LG Berlin: Zahlungsrückstand des Mieters - nur fristlose Kündigung wirksam

27. November 2017 Thema abonnieren
 Von 
Akkarin
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Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)
LG Berlin: Zahlungsrückstand des Mieters - nur fristlose Kündigung wirksam

Das LG Berlin hat eine interessante Entscheidung zur Praxis der fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung getroffen.

"Nach dem Urteil könne ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befinde, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündige, sei diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde.

Diese Differenzierung ist dann von Bedeutung, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Nach dem Gesetz wird die fristlose Kündigung dadurch unwirksam. Nach der Auffassung der Zivilkammer 66 bleibt es in diesem Fall dem Vermieter verwehrt, sich auf die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zu berufen"

Pressemitteilung vom 19.10.2017 berlin.de

Das LG hat logischerweise die Revision zugelassen und in Kreisen heißt es, der VM hätte bereits in Karlsruhe angerufen.

Die Volltextentscheidung gibt's hier

Signatur:

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24 Antworten
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#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Das LG hat logischerweise die Revision zugelassen und in Kreisen heißt es, der VM hätte bereits in Karlsruhe angerufen.


Interessantes Urteil, das auch durchaus nachvollziehbar begründet wurde.

Da bin ich ja gespannt, ob der Vermieter Revision einlegt und ob dann der BGH der Auffassung des LG Berlin folgt.

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#2
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4244 Beiträge, 2420x hilfreich)

Die Begründung ist so eine typische juristische Spitzfindigkeit, die Otto Normalverbraucher (bzw. -Vermieter) nur schulterzuckend zur Kenntnis nehmen kann.

Dann muss man also erst mal ordentlich kündigen wegen des unzumutbaren Zahlungsverzuges und nach Zugang dieser Kündigung fristlos.
Wetten, dann kommt jemand mit dem Treu und Glauben, dass nach einer fristgerechten Kündigung nicht mit einer fristlosen zu rechnen war?

Alternativ kann der Vermieter die ordentliche Kündigung ja nach Heilung der fristlosen rausschicken, wenn man ohne Ansicht der bisherigen Urteile einfach nach Gesetzestext urteilt: Laut §573 BGB darf der Vermieter ja ordentlich kündigen, wenn
"der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat"
und das wäre hier doch erfüllt: Es ist ja nicht davon die Rede, dass der Mieter es immer noch tun muss (wie bisher von der Rechtsprechung vorausgesetzt)

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Dann muss man also erst mal ordentlich kündigen wegen des unzumutbaren Zahlungsverzuges und nach Zugang dieser Kündigung fristlos.


Wenn ich der Argumentation des LG Berlin folge, würde das auch nicht helfen.

Zitat:
Wetten, dann kommt jemand mit dem Treu und Glauben, dass nach einer fristgerechten Kündigung nicht mit einer fristlosen zu rechnen war?


Nein, das Argument wäre, dass durch die fristlose Kündigung die vorhergehende fristgerechte Kündigung hinfällig wird.

Zitat:
Alternativ kann der Vermieter die ordentliche Kündigung ja nach Heilung der fristlosen rausschicken


Da würde ich die Argumentation erwarten, dass eine fristgerechte Kündigung nicht auf einen Sachverhalt gestützt werden darf, zu dem es zuvor eine wirksame fristlose Kündigung gab.

Wenn der BGH das Urteil des LG Berlin bestätigt, dann läuft das darauf hinaus, dass das Mietverhältnis nach erfolgter Schonfristzahlung weiter besteht ohne dass der Vermieter deswegen kündigen könnte. Ich bin übrigens der Auffassung, dass der Gesetzgeber den § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit der Absicht in das Gesetz geschrieben hat um genau das zu erreichen. Der Gesetzgeber hat nach meiner Auffassung nicht beabsichtigt, dass mit der Schonfristzahlung lediglich eine Fristverlängerung verbunden ist.

-- Editiert von hh am 27.11.2017 15:02

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#4
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Ich finde die Lösung gar nicht spitzfindig und muss auch sagen, dass ich das Urteil ehr begrüße.

ich hab nie verstanden, warum der Gesetzgeber den Joker "Schonfrist" in 569 erfunden hat, wenn dieser offensichtlich praktisch nie zur Anwendung kommt, da hilfsweise immer das weiße Taschentuch der ordentlichen Kündigung zum Abschied mitgeschwenkt wird. Logisch wäre es, wenn entweder der Joker verschwindet oder eben die Hilfskündigung. Alternativ sollte die Hilfskündigung nur dann wirksam werden dürfen, wenn die eigentliche Kündigung unwirksam war.

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#5
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Es gab schon immer Stimmen, welche die hilfsweise außerordentlich ordentilche Kündigung nicht akzeptieren wollten. Ich hoffe, das Karlsruhe hier mal zu Gunsten der VM entscheidet.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4244 Beiträge, 2420x hilfreich)

@hh "
Da würde ich die Argumentation erwarten, dass eine fristgerechte Kündigung nicht auf einen Sachverhalt gestützt werden darf, zu dem es zuvor eine wirksame fristlose Kündigung gab"
Aber warum denn nicht?
Das eine ist, dass die Fortsetzung selbst bis zum nächsten Kündigungszeitpunkt nicht zugemutet werden kann (weil zu viel Geld aussteht), das andere ist, dass der Mieter gegen den Vertrag "nicht unerheblich" verstoßen hat.

Offenbar wird erwartet, der Vermieter soll dankbar sein, wenn er irgendwann die Mietzahlungen bekommt und "nur" die zwischenzeitlich womöglich angestrengte Räumungsklage als offene Forderung gegen seinen Mieter hat?
Und auf der anderen Seite wundert man sich, warum niemand an Hartz IV - Empfänger vermieten will...

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#7
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Selbst wenn Karlsruhe das Urteil bestätigt, nimmt das den Gesetzgeber nicht aus der Pflicht nochmal nachzubessern.

Der Ausspruch einer "fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung" ist doch für den Fall gedacht, dass sich rausstellt, dass die fristlose Kündigung unrecht erfolgte, die ordentliche Kündigung aber zurecht. Das kann z.b. passieren weil der Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung nicht ausreicht, wohl aber für eine ordentliche. Die ordentliche soll dann verhindern, dass man nachdem ein Gericht die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung festgestellt hat, die Kündigungsfrist erneut abwarten muss.

Das macht auch durchaus Sinn, wenn z.b. im Arbeitsrecht oder im allgemeinen Vertragsrecht 1 vermeintlicher fristloser Kündigungsgrund vorliegt, der Vertrag alternativ auch ohne diesen Grund fristgerecht ordentlich gekündigt werden kann.

Genau das ist bei der Kündigung wegen Zahlungsverzug im Mietrecht anders, denn die fristlose Kündigung wurde ja wirksam.
Zum anderen at der Vermieter keine Möglichkeit den Vertrag ohne Grund ordentlich zu kündigen, wenn der Grund der fristlosen Kündigung entfällt. Also muss er den Zahlungsverzug als Grund "recyclen". Das recyclen an sich ist schon fragwürdig, widerspricht aber explizit dem Sinn der Schonfrist.

Wenn nun Karlsruhe das Urteil bestätigt, müsste sich der Vermieter künftig entscheiden, ob er Geld (fristlos) oder raus (ordentlich) kündigen will. M.E. hilft das keinem. Der Gesetzgeber müsste sich stattdessen entscheiden, ob die Schonfrist für Zahlungsverzug ernst gemeint ist, dann muss sie für die fristlose und die ordentliche gelten oder sie ist überflüssig und muss aus dem Gesetz gestrichen werden.

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#8
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
Der Ausspruch einer "fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung" ist doch für den Fall gedacht, dass sich rausstellt, dass die fristlose Kündigung unrecht erfolgte, die ordentliche Kündigung aber zurecht.


Für mich eher, dass eine fristlose durch Zahlung geheilt werden kann, die ordentliche nicht.

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat (von "Akkarin"):
Der Ausspruch einer "fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung" ist doch für den Fall gedacht, dass sich rausstellt, dass die fristlose Kündigung unrecht erfolgte, die ordentliche Kündigung aber zurecht.


Ja, klar und was ist jetzt das Problem? Das LG Berlin hat doch in seinem Urteil ausdrücklich betont, dass in so einem Fall die ordentliche Kündigung wirksam bleibt.

Die ordentliche Kündigung wird nur dann unwirksam, wenn schon die fristlose Kündigung wirksam war. Die ordentliche Kündigung lebt auch dann nicht wieder auf, wenn die fristlose geheilt wird.

Zitat (von "Akkarin"):
Wenn nun Karlsruhe das Urteil bestätigt, müsste sich der Vermieter künftig entscheiden, ob er Geld (fristlos) oder raus (ordentlich) kündigen will. M.E. hilft das keinem.


Nein, es gibt keinen Grund zur Nachbesserung. Der Gesetzgeber hat nach meiner Auffassung sogar gewollt, dass eine Heilung die Kündigung insgesamt unwirksam macht. Dass der Mieter selbst bei einer Heilung durch vollständige Zahlung nur 3 Monate Verlängerung bekommt war nach meiner Einschätzung nicht die Absicht des Gesetzgebers.

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Wenn der BGH das Urteil bestätigt, ändert es nichts daran, dass 569 nur die außerordentliche Kündigung heilt.

Verzichtet der VM wegen diesem Urteil künftig auf die fristlose und spricht nur die ordentliche aus,statt beide auszusprechen, ändert sich nichts, weil 569 keine ordentliche Kündigung heilen kann.
Ich glaube auch, dass der Gesetzgeber die Schonfrist eingeführt hat, um den Verlust der Wohnung zu verhinden. Nur hat er das praktisch nicht, egal wie der BGH hier urteilt.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Verzichtet der VM wegen diesem Urteil künftig auf die fristlose und spricht nur die ordentliche aus,statt beide auszusprechen, ändert sich nichts, weil 569 keine ordentliche Kündigung heilen kann.


Ich würde im Moment keine Wette darauf eingehen, dass Gerichte das auch so sehen sondern nach dem Motto urteilen:
Wenn durch nachträgliche Zahlung des kompletten Mietrückstandes sogar eine fristlose Kündigung geheilt werden kann, dass kann eine fristgerechte Kündigung erst recht geheilt werden.

Aber selbst wenn das nicht so ist, dann macht eine ordentliche Kündigung bei zwei Monaten Mietrückstand nicht so richtig Sinn. Wenn der Mieter die fristlose Kündigung heilt und anschließend die Miete pünktlich zahlt, dann ist doch wirtschaftlich alles OK, d.h. so richtig Sinn macht dann eine ordentliche Kündigung nicht.

Wenn der Mieter aber von vorneherein fristgerecht kündigt, dann riskiert er 3 Monate zusätzlichen Mietausfall. Dass wirklich eine Heilung erfolgt ist ja auch eher ein Ausnahmefall.

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Das hier diskutierte Urteil des LG Berlin wurde gestern vom BGH gekippt:
BGH-Urteil vom 19.09.2018 (Az.: VIII ZR 261/17 )

2x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von hh):
Das hier diskutierte Urteil des LG Berlin wurde gestern vom BGH gekippt:
BGH-Urteil vom 19.09.2018 (Az.: VIII ZR 261/17 )


Erwartungsgemäß

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#14
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Ob die ordentliche Kündigung wirksam war ist dennoch nicht klar, denn das Verfahren wurde zur Klärung dieser Frage an das LG Berlin zurück verwiesen.

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#15
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von hh):
Ob die ordentliche Kündigung wirksam war ist dennoch nicht klar, denn das Verfahren wurde zur Klärung dieser Frage an das LG Berlin zurück verwiesen.


Es wird gegen den Mieter entschieden werden (müssen). Der VM ist keine Bank, wo man mal ein paar Mieten nicht zahlen kann im Vertrauen darauf, dass die fristlose geheilt und die ordentliche dann ungültig ist. Es ist für mich unverständlich, dass das LG Berlin hier rumzickt, aber das wird wohl auf Kosten der Allgemeinheit über die PKH laufen, so sei es dann.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Es wird gegen den Mieter entschieden werden (müssen).


Wenn das so klar wäre, dann hätte der BGH selbst entschieden.

Letztlich müssen wir jetzt die Veröffentlichung des schriftlichen Urteil abwarten um zu erfahren, was den BGH dazu veranlasst hat, das Verfahren an das LG zurück zu verweisen und nicht selbst zu entscheiden.

Normalerweise gibt der BGH dem LG in seinem Urteil Hinweise darauf, nach welchen Maßstäben es eine ordentliche Kündigung zu zulässig erachtet.

Zitat:
aber das wird wohl auf Kosten der Allgemeinheit über die PKH laufen


Das ist denkbar. Aber auch auf Vermieterseite ist gerade dann das Verhalten nicht wirtschaftlich und wohl durch Prinzipien getrieben. Denn gerade wenn der Mieter mit PKH prozessiert wird der Vermieter auf den eigenen Prozesskosten auch dann sitzen bleiben, wenn er am Ende obsiegt.

Das Kündigungsschreiben stammt vom 11.07.2016. Der Mieter hat es immerhin bislang erreicht, dass er trotz Kündigung von vor 2 Jahren noch immer in der Wohnung wohnt. Mit der weiteren Ehrenrunde kommen jetzt noch einige Monate hinzu und ganz ausschließen kann man auch nicht, dass gegen das erneute Urteil des LG Berlin dann wieder Revision eingelegt wird.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Hat er doch, ... aus der Pressemitteilung:

BGH-Urteil vom 19.09.2018 (Az.: VIII ZR 261/17 )

Zitat:
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Von diesem Verständnis ist der Senat – ebenso wie die Instanzrechtsprechung – stets ausgegangen.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Du hast offenbar die Bedeutung des Wortes „kann" nicht richtig erfasst.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat (von Pressemitteilung des BGH):
Aus den vorgenannten Gründen hat der Senat die Berufungsurteile in beiden Verfahren aufgehoben und die Sachen jeweils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses nunmehr Feststellungen dazu treffen kann, ob die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllen und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentlichen Kündigungen als treuwidrig erscheinen lässt.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(38387 Beiträge, 13987x hilfreich)

Das Problem in den Fällen ist doch wohl, dass die Tatsacheninstanzen trotz vorliegender Beweisangebote ihrer Aufklärungspflicht nicht nachgekommen sind. Da der BGH keine Tatsacheninstanz ist, musste deshalb zurück verwiesen werden.

wirdwerden

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von wirdwerden):
Da der BGH keine Tatsacheninstanz ist, musste deshalb zurück verwiesen werden.


Danke, meine Formulierungsversuche sind zum Teil - zugegebener Maßen - recht stümperhaft, dafür bitte ich um Entschuldigung.

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat (von "wirdwerden"):
Das Problem in den Fällen ist doch wohl, dass die Tatsacheninstanzen trotz vorliegender Beweisangebote ihrer Aufklärungspflicht nicht nachgekommen sind.


Woraus ergibt sich diese Behauptung? Welche Beweisangebote sind gemeint und welcher Aufklärungspflicht ist das LG nicht nachgekommen?

Zitat:
Da der BGH keine Tatsacheninstanz ist, musste deshalb zurück verwiesen werden.


Der BGH hat zurückverwiesen, da er aus den in den Urteilen genannten Umständen nicht selbst entscheiden kann, ob die fristgerechte Kündigung wirksam ist. Richtig ist, dass der BGH entscheidungserhebliche Tatsachen nicht selbst ermitteln darf. Wenn aus Sicht des BGH Informationen fehlen, dann verweist er das Verfahren zurück.

Daraus ergibt sich schon ganz deutlich, dass eine fristgerechte Kündigung nicht zwangsläufig wirksam ist, wenn die fristlose Kündigung geheilt wurde. Wenn die fristgerechte Kündigung zwangläufig wirksam wäre, dann hätte der BGH selbst entschieden.

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Zitat (von hh):
Daraus ergibt sich schon ganz deutlich, dass eine fristgerechte Kündigung nicht zwangsläufig wirksam ist, wenn die fristlose Kündigung geheilt wurde.
Das ergibt sich bereits aus dem Gesetz und wurde meines Wissens nach auch schon vom BGH formuliert.

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommt es auf ein Verschulden des Mieters nicht an. Da zählt allein der Zahlungsrückstand und ob der dann ausgeglichen wurde. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug geht es um schuldhafte, nicht-unerhebliche Vertragsverletzungen. Da ist ein Verschulden des Mieters sehr relevant und das wird nun das Tatsachengericht prüfen müssen.

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Es kommt wohl nicht nur auf das Verschulden des Mieters an. Jedenfalls interpretiere ich folgende Aussage in der Pressemitteilung so:

ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentlichen Kündigungen als treuwidrig erscheinen lässt.

Für Details müssen wir wohl auf die Veröffentlichung des Urteils warten

0x Hilfreiche Antwort

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