Hallo!
Ich schildere mal unsere Situation in der Hoffnung, das jemand eine Ahnung hat, was hier passiert ist, bzw. passieren könnte.
Wir haben für ein Einzimmer-Apartment zum 1.1.2005 einen neuen Mieter gesucht und auch gefunden. Die Vormieterin ist uns zwar immer noch drei Monatsmieten schuldig, aber das ist eine andere Geschichte.
Da alles relativ schnell und auch noch über die Feiertage ging, verlief die Abwicklung der Übergabe leider etwas chaotisch.
Zunächst kam die Kaution und die erste Miete nicht auf unserem Konto an. Laut Mieter lag das daran, dass aus Versehen falsch gebucht wurde und das Geld zurückgekommen wäre. Er gab allerdings an, am Donnerstag, 30.12.2004 das Geld neu überwieder zu haben. 'Selbstverständlich' ist das Geld immer noch nicht da.
Wir hatten ihn dann noch um die Übersendung einer Kopie seines Arbeitsvertrages gebeten, dieser Bitte stimmte er zu und vertröstete uns immer weiter. Auch wollte er eine Kopie des Kontoauszuges schicken, da das Geld nach seiner Angabe abgebucht worden sei. So eine Kopie hätte uns erstmal zur Beruhigung ausgereicht, denn schließlich hätten wir dann tatsächlich eine Bestätigung gehabt, dass das Geld überwiesen wurde.
Beides ist (obwohl letzte Woche Mittwoch zur Post gebracht) nie bei uns angekommen.
Es wurde dann für Freitag vereinbart, dass der Mieter zumindest die entsprechenden Dokumente per Fax schickt. Tatsächlich kam ein Fax, allerdings hatten wir eine fristlose Kündigung zum 31.01.2005 in der Hand. Eine Angabe von Gründen gab es keine.
Nun hatten wir zur Wohnungsübergabe ein Schreiben formuliert, in dem stand, dass der Mietvertrag ungültig wird, wenn bis zum Freitag 7.1.2005 die Kaution nicht überwiesen ist. Dies wäre ja jetzt der Fall.
Heute jedenfalls bekommen wir eine SMS des Mieters, in der steht, dass sich demnächst sein Anwalt mit uns in Kontakt setzen wird. Ab dem 18.1.2005 sollen Besuchstermine für Nachmieter möglich sein. Am Telefon ist er bislang nicht zu erreichen.
Kann sich irgendwer auf dieses Verhalten einen Reim machen? Wir können uns überhaupt nichts mehr erklären und können uns auch finanziell gar nicht leisten, möglicherweise auf fremder Leute Anwaltskosten sitzen zu bleiben. Zumal wir ja nun vermutlich wieder auf eine Monatsmiete 'verzichten' müssen.
Über Antworten freue ich mich sehr und stehe auch gerne für weitere Fragen zur Verfügung.
Mieter zahlt nicht, kündigt und
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Hallo ankari,
man kann nur spekulieren, dass der Mieter eine andere Wohnung gefunden hat und deshalb nicht einziehen möchte.
Sie sollten der fristlosen Kündigung widersprechen, weil Sie einerseits nicht die Schriftformerfordernis des § 568 BGB
erfüllt, andererseits ohne wichtigen Grund erfolgt.
Durch den Mietvertrag bleibt der Mieter natürlich verpflichtet, die Miete bis zum Vertragsende zu zahlen. Wird die Miete nicht pünktlich überwiesen - also bis zum dritten Werktag des Monats - ist der Mieter mit seiner Zahlung in Verzug, eine weitere Mahnung ist nicht notwendig. Sie können sofort einen Mahnbescheid beantragen bzw. Zahlungsklage erheben. Kommt der Mieter mit 2 Monatsmieten in Verzug, können Sie ihm fristlos kündigen; § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
.
Sie sind nicht verpflichtet, der Stellung eines Nachmieters zuzustimmen, sofern nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist. Um Ihren Schaden gering zu halten, sollte man allerdings auf das Angebot eingehen. Auch hier schuldet Ihnen der Mieter natürlich den Mietzins bis zum Abschluss eines neuen Mietvertrags bzw. bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist.
Die Klausel bzgl. der Rechtsfolgen bei unpünktlicher Kautionszahlung ist in dieser Form unwirksam. Sie kann m.E. weder für noch gegen Sie ausgelegt werden. Verzichten Sie in Zukunft auf die Verwendung.
MfG Gruwo
Wir haben den Mieter nun doch erreichen können.
Er will wohl mit einem Freund zusammenziehen und deshalb kündigen. Einen Anwalt hat er eingeschaltet, weil wohl zweimal Geld von seinem Konto abgebucht wurde und irgendwo 'verschollen' ist.
Am Telefon und auch sonst ist er eigentlich recht zugänglich, allerdings ist in der kurzen Zeit (ca. 14-21 Tage) schon so viel vorgefallen, dass wir nicht mehr wirklich wissen, inwiefern das, was er sagt, auch der Wahrheit entspricht. Er hat halt für alles eine glaubwürdige Entschuldigung, doch so gehäuft wird man eben skeptisch.
Was ist denn die Grundaussage der Schriftformerfordernis des § 568 BGB
? Ich werde wohl selber mal nachforschen, aber vielleicht kann es jemand kurz zusammenfassen.
Vereinbart ist jetzt morgen eine persönliche Übergabe der Miete. Um die Suche nach einem Nachmieter will sich der Mieter auch kümmern. Mal sehen, ob das auch alles klappt.
Danke auf jeden Fall für die prompte Antwort.
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Hallo,
die Schriftform erfordert die eigenhändige Unterschrift; § 126 BGB
. Bei einem Fax ist die Unterschrift nur noch ein Faksimile (Nachbildung der Unterschrift); § 126 b BGB
.
MfG Gruwo
-- Editiert von Gruwo am 10.01.2005 17:02:41
@gruwo
Bzgl. der Ungültigkeit dieser Klausel bin ich nicht ganz Deiner Meinung.
ZWar ist richtig, dass per se das Gesetz anderes vorschreibt, aber wenn beide Parteien sich individualvertraglich auf diese Klausel geeinigt haben, denke ich dass sie Anwendung finden kann.
Wenn beide Parteien (mal hypothetisch) eine solche Klausel aufnehmen, da noch nicht feststeht ob der Mieter die Kaution aufbringen kann, und er dann z.B. am 5.01. herausstellt, dass er dies nicht kann und schriftlich erklärt und denden Mietvertrag als ungültig erachtet, so muss der Mietvertrag tatsächlich anulliert werden, da dies ja beide Parteien so wollten, schlieslich sind ja Verträge auch einzuhalten.
Andererseits, wenn der Mieter sagt er möchte die Kaution doch lieber in drei Raten bezahlen, dann muss der Vermieter dies akzeptieren.
Bei Widersprüchen ist es doch so, dass diese stets zu Lasten des Verwenders gehen, und ebenso sehe ich dass ungültige Klausel, oder Klauseln die nicht der Gesetzgebung entsprechen, ebenfalls zu Lasten des Verwenders gehen müssen.
In diesem Fall ist es ja sogar so, dass dem Mieter indirekt ein Rücktrittsrecht eingeräumt wird, d.h. mit anderen Worten eine Besserstellung gegenüber dem was der Gesetzgeber vorschreibt.
Prinzipiell muss doch so etwas möglich sein, denke ich. oder ?
-- Editiert von meharis am 11.01.2005 11:42:17
@meharis
Hi! Der Grundsatz der Vertragsfreiheit findet auch bei einer Individualvereinbarung da seine Grenzen, wo er gegen unabdingbare gesetzliche Vorschriften verstösst; § 134 BGB
.
Hier verstösst die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung gegen §§ 572 BGB
, weil sie zum Nachteil des Mieters die Bestimmungen zum Kündigungsschutz und zu Zeitmietverträgen unterläuft.
M.E. kann sich keine Partei auf die vertragsbeendigende Wirkung der Bedingung berufen; vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 572 Rn. 3. Die Ansicht steht im Einklang mit der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 572 BGB
. Diese Auslegung ist aber umstritten. In der Literatur wird auch die Ansicht vertreten, dass sich nur der Mieter auf die Vereinbarung berufen kann; vgl. Lammel, Wohnraummietrecht § 572 BGB
Rdn. 15, 16.
Wegen der möglichen Teilunwirksamkeit, die im Ergebnis zum Nachteil des Vermieters wäre, habe ich ihm zukünftig von der Verwendung der Klausel abgeraten.
MfG Gruwo
-- Editiert von Gruwo am 11.01.2005 20:57:50
@ gruwo
Du hast mich überzeugt.
Wenn ich allerdings Mieter wäre und aus dem Vertrag raus wollen würde, würde ich den Rechtsstreit nicht meiden. Als Vermieter wohl eher.
schönen Abend noch !
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