Kündigungsklausel wirksam oder nicht?

1. September 2016 Thema abonnieren
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
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Gelehrter
(11824 Beiträge, 3169x hilfreich)
Kündigungsklausel wirksam oder nicht?

Liebe Mitleser,

Zitat:
Das Mietverhältnis beginnt am 15.03.2014. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann bie Mietverhältnissen über Wohnraum mit gesetzlicher Frist gekündigt werden mit folgender Besonderheit: Das Mietverhältnis ist für die Beteiligten des Mietvertrages während der ersten vier Jahre seines Bestehens ordentlich nicht kündbar. Das Mietverhältnis ist geschlossen bis zum 14.03.2018, danach läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.


Datum des Mietvertrages: 09.03.2014

Nach meinem Dafürhalten wäre das Ende der 4-Jahres-Frist der 08.03.2018 gewesen, somit ist die Klausel unwirksam. Richtig oder falsch?

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19 Antworten
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#1
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3205 Beiträge, 1437x hilfreich)

Zitat:
Das Mietverhältnis ist geschlossen bis zum 14.03.2018, danach läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.


Das kleine Wörtchen danach macht die Klausel unwirksam.

Denn ein wirksamer Kündigungsverzicht darf den Mieter nur maximal 4 Jahre (48 Monate) an den Vertrag binden.

Nach besagter Klausel wären es aber 4 Jahre + 3 Monate (51 Monate).

Also richtig erkannt.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#2
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9029 Beiträge, 4246x hilfreich)

Sehe ich genauso. Wobei es glaube ich auf die 3 Monate Kündigungsfrist gar nicht mehr ankommt. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, dass Mietverhältnis so zu kündigen, dass der Mietvertrag spätestens 4 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages endet. Wenn das der 9.3.2014 war, dann wäre schon der 10.3.2018 zuviel.

Die Klausel ist also meiner Meinung nach ungültig.

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#3
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3169x hilfreich)

Vielen Dank!

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#4
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(508 Beiträge, 409x hilfreich)

Hallo,

wie kann man die vorstehende Klausel als wirksam / unwirksam einstufen, ohne zu wissen, ob es sich um
a) einen individuellvertraglichen Kündigungsausschluss oder formularmäßigen Kündigungsausschluss und
b) um eine Staffelmiete ja oder nein
handelt?

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#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9029 Beiträge, 4246x hilfreich)

Zitat (von AntoineDF):
Hallo,

wie kann man die vorstehende Klausel als wirksam / unwirksam einstufen, ohne zu wissen, ob es sich um
a) einen individuellvertraglichen Kündigungsausschluss oder formularmäßigen Kündigungsausschluss und
b) um eine Staffelmiete ja oder nein
handelt?

Was soll sich durch einen Staffelmietvertrag an einem beidseitigen Kündigungsverzicht ändern? § 557a (3) BGB legt auch hier die Höchstgrenze bei 4 Jahren nach Abschluss des Mietvertrages.

Und bezüglich Individualvereinbarung rate ich mal dazu, sich die Klausel nochmal genauer durchzulesen. Eine Individualvereinbarung hätte wohl kaum den Zusatz "bei Mietverhältnissen über Wohnraum". Aber nun gut. Sollte es sich bei dieser Formulierung tatsächlich um eine individuelle Vereinbarung handeln und sollte der Vermieter dies auch beweisen können, dann könnte sie gültig sein. Die Wahrscheinlichkeit dafür dürfte aber irgendwo zwischen 0 und gar nichts liegen.

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#6
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3205 Beiträge, 1437x hilfreich)

Zitat (von AntoineDF):
b) um eine Staffelmiete ja oder nein


Auch bei einem Staffelmietvertrag dürfte formularmäßig die Bindung des Mieters maximal 48 Monate, inkl. Kündigungsfrist, betragen.

Hier wäre übrigens auch ein einseitiger, nur für den Mieter geltender, Kündigungsverzicht zulässig.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#7
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3169x hilfreich)

Ich bin jetzt etwas verwirrt. Ist die Klausel nun wirksam oder nicht?

Es handelt sich um einen Formularmietvertrag, da dieser vom VM vorgegeben wurde, es wurde nichts individuell ausgehandelt. Keine Staffelmiete.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3205 Beiträge, 1437x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Ich bin jetzt etwas verwirrt. Ist die Klausel nun wirksam oder nicht?

Es handelt sich um einen Formularmietvertrag, da dieser vom VM vorgegeben wurde, es wurde nichts individuell ausgehandelt. Keine Staffelmiete.


Ist unwirksam, da die höchstzulässige Vertragsbindungszeit für den Mieter überschritten wird.

Ob "normaler" oder Staffelmietvertrag ist dabei völlig unwichtig.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#9
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(508 Beiträge, 409x hilfreich)

Meine Anmerkung zielte darauf ab, dass es einen entscheidenden Unterschied macht, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder einen formularmäßigen Kündigungsausschluss innerhalb oder außerhalb eines Staffelmietvertrages handelt.

Ein Verzicht als Individualvereinbarung außerhalb eines Staffelmietvertrages > 4 Jahre kann nämlich wirksam sein.

Übrigens kann es sich durchaus auch um eine Individualvereinbarung handeln, wenn ein nicht veränderter, vorformulierter Text verwendet wird.

Einfach zu behaupten, die Klausel sei unwirksam, ist in Unkenntnis näherer Umstände schon fahrlässig.

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#10
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3169x hilfreich)

Zitat (von AntoineDF):
Meine Anmerkung zielte darauf ab, dass es einen entscheidenden Unterschied macht, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder einen formularmäßigen Kündigungsausschluss innerhalb oder außerhalb eines Staffelmietvertrages handelt.

Ein Verzicht als Individualvereinbarung außerhalb eines Staffelmietvertrages > 4 Jahre kann nämlich wirksam sein.

Übrigens kann es sich durchaus auch um eine Individualvereinbarung handeln, wenn ein nicht veränderter, vorformulierter Text verwendet wird.

Einfach zu behaupten, die Klausel sei unwirksam, ist in Unkenntnis näherer Umstände schon fahrlässig.


So wie ich die Sache sehe, ist diese Klausel jedoch unwirksam aufgrund der angegebenen Zeiten

Mietbeginn: 15.03.14
Kündigungsausschluss bis: 14.03.2018
Unterschrift MV: 09.03.2014

Wenn SIe anderer Meinung sind, dann lassen Sie mich bitte daran teilhaben, es hilft nichts, wenn SIe anfangen Dinge in den Raum stellen und dann das Ende offen lassen. Also ich wäre sehr interessiert an Ihrer Einschätzung.

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#11
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9029 Beiträge, 4246x hilfreich)
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#12
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(508 Beiträge, 409x hilfreich)

Hallo "AltesHaus",

entschuldigen Sie, wenn meine Ausführungen bislang nicht vollumfänglich durchdringen konnten.

Worauf ich hinaus möchte ist, dass ein derartiger Kündigungsverzicht, wie vorliegend (> 4 Jahre ohne Staffelmiete), wirksam sein kann, wenn es sich um einen Kündigungsverzicht als Individualvereinbarung handelt (vgl. BGH vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10 ; BGH vom 22.12.2003, Az. VIII ZR 81/03 ).

Konkret hieße das für Ihren Fall, dass auch Ihre Klausel wirksam wäre, sofern die vorgenannten Kriterien (kein Staffelmietvertrag und Kündigungsausschluss als Individualvereinbarung) erfüllt wären.

Ob es sich bei Ihnen um eine Individualvereinbarung handelt oder nicht, kann nach derzeitigen Informationen nicht abschließend beurteilt werden.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3169x hilfreich)

Zitat:
Ob es sich bei Ihnen um eine Individualvereinbarung handelt oder nicht, kann nach derzeitigen Informationen nicht abschließend beurteilt werden.


So und was benötigen Sie um zu wissen, ob es eine Individualvereinbarung ist? Ich dachte das hier sei ausschlaggebend:
Zitat:
Formularmietvertrag

Um einen Formularmietvertrag handelt es sich grundsätzlich immer dann, wenn der Inhalt des Vertrags nicht individuell zwischen den Parteien ausgehandelt sondern einseitig, in der Regel vom Vermieter, gestellt wird. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass der Vertragsinhalt auch den gesetzlichen Regelungen über den Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gemäß § 305 ff. BGB genügen muss (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB ).


hierzu meine Info:

#7
Zitat:
Es handelt sich um einen Formularmietvertrag, da dieser vom VM vorgegeben wurde, es wurde nichts individuell ausgehandelt. Keine Staffelmiete.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(508 Beiträge, 409x hilfreich)

Hallo "AltesHaus",

Zitat (von AltesHaus):
So und was benötigen Sie um zu wissen, ob es eine Individualvereinbarung ist?


um das beurteilen zu können, müsste man genauere Informationen zum Ablauf der Verhandlungsgespräche über die Modalitäten des Mietvertrags beider Parteien kennen, sofern diese überhaupt stattgefunden haben.

Ich gebe Ihnen hier weiterführende Informationen zur Individualvereinbarung, wonach Ihnen eine Beurteilung leichter fallen könnte, wobei auf Einzelfälle bewusst nicht eingegangen wird, da derzeit nicht bekannt ist, ob die Vertragsbedingung überhaupt verhandelt wurde. Sollten Verhandlungen hierüber geführt worden sein, so könnte man den Fall dann näher beleuchten.

Eine Individualvereinbarung ist zuerst einmal unter den Voraussetzungen des § 305 Abs. 1 S. 3 BGB anzunehmen, wonach die Klausel also im einzelnen ausgehandelt sein muss. Demzufolge sind einseitig vom Verwender (hier: Vermieter) stammende Zusätze, die nicht ausgehandelt sind, keine Individualvereinbarungen. Es kommt also stets darauf an, ob die jeweils betroffene Klausel ausgehandelt wurde und nicht darauf, ob überhaupt einzelne Klauseln eines Vertrages zur Disposition standen. Hierbei kann auch unbeachtet bleiben, ob die Zusätze hand- oder maschinenschriftlich für den Einzelfall in den Mietvertrag beigefügt sind.

Eine Individualvereinbarung muss von den Parteien aber nicht unbedingt gemeinsam ausformuliert werden. Entscheidend ist vielmehr, ob die Rechtsfolge der Vereinbarung vom Verwender vorbestimmt wurde oder nicht. Wurde sie vorbestimmt, handelt es sich um eine AGB, wenn nicht, dann eben nicht.

Es reicht auch nicht aus, dass der Mieter die jeweilige Vertragsbedingung lediglich zur Kenntnis genommen und dass ihr Inhalt erläutert und erörtert worden ist. An das Aushandeln sind höhere Maßstäbe geknüpft, nämlich, dass der Verwender den Inhalt und den Kern der betroffenen Klausel ernsthaft zur Disposition stellt und der Mieterseite Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt.

Der Wohnungsvermieter gilt zudem als Unternehmer. Eine Individualvereinbarung kann also dann nur noch vorliegen, wenn die Vereinbarung nur für einen Fall formuliert ist. Hierbei sollte dann aber geprüft werden, ob die Individualvereinbarung nicht in den Anwendungsbereich von § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB fällt.

Ebenso wenig stellt es eine Individualvereinbarung dar, wenn der Vertragspartner aus zwei oder mehreren vom Verwender vorgegebenen Varianten, etwa durch ankreuzen, eine Variante auswählen kann.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von AntoineDF):
Entscheidend ist vielmehr, ob die Rechtsfolge der Vereinbarung vom Verwender vorbestimmt wurde oder nicht.


Also: Wenn der TE gesagt hätte: Ich möchte auf jeden Fall für 5 Jahre hier wohnen bleiben und hätte gerne einen Kündigungsausschluß und der Vermieter läßt sich darauf ein, dann gilt das als Individualvereinbarung?

Der Mieter will z.B. sicher gehen, dass der Vermieter keinen Eigenbedarf anmeldet oder ein zukünftiger Käufer.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3169x hilfreich)

Zitat (von AntoineDF):
Hallo "AltesHaus",

Zitat (von AltesHaus):
So und was benötigen Sie um zu wissen, ob es eine Individualvereinbarung ist?


um das beurteilen zu können, müsste man genauere Informationen zum Ablauf der Verhandlungsgespräche über die Modalitäten des Mietvertrags beider Parteien kennen, sofern diese überhaupt stattgefunden haben..


Es gabe keine "Verhandlungsgespräche", die Wohnung wurde inseriert, begutachtet, Zusage, Mietverttrag.

Zitat:
Ich gebe Ihnen hier weiterführende Informationen zur Individualvereinbarung, wonach Ihnen eine Beurteilung leichter fallen könnte, wobei auf Einzelfälle bewusst nicht eingegangen wird, da derzeit nicht bekannt ist, ob die Vertragsbedingung überhaupt verhandelt wurde. Sollten Verhandlungen hierüber geführt worden sein, so könnte man den Fall dann näher beleuchten.


Keine Verhandlungen, noch nicht mal der Mietbeginn wurde verhandelt, war fest schon im Inserat angegeben und so auch angemietet.

Zitat:
Eine Individualvereinbarung ist zuerst einmal unter den Voraussetzungen des § 305 Abs. 1 S. 3 BGB anzunehmen, wonach die Klausel also im einzelnen ausgehandelt sein muss. Demzufolge sind einseitig vom Verwender (hier: Vermieter) stammende Zusätze, die nicht ausgehandelt sind, keine Individualvereinbarungen. Es kommt also stets darauf an, ob die jeweils betroffene Klausel ausgehandelt wurde und nicht darauf, ob überhaupt einzelne Klauseln eines Vertrages zur Disposition standen. Hierbei kann auch unbeachtet bleiben, ob die Zusätze hand- oder maschinenschriftlich für den Einzelfall in den Mietvertrag beigefügt sind.


Nochmal, keine Verhandlungen ... stimmt nicht ganz, das Datum zur Unterschrift des Mietvertrages wude individuell ausgehandelt, aber das - davon gehe ich mal aus - ist irrelevant.

Zitat:
Eine Individualvereinbarung muss von den Parteien aber nicht unbedingt gemeinsam ausformuliert werden. Entscheidend ist vielmehr, ob die Rechtsfolge der Vereinbarung vom Verwender vorbestimmt wurde oder nicht. Wurde sie vorbestimmt, handelt es sich um eine AGB, wenn nicht, dann eben nicht.


So nachdem ich - hofffentlich durchdringbar - mehrfach auf die Anmietsituation eingegangen bin, könnten Sie mir evtl. sagen, ob Ihrer Ansicht nach die Kündigungsklausel wirksam ist oder nicht.

Zitat:
Es reicht auch nicht aus, dass der Mieter die jeweilige Vertragsbedingung lediglich zur Kenntnis genommen und dass ihr Inhalt erläutert und erörtert worden ist. An das Aushandeln sind höhere Maßstäbe geknüpft, nämlich, dass der Verwender den Inhalt und den Kern der betroffenen Klausel ernsthaft zur Disposition stellt und der Mieterseite Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt.

Der Wohnungsvermieter gilt zudem als Unternehmer. Eine Individualvereinbarung kann also dann nur noch vorliegen, wenn die Vereinbarung nur für einen Fall formuliert ist. Hierbei sollte dann aber geprüft werden, ob die Individualvereinbarung nicht in den Anwendungsbereich von § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB fällt.

Ebenso wenig stellt es eine Individualvereinbarung dar, wenn der Vertragspartner aus zwei oder mehreren vom Verwender vorgegebenen Varianten, etwa durch ankreuzen, eine Variante auswählen kann.


Vielen Dank für die ausfühliche Beschreibung, die zu mir durchdringen konnte ;) deren ich mir jedoch bereits bewusst war, und ich bitte um Entschuldigung, dass in der TE nicht direkt erkennbar war, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt.

-- Editiert von AltesHaus am 03.09.2016 12:46

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3169x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Zitat (von AntoineDF):
Entscheidend ist vielmehr, ob die Rechtsfolge der Vereinbarung vom Verwender vorbestimmt wurde oder nicht.


Also: Wenn der TE gesagt hätte: Ich möchte auf jeden Fall für 5 Jahre hier wohnen bleiben und hätte gerne einen Kündigungsausschluß und der Vermieter läßt sich darauf ein, dann gilt das als Individualvereinbarung?

Der Mieter will z.B. sicher gehen, dass der Vermieter keinen Eigenbedarf anmeldet oder ein zukünftiger Käufer.


Ich denke nicht, dass ein Mieter sich so vor Eigenbedarf durch Kauf schützen könnte.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9029 Beiträge, 4246x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Ich denke nicht, dass ein Mieter sich so vor Eigenbedarf durch Kauf schützen könnte.

§ 566 BGB : Kauf bricht nicht Miete. Ein Käufer ist also an mietvertragliche Regelungen gebunden.

Zitat (von Ver):
Also: Wenn der TE gesagt hätte: Ich möchte auf jeden Fall für 5 Jahre hier wohnen bleiben und hätte gerne einen Kündigungsausschluß und der Vermieter läßt sich darauf ein, dann gilt das als Individualvereinbarung?

Der Mieter will z.B. sicher gehen, dass der Vermieter keinen Eigenbedarf anmeldet oder ein zukünftiger Käufer.

Theoretisch ja. Praktisch muss jedoch der Ersteller des Mietvertrages, also in der Regel der Vermieter, beweisen, dass es eine Individualvereinbarung war. Wenn der Mieter bei frühzeitiger Kündigung plötzlich an unerklärlichem Gedächtnisschwund leidet (sprich lügt), dann wirds schwierig. Selbst ausdrückliche Formulierungen in der Klausel a la "Die Parteien stimmen überein, dass dies eine Individualvereinbarung ist" wären maximal ein Indiz. Von daher würde ich einem Vermieter eher empfehlen, wenn irgend geht eine AGB-konforme Formulierung zu wählen.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(508 Beiträge, 409x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Vielen Dank für die ausfühliche Beschreibung, die zu mir durchdringen konnte ;) deren ich mir jedoch bereits bewusst war, und ich bitte um Entschuldigung, dass in der TE nicht direkt erkennbar war, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt.


Vielen Dank Ihnen für die freundliche Rückmeldung. Das ist insoweit ja kein Problem, man kann ja Rückfragen stellen ;)

Zitat:
Es gabe keine "Verhandlungsgespräche", die Wohnung wurde inseriert, begutachtet, Zusage, Mietverttrag.

Keine Verhandlungen, noch nicht mal der Mietbeginn wurde verhandelt, war fest schon im Inserat angegeben und so auch angemietet.

So nachdem ich - hofffentlich durchdringbar - mehrfach auf die Anmietsituation eingegangen bin, könnten Sie mir evtl. sagen, ob Ihrer Ansicht nach die Kündigungsklausel wirksam ist oder nicht.


Nach dieser Schilderung wäre die Klausel als formularmäßiger Kündigungsausschluss zu werten und mithin unwirksam. Wie nämlich bereits von Ihnen und auch anderen zutreffend ausgeführt wurde, muss der Mietvertrag spätestens nach Ablauf der 4-Jahresfrist beendet werden können. Folglich muss die Kündigung zu diesem Termin wirken und nicht erst zu diesem Termin abgegeben werden können.

Dies ist nach Ihrer Schilderung, wonach für den Fristbeginn auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen ist (hier: 09.03.2014), nicht gegeben, wenn der Kündigungsausschluss bis zum 14.03.2018 wirken soll.

Anders sähe es unter Umständen schon bei der Fallgestaltung von "Ver" aus. Da kommen wir einer Individualvereinbarung schon etwas näher.

Zitat (von Ver):
Also: Wenn der TE gesagt hätte: Ich möchte auf jeden Fall für 5 Jahre hier wohnen bleiben und hätte gerne einen Kündigungsausschluß und der Vermieter läßt sich darauf ein, dann gilt das als Individualvereinbarung?


Ganz so einfach ist es dann aber doch nicht ;)

Auch hier handelt es sich nicht um eine Individualvereinbarung, da der gesetzesfremde Kerngehalt inhaltlich eben nicht deutlich und ernsthaft zur Disposition gestellt wurde und dem Mieter dadurch zur Wahrung seiner eigenen Interessen eine gewisse Gestaltungsfreiheit nicht eingeräumt wurde, wonach er die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingung hätte beeinflussen können. Jedenfalls ist aus der Sachverhaltsdarstellung nicht erkennbar, dass der Vermieter hierauf hingewirkt hat.

Mithin ist bei umfangreichen bzw. nicht leicht verständlichen Klauseln eben Voraussetzung für die Qualifizierung als „ausgehandelt", dass der Vermieter den Mieter über den Inhalt und die Tragweite der Klausel im Einzelnen belehrt hat oder erkennbar geworden ist, dass der Mieter deren Sinn erfasst hat. Daran fehlt es hier aber.

Die alleinige Tatsache, dass Mieter und Vermieter über den Inhalt einer bestimmten Regel Gespräche geführt haben, macht diese nicht zu einer Individualvereinbarung.

Allen einen entspannten, erholsamen Sonntag.

0x Hilfreiche Antwort

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