Hallo miteinander,
ich hoffe ich bekomme hier ein Rat.
Unser jetziger Vermieter hat unsere Mietwohnung an jemandem verkauft. Dieser hat wohl laut telefonischer Aussage an dem jetzigen Vermieter mitgeteilt, das er unsere Wohnung nur Kauft wenn die Miete vorher erhöht wird.
Aufgrund dessen haben wir von unserem eine Mieterhöhung
angekündigt bekommen (2 Monate im Vorraus). Unsere Frage ist nun, ist das alles rechtens und an unseren Ortüblichen Vergleichmiete angelehnt?
Daten:
wohnen seit 01.09.2017 hier; bis jetzt ohne eine Mieterhöhung
Wohnort: 44575 Castrop-Rauxel
Haus gebaut im Jahr 2008; Modernes Haus und relativ gute Wohnlage
Miete bis jetzt: 630€ kalt -> Soll 699,28€ Kalt (von 7,21€ auf 8€ auf m2)
Begründet wurde dies mit §2 Abs.3 Mieterhöhung innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der 20%igen Kapplungsgrenze.
P.S. Falls alles rechtens ist, lässt sich die Mieterhöhung wegen der Coronakrise verschieben?
Grüße Olli 
Mieterhöhung kurz vor Eigentümerwechsel
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Google ist geplatzt? Wir wissen doch nicht die Parameter. Baujahr, Ausstattung, Energie, alles Dinge die man dafür wissen müsste, da müssen sie schon selber bemühen.
O. k. sehe gerad Baujahr ist bekannt. Ändert aber nichts.
-- Editiert von AltesHaus am 20.03.2020 21:41
Zitat :Google ist geplatzt? Wir wissen doch nicht die Parameter. Baujahr, Ausstattung, Energie, alles Dinge die man dafür wissen müsste, da müssen sie schon selber bemühen.
O. k. sehe gerad Baujahr ist bekannt. Ändert aber nichts.
-- Editiert von AltesHaus am 20.03.2020 21:41
ich habe leider überhaupt keine Ahnung von welche Faktoren das alles zusammenhängt. Wenn ich in Sachen recht selbst Bescheid wüsste, dann würde ich mich ja nicht hier anmelden.
Nach meinem ersten googeln, denke ich dass die Mietanpassung soweit in Ordnung ist.
Mir stellt sich die Frage ob es kurz vor einem Eigentümerwechsel okay ist und ob man dies durch die Corona Krise es verzögern kann.
Was wollen sie denn noch wissen?
-Baujahr 2008
-Gaszentralheizung
-Relativ gute Wohnlage, direkt am Wald aber auch direkt an einer Autobahn
-Wohnung hat einen modernen Baustil und Ausstattung (Parkett,Bad mit Wanne und dusche) Doppelverglasung
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Wenn die Mieterhöhung rechtlich okay ist und auch den Formalien genüge getan wurde (so sieht es hier aus), ist sowohl der Eigentümerwechsel als auch die "Corona Krise" kein Grund, die erhöhte Mietzahlung zu verzögern.Zitat :Mir stellt sich die Frage ob es kurz vor einem Eigentümerwechsel okay ist und ob man dies durch die Corona Krise es verzögern kann.
Zitat :Wenn die Mieterhöhung rechtlich okay ist und auch den Formalien genüge getan wurde (so sieht es hier aus), ist sowohl der Eigentümerwechsel als auch die "Corona Krise" kein Grund, die erhöhte Mietzahlung zu verzögern.Zitat :Mir stellt sich die Frage ob es kurz vor einem Eigentümerwechsel okay ist und ob man dies durch die Corona Krise es verzögern kann.
Danke für deine Rückmeldung.
Mit stellt sich momentan nur die Frage, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. In den Immobilien Apps finde ich jetzt keine vergleichbare Wohnung. Einen Mietspiegel von der Stadt Castrop-Rauxel gibt es online, dieser ist aber bereits 3 Jahre alt?!
Kann man sich auf diesen beziehen?
Zitat:Kann man sich auf diesen beziehen?
Wie meinst Du das?
Der Vermieter muss in seinem Mieterhöhungsverlangen angeben, auf welchen genauen Mietspiegel er sich bezieht. Außerdem muss er angeben, welchen genauen Tabellenwert aus diesem Mietspiegel er angewendet hat.
Wenn das aus dem Mieterhöhungsverlangen nicht hervor geht, dann ist das ein formeller Fehler, der die Mieterhöhung unwirksam macht.
Bitte einfach mal den GENAUEN Text oder einen Scan des Schreibens hier einstellen.
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
-- Editiert von guyfromhamburg am 21.03.2020 09:58
Nein, siehe oben.Zitat :Außerdem muss er angeben, welchen genauen Tabellenwert aus diesem Mietspiegel er angewendet hat.
Da es verschiedene Mieterhöhungen gibt ( es kann eine vereinbarte Staffelmiete, Indexmiete oder die Miete für eine Sozialwohung, oder wegen Modernisierung oder nach § 558 BGB sein) und der Vermieter ja noch keine Mieterhöhung erklärt sondern nur angekündigt hat, kann man dazu nur soviel sagen:
Wie schon in #3 steht "sowohl der Eigentümerwechsel als auch die "Corona Krise" sind kein Grund einer Mieterhöhung zu widersprechen.
Man muss die Mieterhöhungsforderung erstmal abwarten.
Was es für einen Vermieter für einen Sinn machen soll, eine Mieterhöhung statt sie zu erklären nur anzukündigen erschließt sich mir nicht.
Ich denke, da steckt vielmehr dahinter was hier aber nicht angesprochen wurde.
Zitat :Bitte einfach mal den GENAUEN Text oder einen Scan des Schreibens hier einstellen.
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
-- Editiert von guyfromhamburg am 21.03.2020 09:58
Danke für die Hilfe.
Fotos vom schreiben folgen gleich.
Außerdem mal ein Mietspiegel aus dem Jahr 2017. Unsere Wohnung gehört zum höchsten Kategorie nach meiner Einschätzung. Dort steht aber nur ab 7,12€ und keine bis Zahl
https://eservice2.gkd-re.de/bsointer040/DokumentServlet?dokumentenname=040l3079.pdf
Zitat :Bitte einfach mal den GENAUEN Text oder einen Scan des Schreibens hier einstellen.
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
-- Editiert von guyfromhamburg am 21.03.2020 09:58
hier ein Link zu einer Online Galerie wo man die Fotos sieht.
https://share-your-photo.com/286ab9667a/album
-- Editiert von Olli-Cas am 21.03.2020 10:33
Das Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, da eine gesetzlich zulässige Begründung für die Mieterhöhung fehlt.
Da ist aber wohl einiges am Vermieter vorbei gegangen, denn das Miethöhegesetz gibt es bereits seit 19 Jahren, genau seit dem 01.09.2001 nicht mehr.
Zitat :Nein, siehe oben.Zitat :Außerdem muss er angeben, welchen genauen Tabellenwert aus diesem Mietspiegel er angewendet hat.
Doch, denn genauso interpretieren Gerichte den § 558a BGB.
Ist aber hier auch egal, da ja nicht einmal auf einen Mietspiegel Bezug genommen wurde.
Zitat :Das Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, da eine gesetzlich zulässige Begründung für die Mieterhöhung fehlt.
Da ist aber wohl einiges am Vermieter vorbei gegangen, denn das Miethöhegesetz gibt es bereits seit 19 Jahren, genau seit dem 01.09.2001 nicht mehr.
Das erfreut uns, sowas zu hören.
Also reicht es nicht pauschal aus, das er schreibt die Miete wird an die ortsübliche Miete angeglichen. Er muss sich auf was genaues beziehen oder Vergleichswohnungen zeigen ?
Zitat :Zitat :Nein, siehe oben.Zitat :Außerdem muss er angeben, welchen genauen Tabellenwert aus diesem Mietspiegel er angewendet hat.
Doch, denn genauso interpretieren Gerichte den § 558a BGB.
Ist aber hier auch egal, da ja nicht einmal auf einen Mietspiegel Bezug genommen wurde.
Wie sollen wir uns nun dazu verhalten? Schriftlich widersprechen oder die Frist ablaufen lassen und anschließend dem Vermieter auf den Fehler hinweisen?
Oder sollten wir nun einen Rechtsanwalt mit dazu nehmen?
-- Editiert von Olli-Cas am 21.03.2020 11:04
Leider muss ich nun nochmal schreiben, uns stellt sich nun die frage ob der Vermieter uns jetzt nachträglich einen auswischen kann wenn wir Ihn auf diesen Fehler hinweisen. Damit meine ich, das wir ihm nun sagen, leider wird es nichts mit der Erhöhung er aber nun in dem nächsten Brief alles richtig macht und dann die Miete extra höher macht.
Ich habe momentan ein Problem rauszufinden was die Mietobergrenze in Castrop ist?! Der Mietspiegel von 2017 sagt nur aus ab 7,12€ gibt aber keine BIS grenze an?!
Wie ist es beim Vergleich mit anderen Mietwohnungen. Muss der Vermieter uns nur Vergleichswohnung aus Castrop zeigen oder kann er sich auch auf Wohnungen der direkten Nachbarstädte?
Wir Wohnen ja direkt neben Bochum, Herne, Dortmund, Recklinghausen. All diese Städte sind aber ein Stück größer.
Sie vergessen dabei, dass Vermietung keine caritative Veranstaltung ist, sondern ein Geschäft. Es geht also nicht darum Ihnen eins auszuwischen, sondern Gewinne zu erzielen. Der Vermieter wird sich über kurz oder lang mit einem Anwalt in Verbindung setzen. Sie werden wohl ein erneutes Schreiben, diesmal korrekt, erhalten und das Problem der Mieterhöhung steht wieder vor der Tür. Sie gewinnen ein oder zwei Monate.
-- Editiert von AltesHaus am 21.03.2020 12:28
Erstens muss der Mieter gar nicht antworten. Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, eine Reaktion des Mieters ist nicht erforderlich. Wenn der Vermieter wirklich auf der Basis klagen wollen würde, würde ihm hoffentlich sein Anwalt erklären, dass das keinen Sinn hat. Es geht also vermutlich um mehr als 1-2 Monate.
Zweitens kann aus der Ferne niemand wissen, wie denn nun die korrekte ortsübliche Vergleichsmiete ausschaut. Von daher kann niemand beurteilen, ob das aktuelle Verlangen für den Mieter ein guter Deal ist oder nicht. Aber natürlich kann der Vermieter in seinem nächsten Mieterhöhungsverlangen eine andere Miete verlangen. Bleibt dann halt nur die Frage, ob das gültig wäre.
Hier kommt der Aspekt Eigentumsübergang hinzu. Dem alten Vermieter wird die Mieterhöhung herzlich egal sein. Der will eigentlich nur Ruhe. Unbekannt ist, zu was sich der alte Vermieter gegenüber dem Käufer verpflichtet hat. Daher ist nicht absehbar, ob dieser aktuelle Vermieter wirklich noch einen Anwalt für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen bezahlen will oder nicht.
Kurzum: Keiner weiß was passieren wird. Dieses Verlangen erscheint auch mir unwirksam. Der Rest ist über ein Forum nicht zu lösen. Ein Mieterverein vor Ort könnte vielleicht helfen, sofern der in der aktuellen Situation Beratungen anbietet.
Danke an alle hier für die Hilfe.
Ich werde mich nun einfach mal mit dem Vermieter in Verbindung setzen und ihm die Lage schildern. Ich denke auch, das der jetzige Vermieter kein Interesse hat mit mir groß Stress zu haben. Wir hatten ein gutes Verhältnis.
Vllt lässt sich ja Eine Mitte finden, sodass wir evtl ein Tick mehr zahlen aber nicht in der Größenordnung.
Gruß Olli
Zitat:Also reicht es nicht pauschal aus, das er schreibt die Miete wird an die ortsübliche Miete angeglichen.
Der Vermieter muss konkret benennen, auf welchen Mietspiegel er sich bezieht. Er muss auch darauf hinweisen, wo der Mieter diesen Mietspiegel findet, z.B. durch Angabe des Links.
Außerdem müsste er im konkreten Fall angeben, dass er die Wohnung in die Gruppe VIII einordnet und dass sich die Wohnung in einer guten Wohnlage befindet. Dann kann er eine Miete in Höhe von 7,12€/m2 verlangen. Dass keine Spanne angegeben wurde ist hierbei blöd für den Vermieter, denn in Gruppe VII könnte er 7,69€ verlangen.
Alternativ kann der Vermieter auch 3 Vergleichswohnungen nennen. Da musst Du dann selbst abschätzen, ob eine Miete von 8€/m2 durchsetzbar ist.
Dabei möchte ich darauf hinweisen, dass gerade Regelungen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu Gunsten der Mieter geändert wurden. Es werden jetzt die Mieten der letzten 6 Jahre statt die der letzten 4 Jahre relevant sind.
Wie Du vorgehen möchtest, musst Du aber selbst entscheiden. Rein rechtlich musst Du auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen gar nicht reagieren.
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