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Mieter mindert wegen Schimmel zieht dann aus. Vermieter geht vors Gericht. Gutachten sinnlos?

29.6.2019 Thema abonnieren Zum Thema: Schimmel m2
 Von 
babynemo
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Mieter mindert wegen Schimmel zieht dann aus. Vermieter geht vors Gericht. Gutachten sinnlos?

Mal angenommen, zwei Mieter (M1 und M2) stellen Schimmel in der Wohnung fest. Der Vermieter (V) sagt jedoch, dass die Mieter schuld sind, nachdem diese diesen Mangel gemeldet haben. Die Möbel standen immer weit genug von den Außenwänden entfernt, es wurde immer ordentlich geheizt und gelüftet (dazu liegt auch die Rechnung des Gasversorgers vor, die belegt, dass überdurchschnittlich viel für die vorhandene Raumfläche geheizt wurde).
Nehmen wir mal an die Mieter, mindern nun 25%, weil wirklich alle Räume, vermutlich wegen den dünnen Wänden und Wärmebrücken, mit großflächigen Schimmel belastet waren. V schickt zuerst einen Mahnbescheid über seine Inkasso, geht dann zum Mahngericht und eröffnet schließlich einen Fall beim Amtsgericht, nachdem V Widerspruch beim Mahngericht eingelegt hat.
M sagt dem Gericht nun, dass er gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB eine Minderung der Miete kraft Gesetzes angewandt hat. Weiter schreibt er: "Liegt ein Mangel vor, ist aber streitig, ob dafür der Vermieter oder der Mieter durch sein Verhalten verantwortlich ist, so gilt für die Darlegungs- und Beweislast, dass der Vermieter vortragen und ggf. nachweisen, dass die Mangelursache nicht aus seiner Sphäre kommt, sondern aus der Sphäre des Mieters. Gelingt ihm dies, muss im Anschluss daran der Mieter vortragen und beweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Ist strittig, ob der Schimmel wegen Wärmebrücken oder wegen falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens entstanden ist, gilt nach der in der Rechtsprechung herrschenden Sphärentheorie, dass dann der Vermieter beweisen muss, dass der Schimmel nicht aufgrund von Baumängeln entstanden ist. Dies kann er etwa dadurch machen, dass er durch Gutachter nachweist, dass keine Wärmebrücken vorhanden sind und dass die Wohnung ordnungsgemäß Wärmeisoliert ist. Diesem Nachweis ist V nicht nachgekommen.

M teilten der Klägerin V mehrfach mit, dass in Kombination mit alten Holzfensterrahmen, die durchgefault waren und Baumängeln am Mauerwerk, großflächiger Schimmel an Wärmebrücken in der Wohnung auftrat, weswegen M nach ordentlicher Mängelanzeige eine Mietminderung durchgeführt haben. Es wurde immer ordentlich geheizt und täglich 3 bis 4 mal gelüftet. Die Möbel standen immer mindestens 10cm von den Außenwänden entfernt. Damit lag ein erheblicher Mangel vor, welcher die Tauglichkeit des Mietobjekts nachteilig beeinträchtigt.Lässt sich die Mangelursache nicht aufklären, geht dies zu Lasten des V.

Zum Auszug wurde zur Beweissicherung von M1 Foto - & Videoaufnahmen von Schimmel und Rissen in den Wänden und eigenen Ausbesserungen angefertigt. Ebenso stehen M1 Bauplanungs-Unterlagen, der bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen zu Verfügung, aus denen hervorgeht, wie dick die Wände vor der Sanierung waren (35cm), wodurch belegbar sein sollte, dass die Wände evtl. zu dünn waren und zu sehr hoher Wahrscheinlichkeit problematische Wärmebrücken erzeugten. " Nachdem M1 und M2 ausgezogen sind wurde nämlich schon die ganze Whg. von innen & außen wieder instandgehalten und zusätzlich modernisiert.

Das Gericht hat auf jeden Fall auch schon nach Zeugen angefragt, M1 hat diese ans Gericht genannt. Die Zeugen können belegen, dass die Möbel weit genug entfernt standen und dass der Schimmel von M1 und M2 selbst provisorisch durch entfernen mehrere alter Tapetenschichten und mit Hilfe von Kalkfarben beseitigt wurde, nachdem V nichts gemacht hatte. Das besserte zwar die Problematik mit dem Schimmel, dieser trat jedoch weiterhin in geringerem Außmaß noch auf.

M1 und M2 konnten wegen des Schimmels nicht mehr länger in der Schimmelwohnung leben und sind deshalb wegen des pot. gesundheitsrisikos ausgezogen. Laut Sphärentheorie, wie zuvor beschrieben, ist also V weiterhin in der Beweislast?
Wenn dann schließlich ein gerichtlich bestellter Gutachter zum Einsatz kommt, ist letztendlich die Frage wie viel er überhaupt noch nachweisen kann. Schließlich wohnen M1 und M2 nicht mehr dort und von innen und außen wurde alles wieder Instand gesetzt und modernisiert. Nur die ursprüngliche Wanddicke aus den Bauunterlagen und Videoaufnahmen, die die Räume zum Auszug mit 4-5m lange Risse an der Innenseite der Außenwand zeigen, sind noch vorhanden. Ein vor Ort Termin, wie sonst üblich, würde wahrscheinlich keinen Mehrwert im Gutachten hervorbringen.

-- Editiert von babynemo am 29.06.2019 17:36

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Schimmel m2


3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Sir Berry
Status:
Schlichter
(7351 Beiträge, 2570x hilfreich)

Zitat (von babynemo):
Wenn dann schließlich ein gerichtlich bestellter Gutachter zum Einsatz kommt, ist letztendlich die Frage wie viel er überhaupt noch nachweisen kann.

Dass ist allerdings keine Frage die in einem juristisch geprägten Forum beantwortet werden kann.

Berry

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#2
 Von 
3113
Status:
Schüler
(384 Beiträge, 84x hilfreich)

Vorzeigemieter. Bravo.
Ob Kältebrücken vorhanden sind, lässt sich doch aber weiter feststellen, auch ohne Anwesenheit von M&Ms.

Signatur:3113
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#3
 Von 
babynemo
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Sir Berry):
Zitat (von babynemo):
Wenn dann schließlich ein gerichtlich bestellter Gutachter zum Einsatz kommt, ist letztendlich die Frage wie viel er überhaupt noch nachweisen kann.

Dass ist allerdings keine Frage die in einem juristisch geprägten Forum beantwortet werden kann.

Berry

Sondern nur von einem Gutachter oder bei dem jeweiligen Richter? Ein aktives Gutachterforum gibt es leider nicht in in deutschsprachigen Raum. Da bliebe nur der Weg direkt zu einem Gutachter?

Zitat (von 3113):
Vorzeigemieter. Bravo.
Ob Kältebrücken vorhanden sind, lässt sich doch aber weiter feststellen, auch ohne Anwesenheit von M&Ms.
Beide sind leider schon angezogen. Anschließend wurde alles von Innen saniert bzw. wieder Instand gebracht und von außen mit Styropor modernisiert.

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