Wir wohnen seit gut 4 Jahren in unserer Wohnung. Unsere Kaltmiete wurde seinerzeit von 595€ für den Vormieter auf 714€ für unseren Vertrag angehoben. Seitdem haben wir keine Mieterhöhung erhalten.
Im Frühjahr wurde unser Haus an einen neuen Eigentümer verkauft. Am 31.10 haben wir nun ein Mieterhöhungsbegehren von unserem neuen Eigentümer, bzw. dessen Verwaltung erhalten.
Diese wird damit begründet, dass wir ja schon seit mehr als drei Jahren keine Mieterhöhung erhalten hätten, und unsere Wohnung ja auch über "wohnwertsteigernde Ausstattungsmerkmale" verfüge, die eine entsprechend höhere Miete rechtfertigen würden.
Laut dem Berliner Mietenspiegel zahlen wir bereits jetzt mehr als die dort für unsere Wohnungskategorie festgelegte Durchschnittsmiete. Und zwar zahlen wir rund 80 Cent/qm mehr.. was etwa 40% der Spanne zwischen Durchschnittsmiete und absoluter Obergrenze ausmacht.
Wir haben laut dem zugehörigen Fragenkatalog zur Feinbewertung der Miete in zwei von fünf Teilbereichen mehr positive als negative oder neutrale Punkte festgemacht.. so dass wir die 40% (2x20% der oberen Spanne) noch nachvollziehen können.
Nun jedoch schöpft man in der Forderung die obere Spanne bis auf 1Cent aus. also liegt mit der neuen Forderung nur 1 Cent unter dem Höchstpreis.
Wir haben die Hausverwaltung aufgefordert, uns zu erläutern, aufgrund welcher Ausstattungsmerkmale sie diese Erhöhung einfordern und wie sie diese berechnet haben.
Bisher haben wir keine Antwort erhalten.
Wir haben deshalb auch noch nicht unsere Anerkennung der Mieterhöhung erklärt.
Frage dazu: Kann der Vermieter nun einfach auf Anerkennung klagen, ohne uns unsere diesbezüglichen Frage zu beantworten und seine Berechnung nicht vorzulegen?
Ein zweiter Punkt ist die Frist, mit der die Erhöhung eingefordert wird.
Wir haben den Brief am 01.11. in unserem Briefkasten aufgefunden. Der Brief wurde persönlich eingeworfen und ein Mitarbeiter der Hausverwaltung hat das (angebliche) Datum und die (angeblich) Uhrzeit) des Einwurfs auf dem Umschlag Handschrift und mit Unterschrift vermerkt.
Vermerkt wurde: 31.10.2014; 15:45 Uhr.
Diese Angabe kann nicht richtig sein.
Ich habe an dem Tag um 16:30 meinen Arbeitsplatz verlassen und habe das Wohnhaus frühestens um 17 Uhr erreicht. Ich habe bei meiner Ankunft den Briefkasten geleert, und darin zwar ein Schreiben der Hausverwaltung zu einem anderen Sachverhalt vorgefunden. Nicht jedoch die Mieterhöhung. Diese ist also definitiv nicht vor 17:30 Uhr zugestellt worden, was nach einem Urteil des Berliner Landgerichtes zu spät sei. Das Urteil besagt, dass solche wichtigen, fristgebundenen Schrieben am letzten Tag der möglichen Frist bis spätestens 16 Uhr zugestellt sein müssen.
Dies habe ich dem Vermieter ebenfalls mitgeteilt, und im erklärt dass seine Mieterhöhung insofern ohnehin frühestens zum 01.02.2015 in Kraft treten kann.
Frage hierzu: Würden Sie meine Auffassung bestätigen wollen/können?
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Mieterhöhung, Schriftliches Einverständnis, Friste
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und MUSS BEGRÜNDET WERDEN. Dazu legt der Vermieter üblicherweise eine Kopie des Mietspiegels bei und erklärt, wo er seine Wohnung dort bezüglich Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung einordnet. Der Mietspiegel muss nicht mitgeschickt werden, wenn er frei zugänglich bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ausliegt.
Der Mieter muss der Mieterhöhung nicht zustimmen. Er kann allerdings nicht einfach „Nein" sagen, sondern die Zustimmung nur dann verweigern, wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter die Erhöhung damit begründet, dass die Wohnung besonders gut ausgestattet sei, sie aber tatsächlich nur Durchschnitt ist.
Zitat:Frage dazu: Kann der Vermieter nun einfach auf Anerkennung klagen, ohne uns unsere diesbezüglichen Frage zu beantworten und seine Berechnung nicht vorzulegen?
Ja, klagen kann man generell immer. Ohne weitere Erläuterungen und ohne Offenlegung der Gründe ist der Erfolg einer solchen Klage meiner Meinung nach sehr fraglich.
-- Editiert redwood123 am 03.12.2014 21:50
Welche
quote:gibt es denn in der Wohnung, die eine Einordnung am obersten Ende des Mietspiegels begründen könnten?
"wohnwertsteigernde Ausstattungsmerkmale"
Granit- oder Marmorboden? Regendusche mit Massagefunktion? Einbauküche von Bulthaupt? Türöffner mit Kamerafunktion? Klimaanlage? Elektrische, ferngesteuerte Jalousien?
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Über die Frist würde ich mir keine Gedanken machen, denn die wäre nur im Falle einer Mieterhöhung relevant.
Ihr habt aber nur ein Angebot zur freiwilligen Vertragsänderung auf einen höheren Mietzins bekommen...
Ich hätte daher gar nicht auf das Angebot reagiert, sondern den Vermieter auflaufen lassen.
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"Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
."
@Redwood.
Die Mieterhöhung wurde, wie ich ausführte, schriftlich erklärt, und wurde auch begründet. Auch das hatte ich dargelegt. Wir zweifeln allerdings die Begründung für diese geforderte Höhe an.
Wir haben auch eine Kopie der Mietspiegeltabelle erhalten, und eine Angabe, wo unsere Wohnung eingeordnet ist. Unsere Wohnung ist im Berliner Mietspiegel in der Kategorie J1 eingeordnet. Also Altbau bis 1918 mit Sammelheizung (SH), Bad und WC in der Wohnung (IWC), in einfacher Wohnlage mit einer Größe von mehr als 90 qm.
Als durchschnittlicher Mietpreis pro qm in dieser Kategorie sind 5,17€ angegeben. Wir bezahlen bereits knapp 6 €. Und der Vermieter will nun 6,61€ haben.. Die absolute Spannenobergrenze liegt bei 6,62€.
Wir haben uns hingesetzt, und die Spanneneinordnung anhand der Sondermerkmale in den fünf Merkmalgruppen zu den wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale genauer errechnet.
Wir haben die Merkmalgruppe 1 (Bad)
als positiv/PLUS gewertet, weil wir zwei getrennte Waschbecken haben, und das Bad größer als 8qm ist.
Die Merkmalgruppe 2 (Küche) haben wir neutral bewertet.
Der Boden ist zwar gefliest. Wir erachten diese Fliesen jedoch nicht als hochwertig, sondern als durchschnittlich. Zudem haben wir in der Wohnung keinen Herd oder eine andere Kochmöglichkeit vorgefunden. Ebenso keine Spüle. Die Vormieterin hat ihre komplette Einbauküche mitgenommen. Hat uns nicht gestört, weil wir ebenfalls unsere Einbauküche aus der alten Wohnung mitgebracht haben. Aber trotzdem hat der Vermieter eben weder Kochmöglichkeit noch eine Spüle gestellt.
Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) haben wir positiv/PLUS bewertet, aufgrund von überwiegend vorhandener Isolierverglasung. Alle Fenster, die zum Hof hinausgehen (Küche, Bad und zwei Wohnräume) sind mit modernen Isolierfenstern ausgestattet. Alle nach vorn liegenden Räume mit Holz-Doppelkastenfenster, welche ja mietrechtlich auch als Isolierfenster gelten.
Ferner haben wir in allen 4 Wohnräumen Stuck. Und es gibt (aber erst demnächst) einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss.
Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) haben wir neutral bewertern, obwohl wir auch zu dem Schluss hätten kommen können, negativ zu bewerten, wegen des Allgemeinzustandes des Treppenhauses und einiger anderer Schäden an Fassade, Dach usw. Wir wollten es hier aber nicht zu eng auslegen, weil wir nicht sicher sind, was davon auch juristisch als Mangel anerkannt würde.
Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) haben wir ebenfalls neutral bewertet.
Somit haben wir in zwei Merkmalsgruppen ein Plus als Endergebnis festgestellt. Die drei anderen Merkmalgruppen haben wir neutral bewertet, obwohl wir in dem eine oder andere Punkt aus unserer Sicht evt. auch negativ hätten bewerten können. Waren uns damit aber nicht so sicher.
Somit dürfte unsere Spanneneinordnung bei 40% der oberen Spanne zwischen 5,17€ (Mittelwert) und 6,62€ (Spannenobergrenze) liegen.
Die Differenz zwischen 5,17€ und 6,62€ beträgt 1,45€.
Davon 40% sind 0,58€. Die Miete dürfte also nach unserer Berechnung nur 5,85€ betragen, Wir zahlen aber bereits etwa 5,92€. Also jetzt schon mehr, als unsere Berechnung hergibt.
Dies haben wir dem Vermieter dargelegt, und ihn aufgefordert, seine eigene Detailberechnung der Merkmalsgruppen usw. vorzulegen und zu erläutern.
Bisher haben wir auf das Schreiben noch keine Antwort erhalten.
Ich denke, unserer Schreiben signalisiert keineswegs eine generelle Ablehnung jeglicher Mieterhöhungen. Sondern haben deutlich gemacht, dass wir hier Erläuterungsbedarf sehen. Wir haben also Kommunikationsbedarf angezeigt, und erwarten natürlich im Rahmen eines angemessenen Umgangs miteinander, dass der Vermieter bzw. dessen Verwaltung uns zunächst ihre eigene Berechnung vorlegt, damit wir gemeinsam ergründen können, in welchen Details wir gegensätzliche Ansichten haben, und wie wir diese evt. auch ohne entsprechenden Klageweg ausräumen können.
Zu deiner speziellen Nachfrage mit den hochwertigen Böden:
Wir haben in zwei Wohnräumen ein ziemlich angenutztes Buchen-Stabparkett. Das würd eich keineswegs als hochwertiges Parkett bezeichnen, sondern als allenfalls durchschnittlich. Zumal das Parkett sind bereits stark über die Tragebalken wölbt. Wir haben "Täler" und "Berge" von bis zu mehr als 2,5cm Höhenunterschied. Das Parkett knarrt recht stark.
In den anderen beiden Wohnräumen haben wir (mehr schlecht als recht) abgezogene Dielen... also kein Parkett.
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-- Editiert lab61 am 05.12.2014 01:28
-- Editiert lab61 am 05.12.2014 01:31
-- Editiert lab61 am 05.12.2014 01:36
quote:
Vermerkt wurde: 31.10.2014; 15:45 Uhr.
Das wäre in jedem Fall nicht mehr fristgerecht, da das Schreiben noch zu üblichen Leerungszeiten des Briefkastens (die sich wiederum typischerweise aus den übliche Auslieferungszeiten der Post ergeben) dem Empfänger zur (fingierten) Kenntnis gelangt sein muß, um für den Einwurftag wirksam zu sein.
Da ich nicht davon ausgehe, bei euch werde Post generell erst nach 16:00 ausgetragen, ist das also verspätet, der Zugang wird auf den 1.11. fingiert.
Dazu hatten wir erst vor ein paar Tagen eine längere Diskussion in einem anderen Unterforum.
Zitat:Unsere Wohnung ist im Berliner Mietspiegel in der Kategorie J1 eingeordnet.
Wenn das unstrittig ist und es innerhalb dieser Kategorie keine Aufteilung nach der Ausstattung mehr gibt, frage ich mich allerdings schon, womit man dann eine Einstufung am oberen Ende der Kategorie verhindern will.
Denn wenn der Mietspiegel nicht weiter differenziert, gibt es keineswegs die Vorschrift, daß der Zustand der Wohnung in irgendeiner Form in die Einstufung innerhalb des bestehenden Bereiches zu faktorieren ist.
-- Editiert NinaONina am 05.12.2014 13:18
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