Hallo zusammen,
bei der Beschreibung des folgenden Sachverhaltes gehe ich einfachhaltshalber von fiktiven Werten aus. Die Prozentangaben stimmen jedoch. GM steht für Grundmiete, BK für Betriebskosten und HK für Heizkosten.
Unsere Miete wurde zum 01.08.2020 um 15 % erhöht. Die Mieterhöhung war rechtens und wir haben dieser schriftlich zugestimmt. Das Ganze ist also juristisch wirksam und die erhöhte Miete wurde von immer pünktlich gezahlt.
Mieterhöhung alter Vermieter
GM 300 € 345 € (15 %)
BK 180 € 180 €
HK 100 € 100 €
Es gab nun zum 01.01.2022 einen Eigentümerwechsel und der neue Besitzer des Mehrfamilienhauses hat es sich natürlich nicht nehmen lassen, die Miete sofort "anpassen" zu wollen. Wir wissen, dass der Vermieter das Recht dazu hat, die Miete innerhalb von 3 Jahren um insgesamt 20 % zu erhöhen. Von daher ist das auch erst einmal in Ordnung. Das Problem bei der ganzen Sache ist jedoch, dass es hier einen Datenschiefstand gibt. Anscheinend hat bei der Übergabe der Buchhaltung etwas nicht funktioniert und wir haben ein Schreiben mit den folgenden Angaben erhalten, aus denen hervorgeht, dass die Mieterhöhung vom 01.08.2020 irgendwie buchhalterisch nicht hinterlegt wurde.
Mieterhöhung neuer Vermieter
GM 300 € 360 € (20 %)
BK 180 € 220 €
HK 100 € 160 €
Wir haben den Vermieter gebeten die Angaben zu korrigieren und ihn unter Vorlage von Dokumenten nachgewiesen, dass die Angaben falsch sind und man doch bitte das Schreiben korrigieren solle. Unsere Nachrichten wurden jedoch ignoriert und stattdessen wird uns gedroht, dass wir der Mieterhöhung zustimmen müssten.
Meine Frage ist nun, ob wir kein Recht darauf haben, dass der neue Eigentümer die Daten anpasst und uns ein ordentliches Schreiben vorlegt? Weiterhin steht in dem Schreiben etwas von Baujahr 1900. Das korrekte Baujahr ist jedoch 1973.
Danke schon mal.
Numenor
-- Editiert von Numenor am 16.05.2022 18:25
Mieterhöhung - falsche Daten
16. Mai 2022
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Frage vom 16. Mai 2022 | 18:24
Von
Status: Frischling (34 Beiträge, 0x hilfreich)
Mieterhöhung - falsche Daten
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#1
Antwort vom 16. Mai 2022 | 18:31
Von
Status: Unbeschreiblich (120059 Beiträge, 39822x hilfreich)
Zitat :Meine Frage ist nun, ob wir kein Recht darauf haben, dass der neue Eigentümer die Daten anpasst und uns ein ordentliches Schreiben vorlegt?
Würde die Mieterhöhung denn dann niedriger ausfallen? Oder wäre sie gleich?
Zitat :Unsere Nachrichten wurden jedoch ignoriert
Sin ddie denn überhaupt angekmmen?
Welche Zustellnachweise hat man?
Zitat :stattdessen wird uns gedroht, dass wir der Mieterhöhung zustimmen müssten.
Dazu müsste erstmal ein rechtskonformes Mieterhöhungsverlangen vorliegen. Das aktuelle Schreiben dürfte eher den Status "Wunschzettel" als den des rechtskonformen Mieterhöhungsverlangens erfüllen.
#2
Antwort vom 16. Mai 2022 | 18:48
Von
Status: Frischling (34 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat (von Numenor):
Meine Frage ist nun, ob wir kein Recht darauf haben, dass der neue Eigentümer die Daten anpasst und uns ein ordentliches Schreiben vorlegt?
Würde die Mieterhöhung denn dann niedriger ausfallen? Oder wäre sie gleich?
Fall dessen, dass der neue Vermieter die vollen 20 % Mieterhöhung, die ihm innerhalb von 3 Jahren zustehen, ausschöpft, würde nominal dasselbe dabei rauskommen. Uns geht es vor allem darum, dass hier mit richtigen Daten hantiert und vernünftig dokumentiert wird, wie unsere Miete wann erhöht wurde.
Zitat:Zitat (von Numenor):
Unsere Nachrichten wurden jedoch ignoriert
Sin ddie denn überhaupt angekmmen?
Welche Zustellnachweise hat man?
Per Post, per E-Mail und von unserem Sohn gemeinsam mit mir persönlich in den Briefkasten geworfen.
Gruß,
Numenor
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#3
Antwort vom 16. Mai 2022 | 22:04
Von
Status: Unbeschreiblich (120059 Beiträge, 39822x hilfreich)
Zitat :Fall dessen, dass der neue Vermieter die vollen 20 % Mieterhöhung, die ihm innerhalb von 3 Jahren zustehen, ausschöpft, würde nominal dasselbe dabei rauskommen.
Ich erinnere mich, das es mal ein Urteil gab, das trotz falscher m² Zahl, das Mieterhöhungsverlangen als gültig anzusehen wäre, da die erhöhte Miete unterhalb der üblichen Vergleichsmiete lag, unter Ansatz der wahren Quadratmeterzahl.
Dann könnte es nach der Rechtsprechung einen Anspruch auf Zustimmung geben, selbst wenn die Zahlen nicht stimmen.
Auf Berichtigung wäre dann später zu klagen, wenn es denn ein Anspruch darauf gäbe.
Da würde ich zur Sicherheit doch einen Anwalt zu befragen.
Das geht hier https://www.frag-einen-anwalt.de/
oder hier: https://www.123recht.de/forum_forum.asp?forum_id=79
-- Editiert von Harry van Sell am 16.05.2022 22:06
#4
Antwort vom 16. Mai 2022 | 22:28
Von
Status: Praktikant (945 Beiträge, 260x hilfreich)
Zitat :Weiterhin steht in dem Schreiben etwas von Baujahr 1900. Das korrekte Baujahr ist jedoch 1973.
Zitat :Uns geht es vor allem darum, dass hier mit richtigen Daten hantiert und vernünftig dokumentiert wird, wie unsere Miete wann erhöht wurde.
Kann man machen. Ich aber nicht würde da einen Anwalt beauftragen, nur weil es auf der eigenen Seite evtl. einen Anspruch gäbe dass auf der Gegenseite irgendwas berichtigt wird.Zitat :Auf Berichtigung wäre dann später zu klagen, wenn es denn ein Anspruch darauf gäbe.
Da würde ich zur Sicherheit doch einen Anwalt zu befragen.
Sondern:
Wer was fordert soll sich einen Anwalt nehmen und es einklagen.
Weil: Auf wessen Seite die Ursache der Unstimmigkeiten liegt, der muss diese vor dem Gericht erklären.
#5
Antwort vom 16. Mai 2022 | 22:35
Von
Status: Unbeschreiblich (120059 Beiträge, 39822x hilfreich)
Zitat :Wer was fordert soll sich einen Anwalt nehmen und es einklagen.
Weil: Auf wessen Seite die Ursache der Unstimmigkeiten liegt, der muss diese vor dem Gericht erklären.
Dumm nur, wenn das dann nach hinten losgeht, der Mieter verliert und dann die ganzen Kosten am Hals hat.
Muss man sich halt leisten können und wollen.
#6
Antwort vom 17. Mai 2022 | 10:26
Von
Status: Unparteiischer (9902 Beiträge, 4486x hilfreich)
Irgendwie kann ich noch nicht ganz folgen. Bei einer Mieterhöhung geht es erstmal nur um die Nettomiete. Die lautet offenbar beweisbar auf 345 Euro. Wenn der neue Vermieter von 360 Euro ausgeht, ist das sein Problem. Er könnte möglicherweise wirksam auf 360 Euro erhöhen, aber das müsste er wenigstens mal so erklären.
Was er nun wirklich gerade bzgl. der Nettomiete fordert, habe ich nicht verstanden. Wenn er von 360 Euro ausgeht, dann darf er eh nicht weiter erhöhen. Oder fordert er eine Nettomieterhöhung oberhalb der Kappungsgrenze?
Bezüglich der Nebenkosten bzw. der Heizkosten ist es meiner Meinung nach eh unkompliziert. Die dürfen nur nach einer Nebenkostenabrechnung an den jeweiligen Verbrauch angepasst werden. Wenn es keine frische Nebenkostenabrechnung gab, dann ist eine Anpassung also nicht durchsetzbar (auch wenn vielleicht sinnvoll).
Der Vermieter ist übrigens beweispflichtig, sowohl für die aktuelle Nettomiete als auch für die Höhe der Vorauszahlungen. Das wird ihm wohl nicht gelingen, wenn die Darstellung stimmt.
Mein Rat: Der Mieter sollte sehr genau prüfen, was er an Unterlagen zur Nettomiete und zu den Vorauszahlungen hat. Höhe Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten, wäre aus meiner Sicht kein Beinbruch. Das regelt sich dann im Zweifel eh über die Abrechnung. Wenn sich der Mieter bei der Nettomiete wirklich sicher ist, braucht's keinen Anwalt. Ansonsten kann er natürlich zur Sicherheit einen Anwalt zu Rate ziehen. Die Kosten trägt der Mieter dann aber selber.
#7
Antwort vom 17. Mai 2022 | 11:16
Von
Status: Unbeschreiblich (32141 Beiträge, 5653x hilfreich)
Das könnt ihr doch selbst nachweisen. Ihr habt es vermutlich selbst sehr genau dokumentiert.Zitat :Uns geht es vor allem darum, dass hier mit richtigen Daten hantiert und vernünftig dokumentiert wird, wie unsere Miete wann erhöht wurde.
z.B anhand eurer Mietüberweisungen. Monatlich ab 1.8.2020 GM 345,-. Plus HK+BK
Zahlt ihr denn seit seinem Verlangen die bisherigen Mietkosten von 625,- ?
...sonst??Zitat :stattdessen wird uns gedroht, dass wir der Mieterhöhung zustimmen müssten.
Ab wann wollte er die Miete erhöhen und was genau hat er euch geschrieben?
#8
Antwort vom 17. Mai 2022 | 11:37
Von
Status: Praktikant (945 Beiträge, 260x hilfreich)
Fast verstehe ich es so:Zitat :Bei einer Mieterhöhung geht es erstmal nur um die Nettomiete. Die lautet offenbar beweisbar auf 345 Euro. Wenn der neue Vermieter von 360 Euro ausgeht, ist das sein Problem.
Zum 01.08.2020 wurde die Miete tatsächlich von 300 EUR auf 345 EUR erhöht, und das wird seither bezahlt.
Wenn der "neue Vermieter" davon ausgeht, dass die Miete zum 01.08.2020 auf 360 EUR erhöht wurde, dann wäre inzwischen aus seiner Sicht ein Zahlungsrückstand von (22 Monate x 15 EUR/Monat) = 330 EUR aufgelaufen.
Den soll er mal einklagen.
Denn:
Zitat :Wer was fordert soll sich einen Anwalt nehmen und es einklagen.
Unwahrscheinlich (wenn das - wie zuletzt angenommen - die tatsächliche Sachlage ist)Zitat :Dumm nur, wenn das dann nach hinten losgeht, der Mieter verliert und dann die ganzen Kosten am Hals hat.
Erst recht:
Wenn der "neue Vermieter" auf die Idee gekommen ist jetzt und rückwirkend zu erklären dass die Miete zum 01.08.2020 nicht auf 345 EUR sondern auf 360 EUR erhöht worden ist.
Weil damals die Möglichkeit dazu bestand und aus seiner Sicht der "alte Vermieter" davon Gebrauch machen hätte sollen ...
Gemeint? Einer Änderung der Mieterhöhung (360 statt 345) rückwirkend zustimmen?Zitat :Unsere Nachrichten wurden jedoch ignoriert und stattdessen wird uns gedroht, dass wir der Mieterhöhung zustimmen müssten.
Oder für die Zukunft (360 statt 345)?
Letzteres kann er, weil dann ist die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20% erhöht worden.
-- Editiert von AR377 am 17.05.2022 11:41
#9
Antwort vom 17. Mai 2022 | 15:58
Von
Status: Frischling (34 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat (von Numenor):
Uns geht es vor allem darum, dass hier mit richtigen Daten hantiert und vernünftig dokumentiert wird, wie unsere Miete wann erhöht wurde.
Das könnt ihr doch selbst nachweisen. Ihr habt es vermutlich selbst sehr genau dokumentiert.
z.B anhand eurer Mietüberweisungen. Monatlich ab 1.8.2020 GM 345,-. Plus HK+BK
Zahlt ihr denn seit seinem Verlangen die bisherigen Mietkosten von 625,- ?
Zitat (von Numenor):
stattdessen wird uns gedroht, dass wir der Mieterhöhung zustimmen müssten.
...sonst??
Ab wann wollte er die Miete erhöhen und was genau hat er euch geschrieben?
Ja, wir zahlen die 625 € seit der bereits stattgefundenen Mieterhöhung des Vorvermieters vom 01.08.2020. Darin enthalten sind 345 € Kaltmiete.
Der neue Eigentümer möchte nun zum 01.06.2022 die Kaltmiete von 300 € (nicht mehr aktuell) auf 360 € erhöhen. Er lässt dabei unberücksichtigt, dass es bereits eine Mieterhöhung gab und er rein formal von 345 € auf 360 € erhöhen müsste. Es kommt zwar nominell dasselbe dabei raus, aber wir möchten, dass das Ganze ordentlich dokumentiert wird.
Gruß und danke für die vielen Antworten
Numenor.
-- Editiert von Numenor am 17.05.2022 15:58
-- Editiert von Numenor am 17.05.2022 16:00
#10
Antwort vom 17. Mai 2022 | 16:26
Von
Status: Junior-Partner (5465 Beiträge, 926x hilfreich)
Ist nur gar nicht der Sachverhalt.Zitat :Wenn der "neue Vermieter" davon ausgeht, dass die Miete zum 01.08.2020 auf 360 EUR erhöht wurde, dann wäre inzwischen aus seiner Sicht ein Zahlungsrückstand von (22 Monate x 15 EUR/Monat) = 330 EUR aufgelaufen.
Es geht also nur um die reine Dokumentation? Die habt ihr doch selbst. Anhand Kontoauszügen wisst Ihr doch genau, ab wann ihr mehr bezahlt habt.Zitat :Der neue Eigentümer möchte nun zum 01.06.2022 die Kaltmiete von 300 € (nicht mehr aktuell) auf 360 € erhöhen. Er lässt dabei unberücksichtigt, dass es bereits eine Mieterhöhung gab und er rein formal von 345 € auf 360 € erhöhen müsste. Es kommt zwar nominell dasselbe dabei raus, aber wir möchten, dass das Ganze ordentlich dokumentiert wird.
Da die Endsumme gleich bleibt, ist es für Euch doch jetzt noch besser. Damit fängt die 3-Jahresfrist doch am 1.6.22 (Zeitpunkt der Erhöhung) neu an zu laufen.
#11
Antwort vom 17. Mai 2022 | 16:34
Von
Status: Unbeschreiblich (32141 Beiträge, 5653x hilfreich)
Also will er nicht sofort nach Eigentümerwechsel anpassen, sondern zum 1.6.22. Wenn ihr nicht zustimmt? Was dann?
Das ist euer gutes Recht.Zitat :aber wir möchten, dass das Ganze ordentlich dokumentiert wird.
Die Erhöhung der BK/HK- Vorauszahlungen nehmt ihr hin? Hat er die irgendwie begründet?
Die (theoretischen) 20% sind in eurer Kommune erlaubt( Kappungsgrenze)?
Eigentlich will er von 345,- auf 360,- anpassen. Er hat ja die Immobilie mit den bestehenden Verträgen (und Mietern) erworben.
#12
Antwort vom 17. Mai 2022 | 20:23
Von
Status: Praktikant (945 Beiträge, 260x hilfreich)
Klarer Fall. Vermieter soll klagen auf Zustimmung zu dieser Mieterhöhung. Klage wird abgewiesen weil eine Erhöhung von 300 € auf 360 € nicht möglich ist, da die Ausgangsmiete eine andere als im Klageantrag behauptet ist.Zitat :Der neue Eigentümer möchte nun zum 01.06.2022 die Kaltmiete von 300 € (nicht mehr aktuell) auf 360 € erhöhen. Er lässt dabei unberücksichtigt, dass es bereits eine Mieterhöhung gab und er rein formal von 345 € auf 360 € erhöhen müsste.
Das ist bereits relevant bei der Streitwertfestsetzung.
(und wenn er im Verfahren eine Klageänderung beantragt, dann als Beklagter keinesfalls zustimmen)
#13
Antwort vom 17. Mai 2022 | 21:10
Von
Status: Senior-Partner (6435 Beiträge, 2317x hilfreich)
Zitat:Zitat (von Numenor):
Der neue Eigentümer möchte nun zum 01.06.2022 die Kaltmiete von 300 € (nicht mehr aktuell) auf 360 € erhöhen. Er lässt dabei unberücksichtigt, dass es bereits eine Mieterhöhung gab und er rein formal von 345 € auf 360 € erhöhen müsste.
Mich interessiert mal, ob es denn für die neue Miethöhe von 360 € eine ausreichende Begründung im MIeterhöhungschreiben gibt. Wenn der Vermieter eine falsche Ausgangsmiete von 300 € angibt habe ich Probleme das Mieterhöhungsverlangen deshalb als unwirksam anzusehen.
Wo steht denn daß die bisherige Miete darin angegeben werden muß ?
Und: was soll denn bedeuten:
Zitat:wir möchten, dass das Ganze ordentlich dokumentiert wird.(/Quote]
Womit wird dieser Anspruch begründet ?
Wenn ein Vermieter eine Mieterhöhung um 100 € verlangt und die ortsübliche Vergleichmiete liegt nur 60 € über der bisherigen Miete, wird das Gericht auch eine Mieterhöhung von 60 € zu billigen und die Klage nicht wegen "unordentlicher Dokumentation" insgesamt ablehnen.
Hier wird der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung zu einer Erhöhung der MIete auf 360 € klagen.
#14
Antwort vom 18. Mai 2022 | 06:57
Von
Status: Frischling (34 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat (von Numenor):
Der neue Eigentümer möchte nun zum 01.06.2022 die Kaltmiete von 300 € (nicht mehr aktuell) auf 360 € erhöhen. Er lässt dabei unberücksichtigt, dass es bereits eine Mieterhöhung gab und er rein formal von 345 € auf 360 € erhöhen müsste.
Klarer Fall. Vermieter soll klagen auf Zustimmung zu dieser Mieterhöhung. Klage wird abgewiesen weil eine Erhöhung von 300 € auf 360 € nicht möglich ist, da die Ausgangsmiete eine andere als im Klageantrag behauptet ist.
Das ist bereits relevant bei der Streitwertfestsetzung.
(und wenn er im Verfahren eine Klageänderung beantragt, dann als Beklagter keinesfalls zustimmen)
Guten Morgen,
danke für die Rückmeldung. Kann das Gericht bzw. der Richter die Klageänderung nicht ohne Zustimmung des Beklagten veranlassen? Und muss die Klage wirklich abgewiesen werden, wenn der Streitwert nicht stimmen sollte oder gibt es da einen Ermessensspielraum des Gerichtes?
Danke und Gruß,
Numenor
#15
Antwort vom 18. Mai 2022 | 08:05
Von
Status: Schüler (178 Beiträge, 64x hilfreich)
Zitat :Guten Morgen,
danke für die Rückmeldung. Kann das Gericht bzw. der Richter die Klageänderung nicht ohne Zustimmung des Beklagten veranlassen? Und muss die Klage wirklich abgewiesen werden, wenn der Streitwert nicht stimmen sollte oder gibt es da einen Ermessensspielraum des Gerichtes?
Danke und Gruß,
Numenor
Mal ne ganz blöde Frage - warum wollt ihr euch denn ggf. da auf einen Rechtsstreit einlassen? Habt ihr ein grundsätzliches Problem mit dem Vermieter und die hier geschilderte Geschichte ist nur der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen bringt, oder möchtet ihr ein ansonsten gutes Mietverhältnis aktiv sabotieren?
Ihr habt ja nach eigenen Angaben eine Dokumentation, wie & wann die Mieterhöhungen in der Vergangenheit stattgefunden haben. Und eine Erhöhung auf €360 scheint ja generell in Ordnung zu sein. Wenn der Vermieter in der Zukunft irgendwann also eine Erhöhung vornehmen möchte, die auf seinen falschen Annahmen beruht und nicht gerechtfertigt / zulässig ist, wäre dann doch immer noch die Gelegenheit, das im Notfall mit richterlicher Hilfe abzuwenden.
Ich kann mich des Eindrucks nicht erwehren, dass ihr hier ein bisschen Erbsenzählerei betreibt. Und das bei einer defacto Mieterhöhung von €15. Schreibt dem Vermieter doch einfach, wie die vorherige Erhöhung wann stattgefunden hat und schickt ihm netterweise für seine Unterlagen das damalige Schreiben vom vorherigen Vermieter, welches ihm offensichtlich nicht vorliegt, und akzeptiert die Erhöhung auf €360. Und gut ist.
Mir persönlich wäre meine Zeit bei so einem Kleinkram zu schade, von meinen Nerven ganz zu schweigen. Es sei denn, ich bin wegen diverser anderer Sachen eh schon auf 180. Dann kann ich irgendwann auch kleinlich werden ;-)
#16
Antwort vom 18. Mai 2022 | 10:04
Von
Status: Praktikant (945 Beiträge, 260x hilfreich)
Es ist noch viel einfacher:Zitat :Schreibt dem Vermieter doch einfach, wie die vorherige Erhöhung wann stattgefunden hat und schickt ihm netterweise für seine Unterlagen das damalige Schreiben vom vorherigen Vermieter, welches ihm offensichtlich nicht vorliegt, und akzeptiert die Erhöhung auf €360.
Wenn die Mieterhöhung um 15€ überhaupt nicht das Problem ist dann einfach dem "neuen Vermieter" ein eigenes Schreiben senden: "Hiermit stimmen wir der Mieterhöhung auf 360€ ab 01.06.2022 zu."
Dann ist alles sauber dokumentiert.
#17
Antwort vom 18. Mai 2022 | 18:06
Von
Status: Unparteiischer (9902 Beiträge, 4486x hilfreich)
Um ehrlich zu sein: Das ist doch für euch nur von Vorteil. Wenn der Vermieter das nicht merkt, dann hat er jetzt um 20% erhöht und ihr seid für 3 Jahre damit durch. Sonst könnte er in einem Jahr noch einmal erhöhen.Zitat :Der neue Eigentümer möchte nun zum 01.06.2022 die Kaltmiete von 300 € (nicht mehr aktuell) auf 360 € erhöhen. Er lässt dabei unberücksichtigt, dass es bereits eine Mieterhöhung gab und er rein formal von 345 € auf 360 € erhöhen müsste.
Unabhängig davon könnt ihr ja problemlos beweisen, was ihr brutto bezahlt habt. Die 45 Euro pro Monat, die der Vermieter bisher fälschlich zuwenig als Miete ansetzt, müsste dann in die Nebenkostenvorauszahlung fließen oder als Guthaben aufscheinen.
Also worüber beschwert ihr euch? Seid doch froh, wenn euer Vermieter so deppert ist.
Die Nebenkostenerhöhung ist wie gesagt nur nach einer Abrechnung möglich. Gab es denn eine solche? Wenn ja, dann sind die neuen Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen eigentlich recht einfach zu berechnen: Jahressumme der Abrechnung dividiert durch 12. Mehr darf der Vermieter in aller Regel nicht fordern.
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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