Hallo!
Ich war schon oft auf dieser Seite und hab mir verschiedene Beiträge durchgelesen. Nun bin ich selber in einer Situation, in der ich Hilfe brauche. Ich hoffe Ihr habt eine Idee was ich machen soll.
Folgender Fall: Ich wohne mit meinem Mann seit 3,5 Jahren in einer von privat vermieteten Wohnung. Der Vermieter wohnt unten mit ihm Haus. Nun möchte unser Vermieter eine Komplettrenovierung des Hauses vornehmen. Es handelt sich um eine neue, bessere Dämmung für das ganze Haus, neue Fenster, und der Umstieg auf Pellet-Heizung. Hört sich ja alles ganz gut an, hab mich auch gefreut das der Boiler im Bad weg kommt und wir jetzt immer fließend warmes Wasser haben usw...
Diese Baumaßnahme soll noch dieses Jahr verwirklicht werden und wir wohl laut Vermieter zwischen 100000 und 150000 Euro kosten.
Nun steht natürlich eine Mieterhöhung an, gegen die ich im Grunde nichts hätte, aber die Höhe der Mieterhöhung läßt mich zweifeln ob das alles mit rechten Dingen zugeht.
Laut Vermieter ist "als Erhöhung zulässig 11% der Investitonskosten als Jahresmiete bzw. der doppelte Betrag der monatlichen Heizkosteneinsparung". Laut der Berechnung, die er dem Brief beigefügt hat, ergibt sich "aus unserer Heizgewohnheit eine durchschnittliche monatliche Heizkosteneinsparung von 98,64 Euro".
Das heißt, dass er also im Monat knapp 200 Euro mehr verlangen wird.
Ist denn eine Mieterhöhung auf einen Schlag in dieser Größenordnung erlaubt?
Natürlich, wir sparen uns dafür Heizkosten, und am Ende sind es dann nicht 200 Euro, aber ich bezweifle sehr das ich Monat Heizkosten über 100 Euro habe, wie er so schön behauptet.
Ist es erlaubt die Kosten für die Renovierung derart auf die Mieter abzuwälzen?
Damit man meinen Ärger besser versteht: Bei dem Vermieter handelt es sich um einen Gymnasiallehrer, seine Ehefrau ebenfalls Lehrerin, 2 Kinder (beide 17). Haben einen schönen Wohnwagen in der Einfahrt stehen, fahren jedes Jahr 4 mal in den Urlaub, haben in der Garage einen Oldtimer zum Basteln, dazu kommen die Mieteinnahmen der 3 Parteien die hier wohnen. Die haben insgesamt sicher 6000 Euro monatlich zur Verfügung, dazu kommt, dass die neue Pellet-Heizung ja auch staatlich gefördert wird.
Falls eurer Auffassung nach die Mieterhöhung rechtens ist, hab ich dann wenigstens die Chance früher aus dem Mietvertrag rauszukommen? Die Kündigungszeit ist laut Vertrag 3 Monate. Kann ich das dann verkürzen?
Ich habe ja durch die schlecht gedämmten Wände und die veralteten, undichten Fenster jahrelang die warme Heizungsluft aus dem Fenster rausgeblasen. Im Winter kriegt man diese Wohnung nicht warm, egal was man anstellt. Also gibt er ja jetzt zu, dass ich 3,5 Jahre in einer minderwertigen Wohnung gelebt habe. Habe ich irgendeine Möglichkeit jetzt noch einen Teil der Miete
zurückzufordern? Ich kann es mir nicht vorstellen, dass es da eine Möglichkeit gibt, aber es wurde mir von jemandem gesagt. Stimmt das?
So, nun hab ich euch genug vollgequatscht, aber sowas muß ja auch erklärt werden, damit man die Zusammenhänge weiß.
Solltet Ihr noch fragen haben einfach posten, ich werde dann sofort antworten.
Vielen vielen vielen Dank schon mal für eure Antworten.
Liebe Grüße
dusk1978
Mieterhöhung erlaubt?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Bei einer heizenergiesparenden Modernisierung oder den Wohnwert verbessernden Maßnahmen kann die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Investitionen erhöht werden (§ 559 BGB
).
Von einen 'doppelten Betrag der monatlichen Heizkosteneinsparung' steht nichts im Gesetz. Wie will man die auch im voraus wissen?
Umgelegt werden dürfen nur die anteiligen Kosten für die Wohnung. Die Anteile (zB nach Wohnfläche), die rechnerisch auf andere Wohnungen entfallen bzw. auf die eigene Wohnung des Vermieters, sind dabei natürlich herauszurechnen.
Ebenfalls herauszurechnen sind Kostenanteile, die eigentlich auf fällige Reparaturen entfallen und keine Modernisierung an sich darstellen.
Eine Förderung durch staatliche Drittmittel (einschließlich zinsloser oder zinsvergünstigter Darlehen) ist genauso herauszurechnen (§ 559a BGB
).
Von daher sollte man so ein Verlangen genau prüfen bzw. prüfen lassen. Ebenso hinsichtlich der formalen Voraussetzungen (Schriftform, Begründungspflicht, Berechnung).
Ein Erhöhungsverlangen wird erst mit Beginn des dritten Monats nach Zugang eines korrekten Verlangens wirksam (§ 559b BGB
). Ist der Mieter nicht einverstanden, hat er ein Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, wobei die Mieterhöhung für den Rest der Mietzeit nicht eintritt (§ 561 BGB
).
Eine Minderung für Mängel der Vergangenheit kann man nicht durchführen, es sei denn, man hat damals die Miete ausdrücklich unter Vorbehalt gezahlt.
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"Mein Name ist Hase, ich wohne im Walde und weiß von nichts..."
-- Editiert von wald-hase am 21.06.2006 08:59:06
Noch als Nachtrag: ob der Mieter diese Modernisierung zu dulden hat (Problematik der 'Luxusmodernisierungen'), ist gerade bei hohen zu erwartenden Kosten eine Auslegungsfrage - siehe § 554 BGB
.
Die ganze Sache muß rechtzeitig (drei Monate) vor Beginn der Arbeiten vom Vermieter angekündigt und die voraussichtliche Mieterhöhung im Ankündigungsschreiben berechnet werden, siehe ebenfalls § 554 BGB
.
Alle Gesetze sind etwa bei www.dejure.org nachzusehen.
Von daher lohnt es sich, genau hinzuschauen und nachzurechnen.
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"Mein Name ist Hase, ich wohne im Walde und weiß von nichts..."
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@ wald-hase
Vielen vielen Dank für die Antwort. Das ging ja furchtbar schnell. Danke!!! Die Antwort hat mir sehr weiter geholfen.
Nun möchte ich das ganze noch weiter treiben! :-)
Wie oben schon erwähnt ist das Haus im jetzigen Zustand nicht optimal gedämmt. Seit einiger Zeit habe ich folgendes Problem:
SCHIMMEL!
Vor uns hat eine Freundin von uns in dieser Wohnung gewohnt, die uns als Nachmieter eingesetzt hat. Als es um die Wohnungsübernahme ging sagte sie mir, dass sie in der Küche und im Bad ab und zu kleine Schimmelflecken hatte. Sie hat aber alles mit einem Schimmelentferner entfernt . Ich ging davon aus, dass sie nicht ordnungsgemäß gelüftet hat und sich dieses Problem bei uns deshalb nicht darstellt, weil wir ausreichend lüften.
Vor Weihnachten habe ich mit ihr telefoniert und sie fragte mich ob wir im Schlafzimmer Schimmel hätten, weil sie beim Auszug hinter ihrem Bett im Schlafzimmer Schimmel gehabt habe.
Nun steht an der Stelle, an der sich ihr Bett befand unser Kleiderschrank. Den haben wir sofort nach vorne gezogen und dahinter war tatsächlich alles voller Schimmel. Sogar die Rückwand des Schranks ist angegriffen. (Hätte sie mir ja auch schon früher sagen können, habe also 3 Jahre in einem Raum geschlafen in dem Schimmel an der Wand war den man nicht sehen konnte, da hinter dem Schrank. Sehr gesund das ganze...)
Folgendes Problem. Wie kann ich denn jetzt bitte beweisen, dass der Schimmel schon immer da war, und nicht durch uns oder unser Lüftungsverhalten entstanden ist?
Man muß dazu sagen: Der Schimmel tritt nur an Außenwänden auf. Nie an inneren Wänden. Das ist doch ein Indiz dafür, das es an der schlechten Dämmung liegt, und die Feuchtigkeit im Mauerwerk ist. Oder ist das falsch?
Die Außenwand die im Süden liegt hat keinen Schimmelbefall, was daran liegt das die ständige Sonne das Mauerwerk trocknet.
Alle anderen Außenwände liegen im Schatten und weisen Schimmelbefall auf.
Ist der Schimmel wirklich unsere Schuld?
Ein Schimmelexperte kann das sicherlich klären, aber wer hat den denn zu bezahlen?
Nochmal Danke im Voraus
dusk1978
Zum Thema 'Schimmel' lassen sich ganze Abhandlungen schreiben. Bitte einfach in den vergangenen Beiträgen oder Ratgeberartikeln nachschauen (zu diesem Thema gibt es einen).
In aller Kürzer: wenn Schimmelbefall da ist, liegt - vor allem im Zusammenhang mit sowieso schon maroder Bausubstanz sowie Befall je nach Sonnenbestrahlung der Außenwand - der Verdacht sehr nahe, daß Baumängel dafür maßgebend sind. Das Gegenteil müßte der Vermieter beweisen (siehe Ratgeberartikel).
Ein solcher Mangel müßte dem Vermieter schriftlich angezeigt werden, ab der Mängelanzeige kann auch uU die Miete gemindert werden.
Hier scheint mir ein ganzes Bündel von potentiellen Problem vorzuliegen. Es liegt deshalb nahe, die ganze Sache mal durch den örtlichen Mieterverein oder einen Anwalt überprüfen zu lassen.
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"Mein Name ist Hase, ich wohne im Walde und weiß von nichts..."
@ wald-hase
DANKE!!!
Ich habe schon in vergangenen Beiträgen nach dem Thema Schimmel gesucht und auch einiges durchgelesen, aber es hat mir kein Beitrag so richtig geholfen. Darum hab ich das nochmal seperat gefragt.
Im Ratgeberartikel habe ich noch nicht nachgeschaut, werde ich aber jetzt gleich tun.
Ich glaube auch, das ich jetzt mal dem örtlichen Mieterverein einen Besuch abstatten muß.
Aber es ist schon mal schön zu hören, dass jemand auch der Meinung ist, das die ganze Schimmelsache unter Umständen ein Baumangel ist.
Alles weitere werde ich ja vom Mieterverein erfahren.
Ich danke nochmal für die schnelle Hilfe!
dusk1978
Über die Ursache des Schimmelbefalls kann man sich prächtig streiten. Wenn Du sowieso schon ins Auge gefasst, dort auszuziehen, dann solltest Du das jetzt tun.
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