Mieterhöhung, Balkon wird zu 100% angerechnet wegen bestimmter Klausel die nicht genau bestimmt ist

17. Februar 2021 Thema abonnieren
 Von 
guest-12319.02.2021 20:27:37
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)
Mieterhöhung, Balkon wird zu 100% angerechnet wegen bestimmter Klausel die nicht genau bestimmt ist

Guten Tag,

wir haben in unserem Mietvertrag folgenden Satz stehen :
----------
Ausweißlich der Pläne beträgt die Wohnfläche ca. 99 qm.Eine Zusicherung der Wohnfläche findet nicht statt. Sollte sich bei einer Neuvermessung eine geringere Wohnfläche ergeben, hat die keinen Einfluss auf die vertraglich vereinbarte Miete. Minderung aus diesem Grund ist ausgeschlossen.
----------

In wie fern wirkt sich das bei einer Mieterhöhung aus bei der die Balkongröße zu 100% angerechnet wird vom Vermieter, anstatt zu 25%. Der Vertrag wurde nach 2005 geschlossen!

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23 Antworten
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#1
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10031 Beiträge, 4512x hilfreich)

Gar nicht. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss immer die korrekte Wohnfläche verwenden. Egal was da nun im Mietvertrag steht.

Ich habe dabei aber nichts darüber gesagt, wie die Wohnfläche nun wirklich zu berechnen ist. Da gibt es andere im Forum, die sich damit genauer auseinandergesetzt haben.

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#2
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1714 Beiträge, 273x hilfreich)

Zitat (von AnnaB90):
In wie fern wirkt sich das bei einer Mieterhöhung aus bei der die Balkongröße zu 100% angerechnet wird vom Vermieter, anstatt zu 25%


Fast unmöglich, ein Balkon zu 100% als Wohnfläche. Ein Balkon erfüllt nicht die
Vorschriften einer Wohnung.

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Meine persönliche Meinung.

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#3
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(33421 Beiträge, 5805x hilfreich)

Zitat (von AnnaB90):
Ausweißlich der Pläne beträgt die Wohnfläche ca. 99 qm.
Dann darf eine korrekte Mieterhöhung auf die ca. 99 qm im Plan/im Mietvertrag berechnet werden.

Die ca 99 qm sind bereits inclusive 25% Balkonfläche.

Zitat (von AnnaB90):
Sollte sich bei einer Neuvermessung eine geringere Wohnfläche ergeben,
Solltest du also nachmessen und zB auf 98,5 qm kommen, würde dein Vermieter keine Minderung akzeptieren.

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Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#4
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1714 Beiträge, 273x hilfreich)

Zitat (von AnnaB90):
In wie fern wirkt sich das bei einer Mieterhöhung aus bei der die Balkongröße zu 100% angerechnet wird vom Vermieter


Zu 100% die Balkonfläche anrechnen heißt doch, dass z.B. ein Balkon mit 20qm
Fläche auch voll zur Wohnfläche gerechnet wird; und das ist nicht richtig.
Je nach Ausführung/Ausstattung des Balkons sind es i.d.R. 25% anrechenbare Fläche.

Zitat (von Anami):
Die ca 99 qm sind bereits inclusive 25% Balkonfläche.


@ Anami, das kann dann so nicht richtig sein, denn, sollten tatsächlich volle 20qm zur Wohnfläche gerechnet worden sein, müßten wenigstens 4,5qm für die Berechnung der Mieterhöhung abgezogen werden, es wären dann 94,5qm.
Das würde man in der mtl.Miete schon spüren.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

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#5
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(33421 Beiträge, 5805x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
das kann dann so nicht richtig sein,
Was denn? Wir wissen nicht, wie groß/qm der Balkon ist.
Wir wissen nur, dass die Wohnfläche der Wohnung ca. 99qm beträgt.
Da ist der Balkon mit 25% seiner tatsächlichen Fläche mit drin.

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Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#6
 Von 
guest-12319.02.2021 20:27:37
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Der Vermieter möchte für den Balkon 100% in seiner Mieterhöhung, sind dann 99qm insgesamt.

Laut Nebenkostenabrechnung haben wir davon einen Wohnanteil von 91qm.
Die Problematik ist der Satz im Mietvertrag, da ich befürchte das er durch diesen den Balkon voll anrechen darf bei seiner Erhöhung.

Zitat:

Ausweißlich der Pläne beträgt die Wohnfläche ca. 99 qm.Eine Zusicherung der Wohnfläche findet nicht statt. Sollte sich bei einer Neuvermessung eine geringere Wohnfläche ergeben, hat die keinen Einfluss auf die vertraglich vereinbarte Miete. Minderung aus diesem Grund ist ausgeschlossen.

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#7
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10031 Beiträge, 4512x hilfreich)

Zitat (von AnnaB90):
Die Problematik ist der Satz im Mietvertrag, da ich befürchte das er durch diesen den Balkon voll anrechen darf bei seiner Erhöhung.
Wurde doch bereits beantwortet: Der Satz im Mietvertrag ist vollkommen irrelevant. Es zählt immer die korrekte Wohnfläche.

Quelle: BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14. Ich zitiere aus dem Tenor des BGH Urteils:"Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist -und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % -nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzu-legen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8.Juli 2009 -VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn.10,13mwN). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, vonder tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vor-zunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung."

-- Editiert von cauchy am 17.02.2021 21:24

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#8
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1714 Beiträge, 273x hilfreich)

Zitat (von AnnaB90):
Laut Nebenkostenabrechnung haben wir davon einen Wohnanteil von 91qm.


Was ist mit "haben wir davon ...Wohnanteil" gemeint? Ich nehme an, es ist die Wohnfläche.

Seit einiger Zeit müssen auch die exakten qm der Wohnung für die NK-Abrechnung angegeben werden, was der VM wohl weiß. So gesehen ist die
Wohnung 91qm groß, und genau diese qm-Zahl darf er für die Mieterhöhung verwenden.

Zu einem anderen Ergebnis komme ich nicht.

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#9
 Von 
guest-12319.02.2021 20:27:37
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Zitat (von AnnaB90):
Laut Nebenkostenabrechnung haben wir davon einen Wohnanteil von 91qm.


Was ist mit "haben wir davon ...Wohnanteil" gemeint? Ich nehme an, es ist die Wohnfläche.

Seit einiger Zeit müssen auch die exakten qm der Wohnung für die NK-Abrechnung angegeben werden, was der VM wohl weiß. So gesehen ist die
Wohnung 91qm groß, und genau diese qm-Zahl darf er für die Mieterhöhung verwenden.

Zu einem anderen Ergebnis komme ich nicht.


Es ist so das in unserer Nebenkostenabrechnung unter Heiz und Warmwasser die Grundkosten (Wohnfläche) mit 91qm ohne Balkon berechnet werden.
Demnach darf er auch nur diesen Wert für seine Mieterhöhung verlangen wie von Ihnen geschrieben?!
Aber was mach ich wenn er die Nebenkostenabrechnung und den Wert falsch angegeben hat? Und wenn ich danach gehe darf er den Balkon überhaupt nicht zur Mieterhöhung anrechnen weil die Wohnfläche laut Nebenkostenabrechnung nur 91qm hat.

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#10
 Von 
Solan196
Status:
Junior-Partner
(5092 Beiträge, 615x hilfreich)

Zitat (von AnnaB90):
Demnach darf er auch nur diesen Wert für seine Mieterhöhung verlangen wie von Ihnen geschrieben?!


Nein, es könnte durchaus sein, dass der VM oder die Abrechnungsfirma den Balkon fd Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht berücksichtigt haben. Bei der Ermittlung der Mieterhöhungen kann er zu 1/4 seiner Größen mit einfließen.

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#11
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(33421 Beiträge, 5805x hilfreich)

Zitat (von AnnaB90):
Laut Nebenkostenabrechnung haben wir davon einen Wohnanteil von 91qm.
Richtig. Warum? Weil ihr auf dem Balkon nicht heizt und keinen Wasserverbrauch habt.
Die Mieterhöhung erfolgt für deine Wohnung mit 99qm. Dieser Satz da ist gar keine Problematik.
Zitat (von AnnaB90):
Aber was mach ich wenn er die Nebenkostenabrechnung und den Wert falsch angegeben hat?
Nichts. Die 99qm sind richtig. Da kannst du der Mieterhöhung zustimmen oder nicht. Wenn nicht, kannst du kündigen...Steht doch alles drin in dem Schreiben zum Mieterhöhungsverlangen.
----------------------------------
Zitat (von Leo4):
So gesehen ist die Wohnung 91qm groß, und genau diese qm-Zahl darf er für die Mieterhöhung verwenden.
Nein, die vermietete Wohnfläche ist exakt ca 99 qm. Diese setzt er an. Das darf er, das macht er und so ist es richtig.
Auch der Balkon gehört zur Wohnung. Aber nicht mit 100% Wohnfläche.
:augenroll:
---------------------------------------
@AnnaB
Wenn dein Balkon zu 25% in die Wohnfläche eingeht---- ist dein Balkon etwa 32 qm groß?? (99 -91=8 x4= 32qm)
Oder ist das eine Dachterrasse?

Beispiel:
Bei mir geht der Balkon mit 50% ein. Er ist 20 qm groß, zählt mit 10 qm zur Wohnfläche und wird nicht geheizt oder gebadet ;) Wird also nicht bei Heizung und WW gezählt.

-- Editiert von Anami am 18.02.2021 14:35

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#12
 Von 
guest-12319.02.2021 20:27:37
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami [/quote):


Der Balkon ist 8qm, dann sind wir bei 99qm insgesamt.
Also Mieterhöhung nur für 93qm könnte er dann verlangen wie ich gelsen habe.

Die Wohn und Balkonfläche hab ich so berechnet:
Laut Mietvertrag 99qm, dann die angegebene Wohnfläche in den Nebenkosten abgezogen ..ergibt 91qm.
Balkon sollte dann 8 qm haben. Irgendwelche einwende oder bin ich falsch?

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#13
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(33421 Beiträge, 5805x hilfreich)

Zitat (von AnnaB90):
Der Balkon ist 8qm, dann sind wir bei 99qm insgesamt.
Aha. Ja, 8 qm groß---das ist möglich. Aber nicht mit 25% Anrechnung auf die Wohnfläche.
Zitat (von AnnaB90):
Also Mieterhöhung nur für 93qm könnte er dann verlangen wie ich gelsen habe.
Nein, da hast du falsch gelesen. Er könnte für ca. 99 qm verlangen.
Deine Wohnung hat ca. 99 qm Wohnfläche. Du zahlst jetzt für die 99 qm-Wohnung deine Miete.

Beispiel:
Ich zahle jetzt für ca. 99 qm --->900,- € netto kalt
Mieterhöhung wird verlangt von 10%= 90,- €
Neue Miete dann 990,- netto kalt + (BK+NK wie bisher)
Es ist ganz egal, wie klein/groß der Balkon ist.

Ja, Einwände und ja, du liegst falsch:
- Wieso ist 93+8=99 ???
- 99 minus 8 = 91
- Wenn dein Balkon wirklich 8 qm groß ist und zu 25% berücksichtigt wird, stimmt die Zahl 91qm oder 93 qm nicht.
-Wie groß ist denn der Balkon, so ungefähr?

Oder verstehst du nur diesen einen Satz ganz oben noch nicht? Der Satz hat nichts mit Mieterhöhung zu tun.

Zitat (von AnnaB90):
Die Wohn und Balkonfläche hab ich so berechnet:
Warum berechnest du die? Steht doch im Mietvertrag: 99 qm

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Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#14
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10031 Beiträge, 4512x hilfreich)

Ich würde dem Threadstarter empfehlen, den user anami einfach zu ignorieren. Keine Ahnung, was in dessen Kopf wieder mal vor sich geht. Weil 99m^2 im Mietvertrag stehen, ist die Wohnung auf jeden Fall noch lange nicht 99m^2 groß.

Die 91 m^2 aus der Nebenkostenabrechnung kommen vermutlich eher hin. Letztlich hilft aber nur Nachmessen. Sofern keine Schrägen oder Treppen vorhanden sind, ist das auch nicht so kompliziert.

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#15
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(33421 Beiträge, 5805x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Die 91 m^2 aus der Nebenkostenabrechnung kommen vermutlich eher hin.
Die 91 qm sind beheizte Fläche der Wohnung. Aber nicht gesamte Wohnfläche, wenn es einen Balkon gibt. Offenbar gibts einen.
Entweder ist 99 oder 91 falsch. Mein #13.

Zitat (von cauchy):
Weil 99m^2 im Mietvertrag stehen,
Es steht ca 99 qm. Der TE hinterfragt den letzten Satz im EP und kann außerdem offenbar nicht rechnen und/oder nicht messen.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#16
 Von 
guest-12319.02.2021 20:27:37
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Für mich klingt meine Rechnung ganz logisch :

99qm laut Mietvertrag die ganze Fläche inklusive Balkon zu 100%

Dann zieh ich davon die angegebende Fläche die beheizt wird ab von 91qm

und bekomme 8qm Balkon,

und nund geteilt durch 4 weil nur 1/4 vom Balkon zählen.. bei einer Mieterhöhung

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#17
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1714 Beiträge, 273x hilfreich)


Hierzu noch folgendes:

Nach der Rechtsprechung des BGH in seinem Urteil vom 22.02.2006, Az.: VIII ZR 219/04 gilt nämlich:

„Wenn bei Mietvertragsabschluss für Terrassen oder Balkone eine Fläche vereinbart wird, die der tatsächlichen Grundfläche entspricht, können Mieter/innen im Nachhinein nicht geltend machen, dass die Wohnflächenverordnung nur eine Anrechnung zu einem Viertel vorsieht „

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

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#18
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10031 Beiträge, 4512x hilfreich)

Zitat (von AnnaB90):
8qm Balkon,
Der Balkon ist doch vermutlich rechteckig. Wo ist das Problem, mit einem Maßband Länge und Breite abzumessen und diese zwei Zahlen miteinander zu multiplizieren? Dann habt ihr die Größe des Balkons genau.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10031 Beiträge, 4512x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Hierzu noch folgendes:

Nach der Rechtsprechung des BGH in seinem Urteil vom 22.02.2006, Az.: VIII ZR 219/04 gilt nämlich:
Netter Nebenaspekt. Aber inweit soll das Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben? Das oben zitierte BGH Urteil von 2015 ist doch wohl eindeutig, oder?

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#20
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1714 Beiträge, 273x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Netter Nebenaspekt. Aber inweit soll das Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben? Das oben zitierte BGH Urteil von 2015 ist doch wohl eindeutig, oder?


War eigentlich nur als Ergänzung dazu gedacht, dass bezügl.der Terasse/Balkon
das zu berechnen ist, was im MV vereinbart wurde.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

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#21
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10031 Beiträge, 4512x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
War eigentlich nur als Ergänzung dazu gedacht, dass bezügl.der Terasse/Balkon
das zu berechnen ist, was im MV vereinbart wurde.
Und genau das ist falsch.

Lies dir bitte das Urteil nochmal durch. In diesem ging es um die Frage, ob im dortigen Fall ein Mangel vorgelegen hat. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielen die Angaben im Mietvertrag absolut keine Rolle.

1x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
guest-12319.02.2021 20:27:37
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)
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#23
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1714 Beiträge, 273x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Wenn dein Balkon zu 25% in die Wohnfläche eingeht---- ist dein Balkon etwa 32 qm groß?? (99 -91=8 x4= 32qm)


Nach Angaben der TE ist der Balkon 8qm. 99qm-91qm = 8qm.
Die 4 lassen wir weg. :grins:

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