Mieterhöhung wegen Schönheitsreparaturen

28. März 2009 Thema abonnieren
 Von 
Bimbel
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Beginner
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Mieterhöhung wegen Schönheitsreparaturen

Hallo,

folgender fiktiver Fall:

im Zuge des Urteils vom BGH (Unzulässigkeit der Renovierungsklausel in Mietverträgen) geht eine Baugenossenschaft (BG) folgend vor:

Sie empfiehlt jeden Mieter eine Zusatzvereinbarung zu unterschreiben, in der er sich verpflichtet die Schönheitsreparaturen doch durchzuführen.
Denjenigen, die nicht unterschreiben kündigt die BG eine zukünftige Mieterhöhung für ihre Wohnung an. Begründet wird dies damit, dass für zukünftige Schönheitsreparaturen Geld angespart werden muss. Ebenso wird auf die Zulässigkeit einer Mieterhöhung um 20% in drei Jahren bis maximal zur Höhe der ortüblichen Vergleichsmiete hingewiesen.
Viele Mieter verweigern die Unterschrift- nur wenige unterschreiben.

Nun kommt es tatsächlich zur konkreten Ankündigung der Mieterhöhung. Auch in diesem Schreiben wird wieder begründet, dass aufgrund der anfallenden Schönheitsreparaturen die ja nun von der BG zu tragen sind, Geld angespart werden muss.
Dabei erhöht die BG die Miete im unterschiedlichen Maße. Sie differenziert zwischen Unterschreibern und Nichtunterschreibern. So erhöht sich die Miete bei einem Nichtunterschreiber um das Doppelte im Vergleich zu einem Unterschreiber (die Wohnungen sind identisch).

Darf eine Mieterhöhung aufgrund anfallender Schönheitsreparaturen zu Lasten des Vermieters erhöht werden?

Darf der Vermieter bei identisch gleichen Wohnungen eine unterschiedliche Erhöhung vornehmen, d.h. diejenigen bestrafen, die nicht unterschrieben haben?

Wie können die Mieter nun vorgehen. In dem Schreiben liegt eine Zustimmungserklärung, die von jedem Mieter unterschrieben werden soll. Erst mal abwarten?

Ist ein Gang zum Rechtsanwalt zu empfehlen?

Danke
Bimbel

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26 Antworten
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#1
 Von 
guest123-2223
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Student
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#2
 Von 
guest-12324.08.2009 16:50:38
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Bachelor
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#3
 Von 
guest-12326.10.2009 09:38:46
Status:
Bachelor
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#4
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9542 Beiträge, 2332x hilfreich)
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#5
 Von 
guest-12324.08.2009 16:50:38
Status:
Bachelor
(3432 Beiträge, 2433x hilfreich)

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#6
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9542 Beiträge, 2332x hilfreich)

versich nicht, den Fragesteller zu verwirren. Das Urteil passt selbstverständlich, genau dieser sachverhalt ist gemeint.

Der Fragesteller sollte AUF KEINEN FALL unterschreiben und sich von wilden Drohungen nicht abschrecken lassen. Die Drohungen zeigen doch nur, dass der Vermieter anders nicht zu seinem Ziel kommen kann, einen Vorteil für sich zu ziehen, auf den er keinen Anspruch hat.

Wer Klauseln vorgibt, trägt immer das Risiko, das sie möglicherweise unwirksam sind. Auch das gilt nicht nur im Mietrecht, sondern überall da, wo AGB´s anzutreffen sind.


Kleine Ergänzung: Wenn alle Mieter, die nicht unterschrieben haben, eine ietanpassung wegen "Vwergleichsmiete" kriegen, dann wird dies keinRichter der Welt dem Vermieter abnehmen. Man sollte sich daher untzereinander absprechen und auch der regulären Mieterhöhung nicht zustrimen.

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#7
 Von 
guest-12324.08.2009 16:50:38
Status:
Bachelor
(3432 Beiträge, 2433x hilfreich)

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#8
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9542 Beiträge, 2332x hilfreich)

Ich muss gar nichts begründen, schließlich begründest du auch nichts.

Ich gebe dem Fragesteller meine Einschätzung zur sache und das ist alles. Wenn er noch Fragen hat, soll er sich melden, ansonsten soll er es lassen.

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#9
 Von 
guest-12324.08.2009 16:50:38
Status:
Bachelor
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#10
 Von 
Bimbel
Status:
Beginner
(64 Beiträge, 6x hilfreich)

Hallo,

die BG schreibt zunächst, dass Sie um eine Anhebung des Nutzungsentgeldes nicht umhin kommt. Dies zählt zunächst für alle Mieter.

Im nächsten Absatz stellt sie dann fest, dass man ja nicht unterschrieben hat und deshalb nun Geld für die Schönheitreparaturen anzusparen seien. Deshalb erhöht sie das Nutzungsentgeld auf das Niveau der ortüblichen Vergleichsmiete.
Es wird dann der Mietspiegel herangezogen und die Art, Ausstattung, Beschaffenheit,sowie Lage der Wohnung berücksichtigt. Letztendlich errechnet sich dann laut BG der Differenzbetrag der derzeitigen Mite zur ortüblichen Vergleichsmiete. Und genau dieser Betrag (€ pro qm) ist bei Nichtunterschreibern im selbigen Haus doppelt so hoch wie bei Unterschreibern.
Somit ist doch die Differenzierung klar ersichtlich (auch für den Richter) davon abhängig ob jemand die Schönheitsreparaturen selbst durchführt oder nicht.

Interessant wäre doch jetzt sich von der BG ausrechnen zu lassen umwieviel sich die Miete erhöht, wenn man doch noch unterschreibt. Dieses Angebot in schriftlicher Form würde dann die- aus meiner Sicht fragliche Vorgehensweise- noch deutlicher machen.

Gruss Bimbel

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#11
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9542 Beiträge, 2332x hilfreich)

So sieht es aus.

Das Schreiben der BG bzw. dessen Forderung ist VORDERGRÜNDIG zulässig. Selbstverständlich kann die Miete im Rahmen einer normalen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichgsmiete erhöht werden (wobei es auch da Grenzen gibt).

Aus dem Gesamtzusammenhang wird jedoch ersichtlich, was tatsächlich hinter der Mieterhöhung steckt. meines Erachtens ist vor diesem Hintergrund und insbesondere aufgrund der offensichtlich nur vorgeschobenen Gründen die Mieterhöhung nicht zulässig, da hier offenkundig die Nachteile der unwirksamen Klausel auf den Mieter umgelegt wird.

Sie sollten sich bei einem Fachanwalt für Mietrecht zumindest mal beraten lassen. dann sollten Sie entscheiden, was Sie als nächstes tun.

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#12
 Von 
Eric61
Status:
Praktikant
(501 Beiträge, 133x hilfreich)

Unter Beachtung aller sonst für Mieterhöhungen noch geltenden Regeln (Wartefrist, Kappungsgrenze), kann der Vermieter die Miete im einen Fall bis zur Ausschöpfung der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben und im anderen Fall darunter bleiben. Alleiniges Begründungsmittel ist der Nachweis der ortsüblichen Miete. Einer weiteren Begründung , z.B. wofür er denn die Mehreinnahmen verwenden will, bedarf es nicht; ebenso gibts keine Gleichbehandlungspflicht.

Das BGH-Urteil VIII ZR 181/07 untersagt nur, im Falle unwirksamer Renovierungs-Klauseln einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu erheben, also über die ortsübliche Miete hinauszugehen. Andere Mieter, die netterweise die Schönheitsreparaturen selbst ausführen, können aber durchaus mit einem Nachlass dafür belohnt werden.

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#13
 Von 
Bimbel
Status:
Beginner
(64 Beiträge, 6x hilfreich)

ok, man kann das als gerecht empfinden. Anmdererseits kann man es auch erpressung nennen. Wer nicht unterschreibt zahlt mehr. Die Begründung, der Mieter kann sich ja selbst entscheiden wiegt das nur schwer auf. Insbesondere wenn amn die Vergangenheit betrachtet, in der die BG es den Mietern bei Auszügen eytrem schwer machte. Das war auch die Angst vieler Mieter nicht zu unterschreiben.

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#14
 Von 
guest-12324.08.2009 16:50:38
Status:
Bachelor
(3432 Beiträge, 2433x hilfreich)

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#15
 Von 
Bimbel
Status:
Beginner
(64 Beiträge, 6x hilfreich)

ohje jetzt kommt wieder dieser Stänkerer Morthingale dazu- man kennt ihn ja- wie kann man diesen Miesepeter ignorieren?

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#16
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9542 Beiträge, 2332x hilfreich)

Dafür gibt es glaub ich sogar eine "ignore-funktion" an der Seite.. :grins:

Aber ganz im Ernst, lassen Sie sich beraten von einem Anwalt.

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#17
 Von 
guest123-2214
Status:
Praktikant
(678 Beiträge, 618x hilfreich)

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#18
 Von 
guest-12324.08.2009 16:50:38
Status:
Bachelor
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#19
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1206x hilfreich)

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#20
 Von 
Bimbel
Status:
Beginner
(64 Beiträge, 6x hilfreich)

Hallo,

herzlichen Dank für Euere Meinungen und Ratschläge (außer dem kaputen Morthi).
Hat uns etwas weitergeholfen. Eine Frage noch: Was zahlt man den in etwa für eine Beratung vom Anwalt?

Und für Dich Morthi: Merke: Jeden Neuling Astronaut zu nennen ist schon ziemlich langweilig, niveaulos und primitiv- bei Dir ist das ja schon Methode um es nicht als Krankheit zu bezeichnen.

" Wer über mir steht beleidigt mich nicht. Wer unter mir steht kann mich nicht beleidigen" Lass es doch einfach mit Deinen unpassenden Beiträgen- ist es denn für Dein angeknacktes Selbstwertgefühl so schwer, darauf zu verzichten.

Gruß
Bimbel

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9542 Beiträge, 2332x hilfreich)

Eine anwaltliche Erstberatung kann maximal 190,- plus MwSt kosten.
Kommt es aber zu einem weiterführenden Mandant wird stattdessen eine Geschäftsgebühr berechnet, die sich an dem Streitwert orientiert.

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#22
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1206x hilfreich)

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#23
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9542 Beiträge, 2332x hilfreich)

Das ist falsch.

Die Erstberatung ist im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz gar nicht mehr geregelt und demzufolge auch nicht, dass sie sich am Streitwert bemisst. Der Anwalt KANN zwar die Vergütung am Streitwert orientieren, nach oben ist er gegenüber Verbrauchern aber auf 190,- plus MwSt begrenzt.

Kommt es zu einer anwaltlichen Vertretung so bemisst sich die Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG. Erst dann gibt der Streitwert die Gebühren vor (soweit es keine gesonderte Honorarvereinbarung gibt)

Bei einer bloßen Erstberatung muss der Anwalt die Vergütung mit dem Auftraggeber frei aushandeln unter der oben beschriebenen Grenze nach oben.

Wären die Kosten für eine Vertretung nach Streitwert geringer als 190,- Euro, so kann der Anwalt m.E. auch im Rahmen der Erstgebühr die Grenzen der Geschäftsgebühr nicht überschreiten. Dies ist aber eine persönliche Meinung von mir. Da gibt es aber - mit sicher vertretbaren Gründen - auch andere Ansichten.

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#24
 Von 
guest-12324.08.2009 16:50:38
Status:
Bachelor
(3432 Beiträge, 2433x hilfreich)

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#25
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1206x hilfreich)

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0x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9542 Beiträge, 2332x hilfreich)

Deine Ausführungen sind keineswegs richtig.

Insbesondere der Satz

quote:<hr size=1 noshade>Das mag sein, hat der Anwalt aber nichts ausgehandelt, muss er sich bei der Abrechnung eben doch auf Grundlage des RVG abrechnen <hr size=1 noshade>

ist schon alleine deswegen unrichtig, weil das RVG für die Erstberatung grade keine Grundlage bietet.

Die einzige Grundlage ist § 612 Abs. 2 BGB , nicht jedoch das RVG, da hier die Erstberatung nicht mehr geregelt ist. Zur Bestimmung der Frage, was in diesem Sinne eine "übliche" Gebühr ist, mag zwar vielleicht das RVG in seiner alten Fassung noch herhalten können, aber wie gesagt, da gehen die Meinungen mittlerweile auseinander.

Auf jeden fall ist das RVG keine verlässliche Orientierung für die Bestimmung einer Erstberatungsgebühr, wenn man mal von der im RVG geregelten Kappungsgrenze von 190,- euro absieht.

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

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