Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen was tun

17. Dezember 2018 Thema abonnieren
 Von 
davi.h
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen was tun

Guten Abend,

dies ist hier mein erster Beitrag, deshalb bitte ich um ein wenig Rücksicht:)

Wir haben mal wieder eine Mieterhöhung erhalten.

Die ersten beiden haben wir hingenommen, aber mit der dritten ist das Maas voll.

In unserer Stadt gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel, weshalb der Vermieter ( große Baugenossenschaft) auf 3 Vergleichswohnungen aus ihren Bestand genutzt hat um die Miete zu erhöhen.

Alles soweit richtig.

Problem 1: Der Vermieter hätte noch andere Wohnungen in seinem Bestand, die von der Lage , Ausstattung, alter etc besser mit unserer Wohnungen vergleichbar wären
Die Mietkosten belaufen sich bei diesen Wohnungen auf 4,27€ pro Quadratmeter!
Unsere Miete nach Erhöhung 6,79€.
Hätte der Vermieter nicht auch diese Wohnungen mit aufführen müssen?
Hat er diese mit Absicht verschwiegen und gehofft das Koch mich nicht erkundige ?
Kann ich mich bei einem Widerspruch darauf beziehen ?

Problem 2:
2 der Vergleichswohnungen befinden sich in einer ruhigen Verkehrslage, die grade aufwendige saniert wurden. Komplett neue Fenster, isolierung, Treppenhaus, Eingang, Aussenanlagen etc.
Für diese Sanierungen wurden den Mietern eine Erhöhung von 1€ pro Quadratmeter berechnet welche bereits schon vor einem Jahr gültig geworden ist.
Mit dieser um 1€ je Quadratmeter erhöhten Miete, die aufgrund von Sanierungen passiert ist will er nun unsere vergleichen .

Unsere Wohnungen ist 45 Jahre alt, letze arbeiten vom Vermieter sind 15 Jahre her, hier haben wir neue Fenster bekommen.
Der Vermieter hat seitdem nichts in die Wohnung investiert welche die Erhöhung rechtfertigt.

Dazu kommt noch die Lage unsere Wohnung befindet sich 20 Meter neben der meistbefahrendste Bahnstrecke Deutschlands!

Wie gehe ich vor ?

Vielen Dank für eure Antorten.

Gruss David

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9860 Beiträge, 4473x hilfreich)

Zunächst einmal solltest du prüfen, ob die formalen Voraussetzungen aus § 558 BGB eingehalten wurden. Also ob die letzte Mieterhöhung ein Jahr her war und ob die Kappungsgrenze eingehlaten wurde. Wenn die Mieterhöhung prinzipiell zulässig ist, dann sind 3 Reaktionen denkbar bzw. sinnvoll.

1) Mieterhöhung akzeptieren und zahlen
2) Versuchen, mit dem Vermieter zu verhandeln und anbieten, eine geringere Mieterhöhung zu akzeptieren. Die Argumente von oben sollten dabei dargestellt werden. Vielleicht akzeptiert der Vermieter ohne es auf einen Prozess ankommen zu lassen.
3) Nicht zustimmen.

Bei Variante 3 hat der Vermieter die Möglichkeit zu klagen. Letztlich würde dann ein Richter entscheiden, wie hoch die Vergleichsmiete aktuell ist. Falls er das nicht kann, wird er einen Gutachter beauftragen, der mehrere vergleichbare Wohnungen einbeziehen wird. § 558 (2) BGB regelt im übrigen, welcher Wohnraum in Frage kommt

Zitat:
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. (...)


Dabei sind zwei Dinge zu beachten: Es zählen nur die Mieten der letzten 4 Jahre (ja, das ist ein Preistreiber. Aber das ist im Gesetz explizit so gewollt) Aber natürlich müssen die Wohnungen vergleichbar sein. Offenbar sind die bisher genannten Wohnungen zumindest bei Lage nicht vergleichbar.

Es sollte dir nur klar sein, dass bei einem Gerichtsverfahren Kosten entstehen. Wenn der Vermieter z.B. eine Mieterhöhung von 2 Euro fordert und der Richter 0,5 Euro entscheidet, dann würden die Kosten aller Wahrscheinlichkeit nach zu einem Viertel bei euch landen. Natürlich kann sich das auf Dauer trotzdem lohnen. Aber so ganz ohne Vorbereitung solltet ihr auf jeden Fall nicht in ein solches Gerichtsverfahren gehen.

Wenn ihr euch also wirklich für Variante 3 entscheidet, so würde ich euch empfehlen, einen fachmännischen Rat vor Ort einzuholen. Das kann ein Mieterverein sein oder ein Anwalt für Mietrecht. Wichtig ist, dass er möglichst aus der Umgebung kommt um einschätzen zu können, wie die Vergleichsmiete vor Ort nun wirklich aussieht.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6415 Beiträge, 2315x hilfreich)

Zitat:
Wie gehe ich vor ?

Genau wie der Vermieter 3 Vergleichswohnungen mit ihren Mieten benennt, kann der Mieter auch 3 Vergleichswohnungen mit deren Mieten als Vergleichswohnungen angeben.

In einem Gerichtsverfahren wird der Richter dann ein SV Gutachten einholen. Die dadurch entstehenden Kosten muss die unterliegende Partei dann zahlen.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7422 Beiträge, 3087x hilfreich)

Und wenn sich die Lage so sehr unterscheidet und zudem rundumsanierte Wohnungen mit alten Butzen verglichen werden, dann würde ich mir über den Ausgang des Verfahrens nicht die allergrößten Sorgen machen. Aber vielleicht weiß der Vermieter das auch und mag gar nicht vor Gericht ziehen....

Signatur:

"Valar Morghulis"

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
davi.h
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für eure Antworten !

Darf sich der Vermieter auf die Vergleichswohnungen beziehen , die gerade aufwendig renoviert wurden?
Bzw. Ist die Miete ja erst durch die Mieterhöhung auf Grund der Renovierung ja angeblich vergleichbar mit unserer.
Vor der Sanierung war diese nämlich 1€ pro Quadratmeter günstiger, also somit viel günstiger als das was wir jetzt bereits zahlen.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47448 Beiträge, 16798x hilfreich)

Zitat:
Darf sich der Vermieter auf die Vergleichswohnungen beziehen , die gerade aufwendig renoviert wurden?


Wenn Deine Wohnung vergleichbar ist mit diesen Wohnungen nach Renovierung, dann ja.

Wenn Deine Wohnung jedoch nicht renoviert ist, dann darf er als Vergleichswohnungen nicht die renovierten Wohnungen nehmen.

0x Hilfreiche Antwort

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