Guten Tag,
ich habe (wie der Titel andeutet) mehrere Fragen. Ich versuche, die Situation so knapp wie möglich und übersichtlich zu schildern. Wenn etwas unklar bleibt, bitte nachfragen, ich liefere dann gerne Informationen nach.
Teilweise sind auch andere Themen berührt, bei denen ich mir unsicher bin.
Bundesland ist Rheinland-Pfalz.
1. Es besteht Rauchmelderpflicht. In keiner der Wohnungen im Haus gibt es Rauchmelder, es ist auch in keinem Mietvertrag davon die Rede, dass die Installation auf den Mieter übertragen wird. Kann ich den Vermieter zum Einbau auffordern?
2. In dem Mehrfamilienhaus wird seit 2017 durchgehend "renoviert". Der Außenbereich (der allerdings nicht im Mietvertrag aufgeführt ist) ist mit Bauschutt und Fassadenteilen komplett zugestellt. Ein Mieter ist auch schon im Dunkeln über eine Kunststoffplatte, die auf dem Boden lag gestürzt. Balken und Platten liegen kreuz und quer. Besteht ein Anspruch, die Stolperfallen zu entfernen?
3. Durch bauliche Mängel (undichtes Dach) entstand 2018 ein Wasserschaden. Der wurde über die Versicherung des Vermieters reguliert, aber die Schäden in der Wohnung (nur optischer Natur) nicht behoben. Muss der Mieter das beim Auszug
nun übernehmen?
4. Die Höhe der Miete liegt deutlich über dem, was der Mietspiegel sagt. Der Hintergrund ist, dass die Miete vieler Mieter von Ämtern übernommen wird, die einen bestimmten Satz zahlen. So wird beispielsweise eine Dreizimmerwohnung als "WG" an ALG2-Bezieher vermietet, also dreimal der KdU-Satz für Alleinstehende aufgerufen. Ebenso Appartements mit einem Quadratmeterpreis von um die 20 Euro. Laut Mietspiegel handet es sich um eine "einfache Lage". Ab wann kann man von Mietwucher sprechen?
5. Eine ganz grundsätzliche Frage: Welche Eigenschaften muss der Wohnraum haben? Ich habe ein bisschen in der Landesbauordnung geblättert, bin aber nicht vom Fach. Wohnzimmer ohne Fenster, kein Flur/Abstellraum (auch kein Keller oder Dachboden, da diese ja selbst als Wohnraum vermietet werden) - ist das so in Ordnung?
6. Der Heizungskeller steht voll mit brennbaren Dingen und ist nicht abgedichtet. Ist das erlaubt?
7. und letztens: Es werden keine Nebenkostenabrechnungen erstellt. Gehe ich recht in der Annahme, dass ich die von 2017 und 2018 einfordern kann?
Ich hoffe, dass die Antwort auf meine Fragen nicht nur "zieh doch aus" ist ;-) Zum einen bin ich dabei, aber ich möchte eben trotzdem die Rechtslage kennen, zumal ich beim Auszug gerne auf unangenehme Dinge vorbereitet wäre.
Ich bedanke mich im Voraus.
Mehrere Fragen zum Mietshaus (Zustand, Handhabung, Miethöhe)
16. Januar 2020
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Frage vom 16. Januar 2020 | 10:36
Von
Status: Frischling (2 Beiträge, 0x hilfreich)
Mehrere Fragen zum Mietshaus (Zustand, Handhabung, Miethöhe)
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 16. Januar 2020 | 12:06
Von
Status: Bachelor (3527 Beiträge, 558x hilfreich)
Zitat5. Eine ganz grundsätzliche Frage: Welche Eigenschaften muss der Wohnraum haben? Ich habe ein bisschen in der Landesbauordnung geblättert, bin aber nicht vom Fach. Wohnzimmer ohne Fenster, kein Flur/Abstellraum (auch kein Keller oder Dachboden, da diese ja selbst als Wohnraum vermietet werden) - ist das so in Ordnung? :
Sie sind doch in die Wohnung gezogen, da hat sie dies alles nicht interessiert, warum dann jetzt? Oder handelt es sich nicht um ihre Wohnung, dann geht es sie auch nichts an.
Rauchmelder gibt es erst seit einigen Jahren, in alten Mietverträgen können diese also nicht stehen.
Es gibt kleine Wohnungen, sah ich selber schon, da gibt es auch keinen Flur, hier war die Kochnische integriert.
Und was die anderen Mieter bezahlen, kann ihnen doch egal sein. Und wenn sie meinen zu viel zu bezahlen, gehen sie zum Mieterverein, falls alles so schlimm ist wie sie schreiben, werden die zu einer Mietminderung raten.
#2
Antwort vom 16. Januar 2020 | 12:22
Von
Status: Bachelor (3201 Beiträge, 1444x hilfreich)
Zitat7. und letztens: Es werden keine Nebenkostenabrechnungen erstellt. Gehe ich recht in der Annahme, dass ich die von 2017 und 2018 einfordern kann? :
Was steht dazu im Mietvertrag? Pauschale, nichts oder monatliche Vorauszahlungen?
Nur bei monatlichen Vorauszahlungen ist der VM zur Abrechnung verpflichtet.
Ob man diese Pflicht einfordert wäre auch zu überdenken.
Denn sind die Vorauszahlungen sehr gering kann das zum Eigentor werden.
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 16. Januar 2020 | 12:30
Von
Status: Master (4244 Beiträge, 2421x hilfreich)
Wenn es wirklich gesetzliche Auflage ist, dann ja. Sollte man vorher noch mal prüfen, vielleicht gibt es noch Übergangsfristen, ...Zitat:
1. Es besteht Rauchmelderpflicht. In keiner der Wohnungen im Haus gibt es Rauchmelder, es ist auch in keinem Mietvertrag davon die Rede, dass die Installation auf den Mieter übertragen wird. Kann ich den Vermieter zum Einbau auffordern?.
Wo genau liegen die Balken bzw. wo ist der Mieter gestolpert? Wenn der Außenbereich nicht mit vermietet ist, hat man da eigentlich außerhalb von Zugang zum Haus oder anderen Mietsachen nichts weiter verloren. Ist der Mieter auf dem Hauszugang gestolpert, sollte man das dem Vermieter anzeigen. Ist er beim Abkürzen durch den zugestellten Garten verunglückt, ist das vielleicht immer noch mangelnde Verkehrssicherung des Vermieters, aber da der Zustand dem Mieter wohl bekannt gewesen sein dürfte, ist eher wenig Schadenersatz / Schmerzensgeld einklagbar.Zitat:
2. In dem Mehrfamilienhaus wird seit 2017 durchgehend "renoviert". Der Außenbereich (der allerdings nicht im Mietvertrag aufgeführt ist) ist mit Bauschutt und Fassadenteilen komplett zugestellt. Ein Mieter ist auch schon im Dunkeln über eine Kunststoffplatte, die auf dem Boden lag gestürzt. Balken und Platten liegen kreuz und quer. Besteht ein Anspruch, die Stolperfallen zu entfernen?
Wurde dem Vermieter denn beim Wasserschaden der Wohnungsschaden gemeldet? Dann ist das sicherlich nicht Mietersache.Zitat3. Durch bauliche Mängel (undichtes Dach) entstand 2018 ein Wasserschaden. Der wurde über die Versicherung des Vermieters reguliert, aber die Schäden in der Wohnung (nur optischer Natur) nicht behoben. Muss der Mieter das beim Auszug nun übernehmen? :
Ansonsten kann der Vermieter beim Auszug des Mieters fragen, warum dieser Schaden erst nach zwei Jahren bekannt wird. Der Mieter hat eine Verschlechterung der Mietsache, die durch unterlassene Meldung eines Schadens entstanden sit, zu vertreten. Inwiefern eine frühere Meldung den Schaden verringert hätte, ist natürlich einzelfallabhängig.
Mietwucher liegt vor, wenn die Miete über 50% über der ortsüblichen Miete liegt und eine Zwangslage des Meiters ausgenutzt wird. Die Zwangslage ist bei ALG2-Beziehern wohl leicht gegeben, aber für die 50% müsstest du mit der ortsüblichen Vergleichsmiete für WG-Zimmer argumentieren und nicht mit einem Meitspiegel, der im Allgemeinen nur für unmöblierte abgeschlossene Wohnungen gilt.Zitat4. Die Höhe der Miete liegt deutlich über dem, was der Mietspiegel sagt. Der Hintergrund ist, dass die Miete vieler Mieter von Ämtern übernommen wird, die einen bestimmten Satz zahlen. So wird beispielsweise eine Dreizimmerwohnung als "WG" an ALG2-Bezieher vermietet, also dreimal der KdU-Satz für Alleinstehende aufgerufen. Ebenso Appartements mit einem Quadratmeterpreis von um die 20 Euro. Laut Mietspiegel handet es sich um eine "einfache Lage". Ab wann kann man von Mietwucher sprechen. :
Ein Wohnraum muss baurechtlich ein zulässiger Wohn/Aufenthaltsraum sein. Wenn er das nicht ist, darf man da nicht wohnen.Zitat5. Eine ganz grundsätzliche Frage: Welche Eigenschaften muss der Wohnraum haben? Ich habe ein bisschen in der Landesbauordnung geblättert, bin aber nicht vom Fach. Wohnzimmer ohne Fenster, kein Flur/Abstellraum (auch kein Keller oder Dachboden, da diese ja selbst als Wohnraum vermietet werden) - ist das so in Ordnung? :
Mietrechtlich aber - und darum geht es in diesem Forum ja eher - muss e in Mietobjekt dem Mietvertrag entsprechen. Wenn ich ein Kellerloch miete, dann wird das Bauamt da vielleicht das Wohnen verbieten, der Vermieter stellt mir aber genau das zur Verfügung, was ich gemietet habe und solange im Mietvertrag nicht (ggf. nur implizit) zugesagt ist, dass ich da wohnen kann, kann ich dem Vermieter keinen Strick daraus drehen.
Kann sein, kann auch nicht sein. Frag doch mal beim zuständigen Schornsteinfeger oder der Feuerwehr nach. Die Regeln über Lagerung in Heizungsräumen haben sich in den letzten Jahrzehnten sehr gelockert.Zitat6. Der Heizungskeller steht voll mit brennbaren Dingen und ist nicht abgedichtet. Ist das erlaubt? :
Kommt auf deinen Mietvertrag an. Grundsätzlich sind Nebenkosten Vermietersache, sie können allerdings gemäß Betriebskostenverordnung teilweise auf Mieter umgelegt werden. Wenn im Vertrag eine entsprechende Vorauszahlung und entsprechende Abrechnugn vereinbart ist, dann kannst du das auch verlangen. Wenn im Vertrag nur eine Pauschale vereinbart ist, nicht.Zitat:
7. und letztens: Es werden keine Nebenkostenabrechnungen erstellt. Gehe ich recht in der Annahme, dass ich die von 2017 und 2018 einfordern kann?
#4
Antwort vom 16. Januar 2020 | 12:32
Von
Status: Master (4244 Beiträge, 2421x hilfreich)
ZitatDenn sind die Vorauszahlungen sehr gering kann das zum Eigentor werden. :
Allerdings nicht mehr für 2017 und 2018. Da kann der Vermieter nichts mehr zurückfordern, der Mieter aber gegebenenfalls schon.
#5
Antwort vom 16. Januar 2020 | 13:46
Von
Status: Lehrling (1712 Beiträge, 272x hilfreich)
ZitatAb wann kann man von Mietwucher sprechen? :
Mietwucher ab 50%, 20% nennt sich Ordnungswidrigkeit.
ZitatWohnzimmer ohne Fenster, kein Flur/Abstellraum (auch kein Keller oder Dachboden, da diese ja selbst als Wohnraum vermietet werden) - ist das so in Ordnung? :
Ein Wohnzimmer ohne Fenster? Ein Raum ohne Fenster ist eben kein Wohnzimmer, ganz einfach. Es gibt halt tatsächlich noch Menschen die diese Löcher anmieten und so dieser Sorte Vermieter Vorschub leisten. " Wo kein Kläger da kein Richter", das kennen Sie doch.
#6
Antwort vom 17. Januar 2020 | 09:30
Von
Status: Frischling (2 Beiträge, 0x hilfreich)
Danke für die ausführlichen Antwort, ich gehe im Einzelnen auf die Punkte ein.
Zitat:
Wenn es wirklich gesetzliche Auflage ist, dann ja. Sollte man vorher noch mal prüfen, vielleicht gibt es noch Übergangsfristen
Nach meinem Verständnis gibt es die nicht. Deswegen habe ich das Bundesland dazugeschrieben, da mein Verständnis nicht das ultimativ richtige sein muss.
Zitat:Wo genau liegen die Balken bzw. wo ist der Mieter gestolpert? Wenn der Außenbereich nicht mit vermietet ist, hat man da eigentlich außerhalb von Zugang zum Haus oder anderen Mietsachen nichts weiter verloren. Ist der Mieter auf dem Hauszugang gestolpert, sollte man das dem Vermieter anzeigen. Ist er beim Abkürzen durch den zugestellten Garten verunglückt, ist das vielleicht immer noch mangelnde Verkehrssicherung des Vermieters, aber da der Zustand dem Mieter wohl bekannt gewesen sein dürfte, ist eher wenig Schadenersatz / Schmerzensgeld einklagbar.
Der Außenbereich ist die Terrasse. Diese ist nicht im Mietvertrag aufgeführt, man muss sie aber betreten, um in den Garten zu gelangen, der im Mietvertrag aufgeführt ist. Da gibt es keine andere Möglichkeit. Ebenso steht die Mülltonne auf der Terrasse (wurde vom Vermieter dort aufgestellt). Die Terrasse wurde auch immer als Vorteil der Wohnung angepriesen (aber eben nur mündlich, nicht schriftlich nachweisbar).
Die Renovierungen dauern zwar seit 2017 an, aber der Schutt liegt erst seit 2019 da (vorher wurden andere Sachen gemacht). Schmerzensgeld oder Schadensersatz steht Gsd nicht zur Debatte, da ja nur eine leichte Prellung und schmutzige Kleidung. Es geht lediglich um die Verkehrssicherung für die Zukunft.
Zitat:Wurde dem Vermieter denn beim Wasserschaden der Wohnungsschaden gemeldet? Dann ist das sicherlich nicht Mietersache.
Ansonsten kann der Vermieter beim Auszug des Mieters fragen, warum dieser Schaden erst nach zwei Jahren bekannt wird. Der Mieter hat eine Verschlechterung der Mietsache, die durch unterlassene Meldung eines Schadens entstanden sit, zu vertreten. Inwiefern eine frühere Meldung den Schaden verringert hätte, ist natürlich einzelfallabhängig.
Die Wasserschäden wurden dem Vermieter natürlich gemeldet, und von der Gebäudeversicherung reguliert (das weiß der Mieter von der entsprechenden Versicherung selbst, als ein Vertreter wegen eines dritten Schadens vor Ort war). Der Vermieter hat also Geld erhalten, aber nichts reparieren lassen. Da es sich um einen optischen Mangel handelt, kann man keine Miete mindern, soweit klar. Der Mieter möchte den Schaden nun aber nicht selbst reparieren nach dem Auszug (außer er wäre dazu verpflichtet).
Zitat:Kommt auf deinen Mietvertrag an. Grundsätzlich sind Nebenkosten Vermietersache, sie können allerdings gemäß Betriebskostenverordnung teilweise auf Mieter umgelegt werden. Wenn im Vertrag eine entsprechende Vorauszahlung und entsprechende Abrechnugn vereinbart ist, dann kannst du das auch verlangen. Wenn im Vertrag nur eine Pauschale vereinbart ist, nicht.
Eine Vorauszahlung, und die ist beim Vertragsabschluss einvernehmlich relativ hoch angesetzt worden, um Nachzahlungen zu vermeiden. Ich gehe daher nicht von einer Nachzahlung aus (bzw. bin ich mir sicher, dass in dem Fall die Abrechnung schon da wäre ;-))
Danke auch für die anderen Meinungen, insbesondere die Frage, warum eine zu hohe Miete bei anderen Mietern stören könnte. Tatsächlich ist das der Fall, da es a) den Markt verzerrt, b) Zwangslagen ausnutzt und c) es unser aller Steuergelder sind, aus denen gezahlt wird.
Zur Frage, warum man dort eingezogen ist: Bei der Besichtigung wurde ein Zeitplan genannt, in dem die Arbeiten ausgeführt werden würden. Heute ist mir klar, dass solche Absichtserklärungen wertlos sind, wenn sie nicht schriftlich festgehalten wurden. Für mich gilt auch im geschäftlichen das gesprochene Wort - aber ich lerne nie aus.
Ich bin jetzt definitiv in einigen Punkten klüger als vorher.
#7
Antwort vom 17. Januar 2020 | 10:09
Von
Status: Bachelor (3201 Beiträge, 1444x hilfreich)
ZitatEine Vorauszahlung, und die ist beim Vertragsabschluss einvernehmlich relativ hoch angesetzt worden, um Nachzahlungen zu vermeiden. Ich gehe daher nicht von einer Nachzahlung aus (bzw. bin ich mir sicher, dass in dem Fall die Abrechnung schon da wäre ;-)) :
Dann forder die Abrechnungen nachweisbar ein. Denn ein evtl. Guthaben würde dir noch zustehen. Der VM hat allerdings keinen Anspruch mehr auf evtl. Nachzahlungen.
#8
Antwort vom 17. Januar 2020 | 14:31
Von
Status: Unbeschreiblich (32111 Beiträge, 5649x hilfreich)
https://www.rauchmelder-lebensretter.de/rauchmelderpflicht/rauchmelderpflicht-rheinland-pfalz/
Dazu wäre wichtig, was in diesem Mietvertrag überhaupt steht. Ob der ausziehende Mieter überhaupt renovieren müsste...unabhängig von den Wasserflecken.ZitatDer Mieter möchte den Schaden nun aber nicht selbst reparieren nach dem Auszug (außer er wäre dazu verpflichtet). :
Das ist nicht verboten. Es müssen natürlich auch 3 Einzelpersonen sein. Das ändert der Vermieter sicher erst, wenn es keine Nachfrage nach WG-Zimmern gibt. Diese *Masche* ist bundesweit verbreitet.ZitatSo wird beispielsweise eine Dreizimmerwohnung als "WG" an ALG2-Bezieher vermietet, :
Über Gedanken zur Mietminderung lese ich hier nichts. Warum?
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