Hallo und schon mal danke für die Hilfe.
Folgender Sachverhalt:
Ich erhielt Mitte diesen Jahres ein Mieterhöhungsverlangen begründet mit der örtlichen Vergleichsmiete anhand des qualifizierten Mietspiegels.
Bei den Zu-/Abschlägen sind einige Fehler:
-die Endsumme der einzelnen Zu-/Abschläge ansich ist falsch
-bei einer Position ist ein zu niedriger Abschlag angesetzt
-ein Balkon und Amerikanische Küche steht bei den Zuschlägen, beides ist nicht vorhanden
Berechnet wurde der Mittelwert, gefordert wurde unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze.
Mein errechneter Mittelwert ist 2% (~3,50euro) größer als die aktuelle Kaltmiete.
Die Forderung ist größer als der obere Spannwert meiner Berechnung.
2017 erhielt ich schon mal ein MEV. Hier widersprach ich, mit dem Hinweis das weder Balkon noch Am. Küche vorhanden sind und bat um Korrektor der Berechnung. Hier hätte sich eine geringere Miete
als die aktuelle ergeben. Ein Jahr später erhielt ich eine Rücknahme dieses MEV aus Kulanz und der Aussage das die widersprochenen Aspekte geprüft und ggf. bei künftigen MEV berücksichtigt werden.
Diesmal kamen noch drei Erinnerungen die Einwilligung zurückzuschicken. Die letzte im August (nach Ablauf meiner Frist) mit dem Hinweis die Einwilligung bis zum 31.12.18 zurückzuschicken.
Aufgrund der wiederholten Berechnung nicht vorhandener Ausstattung, der vielen Fehler in der aktuellen Berechnung und der falsch datierten Erinnerung war ich davon ausgegangen, dass die Verwaltung die MEV auf gut Glück rausschickt. Deshalb habe ich lediglich in einem Telefonat darauf hingewiesen sich noch mal meinen alten Widerspruch anzuschauen.
Jetzt erhielt ich für mich überraschend einen Brief vom Amtsgericht mit der Klage auf Zustimmung. Hier rechnet der Anwalt zusätzlich den Mittelwert für den mittlerweile gültigen Mietspiegel vor. Der neue Mittelwert ist etwas höher als bei der alten Forderung, auch wegen Weglassens neuer Abschlagskriterien (z.B. Erdgeschoss).
Besteht eine Möglichkeit, das MEV aus formellen oder anderen Gründen für unwirksam erklären zu lassen?
Ich habe nichts gegen eine Zustimmung zu einer korrekten Berechnung, würde aber gern die Anwaltskosten und Gerichtskosten vermeiden.
Danke
-- Editiert von nono323 am 04.12.2019 14:30
Mieterhöhungsverlangen - Klage gerechtfertigt
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
§ 558b (2) BGB regelt die Frist zur Klageerhebung. Die Zahlen gehen im Thread etwas durcheinander. Wann kam das Mieterhöhungsverlangen, wann war Klageerhebung und wann sollte die letzte dort gesetzte Frist enden?
Unabhängig davon wäre zu prüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen den Voraussetzungen aus § 558a BGB entspricht und ob sich die Klage wirklich auf das alte Verlangen bezieht. Wie mir scheint, wurde hier eine neue Berechnung angestellt. Nach § 558b (3) BGB wäre das zwar prinzipiell möglich. Die Kosten würde dann aber meiner Meinung nach der Vermieter tragen.
Ich empfehle, einen Anwalt für Mietrecht unverzüglich aufzusuchen. Ohne einen solchen wird nicht zu prüfen sein, ob die verlangte Mieterhöhung nun korrekt ist. Auch muss eine Strategie entworfen werden. Ich vermute, dass eine Teilzustimmung bis zur berechtigten Höhe sinnvoll wäre. Aber das sollte mit einem Anwalt besprochen werden.
Erstmal danke für die ausführliche Antwort.
Ich versuch's nochmal deutlicher zu formulieren.
Die Fristen sind gewahrt, die formellen Voraussetzungen scheinen gegeben.
Die Klage bezieht sich auf das aktuelle MEV von Mai 2019. Der Anwalt rechnet einmal lt. 5/19 gültigem Mietspiegel und noch einmal lt. aktuellen Mietspiegel. -> "Die Klage ist auch nach dem aktuellen Mietspiegel vollumfänglich begründet."
zeitlicher Ablauf:
09/17 erstes MEV -> Widerspruch wegen fehlerhafter Berechnung (nicht vorhander Balkon und Am. Küche), Bitte um Korrektur
10/18 Antwort: Rücknahme des ersten MEV aus Kulanz, widersprochene Aspekte werden noch geprüft und ggf. bei zukünftigen MEV berücksichtigt
05/19 aktuelles MEV, wieder Zuschläge für Balkon und Küche, einmal zu niedriger Abschlag und Summe der genannten Zu-/Abschläge zu hoch
07/19 zwei Erinnerungsschreiben, einmal mit zu kurzer Frist zur Zustimmung
31.7.19 Meine Frist zur Zustimmung
08/19 Erinnerungsschreiben mit Bitte um Rücksendung bis spätestens 31.12.2018
10/19 Zugang der Klage beim AG
11/19 Zugang der Klage bei mir
Meine Hoffnung war, dass
- die wiederholt als Zuschlag berechnete falsche Beschaffenheit (Balkon..), trotz anzunehmender Kenntnis
- die groben Schnitzer bei der Berechnung (falsche Zuschläge auch noch falsch addiert)
- oder die Forderung über dem oberen Spannwert (bei meiner [korrekten] Berechnung)
zur Unwirksamkeit des MEV führen.
Vielleicht haben Sie so noch eine Idee
Vielen Dank
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Das macht so gar keinen Sinn. Was steht denn genau da drin und welche Frist wurde nun wirklich genannt?Zitat :08/19 Erinnerungsschreiben mit Bitte um Rücksendung bis spätestens 31.12.2018
Hintergrund: Ich versuche festzustellen, ob du überhaupt diese Nachfrist gerissen hast.
Eben, aufgrund dieser laienhaften Schreiben war ich der Annahme, dass die Verwaltung auf gut Glück die MEVs rausschickt. Die genannten Daten sind so korrekt, 12.8.19 Erinnerung für das MEV zum 1.8.19 mit Frist 31.12.18.
Antwort auf meinen Widerspruch aus 2017 ein Jahr später.
Kann man die letzte Erinnerung als Tippfehler, somit als 31.12.19, interpretieren, obwohl das Datum nach der Frist zur Zustimmung ist?
Hier der genaue Wortlaut.
Schreiben vom 12.8.19:
"Leider haben wir bis zum heutigen Tag noch keine Zustimmungserklärung für das Mieterhöhungsverlangen zum 1.8.19 erhalten.
Da Sie auf unser Mieterhöhungsverlangen nicht reagiert haben, übersenden wir Ihnen nochmals eine Kopie der Zustimmungserklärung.
Gemäß §558 Abs.1 BGB kann der Vermieter......(Wiedergabe BGB)
Um weitere Kosten zu vermeiden, bitten wir Sie erneut die von uns beigefügte Zustimmungserklärung bis spätestens 31.12.2018 an uns zurückzusenden.
Eine Zustimmung per Zahlung reicht in diesem Fall nicht aus!"
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