühestens zum 30.04.2020 kündigen, d.h. mit einer "Kündigungsfrist" von 5 Monaten das Mietverhältnis beenden.

Zu meinen Fragen:
[A] Ist der Halbsatz in Abs. 2.1 Satz 2 " [...] verlängert es sich stillschweigend jeweils um weitere 3 Monate." eurer Meinung nach so wirksam?

[B] Wenn er unwirksam ist, ist dann der gesamte Abs. 2.1 unwirksam und könnte ich dann nach den gesetzlichen Bestimmungen zum 31.12.2019 ordentlich kündigen?

Vielen Dank für Eure Hilfe!

Grüße

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
kündigen Mietverhältnis wirksam ordentlich


15 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35214 Beiträge, 12624x hilfreich)

Zitat:
Ist der Halbsatz in Abs. 2.1 Satz 2 " [...] verlängert es sich stillschweigend jeweils um weitere 3 Monate." eurer Meinung nach so wirksam?

Nein, die Klausel ist nicht wirksam. Sollte es sich um ein Studentenwohnheim o.ä. handeln, kann die Klausel wirksam sein.

Zitat:
Wenn er unwirksam ist, ist dann der gesamte Abs. 2.1 unwirksam und könnte ich dann nach den gesetzlichen Bestimmungen zum 31.12.2019 ordentlich kündigen?

Nach meiner Auffassung handelt es sich nicht um einen Kündigungsausschluss, sondern um eine Befristung. Damit wäre die gesamte Klausel unwirksam und es könnte zum 31.12.2019 gekündigt werden.

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#2
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1030 Beiträge, 420x hilfreich)

Zitat (von hh):
... Nach meiner Auffassung handelt es sich nicht um einen Kündigungsausschluss, sondern um eine Befristung...

Das ist eine mutige Auffassung. Fehlt nur noch eine halbwegs nachvollziehbare Begründung.

Worin unterscheidet sich denn ein Kündigungsausschluss bzw. eine Mindestlaufzeit von einer Befristung?

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#3
 Von 
philosoph32
Status:
Schüler
(242 Beiträge, 21x hilfreich)

Das ist ein Mischmasch aus Befristung und Kündigungsausschluss......nichts halbes und nichts ganzes.....

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#4
 Von 
Anami
Status:
Schlichter
(7930 Beiträge, 1395x hilfreich)

Zitat (von Mr.Orca):
Ich möchte jetzt das Mietverhältnis zum 31.12.2019 beenden.
Das geht jetzt sowieso nicht mehr.
Wegen der Bedingung *1 Jahr mindestens* solltest du spätestens 3 Monate vor dem 1.11. 2019 kündigen, falls du wieder raus willst. Folgejahr ist jetzt.--->. 2019.

Der Vermieter möchte ausschließen, dass wegen xyz schon nach wenigen Monaten innerhalb des ersten Jahres wieder gekündigt wird.

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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35214 Beiträge, 12624x hilfreich)

Zitat:
Worin unterscheidet sich denn ein Kündigungsausschluss bzw. eine Mindestlaufzeit von einer Befristung?

Eine Befristung liegt dann vor, wenn die Dauer des Mietvertrages vereinbart wurde, wie das hier der Fall ist.

Bei einem Kündigungsausschluss ist der Vertrag dagegen unbefristet.

Bis zum 31.08.2001 war ein befristeter Vertrag mit Verlängerungsoption rechtlich zulässig. Genau das sollte hier offenbar vereinbart werden.

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#6
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1030 Beiträge, 420x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Worin unterscheidet sich denn ein Kündigungsausschluss bzw. eine Mindestlaufzeit von einer Befristung?

Eine Befristung liegt dann vor, wenn die Dauer des Mietvertrages vereinbart wurde, wie das hier der Fall ist.

Bei einem Kündigungsausschluss ist der Vertrag dagegen unbefristet.

Bis zum 31.08.2001 war ein befristeter Vertrag mit Verlängerungsoption rechtlich zulässig. Genau das sollte hier offenbar vereinbart werden.

Ich wusste schon, dass diese reflexartig vorgetragene Aussage kommt...

Hier liegt keine Befristung vor. Der Grund ist sehr einfach: die Dauer des Mietverhältnisses ist nicht vereinbart.
Wäre es anders, würde das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt enden ohne dass dazu eine Kündigung erforderlich wäre. Dies ist hier nicht der Fall. Das Mietverhältnis kann nur durch Kündigung beendet werden und ist damit unbefristet.

Warum eine Mindestlaufzeitvereinbarung, die beim Vertragsabschluss bis zu 4Jahren zulässig ist, zu einem späteren Zeitpunkt unzulässig sein soll, hat bisher noch niemand nachvollziehbar begründet. Es gibt bisher immer nur die ständig wiederholte Behauptung.

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#7
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6656 Beiträge, 3462x hilfreich)

Es ist inzwischen durch mehrere Threads bekannt, dass RMHV der Meinung ist, solche an § 565a BGB a.F. angelehnte befristete Mietverträge mit automatischer Verlängerung seien auch nach 2001 immernoch gültig. Nur bleibt der user leider Belege für diese Meinung schuldig. Es sollten sich doch wohl Urteile oder Kommentare dazu finden lassen, wenn es sich wirklich um eine mehrheitsfähige Meinung zur aktuellen Rechtslage handeln würde.

Bis zur Vorlage solcher Belege bleibt nur festzuhalten, dass der user RMHV diese Meinung vertritt. Jedem seine Meinung. Die Mehrheitsmeinung scheint mir doch eine andere zu sein.

PS: Der auf maximal 4 Jahre befristete Kündigungsausschluss scheint mir an § 557a (3) BGB angelehnt und bezieht sich eindeutig auf den Abschluss des Mietvertrages bzw. der Staffelvereinbarung. Sowohl im dortigen Paragraphen zur Staffelmiete als auch im maßgeblichen BGH Urteil für "normale" Mietverträge. Ein sich ständig wiederholender Kündigungsausschluss zu späteren Zeiten, wie er hier offenbar hineininterpretiert werden soll, findet sich dagegen in der aktuellen Rechtslage nicht wieder.

-- Editiert von cauchy am 25.09.2019 10:17

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#8
 Von 
Mr.Orca
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen dank für eure Beiträge und die rege Diskussion.

Zitat (von Anami):
Das geht jetzt sowieso nicht mehr.
Wegen der Bedingung *1 Jahr mindestens* solltest du spätestens 3 Monate vor dem 1.11. 2019 kündigen, falls du wieder raus willst. Folgejahr ist jetzt.--->. 2019.

Wenn ich jetzt zum 31.12.2019 kündigen werde und sich herausstellt, dass Abs. 2.1 aufgrund des Halbsatzes "[...] verlängert es sich stillschweigend jeweils um weitere 3 Monate" unwirksam ist, dann gilt doch jederzeit die gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist, oder nicht?

Ich werde heute die Kündigung per Boten zustellen und dann auf die Reaktion der Hausverwaltung warten und mich dann wieder melden.

PS: Eine weitere Info aus dem Mietvertrag zu der Diskussion ob befristeter oder unbefristeter Mietvertrag:

In § 4 Mietanpassungen findet sich Folgendes:

Zitat:
Die Grund-/Nettomiete gemäß § 3 kann unabhängig davon, ob es sich um einen Vertrag auf unbestimmte Zeit oder einen Zeitmietvertrag handelt gemäß §§ 558 bis 559b BGB angepasst werden.

Die Vertragsparteien vereinbaren folgende gestaffelte Mieterhöhungen, wobei die Grund-/Nettomiete mindestens ein Jahr unverändert bleibt (Staffelmiete).

Ist diese Information für die Diskussion in diesem Thread relevant? Bin leider nicht vom Fach...

Viele Grüße

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#9
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1030 Beiträge, 420x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Es ist inzwischen durch mehrere Threads bekannt, dass RMHV der Meinung ist, solche an § 565a BGB a.F. angelehnte befristete Mietverträge mit automatischer Verlängerung seien auch nach 2001 immernoch gültig. Nur bleibt der user leider Belege für diese Meinung schuldig. Es sollten sich doch wohl Urteile oder Kommentare dazu finden lassen, wenn es sich wirklich um eine mehrheitsfähige Meinung zur aktuellen Rechtslage handeln würde.

Die Wirksamkeit einer Vereinbarung muss nicht begründet werden. Eine Begründung muss derjenige liefern, der Unwirksamkeit behauptet.
Zitat (von cauchy):

Bis zur Vorlage solcher Belege bleibt nur festzuhalten, dass der user RMHV diese Meinung vertritt. Jedem seine Meinung. Die Mehrheitsmeinung scheint mir doch eine andere zu sein.

Noch mal: die Unwirksamkeit muss belegt werden. Das scheint aber, trotz behaupteter Mehrheitsmeinung, Schwierigkeiten zu bereiten.
Zitat (von cauchy):

PS: Der auf maximal 4 Jahre befristete Kündigungsausschluss scheint mir an § 557a (3) BGB angelehnt und bezieht sich eindeutig auf den Abschluss des Mietvertrages bzw. der Staffelvereinbarung. Sowohl im dortigen Paragraphen zur Staffelmiete als auch im maßgeblichen BGH Urteil für "normale" Mietverträge.

Genau so hat der BGH die 4 Jahre in der Entscheidung zur Wirksamkeit von Laufzeit Vereinbarungen begründet.

Zitat (von cauchy):

Ein sich ständig wiederholender Kündigungsausschluss zu späteren Zeiten, wie er hier offenbar hineininterpretiert werden soll, findet sich dagegen in der aktuellen Rechtslage nicht wieder.

Richtig ist, dass eine derartige Gestaltung im Gesetz nicht geregelt ist. Womit wir bei der Privatautonomie angekommen wären...
Soweit mir bekannt gibt es keine BGH-Entscheidung zu diesem Sachverhalt.

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#10
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6656 Beiträge, 3462x hilfreich)

Zitat (von RMHV):
Soweit mir bekannt gibt es keine BGH-Entscheidung zu diesem Sachverhalt.
Schau dir mal BGH, 06.04.2005 - VIII ZR 155/04 an. Ich zitiere aus den Urteilsgründen
Zitat:
2. Zu Recht ist das Berufungsgericht der Auffassung, daß die in § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags getroffene Vereinbarung (Anmerkung von mir: Vergleichbare Klausel wie oben nur mit einem Jahr und nicht drei Monaten) wirksam ist. Das Berufungsgericht hat zutreffend ausgeführt, daß zwar die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573 c Abs. 4 BGB erfüllt wären, wonach eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Kündigung spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags stünde hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel eine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats – wie es das Gesetz vorsieht –, sondern lediglich zum 30. September eines jeden Jahres zuläßt. Jedoch findet § 573 c Abs. 4 BGB auf den am 18. September 2000 geschlossenen Mietvertrag nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB keine Anwendung.

Im BGH Urteil aus 2005 gings noch um Übergangsregelungen und Mietverträge, die vor der Gesetzesänderung abgeschlossen wurden. Aber der BGH hat durchaus deutlich gemacht, wie er die Gültigkeit solcher Klauseln bei Verträgen ab 2001 einschätzt.

Aber ich bin dieser Diskussion eigentlich ziemlich überdrüssig. Ich kenne nur diesen einen user, der eine andere Meinung vertritt. Soll er. Es wäre nur äußerst wünschenswert, wenn er darauf hinweisen würde, dass diese rein persönliche Meinung eine Minderheitsmeinung darstellt.

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#11
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1030 Beiträge, 420x hilfreich)

Das BGH-Urteil VIII ZR 155/04 vom 06.04.2005 war mir selbstverständlich bekannt. Ich frage mich allerdings, warum viel Text fett zitiert wird und an der relevanten Stelle, dass der fett zitierte Text nicht entscheidungsrelevant war, wieder auf "unscheinbare" Normalschrift zurückgegangen wird.

Zitat (von cauchy):

... Aber der BGH hat durchaus deutlich gemacht, wie er die Gültigkeit solcher Klauseln bei Verträgen ab 2001 einschätzt.

Man braucht schon viel Fantansie um aus dem Urteil eine Tendenz für eine Unwirksamkeit nach neuem Recht herauszulesen.
Keine Fantasie braucht es allerdings für die Feststellung, dass der BGH am gleichen Tag über die Wirksamkeit von Laufzeitvereinbarungen entschieden hat (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04) und damit in der Tendenz eher in die andere Richtung ging.

Es bleibt dabei, dass bisher noch niemand einen Beleg für die behauptet Unwirksamkeit liefern konnte.


Zitat (von cauchy):

Aber ich bin dieser Diskussion eigentlich ziemlich überdrüssig. Ich kenne nur diesen einen user, der eine andere Meinung vertritt. Soll er. Es wäre nur äußerst wünschenswert, wenn er darauf hinweisen würde, dass diese rein persönliche Meinung eine Minderheitsmeinung darstellt.


Das altbekannte Problem... Wenn irgendein Schwachsinn 10, 100 oder 1000 mal wiederholt wird, wird das damit nicht richtig. Richtig oder falsch ist keine Frage von Mehrheiten.
Bis zum Beweis des Gegenteils ist meine Meinung aus Gründen der Logik die Richtige. Jeder ist eingeladen, meine Meinung mit einer überzeugenden Argumentation zu widerlegen.

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#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35214 Beiträge, 12624x hilfreich)

Zitat:
Es bleibt dabei, dass bisher noch niemand einen Beleg für die behauptet Unwirksamkeit liefern konnte.

Bei der gewählten Klausel handelt es sich um eine Formulierung, die dem gesetzlich bis zum 31.08.2001 zugelassen Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption (§ 564c Abs. 1 BGB a.F.) entspricht. Warum es sich nach Abschaffung des § 564c BGB bei gleicher Formulierung nicht mehr um einen Zeitmietvertrag mit Verlängerungoption handeln soll, erschließt sich mir nicht.

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#13
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6656 Beiträge, 3462x hilfreich)

Zitat (von RMHV):
Keine Fantasie braucht es allerdings für die Feststellung, dass der BGH am gleichen Tag über die Wirksamkeit von Laufzeitvereinbarungen entschieden hat (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04) und damit in der Tendenz eher in die andere Richtung ging.
Das BGH Urteil beruht im Wesentlichen auf einer BGH Entscheidung aus 2003 zu beidseitigen Kündigungsverzichten. So stehts auch im Urteil. Die grundsätzliche Möglichkeit eines beidseitigen Kündigungsverzichtes stand gar nicht in Frage. Neu in dem Urteil von 2005 war nur die zeitliche Beschränkung auf 4 Jahre. Eine Klausel wie hier wurde überhaupt nicht bewertet.

Das BGH Urteil von 2003 ist beim Urteil (BGH, 06.04.2005 - VIII ZR 155/04) also schon bekannt gewesen. Dennoch formuliert der BGH, dass die Klausel unwirksam wäre (Konjunktiv), wenn der Mietvertrag nicht vor 2001 abgeschlossen worden wäre. Das dies im damals beurteilten Fall nicht relevant war, ist eine andere Sache. Die Argumentation des BGH zum Verstoss der Klausel gegen § 573 c Abs. 4 BGB bleibt ja dennoch bestehen. Daher auch der Fettdruck. Auf den Nicht-Anwendbarkeit im dortigen Fall hatte ich ja explizit unterm Zitat hingewiesen.

Natürlich ist es bequem für die eigene Meinung, eine solche vom BGH formulierte Argumentation einfach zu ignorieren. Nur wird ein deutsches Gericht das eher nicht tun. Klar, auch das kann sich gegen eine BGH Entscheidung stellen.

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#14
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6656 Beiträge, 3462x hilfreich)

Zurück zum Thema.

@Mr.Orca: Ist das wirklich ein Staffelmietvertrag? Dann wäre die Argumentation zur Ungültigkeit § 557a BGB (genauer Absatz 3 in Kombination mit Absatz 5).

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#15
 Von 
Mr.Orca
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Zurück zum Thema.

@Mr.Orca: Ist das wirklich ein Staffelmietvertrag? Dann wäre die Argumentation zur Ungültigkeit § 557a BGB (genauer Absatz 3 in Kombination mit Absatz 5).

Genau, es handelt sich um einen Staffelmietvertrag, der mindestens auf 1 Jahr festgelegt ist, jedoch diese m.M. kuriose Verlängerungsklausel enthält.

Nachdem ich anhand eurer Informationen nochmal weiter recherchiert habe, bin ich ebenfalls davon überzeugt, dass Absatz 2.1 unwirksam ist und folglich eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten gilt, d.h. Kündigung zum 31.12.2019 ist wirksam. Danke für den Verweis auf das BGH Urteil vom 06.04.2005! Im Prinzip muss man bei der Argumentation des BGH lediglich die einjährige Verlängerungsklausel durch meine dreimonatige Verlängerungsklausel substituieren...

Ich habe die Kündigung letzte Woche Mittwoch per Boten zugestellt und warte nun auf eine Reaktion der Hausverwaltung. Mir ist klar, dass es keine gesetzliche Verpflichtung auf eine Bestätigung der Kündigung seitens des/der Vermieters/Hausverwaltung gibt.

Ich halte euch auf dem Laufenden, sofern eine Reaktion kommt.

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