Mietaufhebungsvertrag nur gültig bei Kaufvertrag

13. November 2023 Thema abonnieren
 Von 
Stardust79
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietaufhebungsvertrag nur gültig bei Kaufvertrag

Hallo Leute,

ich möchte eine Immobilie kaufen und einziehen.

In der Immobilie ist eine Mieterin mit 4 Kindern, alleinerziehend, wirkt labil und unzuverlässig. Anderes Thema - jedenfalls: Daher will ich nicht erst kaufen und dann wegen Eigenbedarf kündigen, sondern jetzt Klarheit schaffen oder eben nicht kaufen.

Ich habe mir gedacht, ich biete der Frau einen Mietaufhebungsvertrag an, wie man ihn als Muster z.B. bei immowelt findet.
Dieser soll aber erst zustande kommen, wenn es zu einem Kaufvertrag zwischen mir und dem Eigentümer kommt. Daher will ich als ersten Punkt reinschreiben:

"Dieser Aufhebungsvertrag kommt zustande, falls Herr Stardust durch Kauf der Immobilie zum Vermieter wird."

Ist das in Ordnung? Ich mag es gerne simpel und wirksam. Irgendwo las ich, das ginge so nicht, man müsse erst im Grunduch stehen und wenn überhaupt, brauche man eine Vollmacht durch die Eigentümer, wenn man so einen "MAV" vor Kauf abschließt. Stimmt das? Oder: sollte ich vlt. für entsprechende Fälle eine Vollmacht einbauen? Also z.B. im nächsten Satz:

"Herrn Stardust liegt die Vollmacht zum Abschluß eines Aufhebungsvertrages durch den jetzigen Eigentümer und Vermieter, Herrn Müller vor. Die Vollmacht wurde der Mieterin vorgelegt und von ihr zur Kenntnis genommen.

Wäre das ausreichend bzw. brauche ich den Satz überhaupt oder ginge es trotzdem nicht, bevor ich nicht im Grundbuch stehe? Falls Vollmacht nötig: wie wär eine einfache, entsprechende Vollmacht formuliert?

Das Thema wurde ja schon ausführlich disktuiert, aber nie gab es konkrete Äußerungen zu einer solchen Bedingung.

Danke für eure Einschätzung und Einwände im Voraus!

LG
Stardust

-- Editiert von User am 13. November 2023 12:54

-- Editiert von User am 13. November 2023 12:54

-- Editiert von User am 13. November 2023 12:56

-- Editiert von User am 13. November 2023 13:00

-- Editiert von User am 13. November 2023 13:07

Fragen zur Miete?

Fragen zur Miete?

Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31478 Beiträge, 5569x hilfreich)

Zitat (von Stardust79):
Ich habe mir gedacht, ich biete der Frau einen Mietaufhebungsvertrag an
Ja. Das geht. Doch warum sollte die derzeitige Mieterin überhaupt einen Aufhebungsvertrag akzeptieren/unterschreiben ?
Was bietest du ihr denn an, falls du kaufst und Selbstnutzer werden willst?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Stardust79
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
a. Das geht.


Prima. Also ist es definitv okay und ausreichend, wenn ich reinschreibe, dass der MAV gültig wird, wenn es zum Kaufvertrag mit dem jetzigen Vermieter kommt? Ohne Vollmacht der Vermieter?

Zitat (von Anami):
Was bietest du ihr denn an, falls du kaufst und Selbstnutzer werden willst?


Geld. Die Summe werde ich noch mit ihr aushandeln. Evtl. biete ich noch an, dass sie vor dem vereinbarten neuen Ende ausziehen darf - damit sie da etwas mehr Spielraum bei der Suche hat - dann hätte sie keine doppelte Miete, falls sie vor vereinbartem Ende fündig wird. Aber das ist eine andere Sache.

Ich kann also zur Bedinung für einen MAV machen, dass ich ihr Vermieter werde. Brauche ich die Vollmacht der Vermieter dann noch und wie müsste die mindestens aussehen?

-- Editiert von User am 13. November 2023 14:14

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9805 Beiträge, 4454x hilfreich)

Rechtsberatung im Einzelfall darf und sollte hier im Forum nicht erfolgen. Die Antwortenden sind Rechtslaien und niemand wird für eine falsche Antwort haften. Es bringt dir also auch nichts, wenn jemand von uns sagt "geht so".

Wenn irgendmöglich würde ich jedoch empfehlen, dass der Verkäufer= jetzige Vermieter einen solchen Aufhebungsvertrag abschließt und du erst dann den Kaufpreis zahlst und die Immobilie übernimmst, wenn die Immobilie dir leer (also ohne Mieter) übergeben wird. Wenn der Verkäufer nicht dazu bereit ist, dann solltest du mit Problemen rechnen. Dies sollte sich sehr erheblich im Kaufpreis niederschlagen.

Zitat (von Stardust79):
Mieterin mit 4 Kindern, alleinerziehend, wirkt labil und unzuverlässig
Wenn diese Mieterin trotz Mitaufhebungsvertrages nicht auszieht, kann es ewig dauern und viel kosten, bis die Immobilie geräumt wird. Das ist ein fast unkalkulierbares Risiko. Wie die Immobilie danach aussieht, steht auch in den Sternen. Von daher: Entweder die Immobilie ist extremst günstig oder der Verkäufer übergibt leer in klar formuliertem Zustand oder Finger weg .

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Stardust79
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Dankeschön!

Zitat (von cauchy):
Rechtsberatung im Einzelfall darf und sollte hier im Forum nicht erfolgen. Die Antwortenden sind Rechtslaien und niemand wird für eine falsche Antwort haften. Es bringt dir also auch nichts, wenn jemand von uns sagt "geht so".


Absolut klar für mich. Ich würde mich niemals auf Forenbeiträge verlassen und das sollten auch Leute beachten, die diesen Faden hier später lesen! Mir geht es um Eure Meinungen und Sichtweisen, ohne jede rechtsverbindliche Wirkungen, was ja auch hier in den Regeln steht.

Zitat (von cauchy):

Wenn irgendmöglich würde ich jedoch empfehlen, dass der Verkäufer= jetzige Vermieter einen solchen Aufhebungsvertrag abschließt und du erst dann den Kaufpreis zahlst und die Immobilie übernimmst, wenn die Immobilie dir leer (also ohne Mieter) übergeben wird. Wenn der Verkäufer nicht dazu bereit ist, dann solltest du mit Problemen rechnen. Dies sollte sich sehr erheblich im Kaufpreis niederschlagen.


Ja, genau das ist mein Problem, bzw.: die Eigentümer tun natürlich so, als gäbe es kein Problem. Daher hatte ich gehofft, mehr Sicherheiten schaffen zu können zwischen der Mieterin und mir.

Aber aus Deiner Antwort lese ich bereits, dass da ein Fallstrickwirrwarr auf mich warten könnte?

Zitat (von cauchy):

Wenn diese Mieterin trotz Mitaufhebungsvertrages nicht auszieht, kann es ewig dauern und viel kosten, bis die Immobilie geräumt wird. Das ist ein fast unkalkulierbares Risiko. Wie die Immobilie danach aussieht, steht auch in den Sternen. Von daher: Entweder die Immobilie ist extremst günstig oder der Verkäufer übergibt leer in klar formuliertem Zustand oder Finger weg .


Praktisch sehr wertvoll und entspricht meinen Befürchtungen. Danke!

Falls jemand das anders sieht und gut begründen kann, warum ich mit meinem anfangs erwähnten Ansatz auch gut fahren können sollte, bitte ich um weitere rechtsunverbindliche Meinungen und Sichtweisen. ;-)

LG
Stardust

-- Editiert von User am 13. November 2023 14:42

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31478 Beiträge, 5569x hilfreich)

Zitat (von Stardust79):
Prima.
Vorsicht. Alles lesen. :augenroll:
Du: Ich habe mir gedacht, ich biete der Frau...
Ich: Ja, das geht.
Zitat (von Stardust79):
Also ist es definitv okay und ausreichend, wenn ich reinschreibe, dass der MAV gültig wird, wenn es zum Kaufvertrag mit dem jetzigen Vermieter kommt? Ohne Vollmacht der Vermieter?
Nö. Vermutlich nicht. Denn dazu habe ich gar nichts geschrieben.
Zitat (von Stardust79):
Geld. Die Summe werde ich noch mit ihr aushandeln.
Wann denn? Wenn überhaupt, dann gehört die Summe in den Vertrag. Aber was soll die Mieterin mit Geld? Wenn der MV aufgehoben werden soll, soll sie doch mit ihren Kindern ausziehen---oder?
Bringt denn Geld kurzfristig eine adäquate Wohnung für eine Mutter mit 4 Kindern?

Zitat (von Stardust79):
Aber das ist eine andere Sache.
Ob sie überhaupt auszieht, dürfte die wichtige Sache sein.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Stardust79
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Nö. Vermutlich nicht. Denn dazu habe ich gar nichts geschrieben.


Kein Problem, alles gut! :cheers: Ich hatte ja eine konkrete Frage gestellt und darauf mit einer Antwort gerechnet. So kam es wohl zu dem Misterverständnis, äh Missverständnis.

Trotzdem Danke an noch an Dich!

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Stardust79
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Ob sie überhaupt auszieht, dürfte die wichtige Sache sein.


Erstmal wollte ich herausfinden, was, wie und ob ich konkrete Regelungen in einen Vertrag gießen kann, wie hoch die Restrisiken sind, dass allein der Vertrag anfechtbar ist - falls sie am Rad dreht.
Mit dem Wissen ergäbe sich dann, ob ich sich weitere Verhandlungen lohnen, falls die Dame sich für mein Geld interessiert.

Die Verhandlungen würde ich also nur starten, wenn ich Ergebnisse wirksam in einen Vertrag gießen könnte.

Wenn es so ist, dass ich am Ende trotzdem zehntausende Euronen riskiere und dadurch riskiere, meinen anlaufenden Kredit nicht bedienen zu können oder selbst auf der Straße zu laden, dann ist das natürlch alles ziemlicher Mist für mich.

-- Editiert von User am 13. November 2023 15:11

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9805 Beiträge, 4454x hilfreich)

Zitat (von Stardust79):
Aber aus Deiner Antwort lese ich bereits, dass da ein Fallstrickwirrwarr auf mich warten könnte?
Ja, kann es. Kein Gericht wir gerne eine Mutter mit 4 Kindern auf die Straße setzen. Da würde ich im Zweifel mit langen Räumfristen rechnen. Wenn dann noch irgendwas am Aufhebungsvertrag nicht wasserdicht ist, dann steigern sich die Probleme noch.

Zitat (von Stardust79):
die Eigentümer tun natürlich so, als gäbe es kein Problem.
Klar, die wollen verkaufen. Wenn das alles so einfach ist, dann sollen sie doch mit der Mieterin einen Aufhebungsvertrag vereinbaren und leer verkaufen. Wollen sie nicht? Komisch, warum denn nur ....

Mir ist klar, dass die aktuellen Vermieter nicht auf Eigenbedarf kündigen können, wenn sie verkaufen wollen. Die haben also vermutlich keine rechtliche Handhabe, das Mietverhältnis einseitig zu beenden. Du hättest sie, wenn du kaufen und selber einziehen würdest. Aber kündigen kannst du in der Regel erst, wenn du im Grundbuch stehst. Dann kommt die Kündigungsfrist hinzu. Dann kann die Mieterin wegen besonderer Härte wiedersprechen. Das kann sich alles ewig hinziehen und du weißt nicht, was in dieser Zeit alles mit der Immobilie passiert und ob die Miete und Nebenkosten bezahlt werden.

Kurzum: So günstig kann die Immobilie gar nicht sein, als dass ich mir sowas antun würde. Ich vermute, so denken viele. Wenn die für professionelle Investoren nicht aus irgendwelchen Gründen attraktiv ist, dann werden sich auch die zurückhalten. Dementsprechend niedrig wird der Marktwert der Immobilie mit dieser Mieterin sein.

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Stardust79
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Du hättest sie, wenn du kaufen und selber einziehen würdest. Aber kündigen kannst du in der Regel erst, wenn du im Grundbuch stehst. Dann kommt die Kündigungsfrist hinzu. Dann kann die Mieterin wegen besonderer Härte wiedersprechen. Das kann sich alles ewig hinziehen und du weißt nicht, was in dieser Zeit alles mit der Immobilie passiert und ob die Miete und Nebenkosten bezahlt werden.


Ja, das ist mir klar. Daher dachte ich, mit einem Mietaufhebungsvertrag würde das weniger riskant werden.
Denn da würde die Mieterin ja selbst kündigen.

Ich hätte reingeschrieben, dass ihr die Ausgleichssumme erst zusteht, wenn sie die Mietsache in tadellosem Zustand (den ich jetzt mit Aufnahmen dokumentieren wollte) übergibt.

EDIT: Sorry für meine Schreibrechtverdreher :-)


-- Editiert von User am 13. November 2023 15:57

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Stardust79
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich bin es nochmal :smile:

Für ein Wagnis spräche, dass die Mieterin einen sehr guten Job hat und fast unkündbar ist. Daher sollte ich mir ja nach guter Dokumentation doch die ganzen Schäde am Haus bezahlen lassen können.

Also angenommen, 1. ich mach trotzdem so einen MAV mit der Bedingung, dass er gilt, wenn ich Vermieter werde. 2. zusätzlich kündige ich direkt nach Grundbucheintrag auf Eigenbedarf.

Damm kommt der Gau:
Die Mieterin mach einen auf psychisches Wrack, kommt mit Sozialhärte, pfeift auf 5000 Euro Vorteil und sagt sich "ich finde nichts besseres, da bleib ich lieber, bis man mich rauskantet".

Frage:

Wie lange kann es dauern, bis ich selbst einziehen kann? Welche Risiken bedenke ich zusätzlich nicht?
Anders gefragt: Ich kalkuliere derzeit 10.000 und 1 Jahr Zeit für Theater, warum könnte das noch zu wenig sein?

Danke im Voraus!

LG
Stardust

-- Editiert von User am 13. November 2023 16:45

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31478 Beiträge, 5569x hilfreich)

Zitat (von Stardust79):
Erstmal wollte ich herausfinden,
Ja, sehr vernünftig. Nur das!

Warum sollten sich die Verkäufer um deine Pläne/Probleme scheren? Die Immo ist vermietet, ein Käufer kann und muss dann selbst zusehen, wie er mit der mitgekauften Mieterin umgeht. ---> Kauf bricht nicht Miete.
Zitat (von Stardust79):
Die Verhandlungen würde ich also nur starten, wenn ich Ergebnisse wirksam in einen Vertrag gießen könnte.
Geh bitte mit deinen Vorstellungen zu einem Anwalt. Der schaut, ob da was Wirksames gegossen werden kann. Die Risiken nennt er dir vermutlich auch.
Zitat (von Stardust79):
falls sie am Rad dreht.
Das muss sie nicht. Sie könnte sich ganz gemütlich hinsetzen und zu allem NÖ sagen und sich mit juristischer Hilfe wehren.
Zitat (von Stardust79):
Denn da würde die Mieterin ja selbst kündigen.
NÖ. Wie kommst du darauf? Sie würde vielleicht einem für sie annehmbaren, rechtssicheren Aufhebungsvertrag zustimmen. Der gilt dann.
Zitat (von Stardust79):
Ich hätte reingeschrieben, dass ihr die Ausgleichssumme erst zusteht, wenn sie die Mietsache in tadellosem Zustand (den ich jetzt mit Aufnahmen dokumentieren wollte) übergibt.
Auch das noch?? :augenroll:
Und warum sollte sie dich jetzt etwas fotografieren lassen? Du bist nur ein Kaufinteressent.

Nochmal gefragt: Warum überhaupt sollte sie einem MAV zustimmen? In welchem noch stehen würde, dass sie die Immo in *tadellosem* Zustand übergibt... sonst gibts keine Kohle...
Meinst du, die Frau ist mit dem Klammerbeutel ...usw?

Zitat (von Stardust79):
Daher sollte ich mir ja nach guter Dokumentation doch die ganzen Schäde am Haus bezahlen lassen können.
Welche Schäden? Und was hat das mit ihrem Job zu tun? Du willst eine Gebraucht-Immo kaufen. Kauf sie, wie sie ist... oder lass es.
Zitat (von Stardust79):
Also angenommen,
Spannend, was in einem MAV stehen soll, damit du trotzdem auf Eigenbedarf kündigen kannst.
Zitat (von Stardust79):
Wie lange kann es dauern, bis ich selbst einziehen kann?
??Jahre?? Das kann niemand vorhersagen, weil hier niemand die Mieterin, die Immo und das Gericht kennt.
Wie lange wohnt die Mieterin schon dort?

Zitat (von Stardust79):
Damm kommt der Gau:
Das geht auch ohne deine Befürchtung. Es genügt, wenn sie wohnen bleiben will--- und wenn sie sich zu wehren weiß.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Stardust79
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Spannend, was in einem MAV stehen soll, damit du trotzdem auf Eigenbedarf kündigen kannst.


Ich möchte mein Grundrecht am Eigentum wahrnehmen und kündige hilfswese für den Fall der Ungültigkeit des MAV wegen Eigenbedarfs zum x.x.x.

So in etwa würde ich das einleiten. Doppelt hält besser :smile:

Zitat (von Anami):
Das muss sie nicht. Sie könnte sich ganz gemütlich hinsetzen und zu allem NÖ sagen und sich mit juristischer Hilfe wehren.


Klar. Aber dann sag ich doch auch NÖ, wenn sie die Ausgleichs-Kohle will?

Zitat (von Anami):
Auch das noch?? :augenroll:
Und warum sollte sie dich jetzt etwas fotografieren lassen? Du bist nur ein Kaufinteressent.


...aber einer, der ihr Geld geben will, wenn sie pfleglich mit seinem zukünftigen Eigentum umgeht. Lässt sie mich nicht fotografieren, sage ich später NÖ wenn sie Geld will.

Also wenn es Jahre dauern kann falls sie doch noch querschießt, wäre das natürlich wirklich ätzend.

Hat hier jemand gute Erfahrungen mit (bedingten) MAV im Zuge des Hauskaufs nach Absprache mit einer Mieterin?

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31478 Beiträge, 5569x hilfreich)

Zitat (von Stardust79):
Ich möchte mein Grundrecht am Eigentum wahrnehmen und kündige hilfswese für den Fall der Ungültigkeit des MAV wegen Eigenbedarfs zum x.x.x.
DAS soll in den MAV?

Zitat (von Stardust79):
Aber dann sag ich doch auch NÖ, wenn sie die Ausgleichs-Kohle will?
Ja, das Recht hast du natürlich. Dann wird es vermutlich kein MAV... und du kündigst wegen Eigenbedarf.
Zitat (von Stardust79):
aber einer, der ihr Geld geben will, wenn sie pfleglich mit seinem zukünftigen Eigentum umgeht.
Ich hatte bisher verstanden, der Aufhebungsvertrag mit X€ *Abfindung* soll ein Anreiz sein, dass sie möglichst zeitnah auszieht. Jetzt stellst du zusätzliche Bedingungen. Wie kommst du überhaupt auf pfleglichen Umgang ? Jetzt gehört die Immo dem Vermieter.
Zitat (von Stardust79):
Lässt sie mich nicht fotografieren, sage ich später NÖ wenn sie Geld will.
Vielleicht sollte das in den MAV--- das mit den Schäden, den Fotos, wann Geld fließt... usw.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Stardust79
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
DAS soll in den MAV?


Nein, in die Kündigung dann später. Natürlich nicht wortwörtlich.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118401 Beiträge, 39569x hilfreich)

Zitat (von Stardust79):
Ich mag es gerne simpel und wirksam.

Das ging im Wilden Westen recht gut ... und dann kamen die Juristen ...



Ich habe arge Zweifel, das Du einen rechtswirksamen Mietaufhebungsvertrag schließen kannst, denn es fehlt Dir das wohl wichtigste, der Status "Vermieter".

Und wie schon hingewiesen wurde, wenn sie einfach bleibt, wird es problematisch mit der Räumung - das kann dann schon mal ein paar Jahre dauern wenn der Mieter bzw. sein Anwalt gut ist.
Man könnte versuchen das ganze abzukürzen, mit einem Konstrukt das "Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung" lautet. Das muss aber ein Notar machen und auch dann hat der Mieter noch die Möglichkeit für schmutzige Tricks.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Stardust79
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Das ging im Wilden Westen recht gut ... und dann kamen die Juristen ...

:grins:

Zitat (von Harry van Sell):
denn es fehlt Dir das wohl wichtigste, der Status "Vermieter".


Das stimmt so nicht.

Der Status Vermieter wäre bei Eintreten der aufschiebenden Bedingung (Grundbucheintrag) - also ab Gültigkeit des Vertrages - ja gegeben.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Moderator9
Status:
Praktikant
(662 Beiträge, 452x hilfreich)

Da ganz offenbar Rechtsberatung im Einzelfall gewünscht ist, bis hin zu konkreten Formulierungen im Vertrag, ist hier jetzt Schluss wg. Verstoss gegen die Forumsregeln.

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 264.455 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
107.026 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.