Ich habe ein kleines Problem.
Die Wohnung meines Vaters wurde aus Beständen der LBBW an ein Unternehmen verkauft. In diesem Rahmen wurde 2012 eine Sozialcharta vereinbart welche Mieterhöhungen zwar grundsätzlich erlaubt um sie gemäß BGB an die ortsübliche Miethöhe anzupassen dies aber mit maximal 3% per anno plus Inflationsausgleich deckelt. Die Miete liegt unterhalb der Obergrenze im öffentlichen Mietspiegel ziemlich mittig im Rahmen. Es wurde wirklich in den letzten 3 Jahren nicht erhöht. Der neue Käufer welcher 2 Wohnungen vom ursprünglichen Käufer erworben hat ist laut Kaufvertrag ebenfalls an die Sozialcharta gebunden. Er will die Miete jetzt um etwas über 18% erhöhen was das BGB zwar theoretisch erlaubt aber die Sozialcharta verbietet. Die Frage ist jetzt ob eine Nichtzustimmung unter Berufung auf die Sozialcharta der vermtlich folgenden Klage standhalten würde oder nicht. Hat da jemand Erfahrungen. Im Netz finde ich sonst nicht sehr viel dazu.
Mieterhöhung BGB §558 gegen Sozialcharta
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitat:In diesem Rahmen wurde 2012 eine Sozialcharta vereinbart welche Mieterhöhungen zwar grundsätzlich erlaubt um sie gemäß BGB an die ortsübliche Miethöhe anzupassen dies aber mit maximal 3% per anno plus Inflationsausgleich deckelt.
Zitat:Der neue Käufer welcher 2 Wohnungen vom ursprünglichen Käufer erworben hat ist laut Kaufvertrag ebenfalls an die Sozialcharta gebunden.
!!!
Zitat:In diesem Rahmen wurde 2012 eine Sozialcharta vereinbart
Kauf bricht nicht Miete!
Wenn die Sozialcharta wirksam und nachweisbar zwischen den Mietern und altern Vermietern vereinbart wurde, gilt die Vereinbarung auch für den neuen Vermieter bzw. Eigentümer.
Meine Glaskugel sagt mir, dass der neue Eigentümer ggf. von der Sozialcharta nichts weiss.
Aus diesem Grund sollte man dem Eigentümer eine Kopie der damaligen Vereinbarung vorlegen.
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Doch dass weiß der neue Eigentümer sehr wohl es steht explizit im Kaufvertrag. Mein Vater als Mieter hat eine notariell beglaubigte Kopie und ich habe meine Wohnung im gleichen Haus auch gekauft gut nutze sie selbst daher unwichtig aber auch ich müsste mich dran halten. Die Sozialcharta habe ich ihm von der Webseite des Verkäufers der Wohnung noch ein mal zukommen lassen nach einem Gespräch wo er die Mieterhöhung angekündigt hat. Er beruft sich allein auf das BGB.
Wir haben ihm die bisherigen Erhöhungen im Rahmen der Sozialcharta schwarz auf weiß vorgelegt diese lagen bei maximal 5% (3 plus Inflationsausgleich) ich habe ihm auch entsprechende Quellen vom statistischen Bundesamt vorgelegt bzgl Inflationsausgleich das schert den aber wenig und er beharrt auf den 18% weil das BGB 20% zulässt. Wenn wir die Erhöhung ablehnen wirds vor Gericht gehen und das Risiko gilt es abzuwägen. Aber 3,8% gegen über >18% ist halt ne Menge.
Sind Sie sicher, dass Sie die Sozialcharta richtig gelesen und verstanden haben?
Denn wenn ich mich an die damaligen Zeitungsberichte erinnere, war es doch so, dass die Begrenzung der Mieterhöhungen nicht auf die einzelne Wohnung bezogen ist, sondern auf den Gesamtbestand aller ehemaligen LBBW-Wohnungen.
D.h. wenn man eine Wohnung um 20% teurer macht, dafür aber in neun anderen Wohnungen die Miete nicht erhöht, ist das kein Verstoß gegen die Sozialcharta, da - über alle zehn Wohnungen gemittelt - die Mieterhöhung nur 2% beträgt.
Wenn man dies hier liest, scheint es zumindest kein Verstoß gegen die Sozialcharta zu sein, wenn in attraktiven Stadtlagen die Mieten von ehemaligen LBBW-Wohnungen kräftig angehoben werden, weil im Gegenzug ehemalige LBBW-Wohnungen in ländlichen Gebieten nicht verteuert werden.
https://mieterverein-stuttgart.de/de/news/sozialcharta-schuetzt-ehemalige-lbbw-mieter-nur-unzureichend.html
Grundsätzlich richtig da es um den Durchschnitt geht da die Wohnung aber von der Südewo an die Privatperson weitervekauft wurde und er nur 2 besitzt und die zweite zwischenzeitlich neu vermietet wurde und einen anderen Mietvertrag hat wäre hier genau nur die eine Wohnung in seinem Besitzt betroffen. Darum ist es nicht ganz klar ob ein Widerspruch erfolg hätte.
Zitat:Doch dass weiß der neue Eigentümer sehr wohl es steht explizit im Kaufvertrag. Mein Vater als Mieter hat eine notariell beglaubigte Kopie und ich habe meine Wohnung im gleichen Haus auch gekauft gut nutze sie selbst daher unwichtig aber auch ich müsste mich dran halten. Die Sozialcharta habe ich ihm von der Webseite des Verkäufers der Wohnung noch ein mal zukommen lassen nach einem Gespräch wo er die Mieterhöhung angekündigt hat. Er beruft sich allein auf das BGB.
Ich bin verwirrt.
Was im Kaufvertrag steht, ist doch egal.
Wichtig ist das, was zwischen Vermieter und Mieter wirksam und nachweislich vereinbart wurde.
Was wurde denn nun vereinbart? Wie ist die Originalformulierung der Vereinbarung?
Zitat:Wichtig ist das, was zwischen Vermieter und Mieter wirksam und nachweislich vereinbart wurde.
Was wurde denn nun vereinbart? Wie ist die Originalformulierung der Vereinbarung?
Nicht ganz, was aber an der besonderen Geschichte der LBBW-Wohnungen liegt.
Kurzfassung: Die LBBW (=Landesbank Baden-Württemberg, also ein öffentlich-rechtliches Unternehmen, welches im Eigentum des Landes Baden-Württemberg sowie kommunaler Eigner steht) hat neben dem Bankgeschäft auch eine gro0e Anzahl von Wohnimmobilen - zum großen Teil geförderte Sozailwohnungen - besessen. Im Zuge der Kapitalmarktreformen mussten "Bankbetrieb" und "sozialer Wohnungsbau" entflochten werden. Die öffentlich-rechtliche LBBW hat ihr Wohnunggeschäft nach einer öffentlichen Ausschreibung an einen kommerziellen Betreiber verkauft. Da dadurch der schützende Einfluss der "staatlichen" Eigentümer weggefallen ist, musste sich der Käufer zu einer Sozialcharta verpflichten. D.h. der Käufe hat gegenüber der Landesregierung und den bisherigen kommunalen Eignern eine entprechende, verbindliche, notariell beurkundete Garantie zu Kündigungsschutz und maximaler Mieterhöhung abgegeben, um den Zuschlag zu bekommen. (Quasi ein Vertrag zwischen dem Käufer und den bisherigen Eignern zugunsten der Mieter.)
Dieser Käufer (die Südewo, eine Tochter des Immobilien-Multis Patrizia") hat sich darin u.a. auch verpflichtet, maximal 950 Wohnungen aus dem LBBW-Bestand pro Jahr an Dritte weiterzuverkaufen und bei dem weiterverkauf den Käufer ebenfalls an diese Sozialcharta zu binden.
Die Wohnung des Fragestellers gehört offensichtlich dazu.
Der Sozialcharta beinhaltet eine maximale Mieterhähung von "3% zuzüglich der Steigerung des Verbraucherpreisindexes" im Durchschnitt aller 21500 ehemaliger LBBW-Wohnungen, aber keine maximale Mieterhöhung pro Wohnung.
Nun ist die Frage, ob duch den Weiterverkauf der Wohnung von der Südewo an den jetzigen Eigentümer die Berechnungsgrundlage für die maximale Mieterhöhung von "Durchschnitt aller 21500 ehemaliger LBBW-Wohnungen" weiterhin besteht.
@drkabo
Genau das ist das Problem was ich habe.
Die Sozialcharta als solches ist unter :
http://suedewo.de/fileadmin/editorial_files/download/Sozialcharta.pdf
http://suedewo.de/fileadmin/editorial_files/download/Sozialcharta_erweitert.pdf
einsehbar.
Zusätzlich wurde vereinbart, dass;
"Schutzmaßnahmen bei Weiterverkauf bewohnter Wohnungen
Wird eine bewohnte Wohnung weiterverkauft, dann erhält der Mieter die Zusicherung seiner Rechte aus der Sozialcharta nochmals durch ein eigenhändig unterzeichnetes Schreiben. Außerdem verpflichtet die Süddeutsche Wohnen den Erwerber der bewohnten Wohnung auf den Verzicht auf Eigenbedarfskündigungen für einen Zeitraum von 20 Jahren sowie auf die in der Sozialcharta genannten erweiterten Regelungen für ältere und behinderte Bewohner."
Im Kaufvertrag zwischen Südewo und dem neuen also jetzigen Eigentümer welcher 2 Wohnungen aus dem Bestand der Südewo erworben hat wird er darauf hingewiesen
" Der Verkäufer hat sich im Rahmen einer " Sozialcharta gegenüber....im Hinblick auf Mietverhältnisse und Wohnungen und zur Weitergabe dieser Bindungen im Falle eines Weiterverkaufes der Wohnung verpflichtet. Die Regelungen dieser sozialcharta sind teilweise an die erwerber der geschützten Wohnungen weiterzugeben."
Danach werden dann nur noch mal explizit die Punkte Kündigungsschutz und Verbot von Luxussanierung mit entsprechenden Vertragsstrafen angeführt. Hier mit dem Vermerkt ( echter Vertrag zugunsten Dritter ) allerdings wird die Mieterhöhungsbeschränkung nicht separat im Kaufvertrag aufgeführt. Und das macht mich eben unsicher ob das wirklich Teil des Vertrages ist und man sich darauf berufen kann. Der Punkt "durchschnittlich" dürfte bei 2 Wohnungen die der neue Eigentümer erworben hat entsprechend ausgehebelt sein noch dazu wo es bei der zweiten Wohnung bereits einen Mieterwechsel nach Verkauf der Wohnungen an die Südewo gab und diese Wohnung durch den neuen Mietvertrag nicht mehr durch die Sozialcharta geschützt ist sofern ich das richtig verstehe.
Zitat:. Und das macht mich eben unsicher ob das wirklich Teil des Vertrages ist und man sich darauf berufen kann
Mh.
Meiner bescheidenen Meinung nach gilt die maximale Mieterhöhung weiterhin - aber auch die Berechnungsgrundlage "alle 21500 ehemalige LBBW-Wohnungen". D.h. es wird nicht über die zwei Wohnungen des jetzigen Käufers gemittelt, sondern über alle 21500 Wohnungen. Zumindest lässt sich das aus dem Prüfbericht erahnen, mit dem die Südewo jährlich die Einhaltung der Sozialcharta nachweist: http://suedewo.de/fileadmin/editorial_files/download/BerichtSC_2013_inkl._Pruefung_final.pdf (Seite 3, zweiter Absatz)
Was mich am meisten nachdenklich stimmt, dass man Presseberichte über verlorene Klagen von Mietern wegen Nicht-Einhaltung der Sozialcharta findet, aber (zumindest auf die schnelle) keinen Fall, wo ein Mieter mal wegen Nicht-Einhaltung der Sozialcharta vor Gericht erfolgreich war.
Ich schätze mal, dass diese sog. Sozialcharta nicht das Papier Wert ist, worauf es steht. Vermutlich haben die Juristen damals eine Formulierung gefunden, die den Vermieter in Wahrheit begünstigen, aber den Eindruck öffentlichkeitswirksam vermittelt, die Mieter seien geschützt.
Es kann sogar sein, dass diese Sozialcharta durch den Weiterverkauf nicht mehr für das Mietverhältnis bindend ist. Im schlimmsten Fall hat der Mieter keine Rechte gegenüber dem neuen Vermieter - höchstens ggf. Schadensersatzansprüche gegenüber dem alten Vermieter.
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