Kündigungsverzicht Mietvertrag wirksam?

Question

Hallo zusammen,

ist folgende Klausel für einen Kündigungsverzicht so wirksam?

§2 Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am 16.12.2015.
1. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens 24 Monate nach Mietbeginn von beiden Vertragsparteien, somit frühestens zum 31.12.2017 mit gesetzlicher Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden kann. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt hiervon unberührt.
2. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert.§ 545 BGB findet keine Anwendung.

§3 Kündigung
Für die ordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Fristen. Für die außerordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe (z.B. Störung des Hausfriedens, Zahlungsverzug, vertragswidriger Gebrauch der Mietsache). Diese sind im Kündigungsschreiben anzugeben.

Kenne mich da leider nicht aus. Falls gültig, welches Datum würde dann gelten, das explizit angegebene (31.12.2017), oder der 16.12.2017?

Danke

cauchy · Answer

Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens 24 Monate nach Mietbeginn von beiden Vertragsparteien, somit frühestens zum 31.12.2017 mit gesetzlicher Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden kann.  Das ist meiner Meinung nach widersprüchlich. Beim ersten Teil wäre eine Kündigung frühestens mit Wirkung zum 31.3.2018 möglich. Beim zweiten Teil steht halt explizit "zum 31.12.2017". Da widersprüchliche AGB-Klauseln immer zu Lasten des Verwenders gehen &lpar;hier wohl Vermieter&rpar;, würde ich eine Kündigung zum 31.12.2017 für wirksam halten.    Kenne mich da leider nicht aus. Falls gültig, welches Datum würde dann gelten, das explizit angegebene &lpar;31.12.2017&rpar;, oder der 16.12.2017?  Eine Kündigung zur Mitte des Monats ist rechtlich meines Wissens nach nur bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung möglich. Die sehe ich hier nicht.    PS: Man muss immer unterscheiden, wann eine Kündigung ausgesprochen werden darf und zu welchem Termin sie dann das Mietverhältnis beendet. Durch das Wörtchen "zum" vor dem 31.12.2017 würde ich eben davon ausgehen, dass das der erste mögliche Beendigungszeitpunkt sein soll.

Anitari · Answer

Kenne mich da leider nicht aus. Falls gültig, welches Datum würde dann gelten, das explizit angegebene &lpar;31.12.2017&rpar;, oder der 16.12.2017?    Im Zweifelsfall immer für den Angeklagten, äh Mieter :&rpar;    Da Mietverträge nur zum Monatsende gekündigt werden können, also zum 31.12.2017.     1. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens 24 Monate nach Mietbeginn von beiden Vertragsparteien, somit frühestens zum 31.12.2017 mit gesetzlicher Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden kann.    Würde das stehen "... frühestens am 31.12.2017 mit gesetzlicher ..." , wäre Teil eins des Satzes, 24 Monate Kündigungsverzicht, erfüllt.    Manchen Vermietern oder Leuten die Mietverträge entwerfen sollte man den Duden um die Ohren hauen. :bang:    Aber gut für Mieter.    -- Editiert von Anitari am 15.06.2016 14:29

-Laie- · Answer

Das ist meiner Meinung nach widersprüchlich. Beim ersten Teil wäre eine Kündigung frühestens mit Wirkung zum 31.3.2018 möglich.  Verstehe ich nicht, wo ist denn da der Widerspruch?    2. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert.&#167; 545 BGB findet keine Anwendung.  Das verstehe ich ebenfalls nicht. Wieso sollte das Mietverhältnis nicht als verlängert angesehen werden wenn der Mieter die Mietsache ja weiterhin in Gebrauch hat?

cauchy · Answer

Verstehe ich nicht, wo ist denn da der Widerspruch?  Ist der frühest mögliche Beendigungszeitpunkt 31.3.2018 oder 31.12.2017? Genau das ist meiner Meinung nach der Widerspruch in dem Satz.    Das verstehe ich ebenfalls nicht. Wieso sollte das Mietverhältnis nicht als verlängert angesehen werden wenn der Mieter die Mietsache ja weiterhin in Gebrauch hat?  Die Klausel findet sich in fast jedem brauchbaren Mietvertrag. Wenn diese fehlt, kann trotz gültiger Kündigung allein durch Weiterwohnen nach Mietvertragsende der Mietvertrag unbefristet verlängert werden. Wenn der Mieter also nicht auszieht und der Vermieter erst Räumungsklage erheben muss, dann würde wegen &#167; 545 BGB möglicherweise die Kündigung automatisch hinfällig. Und das wäre sicherlich nicht im Sinne des Vermieters. Der möchte das Mietverhältnis beendet wissen. Der Mieter, der nicht auszieht, muss eh eine Nutzungsentschädigung &lpar;meistens in Höhe der Miete&rpar; zahlen. Das ist für einen Vermieter wesentlich angenehmer, als nochmal kündigen zu müssen.

msn423010-61 · Answer

Ist der frühest mögliche Beendigungszeitpunkt 31.3.2018 oder 31.12.2017? Genau das ist meiner Meinung nach der Widerspruch in dem Satz.    In &#167;3 steht ja aber drin: "Für die ordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Fristen" - und 24 Monate wäre ja nicht die gesetzliche Frist. Könnte da evtl. doch vom Mieter schon früher gekündigt werden, immerhin könnte man das als Widerspruch auffassen...  :grins:

Andersen123 · Answer

Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens 24 Monate nach Mietbeginn von beiden Vertragsparteien, somit frühestens zum 31.12.2017 mit gesetzlicher Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden kann.

Wann Sie die Kündigung dem Vermieter übergeben, ist ohne Belang. Jedoch ist die Frist von 3 Monaten einzuhalten.
Hiermit also der 31.12.2017.

Anitari · Answer

Woher kommt denn das von dir ins Spiel gebrachte Datum 12/2018, das ist was ich nicht verstehe.    cauchy schrieb Beendigungszeitpunkt 31.3.2018.    Das wäre der frühestmögliche Termin zu dem laut Satz 1 der Klausel hätte gekündigt werden können.    Der bedeutet ja im Klartext das erst nach 24 Monaten gekündigt werden kann. Also erst nach dem 16.12.2017.

Ver · Answer

Das wäre der frühestmögliche Termin zu dem laut Satz 1 der Klausel hätte gekündigt werden können.    Der bedeutet ja im Klartext das erst nach 24 Monaten gekündigt werden kann. Also erst nach dem 16.12.2017.    Der TE will aber mit dieser Unklarheit den gesamten Kündigungsausschluss kippen.     Wie wäre es, mit dem Vermieter zu verhandeln und etwas anzubieten, damit man früher aus dem Vertrag kommt. Die Nr. mit der Vertragsungültigkeit kann klappen, muss es aber nicht. Und am Ende ist die Milch teuerer als die Kuh.

cauchy · Answer

Die Nr. mit der Vertragsungültigkeit kann klappen, muss es aber nicht.  In diesem Fall glaube ich, dass man die Klausel nicht komplett wird kippen können. Notfalls gehen halt Unklarheiten zu Lasten des Vermieters. Damit bleibt aber vermutlich die Klausel als solche bestehen. Wir reden hier ja nicht von geltungserhaltender Reduktion. Das würde in der Tat nicht funktionieren. Hier wären aber beide frühesten Beendigungstermine rechtlich zulässig gewesen. Gibt es zwei, gilt halt die für den Mieter günstigere.

Ver · Answer

Aber das Risiko von Zusatzkosten ist hier meiner Meinung nach eindeutig zu hoch.    Dieses Verfahren verliert der Mieter auf jeden Fall und eine fristlose Kündigung wird erst nach der 2. nicht gezahlten Miete ausgesprochen.    Und nicht jeder Vermieter schaut permanent auf das Konto. Vielleicht merkt er es auch erst später..... Dann kommt die fristlose Kündigung und hilfsweise die fristgerechte Kündigung.    Übergibt der Mieter die Wohnung nicht fristgerecht, gibt es eine Räumungsklage und eine Zahlungsklage.    Ein Problem gäbe es nur, wenn der Vermieter mich nicht fristlos kündigt sondern den Vertrag weiter laufen lässt und versucht die Miete einzuklagen &lpar;was bei meinem Gehalt eigentlich kein Problem wäre, und eine Lohnabrechnung habe ich bei Abschluss des Mietvertrags vorgelegt&rpar; - sowas würde aber kein wirtschaftlich denkendes Unternehmen machen, oder?    Warum denn nicht? Mit so einer Klage käme doch der Vermieter super durch und die Prozesskosten muss der Mieter auf jeden Fall zahlen. Da sind die Gerichte eher unfreundlich.

Anitari · Answer

- sowas würde aber kein wirtschaftlich denkendes Unternehmen machen, oder?    Warum nicht?    Schon allein um so einen Mieter bis ans Ende seiner Tage, die Erben und die Erbes Erben  zu belangen könnte ich mir vorstellen das ein "Unternehmen" das macht.

Ver · Answer

Warum nicht?    Schon allein um so einen Mieter bis ans Ende seiner Tage, die Erben und die Erbes Erben zu belangen könnte ich mir vorstellen das ein "Unternehmen" das macht.    Außerdem verursacht so ein Mieter eigentlich keine Kosten, er macht keinen Dreck und wohnt auch die Wohnung nicht übermäßig ab.     Und fristlos bedeutet nicht, dass der Mieter dann aus der Mietzahlung raus ist. Das heißt dann nur anders, nämlich Nutzungsentschädigung.

msn423010-61 · Answer

Der Mieter bleibt für seinen Untermieter bis zu dessen Auszug verantwortlich. Er muss dafür sorgen, dass er Schäden übernimmt, zahlt der Untermieter keine Miete, zahlt der Mieter. Auch und die Kaution gibt es auch erst zurück, wenn der Untermieter auszieht./quote&rsqb;  Ich denke, damit ist das Thema auch vom Tisch...    Natürlich kommt man bei einer fristlosen Kündigung am schnellsten aus dem Mietvertrag raus. Die Kosten für die fristlose Kündigung wie auch die Mietausfallkosten bis zu einem geeigneten Nachmieter muss jedoch der gekündigte Mieter zahlen.  Was meint ihr wie viel Monatsmieten man da von mir verlangen könnte als Mietausfall? Wie würde das denn ablaufen? Ich bekomme die fristlose Kündigung und bis wann muss ich dann die Wohnung zurückgeben?    Oh und nochwas: Kann ich jederzeit von meinem Vermieter verlangen die Wohnungsübergabe zu machen auch wenn das Mietverhältnis noch läuft oder kann er das ablehnen?    Außerdem hab ich gelesen dass bei einer Privatinsolvenz der Insolvenzverwalter so eine Wohnung kündigen dürfte, meint ihr es bestünde die Möglichkeit ein privatinsolvenzverfahren zu starten und sobald der Insolvenzverwalter die Wohnung gekündigt hat das wieder zu stoppen? Siehe auch hier: https://dejure.org/gesetze/InsO/109.html

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