Hallo,
nehmen wir mal an, daß ein Erbe im Januar 2021 eine Wohnung auflöst und der Vermieter ihm sagt, er muss die Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Der Erbe will aber in den Urlaub, löst den Hausrat auf und übergibt die Wohnung ordnungsgemäß mit allen Schlüsseln bereits im ersten Mietmonat der 3 Monatsfrist. Er zahlt für die 3 Monate Miete.
Die erste Nebenkostenabrechnung für 2020 wird die Nachzahlung mit Kaution verrechnet. Die 2te Nebenkostenabrechnung für 2021 weist aber nur eine Abrechnung für 2 Monate aus, es ist ersichtlich, daß der ehemalige Vermieter die Wohnung zum 1.3.2021 bereits verkauft hat.
Lt Angaben des neuen Besitzers, der 20 Monate nach dem Kauf nun mit der Situation konfrontiert wurde erklärt die Wohnung mietfrei gekauft zu haben und dann ab 1.3.2021 für Handwerkertermine und Renovierung genutzt zu haben. Er habe natürlich auch keine Miete vom Vorbesitzer weitergeleitet erhalten und fordert, da das Mietrecht rechtlich an ihn über gegangen war, keine Miete von dem Erben.
Muss der Vorbesitzer und ursprüngliche Besitzer der Wohnung die Miete für März 21 incl Nebenkostenvorauszahlung vollständig an den Erben zurück zahlen, da für die 3te Mietzahlung überhaupt keine Voraussetzung am Besitz der Mietsache mehr vorlag ?
Der ganze Verlauf ist nun erst zum Vorschein gekommen, so daß das alles bereits mehr als 20 Monate her ist.
Ich hoffe ich konnte die Situation verständlich erklären
-- Editiert von User am 19. Januar 2023 17:44
Miete kassiert, obwohl Eigentümer gewechselt, neuer Eigentümer hat Vertrag mietfreie Wohnung gekauft
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Hm, würde ich mal unter die 6 Monate Verjährungsfrist fallen lassen? Oder gilt das nur für Mängelanzeigen?
Zitat :Muss der Vorbesitzer und ursprüngliche Besitzer der Wohnung die Miete für März 21 incl Nebenkostenvorauszahlung vollständig an den Erben zurück zahlen
Da wäre relevant was sich zum Thema im Wortlaut in den uns unbekannten vertraglichen Vereinbarungen / betreffenden Klauseln / Absprachen findet.
Wenn wir diese Fakten kennen, können wir zielführend weiter diskutieren.
Zitat :Lt Angaben des neuen Besitzers
Besitzer sind irrelevant.
Relevant sind nur die Personen die den Status "Vermieter" und / oder "Eigentümer" haben.
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Zitat :Hm, würde ich mal unter die 6 Monate Verjährungsfrist fallen lassen? Oder gilt das nur für Mängelanzeigen?
Nö, § 548 BGB gilt nur für Wegnahme und Aufwendungsersatz, nicht für ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB).
Zitat:Muss der Vorbesitzer und ursprüngliche Besitzer der Wohnung die Miete für März 21 incl Nebenkostenvorauszahlung vollständig an den Erben zurück zahlen, da für die 3te Mietzahlung überhaupt keine Voraussetzung am Besitz der Mietsache mehr vorlag ?
Ja
§ 537 BGB
Zitat :Da wäre relevant was sich zum Thema im Wortlaut in den uns unbekannten vertraglichen Vereinbarungen / betreffenden Klauseln / Absprachen findet.
Wenn wir diese Fakten kennen, können wir zielführend weiter diskutieren.
Zitat :Hm, würde ich mal unter die 6 Monate Verjährungsfrist fallen lassen? Oder gilt das nur für Mängelanzeigen?
Für Mietzahlungen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren zum Jahresende.
Irgendwei kann ich aktuell nicht folgen :
Es wurden 3 Mieten gezahlt an einen Vermieter, der nur 2 Monate davon überhaupt der eingetragene Besitzer war. Der Mieter hat diesen Umstand erst 20 Monate später erfahren.
Der neue Besitzer hat auch erst jetzt von dem Umstand erfahren, dass er einen Mieter mitgekauft hat. Er hat lt notariellem Vertrag eine mieterfreie Wohnung erworben, er hat auch die Miete nicht erhalten. Er hat mich zu seinem Eigentumsübergang an der Wohnung rückwirkend aus dem Mietvertrag entlassen, will also keine Miete.
Warum darf eine Mietzahlung ohne Besitz der Mietwohnung einbehalten werden ?
Es wurde von ihm keine Leistung erbracht
Zitat :Warum darf eine Mietzahlung ohne Besitz der Mietwohnung einbehalten werden ?
Da sich aus den Antworten #3 und #4 das Gegenteil ergibt und die anderen Antworten dazu keine Aussage treffen verstehe ich diese Rückfrage nicht.
Zitat :Da sich aus den Antworten #3 und #4 das Gegenteil ergibt und die anderen Antworten dazu keine Aussage treffen verstehe ich diese Rückfrage nicht.
Es gibt verschiedene Aussagen in den Antworten, wenn ich wüsste, welche tendenziell richtig sind, würde ich nicht nachfragen.
Wenn die Antworten 3 und 4 richtig sein sollten, dann entspräche das auch meinem Rechtsverständnis.
Danke
Dies ist ein Laienforum. Blind irgendwelchen Antworten vertrauen wäre es nicht sinnvoll. Du solltest dich schon selber mit den Gesetzen beschäftigen.
hh hat das korrekte Gesetz zitiert. In § 537 (2) BGB steht: "Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet." Das trifft auf den letzten Monat deiner Mietzeit genau zu.
Für die ins Spiel gebrachte 6 monatige Verjährungsfrist wurde auch schon das Gesetz genannt. § 548 (2) BGB lautet: "Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses." Das trifft hier offensichtlich nicht zu, denn es geht nicht um Aufwendungen sondern um Mietzahlen.
Da es keine andere Regelung gilt, fallen Mietzahlungen unter die regelmäßige Verjährung aus § 195 BGB:" Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre." Es ist also noch nichts verjährt.
Die Ansprüche solltest du gegenüber deinem Vermieter, d.h. dem alten Eigentümer geltend machen.
Der alte Vermieter könnte versuchen zu argumentieren, dass ihr konkludent einen Aufhebungsvertrag geschlossen habt. Dafür müsste er aber nachweisen, dass mehr als die reine Wohnungsübergabe durch dich geschehen ist. Wenn z.B. etwas der Art "Ich renoviere nicht, dafür bekommst du die Wohnung früher zurück" vereinbart wurde, dann könnte das ein Aufhebungsvertrag gewesen sein. Dann hättest du keine Ansprüche mehr.
Zitat :Warum darf eine Mietzahlung ohne Besitz der Mietwohnung einbehalten werden ?
Wie cauchy ausgeführt hat, kann dies z.B. aufgrund einer konreten vertraglichen Vereinbarung passieren.
Möglich sind auch konkludente Vereinbarungen.
Deshalb auch meine entsprechende Rückfrage.
Zitat :Da sich aus den Antworten #3 und #4 das Gegenteil ergibt und die anderen Antworten dazu keine Aussage treffen verstehe ich diese Rückfrage nicht.
In der Juristerei ist es halt nicht wie auf dem Fussballplatz...
-- Editiert von User am 20. Januar 2023 10:54
Vorsichtshalber würde ich mir hier vom neuen Eigentümer den (Schadensersatz, § 280 BGB) Anspruch aus der Mietfreiheit aus dem Notarvertrag und auch den aus § 812 BGB (alter Eigentümer wäre ungerechtfertigt bereichert wenn der neue zurückzahlen müsste) abtreten lassen.
Ich bin mir nämlich nicht sicher, ob das nicht über §§ 566 ff der neue Eigentümer zurückzahlen müsste, wie es mit der Kaution auch der Fall wäre.
Im Endeffekt muss das natürlich der alte Eigentümer zahlen, aber der Weg dahin sollte nicht falsch sein, wenn es zum Verfahren kommen sollte.
Natürlich gilt etwas anderes, wenn irgendwelche Vereinbarungen mit dem alten Eigentümer getroffen wurden.
Zitat :Ich bin mir nämlich nicht sicher, ob das nicht über §§ 566 ff der neue Eigentümer zurückzahlen müsste, wie es mit der Kaution auch der Fall wäre.
Der Mietvertag stammt aus 1995, zumindest die Kaution muss vom alten Vermieter zurück erstattet werden meines Wissens, da gibt es bisher auch keine Meinungsverschiedenheiten, er hat auch schon den seiner Meinung nach offenen Betrag der Kaution in 2023 ausgezahlt.
Das ist unabhängig vom Mietvertrag, außer es wird dort (was zulässig wäre) explizit auf den alten Vermieter übertragen. Wenn der neue sich weigert, haftet aber auch der alte.
Aber das scheint ja geklärt zu sein.
Trotzdem würde ich hier nicht ohne Abtretung handeln, die entsprechenden Vorschriften sind da ziemlich komplex.
Klar ist, dass im Endeffekt der alte Vermieter nach §§ 537, 812 BGB die Miete zurückzahlen muss, nur eventuell über den Umweg, dass der neue Eigentümer erst zahlen und dann zurückfordern müsste, deshalb die Abtretung.
Ich vermute, der neue Eigentümer ist nie Vermieter geworden. Dazu müsste er nämlich bereits am 1.3. im Grundbuch eingetragen worden sein. Der Übergang von Nutzen und Lasten, welcher offenbar am 1.3. erfolgt, hat nichts damit zu tun. Erst mit dem Grundbucheintrag wäre er qua Gesetz Vermieter geworden.Zitat :Trotzdem würde ich hier nicht ohne Abtretung handeln, die entsprechenden Vorschriften sind da ziemlich komplex.
Von daher gehe ich stark davon aus, dass der neue Eigentümer nie Vermieter wurde, auch wenn er am 1.3. die Wohnung genutzt hat. Ich denke, der Umweg über den neuen Eigentümer ist nicht notwendig.
Zitat :Deshalb auch meine entsprechende Rückfrage.
Und warum hast Du das dann nicht konkret gefragt anstatt Deinen allgemeinen nichtssagenden Lieblingstextbaustein zu verwenden?
Zitat :In der Juristerei ist es halt nicht wie auf dem Fussballplatz...
Doch, meistens schon und in diesem Fall war das auch so.
Schließlich ging schon aus der Darstellung des Sachverhaltes hervor, dass der Mieter gekündigt hat und damit denklogisch keinen Aufhebungsvertrag abgeschlossen hat.
Zitat :Doch, meistens schon
Wenn der Glaube die Grundlage der Antworten ist ...
Zitat :Schließlich ging schon aus der Darstellung des Sachverhaltes hervor, dass der Mieter gekündigt hat und damit denklogisch keinen Aufhebungsvertrag abgeschlossen hat.
Und?
Es gibt neben dem Aufhebungsvertrag noch andere vertragliche Vereinbarungen die man schließen kann ...
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