Kündigungsverzicht von 2 Jahren

Question

Hallo liebe Leute,

ich habe bereits mehrfach die Suchfunktion benutzt, bin aber leider nicht zu einem passendem Ergebnis gekommen, weshalb ich folgenden Sachverhalt schildern möchte :
Nehmen wir an, Mieter A und Vermieter B unterzeichnen am 15.03.2016 einen Wohnraummietvertrag beginnend ab dem 01.04.2016, in dem folgender Satz enthalten ist :

Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von zwei Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses ist für Mieter und Vermieter ausgeschlossen. Davon unberührt bleibt das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Im Übrigen richtet sich das Kündigungsrecht nach den gesetzlichen Vorschriften.

Nun Hat Mieter A am 15.02.2018 den Wohnraummietvertrag gekündigt, in der Hoffnung, dass er die Wohnung zum 31.05.2018 verlassen kann. Vermieter B vertritt jedoch die Meinung, dass bis zum 30.06.2018 Miete gezahlt werden muss, da laut Mietvertrag eine ordentliche Kündigung nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Mietbeginn eingereicht werden kann.

Meine Frage an euch : Wer hat Recht ? Hätte die schriftliche Kündigung erst im März eingehen dürfen und ist sie deshalb unwirksam ? Bis wann muss der Mieter Miete bezahlen ? Ende Mai oder Ende Juni ?

Vorab vielen Dank und Gruß

-- Editiert von escobar77 am 23.04.2018 14:23

hh · Answer

also verstehe ich dass richtig, dass das Mietverhältnis zum 31.05 wirksam gekündigt wurde ?    Nein, die Kündigung wirkt erst zum 30.06.2018.    Vermieter B vertritt die Meinung, eine ordentliche Kündigung kann erst mit Ablauf von 2 Jahren, sprich nach dem 31.03.2018 mit gesetzlicher Kündigungsfrist von 3 Monaten ausgesprochen werden, sodass das Mietverhältnis erst zum 30.06.2018 beendet wäre. Er ist felsenfest davon überzeugt.     Damit hat er auch völlig recht. Die Antworten von -Laie- und AltesHaus sind insofern falsch.    Im vom VM angedachten Fall hätte es in der Vereinbarung heißen müssen, dass eine Kündigung erst ab dem Ablauf der Befristung möglich ist    Was willst Du uns damit sagen? Genau das besagt die Formulierung im Mietvertrag doch.    Ja, wenn der Vermieter eine Formulierung wie im &#167; 557a BGB gewählt hätte, dann wäre die Kündigung zum 31.05.2018 wirksam gewesen. Der Vermieter hat sich aber für eine andere Formulierung entschieden. Diese andere Formulierung schließt das Aussprechen der Kündigung für 2 Jahre aus. Faktisch entsteht damit eine Vertragsbindung von 2 Jahren und 3 Monaten ab Mietbeginn. Das ist auch so lange zulässig, wie die gesamte Vertragsbindung weniger als 4 Jahre ab Vertragsabschluss beträgt.    Genau genommen hätte der Mieter am 15.02.2018 noch gar keine Kündigung schreiben dürfen. Das sieht die Rechtsprechung aber nicht so eng und ersetzt das durch eine Kündigung die erst nach Ablauf der 2 Jahre, also am 01.04.2018 abgegeben worden ist.    Ich als Mieter weiß nicht mehr was ich tun soll, da ich für den Juni nun doppelt Miete bezahlen müsste und das mein finanzieller Untergang wäre.    Vielleicht kannst Du ja einen Nachmieter zum 01.06. stellen oder der Vermieter findet selbst einen Nachmieter zu diesem Datum.    -- Editiert von hh am 23.04.2018 15:55

guest-12325.03.2020 14:55:28 · Answer

Genau genommen hätte der Mieter am 15.02.2018 noch gar keine Kündigung schreiben dürfen.    Nein, das sehe ich komplett anders,  habe aber mal vorab eine Frage an den TE:    Wann wurde der Mietvertrag unterschrieben?

hh · Answer

Im Falle des BGH-Urteils vom 08.12.2010 (Az.: VIII ZR 86/10 ) ging es um die Formulierung:
Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.

Damit wurde die Vertragsbindung um 3 Monate über den vereinbarten Zeitraum des Kündigungsausschlusses hinaus verlängert, weil es in dem Satz um den Zeitpunkt geht, an dem die Kündigung ausgesprochen wird.

Was unterscheidet diesen Satz von der in dem hier diskutierten Fall in umgekehrter Logik verfassten Klausel
Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von zwei Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses ist für Mieter und Vermieter ausgeschlossen.

"nach Ablauf zulässig" ist doch im Ergebnis das Gleiche wie "vor Ablauf ausgeschlossen".

Damit durfte hier frühestens am 01.04.2018 eine Kündigung ausgesprochen werden, die somit auch erst zum 30.06.2018 wirksam wird. Dass die Kündigung bereits am 15.02.2018 ausgesprochen wurde macht sie nicht komplett unwirksam.

Zitat (von AltesHaus):
Wann wurde der Mietvertrag unterschrieben?

Welche Rolle sollte das spielen? Es ist wohl nicht davon auszugehen, dass der Mietvertrag mehr als 21 Monate vor Mietbeginn abgeschlossen wurde.

-- Editiert von hh am 23.04.2018 16:25

Kündigungsverzicht von 2 Jahren

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