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Meine Nebenkostenabrechnung für 2 Monate?!

26. April 2016 Thema abonnieren
 Von 
larrylaffer
Status:
Frischling
(42 Beiträge, 14x hilfreich)
Meine Nebenkostenabrechnung für 2 Monate?!

Hallo liebes Forum,

ich hoffe euch geht es gut und habt, auch wenn das Wetter momentan nicht so mitspielt, einen schönen Tag gehabt.

Nun habe ich ein paar fragen zu meiner Nebenkostenabrechnung die ich letzte Woche bekommen habe. Ich habe Sie euch mal auf einen externen Server hochgeladen, damit ihr euch das mal anschauen könnt. Hier der Link zum Bild: http://www.directupload.net/file/d/4337/hmiom66u_jpg.htm

Ein Paar Infos vorab. Ich wohne seit dem 1.11.2016 in einer DG Wohnung. In meinem Mietvertrag steht leider keine qm² Zahl. Strom und Gas zahle ich seperat an einen Anbieter. Habe eine kleine Therme (sieht schon ziemlich alt aus) im Bad, die für das Warmwasser ist. Einen Wasserzähler habe ich nicht in der Wohnung. In dem Haus sind insgesamt 6 Mietparteien, inkl. mir natürlich. Weiß aber leider nicht, wieviele Personen in dem Haus wohnen.

So, was mir ziemlich abstrus vorkommt, ist, das mir meine Vermieterin von November bis Dezember nur einmal die Nebenkostenvorauszahlung berechnet (ich zahle Monatlich 150,-€). Da ich für November einmal Miete gezahlt habe und auch für Dezember, ergibt das für mich keine 150,-€, sondern 300,-€ oder habe ich irgendwie ein Denkfehler drin?

Zudem, wie kann es sein, das Trink- sowie Abwasser die gleiche qm³ haben? Ist das möglich?
Ist eine Wohngebäudeversicherung echt so hoch?
Ist die Straßen- und Bürgersteigreinigung faktisch nicht das selbe? Oder bezieht sich die Straßenreinigung explizit auf die Fahrbahn der Autos vor meiner Tür?!
Einen Hausmeister kenne ich nicht, weder wurde mir dieser vorm Einzug vorgestellt, noch habe ich irgendwelche Kontaktdaten, daher sind mir die Kosten für einen Hausmeister recht Schleierhaft.
Gartenpflegearbeiten wurden erst vor kurzem begonnen, denn als ich eingezogen bin, gab es keinen Gärtner oder dergleichen, denn ich hatte die Vermieterin angesprochen, ob ich mal einen Kontakt zu meinem Vater herstellen soll, da er Gärtner ist und auch Nebenbei viel macht. Im Endeffekt wurde daraus nichts, er sei zu teuer. Sie hat stattdessen jetzt, wie soll es anders sein, einen Polen für die Arbeit herangezogen, der aber erst seit einer Woche bei uns was macht.
Auch ist mir der Kostenanteilschlüssel nicht geläufig, ich nehme an, Sie rechnet pro Kopf im Haus oder?

Also, was meint Ihr? Ist die Abrechnung so korrekt, oder soll ich etwas beanstanden?
Ich wäre über eure Hilfe sehr erfreut, da ich vorher, in meiner Alten Wohnung solche Probleme nicht hatte, da es ein Pauschalbetrag war.

Im Voraus schon einmal vielen Dank.

Lieben Gruß euer LL

Fragen zur Miete?

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3432 Beiträge, 1926x hilfreich)

1) Falls eine geleistete Vorauszahlung fehlt, dann monierst Du das selbstverständlich
Aber: Es handelt sich hier ja nur um Abrechnung der "kalten Betriebskosten". Woher erhältst Du denn Deine Heizwärme? Ggf. folgt hier noch eine entsprechende Abrechnung der "warmen Betriebskosten" und 1/2 der Gesamtvorauszahlung wird auf Heizung/Warmwasser angerechnet. Das solltest Du aber ggf. klären.

2) Schaue im Mietvertrag nach, was zur Abrechnung/Umlage/Umlageschlüssel vereinbart ist > stehen dort die 14,63% Anteil?
Wenn sich die 14,63 % nicht aus dem Mietvertrag ergeben > beim Vermieter um Erklärung bitten - z.B. gilt, wenn kein anderer Umlageschlüssel vereinbart ist, gem. [link=http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html]BGB § 566 a [/link] "nach anteiliger Wohnfläche". Der Vermieter müsste dann Gesamtwohnfläche und anteilige Wohnfläche in der Abrechnung benennen.
Schaue auch, was überhaupt genau zur Mietstruktur (Miete plus Vorauszahlungen?) sowie zur Umlage der Betriebskosten vereinbart ist > Info
Checkliste zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung
Sinnvoll wäre es, wenn Du zunächst die Teile Deines Mietvertrages mit allem was zu Betriebskosten da steht hochlädst bevor Du Dich an Deinen Vermieter wendest.

3) Einzelne Betriebskosten scheinen mir auch recht hoch - hier solltest Du Belegkopien anfordern und ggf. näher nachhaken
Grundsteuer: sehr hoch > Nachweis (Grundsteuerbescheid - manche Kommunen langen da aber ordentlich zu)
Trinkwasser - Abwasser: gleiche m³ ist völlig normal
Versicherungen: scheint mir relativ niedrig bzw. normal (im Verhältnis zur Grundsteuer - i.d.R. sind die Versicherungskosten rund doppelt so hoch wie die Grundsteuern), kann man aber nur einschätzen, wenn man weiss wie groß das Haus ist (Anzahl Wohnungen, Gesamtfläche) - wie eigentlich alle Kostenarten
Straßenreinigung - Bürgersteigreinigung: i.d.R. übertragen die Kommunen ihre Pflicht auf die Bürger, manchmal führen die Kommunen aber z.B. nur die Straßenreinigung selbst aus und berechnen dann entsprechende Kosten > ggf. Nachweis für Straßenreinigungskosten anfordern
Hausmeister (mit Hausmeister, Bürgersteigreinigung, Gartenpflegearbeiten): hier würde ich mal nachfragen für was genau/welche Arbeiten die "Hausmeistergebühren" anfallen, da ja schon Straßenreinigung, Bürgersteigreinigung und Gartenpflegearbeiten gesondert umgelegt werden. und > Nachweise für diese Kostenarten anfordern (oft werden "Hausmeistergebühren" nicht um die nicht-umlagefähige Hausmeistertätigkeiten bereinigt)
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/h1/hauswart.htm

Lies Dir auch hier mal zu Belegkopien durch - je Seite 0,26 Euro sind für reine Kopiekosten und erforderlichen Arbeitsaufwand i.d.R. angemessen - eigentlich besteht nur ein "Einsichtsrecht" und kein Recht auf Kopien
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/bk_abrechnung.htm

Obwohl der Mieter natürlich auch angeforderten Kopien auch bezahlen muss, halte ich es für sinnvoll gerade bei einer ersten Abrechnung Kopien für alle Kostenarten anzufordern, damit man die Abrechnung auch tatsächlich nachvollziehen und verstehen kann.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3205 Beiträge, 1436x hilfreich)

Zitat (von larrylaffer):
Zudem, wie kann es sein, das Trink- sowie Abwasser die gleiche qm³ haben? Ist das möglich?


Weil es die Versorger so festlegen. Wie bitte soll zwischen Frisch- und Abwasser unterscheiden werden?

Das dazu.

Die Anrechnung einer monatliche Vorauszahlung fehlt.

Der Umlageschlüssel fehlt.

Die Gesamtwohnfläche fehlt.

Der Gesamtverbrauch fehlt.

Strom? Welcher?

Ich sehe auf dem Bild weder Abrechnungs- noch Nutzungszeitraum.

Fazit:

Aus meiner Sicht ist die Abrechnung formell falsch und somit unwirksam.

Ich würde der Abrechnung wegen formeller Fehler widersprechen bzw. sie zurückweisen.

Was an der Abrechnung falsch ist darüber soll sich der Vermieter gefälligst selbst einen Kopf machen.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
larrylaffer
Status:
Frischling
(42 Beiträge, 14x hilfreich)

Servus Ihr Lieben,

danke schon einmal für eure Antworten. Ich habe euch mal aus meinem Mietvertrag, die Betriebskosten hochgeladen:
https://pl.vc/4f46d (auf das Bild klicken! Achtung, könnte ziemlich groß sein, ging irgendwie nicht anders :bang: )

Sonst steht nichts weiter im Vertrag, was vll von Belang sein könnte, wenn Ihr noch etwas benötigt, sagt Bescheid.

Unten im Bild steht etwas von dem Verteilungsschlüssel.

Dennoch, ist die Abrechnung formell nicht wirklich korrekt, oder?

Wie würde ich denn einen Widerruf schreiben? Bzw was muss drin stehen? Und versendet wird dieser mit der Post nehme ich an oder ginge auch Email?

Apropo Email, hatte, bevor ich hier einen Beitrag verfasst hatte, meine Vermieterin per Email angeschrieben.
Meine Mail:

Zitat:
Sehr geehrte Frau B***,



ich habe Ihre Nebenkostenabrechnung erhalten. Dazu habe ich eine Frage.



Sie geben unter dem Punkt "Vorauszahlungen" an, das ich nur 150,-€ vorausgezahlt habe.

Da ich seit 1.11.16 in der Wohnung lebe, kann dieser Punkt nicht korrekt sein. Die Nebenkostenvorauszahlung betragen bei mir anstatt 150,-€ eigentlich 300,-€.

Nämlich für November und Dezember. Wie kommen Sie da auf 150,-€?

Zudem, wie kommen Sie auf den Kostenschlüssel? Nach welchen Punkten wird da berechnet? Wieviele Personen im Haus wohnen oder wieviele Mietparteien das Haus inne hat?



Über eine Zeitnahe Antwort Ihrerseits würde ich mich sehr freuen.


Ihre Antwort:

Zitat:
Sehr geehrter Herr P***, die Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von € 150,00 beinhalten auch die Heizkostenvorauszahlung, also € 75,00 für Nebenkosten- und € 75,00 für Heizkostenvorauszahlung. Die Heizkostenabrechnung werde ich demnächst von der Firma B****ta erhalten und Ihnen zeitnah übersenden.

Mit freundlichen Grüßen B***


Muss meine Vermieterin im Vertrag nicht klar festlegen, für was die 150,-€ Nebenkosten eigentlich ganz genau sind? Ich bin nämlich davon ausgegangen, das die Zahlung alles beinhaltet.
Zudem, für was Heizkostenvorauszahlung? Ich werde doch von meinem Anbieter mit der Heizung versorgt oder bin ich jetzt komplett bescheuert?
Sorry für die ********en fragen, aber ich bin echt leicht überfordert damit, weil ich keine Ahnung habe, für was ich eigentlich im Endeffekt die 150,-€ zahle, wenn ich doch so oder so "Anteilig" zur Kasse gebeten werde.....

Ich hoffe Ihr könnt mir vll ein kleines Lichtlein ins Köpfchen zaubern :D :crazy:

-- Editiert von larrylaffer am 27.04.2016 20:08

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9330 Beiträge, 2982x hilfreich)

Hallo,


Zitat (von larrylaffer):
aber ich bin echt leicht überfordert damit, weil ich keine Ahnung habe, für was ich eigentlich im Endeffekt die 150,-€ zahle, wenn ich doch so oder so "Anteilig" zur Kasse gebeten werde.....


Die Auflistung steht doch in Deinem Vertrag, den Du oben hochgeladen hast. Auch die Heizkosten sind erwähnt.



Die von Dir geleisteten Zahlungen werden zum Ausgleich der schon vorliegenden Nebenkostenabrechnung und der noch auf Dich zukommenden Heizlostenabrechnung verwandt.

Ich verstehe im Moment nicht so wirklich das Problem.

Geht es Dir um den Verteilungsschlüssel oder um die hälftige Aufteilung Deiner Zahlungen oder um was ganz anderes?

Berry

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1353x hilfreich)

Das ist doch garnicht so kompliziert. Wenn du den zweiten Teil deiner Betriebskosten bekommst, werden sich deine meisten Probleme in Luft auflösen. Deine Therme ist nur für dein Warmwasser zuständig, mit der Heizung hängst du an der Zentralheizung. Und für diese Abrechnung ist die zweite Vorauszahlung von 150,- Euro.

Klar, es ist schon etwas unüblich, dass die Vermieterin die kalten und warmen Nebenkosten getrennt abrechnet, aber verboten ist es auf keinen Fall.

Zitat:
Zudem, für was Heizkostenvorauszahlung? Ich werde doch von meinem Anbieter mit der Heizung versorgt oder bin ich jetzt komplett bescheuert?

Von welchem Anbieter redest du? Du hängst an der Zentralheizung des Hauses und hast mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine eigene Wärmeversorgung (Etagenheizung/Therme)

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
larrylaffer
Status:
Frischling
(42 Beiträge, 14x hilfreich)

Zitat (von Liane46):

Von welchem Anbieter redest du? Du hängst an der Zentralheizung des Hauses und hast mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine eigene Wärmeversorgung (Etagenheizung/Therme)


Hi, danke für deine Antwort :)

Nun, ganz einfach, Strom und Gas (also Heizung, da ich keinen Gasherd habe) beziehe ich von meinem Regionalen Versorger.
Nein Etagenheizung oder Therme sind nicht vorhanden, ausser der für das Warmwasser.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1353x hilfreich)

Du hast einzig und allein einen Versorger für das Gas, das deine Warmwassertherme verbraucht. Warum liest du deinen Mietvertrag nicht mal aufmerksamer im § 8 Ziff.2 ist doch die Zentralheizung beschrieben.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
guest-12331.05.2016 15:25:27
Status:
Praktikant
(597 Beiträge, 524x hilfreich)

Wie bereits geschrieben, dürfte es sich lohnen die Belege einzusehen und den Verteilschlüssel vernünftig dargestellt zu bekommen. Besonders Hausmeister und Gärtner dürften interessant sein, bei den runden Summen sind die entweder selbstständig als Kleinunternehmer unterwegs oder schwarz beschäftigt.

-- Editiert von Retels am 29.04.2016 08:49

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(212 Beiträge, 113x hilfreich)

Hallo,

was kann ein Mieter denn machen, wenn die Ausgaben "schwarz" sein sollten? Kann er dann die Zahlung verweigern?
Ok, der Vermieter hätte dann große Probleme die Kosten - vor Gericht - nachzuweisen.

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3205 Beiträge, 1436x hilfreich)

Zitat (von megathomas):
Hallo,
was kann ein Mieter denn machen, wenn die Ausgaben "schwarz" sein sollten? Kann er dann die Zahlung verweigern?
Ok, der Vermieter hätte dann große Probleme die Kosten - vor Gericht - nachzuweisen.


Was hat das jetzt mit der Frage zu tun?

Wenn nichts stelle Deine Frage separat.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3432 Beiträge, 1926x hilfreich)

Ein Vermieter der Ausgaben "schwarz" macht, wäre schön blöd.
Ein Mieter der deswegen herumnölt wäre noch blöder.

Denn eventuell könnte sich der Mieter dann einmal um die Zahlung drücken > falls der Vermieter nicht vielleicht doch "Eigene Leistungen" abrechnet > Betriebskostenverordnung § 1 (1) ... Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
Für die Zukunft wäre dann aber damit zu rechnen, dass diese Kostenart erheblich teurer wird - bei Leistungen=Arbeiten dann mindestens das Doppelte weil dann auf den normalen Arbeitnehmer-Stundensatz halt noch die Arbeitgeber-Kosten und gesetzlichen Sozialleistungen (Versicherungen und bezahlte Urlaubs-/Krankheits-/Feiertage) obendraufkommen.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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