Hallo alle, bin neu im Forum.
Ich habe aktuell vor einem Mieter von mir eine Mieterhöhung zukommen zu lassen, ich sage gleich dabei, dass es die erste Mieterhöhung ist die ich vornehme. Bin also sozusagen Anfänger .
Nach dem Studium diverser Artikel zu dem Thema habe ich langsam mehr Fragezeichen als Antworten:
Die Wohnung um die es geht ist 60m² groß, Altbau, normale Ausstattung, seit 2009 an jetzigen Mieter vermietet und die aktuelle Miete liegt bei 5,47€/m². Ich würde die Miete eigentliche gerne auf 6,56m² erhöhen, was 20% entspricht und so auch innerhalb der Kappungsgrenze liegen würde.
Und nun meine Fragezeichen:
Ich habe mit dem Mietspiegel der Stadt Essen (weil ich ja wohl dessen Werte im Erhöhungsverlangen nennen muss), eine Miete von 6,06€/m² für besagte Wohnung raus. Suche ich jedoch im Netz, und dies ist auch der Grund warum ich auf 6,56€/m² anheben wollte, nach vergleichbaren Wohnungen (drei davon wollte ich als Vergleichswohnungen nennen) in direkter Umgebung lande ich bei einem m²-Preis von 7,10€-7,40€. Das passt ja mal gar nicht zum Mietspiegel.
Deshalb die Frage in die Runde: Was kann/darf ich denn jetzt tun? Darf ich über die Miete im Mietspiegel gehen mit der Begründung, dass real keine andere Wohnung so günstig angeboten wird?
Hoffe Ihr könnt meinen Nebel lichten.
-- Editiert von Harry81 am 27.01.2022 19:57
Mieterhöhung über Mietspiegel. Zulässig?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Nach dieser Seite https://service.essen.de/detail/-/vr-bis-detail/dienstleistung/43077/show) hat Essen einen qualifizierten Mietspiegel. Daher dürfte eine Erhöhung oberhalb des Mietspiegels aussichtslos sein.
-- Editiert von cauchy am 27.01.2022 21:45
Zitat :Darf ich über die Miete im Mietspiegel gehen mit der Begründung, dass real keine andere Wohnung so günstig angeboten wird?
Nein.
Auch mit drei Vergleichswohnungen darf man die Miete nicht über den Wert aus einem qualifizierten Mietspiegel hinaus erhöhen.
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nur zum Verständnis
BGB § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
...
2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.
Daraus ergibt sich, dass die Vergleichsmietpreise eines Mietspiegels einen Mittelwert bilden aus aktuellen Mietpreisen und aus bis zu 6 Jahre alten Mietpreisen.
Mit aktuellen Neuvermietungspreisen ist das natürlich nicht zu vergleichen.
Daher sind auch oft als "Mietspiegel" bezeichnete Preissammlungen (z.B. von Maklern oder Immo-Portalen) im Netz nicht als Begründung für eine Mieterhöhung brauchbar.
Zudem sind die angebotenen Wohnungen ja noch nicht wirklich vermietet (ein weiteres Kriterium für in Frage kommende Vergleichswohnungen) sondern nur "für den Mietpreis zu vermieten beabsichtigt".
Zitat :Mietspiegel der Stadt Essen (weil ich ja wohl dessen Werte im Erhöhungsverlangen nennen muss), eine Miete von 6,06€/m² für besagte Wohnung raus
Als Mittelwert oder als obere Spanne? Wenn es die obere Spanne ist, dann ist da Schluss.
Ist es der Mittelwert, gilt es gute Argumente zu suchen, warum die Wohnung besser als der Durchschnitt ist und man sich im Bereich der oberen Spanne bewegt. (Nicht ganz an die Grenze gehen, dass ist unrealistisch. Die "perfekte" Wohnung gibt es nicht).
Achja, es geht da um Argumente, die nicht im Mietspiegel beschrieben sind und dort auch nicht als "Merkmale ohne Einfluss" aufgeführt werden.
Zitat :Als Mittelwert oder als obere Spanne?
Im qualifizierten Mietspiegel der Stadt Essen gibt es keine Spannen.
Die Mieterhöhungsverlangen ist im Übrigen ein Berechnungsschema, wie man es als Beispiel auf den Seiten 13-15 des Mietspiegels findet als Begründung beizufügen.
Dabei kommt man eigentlich nur dann auf eine Miete von 6,06€, wenn die Wohnung schlecht ausgestattet ist, sehr alt ist und/oder sich in deiner schlechten Lage befindet.
-- Editiert von hh am 29.01.2022 20:45
Zitat :Im qualifizierten Mietspiegel der Stadt Essen gibt es keine Spannen.
Kapitel 9, Seite 11:
Bei dem Essener Mietspiegel 2020 beträgt der statistisch ermittelte untere Spannwert der Mietpreisspanne -10 Prozent, der obere Spannenwert +13 Prozent. Das bedeutet, dass die mit Hilfe der vorstehenden Tabellen ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 10 Prozent vermindert bzw. 13 Prozent erhöht werden kann.
Wäre auch der erste Mietspiegel, den ich sehe, ohne Spanne!
-- Editiert von RomeoZwo am 29.01.2022 21:01
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