Kündigungsfrist und Sperrfrist für den Eigenbedarf

Question

Hallo,

eine Wohnung in Berlin-Mitte wird in Zwangsversteigerung erworben und soll für den Eigenbedarf genutzt werden. Sie ist aber bewohnt und der Mietvertrag besteht seit ca. 20-30 Jahren. Nach Angaben des Gläubiger ist der Schuldner im Besitz der Wohnung schon seit ca. 7 Jahren oder länger.

Die Frage ist: Wie ist die gesetzliche Kündigungsfrist (und Sperrfrist für den Eigenbedarf, wenn zutreffend) in diesem Fall ?

Folgendes habe ich gefunden:
http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/kdgfrist.htm
Kündigungsfristen für Vermieter:
ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Also 9 Monate. Es gibt aber eine Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung:
http://www.mietrechtler-in.de/eigenbedarfskuendigung-berlin/sperrfrist-berliner-bezirke.html
http://www.zwangsversteigerungsrecht.com/12.html

Berlin: In folgenden Bezirken gilt seit dem 1.9.2011 eine von der Berliner Landesregierung festgelegte 7-Jahrige Sperrfrist: Mitte

Also 7 Jahre Sperrfrist. Aber es gilt auch folgendes:
http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/umwandlung-und-wohnungsverkauf.html

Die Kündigungssperre gilt nicht nur für den ersten Erwerber, sondern auch für jeden weiteren. Die Kündigungssperrfrist beginnt zu laufen, wenn die Eigentumswohnung nach Umwandlung erstmals veräußert wird und der erste Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Erwerber ist derjenige, der anstelle des bisherigen Vermieters (durch Kauf, Schenkung oder Ersteigerung) in das Mietverhältnis eintritt. Die gegen den ersten Erwerber bereits verstrichene Frist wird den späteren Erwerbern angerechnet.

Verstehe ich es richtig, dass in diesem Fall die Sperrfrist abgelaufen ist und der bestehende Mietvertrag mit der Frist von 9 Manate gekündigt werden kann ?

Danke für eure Hilfe !

guest-12321.01.2018 10:47:44 · Answer

Wenn du schnell bist, sogar mit nur 3 Monaten.

ZVG § 57a .
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

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hambre · Answer

Es ist zwar richtig, dass man hier auf Basis des § 57a ZVG kündigen kann. Das ändert aber nichts daran, dass die gesetzliche Kündigungsfrist im konkreten Fall 9 Monate beträgt. Außerdem muss man die Kündigung sehr schnell nach der Versteigerung aussprechen.

@werner_r
Wie kommst Du auf 3 Monate?

Sollte die Anwendung des § 57a ZVG nicht mehr anwendbar sein, weil die Ersteigerung bereits im MAi oder davor erfolgt ist, so kann anhand der Angaben nicht geklärt werden, ob hier die Kündigungssperrfrist abgelaufen ist.

Wichtig für die Beurteilung wäre die Kenntnis, ob die Umwandlung in eine Eigentumswohnung vor dem Kauf durch den jetzigen Eigentümer erfolgt ist oder erst danach.

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ya343014-25 · Answer

Die Wohnung ist noch nicht ersteigert. Meines Wissens nach erfolgte die Umwandlung in eine Eigentumswohnung durch den jetzigen Eigentümer nicht und war nicht beabsichtigt. Ist die Sperrfrist in dem Fall nicht abgelaufen und muss ich als neuer Eigentümer erst den Eigenbedarf melden und dann 7 Jahre warten  ?

hamburger-1910 · Answer

Die Ausführungen zur Kündigungsfrist &lpar;9 Monate&rpar; von hambre sind korrekt.    Nach Ihrer Schilderung muss die Umwandlung durch den vorherigen Eigentümer erfolgt sein. Somit wäre die Sperrfrist von 7 Jahren bereits abgelaufen, so dass Sie mit der entsprechenden Kündigungfrist Eigenbedarf anmelden können.    Beachten Sie, dass die Kündigungsmöglichkeit sehr kurz ist &lpar;diese endet regelmäßig mit Ablauf des 3. Werktages des dem Zuschlagstermin folgenden Monat - Beispiel: Zuschlag am 4.3., Frist endet am 3.4.&rpar;.      ----------------- ""

guest-12321.01.2018 10:47:44 · Answer

@hambre
Das mit den 3 Monaten steht bei den Erläuterungen zu den Versteigerungsbedingungen. Im Treppenhaus des Amtsgerichtes sind Glaskästen mit den Terminen, da musst du etwas suchen.

Wann die Umwandlung war, ist doch leicht herauszufinden.
Im AG gibt es das Gutachten, dazu gehört auch der Grundbuchauszug. Manchmal muss man aber ausdrücklich danach fragen.
Der Gläubiger weiss das mit Sicherheit auch.
Die Hausverwaltung weiss das auch.

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ya343014-25 · Answer

Grundbuch, auszugsweise:
Grundbuch von xxx, Blatt xxx - Wohnungsgrundbuch -
Bestandsverzeichnis:
Lfd.Nr.1: Miteigentumsanteil: xxx / 10.000
Grundstück: Gebäude und Freifläche xxx Straße x
Flur: xx
Flurstück: xx
Größe: xx

verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr.x laut Aufteilungsplan...
...Wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wird Bezug genommen auf die Bewilligung vom x.x.2004, x.x.2004, x.x.2004, x.x.2004...

Heißt es, dass die Umwandlung im Jahr 2004 erfolgte ?

guest-12322.08.2012 17:44:40 · Answer

quote:Das mit den 3 Monaten steht bei den Erläuterungen zu den Versteigerungsbedingungen. Im Treppenhaus des Amtsgerichtes sind Glaskästen mit den Terminen, da musst du etwas suchen.        Das hebt aber &#167; 57 ZVG nicht auf, Kauf bricht nicht Miete gilt &lpar;insoweit&rpar; auch hier, ggf. verlängert sich die Kündigungsfrist je nach Laufzeit.    quote:Heißt es, dass die Umwandlung im Jahr 2004 erfolgte ?      Maßgeblich ist hier wohl, an welchem Tag die Teilung im GB eingetragen wurde.      ----------------- ""

guest-12321.01.2018 10:47:44 · Answer

Nach deiner Formulierung war das vermutlich erst 2004.

Normalerweise steht das im Grundbuch schon deutlicher.
01.01.1970 Musterbau GmbH
Auflassungsvormerkung 02.01.1970 Max Mustermann
Streichung der alten und Eintrag des neuen Eigentümers
Auflassungsvormerkung 01,01,1980 Julia Mustermann
u.s.w.
Wenn die Wohnung in den letzten 25 Jahren schon mehrere Eigentümer hatte, und der nicht gerade Krösus hiess, wird die Aufteilung schon vorher gewesen sein.

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hh · Answer

quote:Das mit den 3 Monaten steht bei den Erläuterungen zu den Versteigerungsbedingungen. Im Treppenhaus des Amtsgerichtes sind Glaskästen mit den Terminen, da musst du etwas suchen.      Die gesetzliche Kündigungsfrist ist in &#167; 573c BGB definiert und kann nicht durch einen Aushang des Amtsgerichtes geändert werden.    quote:Heißt es, dass die Umwandlung im Jahr 2004 erfolgte?      Das könnte sein. Bei einer Umwandlung wird das Grundbuchblatt neu angelegt. Wenn also kein gelöschter Voreigentümer auf dem Grundbuchblatt eingetragen ist, so kann das bedeuten, dass der aktuelle Eigentümer die Aufteilung vorgenommen hat. Jedenfalls ist dann eine genaue Prüfung der Situation angebracht.        ----------------- " "

guest-12321.01.2018 10:47:44 · Answer

Die gesetzliche Kündigungsfrist ist in &#167; 573c BGB definiert       Dann lies nochmal den 2. Satz durch:    Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.    Welchen Sinn sollte das haben ?  Wegen Eigenbedarf kann doch immer gekündigt werden, heute, in drei Monaten, in 1,5 Jahren. Also nicht nur zum ersten Termin, sondern auch zum 2. oder 3. oder jeden anderen.  Das ist ja das Besondere an einer ZV, dass so betrügerische Mietverträge mit 1 € und 20 Jahren Laufzeit kurzfristig beendet werden können.      ----------------- ""

RMHV · Answer

quote:Das hebt aber &#167; 57 ZVG nicht auf, Kauf bricht nicht Miete gilt &lpar;insoweit&rpar; auch hier, ggf. verlängert sich die Kündigungsfrist je nach Laufzeit.    von flawless am 15.06.2012 11:58      Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist - um nichts anderes handelt es sich bei einer Kündigung nach &#167; 57a ZVG - ist nach &#167; 573d Abs. 2 BGB "spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig". Eine Verlägerung der Frist ist in diesem Fall - anders als im &#167; 573c Abs. 1 BGB - nicht vorgesehen.      ----------------- ""

guest-12322.08.2012 17:44:40 · Answer

quote:Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist - um nichts anderes handelt es sich bei einer Kündigung nach &#167; 57a ZVG - ist nach &#167; 573d Abs. 2 BGB "spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig". Eine Verlägerung der Frist ist in diesem Fall - anders als im &#167; 573c Abs. 1 BGB - nicht vorgesehen.         Richtig, hatte ich übersehen.    573d ist der frühere &#167; 565 V BGB a.F., 573c I 2 war &#167; 565 II 2 BGB a.F.    Hier ein "passendes" Urteil des BayObLG:    http://www.kanzlei-prof-schweizer.de/bibliothek/urteile/index.html?id=968    Dem steht auch nicht entgegen, daß &#167; 57a S. 1 ZVG die Kündigung mit gesetzlicher Frist zuläßt. Denn die hierbei unter Umständen eintretende Abkürzung der sonst bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum zu beachtenden Frist ergibt sich aus der ausdrücklichen Regelung in &#167; 565 V BGB, wonach bei Kündigungen mit gesetzlicher Frist die Verlängerung der Kündigungsfrist nach &#167; 565 II 2 BGB außer Betracht bleibt.      Also: Generell 3 Monate.          ----------------- ""

Kündigungsfrist und Sperrfrist für den Eigenbedarf

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