Mieterhöhung und deren Rechtmäßigkeit

9. Februar 2014 Thema abonnieren
 Von 
Hubär
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Mieterhöhung und deren Rechtmäßigkeit


Hallo,

ich habe eine Frage zum Mietrecht. Seit mittlerweile 15 Jahren lebe ich in derselben Mietwohnung. Im Mietvertrag wurde damals eine Mieterhöhung alle 3 Jahre in Höhe von 5% fest eingetragen. Bis auf eine Ausnahme hat meine Vermieterin davon auch stets Gebrauch gemacht. So sind aus anfänglich etwa 550 Euro Warmmiete für meine 80qm-Wohnung mittlerweile 660 Euro geworden, und nun verlangt die Vermieterin erneut eine Mieterhöhung.

Das Schreiben kam am 20.12.2013, allerdings habe ich dieses aufgrund eines Formfehlers als nichtig angesehen; es war die Rede von einer Mieterhöhung für eine Tiefgarage, die ich überhaupt nicht habe. Der Betrag war natürlich für die Wohnung, doch wenn ich ein Auto kaufe darf ja im Kaufvertrag auch nicht nur ein Fahrrad stehen. Hier wurde offensichtlich mit "Copy & Paste" gearbeitet und nicht nachbearbeitet.
Zudem sollte die Miete rückwirkend zum 01.12.2013 erhöht werden, hier zweifle ich auch die Rechtswirksamkeit an.

Jetzt kam die Zahlungserinnerung; ich soll die Miete für Dezember bis Februar nachzahlen und meinen Dauerauftrag entsprechend anpassen.

Ich muss dazu sagen, dass ich in den vergangen 2-3 Jahren öfter Grund zur Reklamation hatte. Ich habe laute Nachbarn, die zudem eine Menge Dreck im Treppenhaus hinterlassen und teilweise stehen schon mal 20 Paar Schuhe wild vor deren Haustüren verteilt. Auf meine eher nebenbei gefallene Bemerkung hierzu wurden erst mehrere Mahnschreiben mit Kündigungsandrohungen verteilt, aber diese hatten nie Folgen. Im Gegenteil, als ich mir dann nochmals erlaubt habe, ihr mitzuteilen, dass sich die Situation nicht gebessert hat, wurde mir - als ältestem Mieter im Haus - empfohlen, mir doch eine andere Wohnung zu suchen. Sage ich etwas bezüglich Lärm oder Dreck dem Hausmeister, so stimmt er mir zu und meint dies sei bekannt, aber man könne ja Nichts machen, da diese Leute ja ihre Miete zahlen. Auf meine Nachfrage, ob ich mich dann auch danebenbenehmen dürfe, weil ich ja schließlich auch meine Miete zahle, kam nur ein schelmisches Grinsen. Man weiß bzw. sieht also die Probleme, aber man tut Nichts. Und nun soll ich für die seit Jahren sinkende Wohnqualität wieder mehr bezahlen. Ich möchte mich daher mit dieser Mieterhöhung nicht so ohne weiteres abfinden.

Mein Plan wäre, erstens auf einer Überarbeitung des Schreibens zu bestehen und die angeforderten Beträge unter Vorbehalt rückwirkend zu begleichen, aber gegebenenfalls noch einen Anwalt zu bemühen.

Wie sehen Sie die Lage bzw. die Rechtmäßigkeit dieser Mieterhöhung und die Chancen, diese abzuschmettern? Was passiert, wenn mir die Vermieterin eventuell wegen meiner Aufsässigkeit kündigen will? Ich möchte hier noch erwähnen, dass die Vermieterin in all den Jahren bis auf diesen geschilderten Fall von mir stets die Miete ohne irgendwelche Verzögerungen oder Ausfälle pünktlich am 01. des Monats auf dem Konto hatte und auch sonst keinerlei Gründe für Beschwerden gegen mich hatte.

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6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Im Mietvertrag wurde damals eine Mieterhöhung alle 3 Jahre in Höhe von 5% fest eingetragen. <hr size=1 noshade>



Das ist zwar günstig für dich, die mögliche Erhöhung ist im Moment deutlich geringer als die sonst mögliche Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete alle 15 Monate.

Die prozentuale Staffelmietvereinbarung ist aber unwirksam, die Erhöhung muss beziffert ausgewiesen werden. Die bereits akzeptierten Erhöhungen gelten aber weiter.

quote:<hr size=1 noshade>Das Schreiben kam am 20.12.2013, allerdings habe ich dieses aufgrund eines Formfehlers als nichtig angesehen; es war die Rede von einer Mieterhöhung für eine Tiefgarage, die ich überhaupt nicht habe. Der Betrag war natürlich für die Wohnung, doch wenn ich ein Auto kaufe darf ja im Kaufvertrag auch nicht nur ein Fahrrad stehen. Hier wurde offensichtlich mit "Copy & Paste" gearbeitet und nicht nachbearbeitet.
Zudem sollte die Miete rückwirkend zum 01.12.2013 erhöht werden, hier zweifle ich auch die Rechtswirksamkeit an. <hr size=1 noshade>


§ 558a BGB schreibt Form und Begründung der Erhöhung zwingend vor. Ist das nicht eingehalten, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam, von Gesetzes wegen.

Rückwirkend wirksam werden könnte es auch nicht, sondern frühestens 2 Monate nach Zugang der Erhöhung.

Zu veranlassen gibt es da eigentlich Nichts. Erst, wenn ein wirksames Erhöhungsverlangen nachgeschoben wird.

Man kann sich aber überlegen, ob man die eigentlich unwirksame Erhöhung doch akzeptiert. Wenn man damit im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete "billig" weg kommt, hat man 1 Jahr Ruhe, der Vermieter kann dann so lange nicht auf den Mietspiegelwert anheben.

Falls die 660 EUR = 8,25 qm aber schon der Mietspiegelwert sind, macht das keinen Sinn.

Eine wirksame Kündigung wegen "Aufsässigkeit" ist hier völlig ausgeschlossen.

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-- Editiert asap am 09.02.2014 12:02

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Hubär
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die hilfreiche Antwort!
Wo kann ich denn den örtlichen Mietspiegelwert erfahren, ohne gleich zu einem Anwalt zu gehen und dann eventuell schon eine Menge Geld für eine Auskunft loszuwerden?


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0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:
Wo kann ich denn den örtlichen Mietspiegelwert erfahren, ...



Ganz einfach: google -> "Mietspiegel XY-Stadt"

Meistens kostenlos online, gibt es Keinen bei der nächstgrösseren Nachbarkommune suchen, sonst kann man sich auch die aktuellen Vermietungen/Inserate in der Gegend ansehen. Dann lässt sich das so in etwa abschätzen.

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0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Bei Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, galt bei Staffelmieten noch der § 10 MHG . Danach war eine Staffelmiete längstens für 10 Jahre möglich. Außerdem ist eine Prozentmäßige Erhöhung auch nach dieser alten Regelung nicht zulässig gewesen.

Die aktuelle Mieterhöhung ist daher unwirksam. Außerdem habe ich den Verdacht, dass sämtliche bisherigen Mieterhöhungen ebenfalls unwirksam waren.

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0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Hubär
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo und vielen Dank für die zahlreichen und wirklich hilfreichen Antworten. Nun, solange die Zustände im Haus hier angenehm waren, habe ich mich an solchen Mieterhöhungen nicht gestört.
Ich habe jetzt auch den Mietspiegel für unsere Stadt herangezogen, und nach diesem liege ich auch nach der aktuellen Mieterhöhung deutlich unter den ortsüblichen Mietpreisen.
Von daher wäre es wohl wirklich besser, der Mieterhöhung zähneknirschend zuzustimmen.
Ich nehme an, dass, sollte ich wirklich den Rechtsweg einschlagen und diese anfechten, schlussendlich eher eine Anpassung zu meinem Nachteil erfolgen könnte!?


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0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:
Ich nehme an, dass, sollte ich wirklich den Rechtsweg einschlagen und diese anfechten, schlussendlich eher eine Anpassung zu meinem Nachteil erfolgen könnte!?



Das wahrscheinliche Szenario geht ja so: Die erhöhte Miete wird nicht gezahlt.

Vermieterin ist empört, will die Zustimmung einklagen und geht deswegen zum Anwalt. Der wird ihr dann das o.g. erklären, "so" nicht.

Dann wird eine formell und materiell wirksame Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels folgen. So weit der Mietspiegel das her gibt, darf die Miete dabei um bis zu 20% erhöht werden, Kappungsgrenze. Wenn das ordentlich gemacht ist, kann man sich dagegen nicht wehren, man müsste zustimmen.

quote:
Ich habe jetzt auch den Mietspiegel für unsere Stadt herangezogen, und nach diesem liege ich auch nach der aktuellen Mieterhöhung deutlich unter den ortsüblichen Mietpreisen.
Von daher wäre es wohl wirklich besser, der Mieterhöhung zähneknirschend zuzustimmen.


Warum zähneknirschend? Die Mietspiegel in den Großstädten steigen rasant in den letzten Jahren, rd. 6%/Jahr.

5% alle 3 Jahre ist zumindest bei der aktuellen Marktlage die deutlich bessere Variante.

Die Zustimmung, das geht auch stillschweigend durch Zahlung, ist hier sicher die intelligenteste Lösung, ausser es steht in den nächsten Monaten der Auszug an.



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