Hallo Zusammen,
ich wohne seit etwa 6 Wochen in einer WG zur Untermiete. Ein Untermietvertrag besteht nicht schriftlich, es wurden allerdings bereits 2 Monatsmieten gezahlt und auch eine Mietkaution hinterlegt also besteht der Vertrag doch mit Sicherheit mündlich oder? Wir sind 3 Untermieter und die Hauptmieterin wohnt auch in der Wohnung. Die Zimmer sind unmöbliert vermietet. Nun ist es so dass bei uns aus verschiedenen Gründen die Vermutung aufgekommen ist, dass wir keinen fairen Anteil der Miete zahlen sondern die Hauptmieterin selbst überhaupt keinen Mietanteil zahlt und sogar noch ein wenig an der Miete verdient. Mir ist natürlich klar, dass sie die Höhe der Untermiete nach Belieben gestalten kann, allerdings war die Gesamtmiete in unseren Gesprächen im Vorhinein durchaus Gesprächsthema und ist somit in meinen Augen auch Vertragsgrundlage gewesen.
Darauf angesprochen hat die Hauptmieterin den Sachverhalt abgestritten, sich aber auch geweigert, einen Beweis vorzulegen. Daraufhin sind wir nach einger Zeit zum Hausverwalter gegangen und haben ihn dazu befragt. Dieser hat zwar keine konkrete Zahl genannt, aber deutlich gemacht, dass wir mit unserer Vermutung richtig liegen und uns empfohlen, das mit ihr in einem Gespräch zu klären. Wir haben das versucht, allerdings hat sie das Gespräch nach wenigen Minuten abgebrochen und verkehrt seitdem nur noch via SMS mit uns. In diesen hat sie uns auch aufgefordert, die Wohnung zum 1.12. zu verlassen. Dazu jetzt endlich meine Fragen. Ist die Kündigung durch SMS überhaupt wirksam erfolgt? Muss sie des Weiteren nicht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten? Ich habe ihr das zumindest via SMS gesagt, woraufhin sie behauptet hat, dass sie laut ihrem Anwalt auch das Recht hätte mir fristlos zu kündigen (Als außerordentlichen Kündigungsgrund betrachtet Sie wohl den Gang zur Hausverwaltung, den sie als verräterischen Akt empfindet) Seht ihr hier irgendeinen Grund zur außerordentlichen Kündigung? Welcher Gestalt müsste diese sein und welche Fristen hätte Sie hier einzuhalten?
Und noch nebenbei: Angenommen, die Gesamtmiete wäre als Vertragsgrundlage des Untermietvertrags zu betrachten (ist das realistisch?) könnte ich dann in irgendeiner Weise die Höhe der Untermiete anfechten?
Vielen Dank schonmal für Eure Antworten und einen schönen Gruß
RR
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Kündigungsfrist mündlicher Untermietvertrag?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
quote:
Ist die Kündigung durch SMS überhaupt wirksam erfolgt?
Nein.
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Muss sie des Weiteren nicht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten?
Ja.
quote:
Angenommen, die Gesamtmiete wäre als Vertragsgrundlage des Untermietvertrags zu betrachten (ist das realistisch?) könnte ich dann in irgendeiner Weise die Höhe der Untermiete anfechten?
Nein. Solange sie nicht in Wucherbereiche vorstößt, kann sie vermieten, wie sie will.
Warum sollte das Zimmer denn auf einmal weniger wert sein ?
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Hallo,
und vielen Dank für die Antwort. Nein das Zimmer ist natürlich nicht weniger wert.
Ich habe das Gefühl dass das juristische Konstrukt der Untervermietung aus einer Zeit stammt, als das hauptsächlich bedeutet hat, jemand hat eine Wohnung in der er aus welchen Gründen auch immer ein freues Zimmer an eine andere Person vermietet. Eine WG ist aber doch etwas ganz anderes. Hier geht es darum sich zu mehreren Leuten eine Wohnung zu teilen und zwar sowohl preislich als auch was alle anderen Rechte und Pflichten angeht. Und so war das im Vorhinein halt auch besprochen. Aber gut, wenn es dafür keine Rechtsgrundlage gibt, dann hat man wohl Pech gehabt.
Eine andere Frage: Mal angenommen ich würde eine schriftliche Kündigung erhalten, allerdings zu einem ungültigen weil zu frühen Datum, muss ich diese dann anfechten oder kann ich sie einfach ignorieren? Und: gilt das Mietverhältnis dann als zum frühstmöglichen Zeitpunkt gekündigt oder nicht?
Einen schönen Gruß
RR
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Hallo,
nachdem ich jetzt tatsächlich eine derartige Kündigung erhalten habe und der Thread aber schon fast auf der 4. Seite verschwunden ist, erlaube ich mir, ihn nochmal nach vorne zu holen und würde mich sehr über eine Antwort freuen.
Schönen Gruß
RR
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quote:
gilt das Mietverhältnis dann als zum frühstmöglichen Zeitpunkt gekündigt
Wenn die Kündigung ansonsten "klar" geht, dann ja.
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Hmm bevor ich jetzt frage, was "klargehen" in diesem Fall bedeutet tipp ich einfach mal eben die Kündigung ab, die heute vor meiner Zimmertür lag. Ein Absender oder Empfänger sind nicht klar zu erkennen, Name und Adresse der Hauptmieterin stehen oben rechts. Dann:
Kündigung
Das Mietverhältnis zwischen *** (Mein Name, leicht falsch geschrieben) und *** (ihr Name) wird zum 31.12.2010 beendet (WG-Zimmer zur Untermiete). Das Zimmer wird so hinterlassen, wie es übergeben wurde, geputzt und besenrein. Borlöcher sind zu verputzen und die Wände in einwandfreiem, sauberen, gestrichenen Zustand zu hinterlassen. Die Kaution wird nach Übergabe und Abnahme des Zimmers ausbezahlt.
Datum und Unterschrift ihrerseits.
Muss ich darauf reagieren und sie darauf hinweisen, dass das nicht der gesetzlichen Kündigungsfrist entspricht oder soll ich einfach das Mietverhältnis als zum 31.01. gekündigt betrachten? Oder geht die Kündigung in irgendeiner anderen Weise nicht klar?
MfG
RR
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§ 573a
Erleichterte Kündigung des Vermieters
(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
Auf eine unwirksame Kündigung brauchst Du nicht zu reagieren, sondern kannst das auch als Neujahrs-Überraschung gestalten.
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Oh das ist wirklich interessant. Vielen Dank! Verstehe ich im übrigen Absatz 1 richtig, dass die Kündigungsfrist in diesem Fall 6 Monate beträgt? (Also die üblichen 3 plus weitere 3?)
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Ja.
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Dann eine letzte Frage und ich möchte mich schonmal für deine ganzen Antworten bedanken: Trifft Absatz 2, bzw die Regelung aus Absatz 1 auf meinen Fall deiner Meinung nach zu? (Das Zimmer wurde wie gesagt unmöbliert vermietet.)
Schönen Gruß
RR
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Natürlich.
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Nachdem sich ein neuer Sachverhalt ergeben hat, habe ich nun doch noch weitere Fragen. Wir haben jetzt erfahren, dass die Hauptmieterin selbst zum nächstmöglichen Zeitpunkt ausziehen möchte. Ergibt sich dadurch ein berechtigtes Interesse, das zu einer ordentlichen Kündigung nach §573 berechtigt? Für den Fall das dem so sein sollte hätte sie doch in jedem Fall auf dieses berechtigte Interessen hinweisen müssen, wodurch die Kündigung nach wie vor vollkommen nichtig ist oder?
MfG
RR
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2 x Ja.
(Wobei die Frist bei einer derartigen Kündigung nur drei Monate wäre).
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Da der Vermieter die Wohnung nach Beendigung des Mietvertrages mit der Hauptmieterin allerdings räumen kann, solltest du dich vielleicht trotzdem vorsorglich nach Ersatzwohnraum umsehen. Sie wäre dir gegenüber zwar schadenersatzpflichtig, wenn du vom Eigentümer zwangsgeräumt wirst; das ist aber ein zivilrechtlicher Anspruch und muss erst mal durchgesetzt werden. Außerdem fände ich es stressreich, im Janur plötzlich auf der Straße zu sitzen.
Jetzt kommt das schöne: Wenn du zum 1.1. eine gute Unterkunft findest, kannst du die Kündigung als gültig ansehen. Sooo nichtig ist sie nämlich nicht, dass die Vermieterin nicht daran gebunden wäre, die ihr daraus entstehenden Nachteile annehmen zu müssen.
Also: Entweder du findest eine neue Unterkunft, dann ist alles o.k., oder nicht, dann ist die Vermieterin immerhin mangels rechtmäßiger Kündigung schadenersatzpflichtig.
Der Vermieter muss also überhaupt keine Rücksicht darauf nehmen, ob bei Auflösung des Mietverhältnisses eine Einhaltung der Kündigungsfrist möglich ist? Ich bin grad nicht zu Hause, habe aber gehört, dass sich heute schon potentielle Nachmieter die Wohnung angesehen haben. Mir scheint also, dass die Hauptmieterin auf Nachmietersuche ist. Definitiv hat sie nämlich das Mietverhältnis nicht fristgerecht zum 31.12. gekündigt, will zu dem Termin aber umziehen.
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quote:
Definitiv hat sie nämlich das Mietverhältnis nicht fristgerecht zum 31.12. gekündigt
Woher weißt Du das ?
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Wissen ist vielleicht ein bisschen das falsche Wort, aber ich bin zu 99% sicher. Nachdem ich mit genannter Sicherheit davon ausgehe dass ihre Wohnungskündigung ein Resultat unserer Auseinandersetzung ist und die nunmal erst am 9. diesen Monats begonnen hat, kann sie nicht fristgerecht gekündigt haben. Um zu erklären warum ich mir da so sicher bin müsst ich ziemlich ausschweifen, das möchte ich euch ersparen, deswegen bitte ich bei der Beantwortung meiner Frage einfach davon auszugehen, dass es so ist.
MfG
RR
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Dann hätte sie eine Chaos-Situation geschaffen.
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Davon ist auszugehen, das passt zu ihr. Wie genau wirkt sich dieses Chaos auf uns aus? Müssen wir jetzt zum 31.12. ausziehen? Was spricht dafür, was dagegen? Ist der Vermieter in irgendeiner Form dazu verpflichtet auf die Rechte der immerhin genehmigten Untermieter Rücksicht zu nehmen? Wir werden uns morgen mit ihm in Verbindung setzen und ich schätze ihn als vernünftigen und netten Menschen ein, mit dem sich eine Lösung finden lässt. Trotzdem würde ich gerne die juristischen Fakten kennen....
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quote:
Ist der Vermieter in irgendeiner Form dazu verpflichtet auf die Rechte der immerhin genehmigten Untermieter Rücksicht zu nehmen?
Der hat mit Euch ja keinen Vertrag.
Deshalb könnte er Euch auch nicht kündigen; aber er könnte Euch räumen lassen.
Solange er das nicht macht, hättet Ihr keinen Anspruch gegen Eure Vermieterin, da sie Euren Vertrag ja nach wie vor erfüllt.
Aus der Räumung würden sich natürlich diverse Ansprüche diverser Parteien ergeben, die dann aber auch erst durchgesetzt werden müßten.
quote:
ich schätze ihn als vernünftigen und netten Menschen ein, mit dem sich eine Lösung finden lässt.
Das wäre mit Sicherheit das Beste. Man kann schließlich auch in einem Chaos der letztendliche Verlierer sein, wenn man dieses weder ausgelöst noch zu veranworten hat.
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