Hallo !
Mein Vermieter hat nun 3 mal in Folge alle 3 Jahre die Miete erhöht.
Soweit ist alles korrekt.
Aber uns ist das jetzt zu teuer geworden und wir haben uns was billigeres außerhalb der Stadt gesucht.
Mitte letzten Monat habe ich gekündigt und auf das Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung, BGB § 561
verwiesen.
Danach könnten wir zum 30.09.2012 raus.
Das akzeptiert der Vermieter aber nicht und will uns erst zum 31.10.2012 aus dem Vertrag lassen, weil er nach BGB § 557
die Miete erhöht hat.
Stimmt das ?
Weil in BGB § 557
steht nur, daß der Vermieter die Miete erhöhen kann.
Genaueres wird dann erst in BGB § 558
definiert.
Der Vermieter schreibt in seinem Schreiben in der Überschrift:
Mieterhöhung gemäß § 557 BGB
Nach der Begrüßung schreibt er:
.......Gemäß § 558 BGB
durchgeführt werden, wenn:...........
Also der Vermieter bezieht sich im Anschreiben durchaus auf BGB § 558
und dann kommt meiner Ansicht nach das Sonderkündigungsrecht nach BGB § 561
in Betracht.
Was meinen die Experten dazu ?
Leonardo
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-- Editiert leonardo2 am 06.08.2012 10:47
Mieterhöhung, Sonderkündigungsrecht ?
6. August 2012
Thema abonnieren
Frage vom 6. August 2012 | 10:45
Von
Status: Beginner (92 Beiträge, 15x hilfreich)
Mieterhöhung, Sonderkündigungsrecht ?
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#1
Antwort vom 6. August 2012 | 10:53
Von
Status: Bachelor (3594 Beiträge, 1464x hilfreich)
Das können wir dir erst beantworten, wenn wir wissen wann du das Schreiben bekommen hast und zu wann die Erhöhung ist.
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#2
Antwort vom 6. August 2012 | 11:06
Von
Status: Senior-Partner (6927 Beiträge, 2505x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>Also der Vermieter bezieht sich im Anschreiben durchaus auf BGB § 558 und dann kommt meiner Ansicht nach das Sonderkündigungsrecht nach BGB § 561 in Betracht. <hr size=1 noshade>
Nein, § 561 BGB setzt voraus, dass eine ME nach § 558 BGB geltend gemacht wird.
Das ist hier (noch) nicht der Fall, das wird nur angedroht, falls keine Vereinbarung im Rahmen des § 557 BGB zustande kommt. Das steht so auch in § 557 III BGB , wenn Vm. das erwähnt, kann man daraus nichts ableiten.
Damit gelten die 3, nicht die 2 Monate Frist.
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#3
Antwort vom 6. August 2012 | 11:36
Von
Status: Beginner (92 Beiträge, 15x hilfreich)
@Anjuli123
Die 20% Mieterhöhung war mit Schreiben vom 17.07.2012 und gilt ab dem 01.10.2012 .
Gekündigt habe ich das Mietverhältnis am 22.07.2012 .
Gewohnt haben wir in der Wohnung 14 Jahre.
@flawless
Angedroht wird der § 557 BGB
nicht, es wird nur erklärt, was in dem § 558 BGB
steht.
Oben habe ich vergessen zu schreiben:
Wir hatten alle 3 Jahre eine Mieterhöhung um jeweils 20%.
Leonardo
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-- Editiert leonardo2 am 06.08.2012 11:38
-- Editiert leonardo2 am 06.08.2012 11:45
#4
Antwort vom 6. August 2012 | 11:46
Von
Status: Senior-Partner (6927 Beiträge, 2505x hilfreich)
#5
Antwort vom 6. August 2012 | 11:46
Von
Status: Bachelor (3594 Beiträge, 1464x hilfreich)
Das Sonderkündigungsrecht gilt zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung wahrnehmen und zwar DANN mit einer zweimonatigen Frist - insgesamt also vier Monate. Nur dass man dann eben die Erhöhung nicht zahlen muß. Man kann auch normal kündigen, mit dreimonatiger Frist, muß dann aber die Erhöhung zahlen.
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#6
Antwort vom 6. August 2012 | 11:56
Von
Status: Senior-Partner (6927 Beiträge, 2505x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>Das Sonderkündigungsrecht gilt zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung wahrnehmen und zwar DANN mit einer zweimonatigen Frist - insgesamt also vier Monate. <hr size=1 noshade>
Nein, siehe § 561 BGB , man kann selbstverständlich sofort nach Zugang der MEH mit 2 Mon. Frist kündigen.
Wenn die Voraussetzungen vorliegen, das ist hier aber nicht der Fall.
Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
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#7
Antwort vom 6. August 2012 | 12:00
Von
Status: Student (2281 Beiträge, 1340x hilfreich)
Alle 3 Jahre 20 % Mieterhöhung !?
Das ist nicht zulässig.
Die Miete darf innerhalb 3 Jahre um insgesamt 20 % erhöht werden.
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#8
Antwort vom 6. August 2012 | 13:48
Von
Status: Beginner (92 Beiträge, 15x hilfreich)
@xxsirodxx
Das hat er ja gemacht.
In den letzten 9 Jahren hat er nach jeweils 3 Jahren die Miete immer um 20% erhöht.
@flawless
OK, dann muß ich mich wohl damit abfinden, daß ich 3 Monate doppelte Miete zahle. *Seuftz*
Was ich mich nur in dem zusammenhang frage, für was gibt es eigentlich das Sonderkündigungsrecht ?
So wird jeder Vermieter immer nach BGB § 557
die Miete erhöhen, um das Sonderkündigungsrecht umgehen zu können.
Ganz klar ist mir der Sinn dieser Gesetzgebung nicht.
Leonardo
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#9
Antwort vom 6. August 2012 | 14:14
Von
Status: Bachelor (3594 Beiträge, 1464x hilfreich)
Zum einen muß man, wenn man nach Sonderkündigunsrecht nach einer Mieterhöhung kündigt, die Erhöhung nicht zahlen, zum anderen gibt es auch Mietverträge, mit einem Kündigungausschluß bis max. 4 Jahre.
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#10
Antwort vom 6. August 2012 | 14:35
Von
Status: Senior-Partner (6927 Beiträge, 2505x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>Ganz klar ist mir der Sinn dieser Gesetzgebung nicht. <hr size=1 noshade>
Das macht schon Sinn, der Vm. kann dich nicht zwingen nach § 557 BGB zuzustimmen, die Miete bleibt, wie sie ist ohne dein Plazet. Deshalb braucht es keine Extra-Kündigung, die 3 Mon. gibt es ja immer.
Erst wenn der Vm. dich mit § 558 BGB zwingt, den MV einseitig ändert, macht ein u.U. kürzeres Sonderkündigungsrecht sinn.
Wenn man die Fristen des § 561 BGB geschickt nutzt, kann man die Kündigungsfrist zwischen 2 und bis zu 5 Monaten frei wählen. So gesehen nicht schlecht.
In deinem Fall solltest du dich mit dem Vm. kurzschliessen, er soll die Nachvermietung einleiten. Das wird hauptsächlich davon abhängen, wie schnell die Wohnung wieder hergerichtet werden kann. Das hängt auch von dir ab.
Anspruch darauf hast du aber nicht, andererseits kann es Vm. egal sein, wer ihm die Miete zahlt und ob er die Whg. ein paar Wochen früher oder später neu vermietet.
Arg.: Mit dem neuen Mieter kann er sofort die gewünschte höhere Miete vereinbaren. Da sollte er eigentlich nicht lange überlegen und mit dir "passgenau" einen Mietaufhebungsvertrag schliessen, vor Ablauf der Kündigungsfrist.
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#11
Antwort vom 6. August 2012 | 14:46
Von
Status: Bachelor (3594 Beiträge, 1464x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>Nein, siehe § 561 BGB , man kann selbstverständlich sofort nach Zugang der MEH mit 2 Mon. Frist kündigen. <hr size=1 noshade>
Sicher kann man das, trotzdem beginnt die zweimonatige Frist erst nach Ablauf der zwei Monate Überlegungsfrist.
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#12
Antwort vom 6. August 2012 | 14:57
Von
Status: Senior-Partner (6927 Beiträge, 2505x hilfreich)
quote:
Sicher kann man das, trotzdem beginnt die zweimonatige Frist erst nach Ablauf der zwei Monate Überlegungsfrist.
Die Überlegungsfrist berägt sogar bis zu 3 Monate, je nachdem.
Trotzdem endet das MV 2 Monate nach Zugang der Kündigung beim Vm.
Vielleicht solltest du § 561 mal lesen.
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#13
Antwort vom 6. August 2012 | 15:24
Von
Status: Bachelor (3594 Beiträge, 1464x hilfreich)
Schau bitte in die Kommentare bzw. in die Gesetzesbegründung. Da steht ganz klar drin:
quote:<hr size=1 noshade>Wirkungszeitpunkt. Die Kündigung wirkt auf den Ablauf des übernächsten Monats also gem. §§ 192 , 188 BGB zum Ablauf des letzten Tages des Monats. Die Fristen berechnen sich nach dem gesetzlich zulässigen spätesten Kündigungstermin und nicht nach der tatsächlich abgegebenen Kündigungserklärung. Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift. Die Zeitbestimmung "bis zum Ablauf des übernächsten Monats" bezieht sich auf den in der Vorschrift unmittelbar zuvor genannten Zeitpunkt des Ablaufs des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. In der Vorschrift ist der Zeitpunkt der Kündigungserklärung des Mieters gar nicht genannt, so dass auf ihn auch nicht Bezug genommen werden kann. <hr size=1 noshade>
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#14
Antwort vom 6. August 2012 | 15:44
Von
Status: Senior-Partner (6927 Beiträge, 2505x hilfreich)
quote:
Schau bitte in die Kommentare bzw. in die Gesetzesbegründung. Da steht ganz klar drin:
Ja, stimmt, ich lag falsch, aus der Begründung:
http://www.sadaba.de/Mot/GSBM_BGB_0561.html
Im Ergebnis beträgt der Abstand zwischen dem Zugang der Mieterhöhungserklärung und dem Termin, zu dem das Mietverhältnis durch die Kündigung des Mieters beendet werden darf, wie im geltenden Recht mindestens vier bis höchstens fünf Monate .
Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Damit ist wie bisher der Ablauf des zweiten Monats ab Ende der Frist, bis zu der die Kündigung spätestens erklärt werden kann, gemeint, also nicht ab Kündigungserklärung
D.h. dann hier, TE würde damit sogar 1 Monat schlechter fahren, würde ihm sowieso nichts bringen, wie du ihm das 11:46 korrekt gesagt hast.
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