Mieterhöhungsverlangen - Mietspiegel wegen Möblierung unwirksam?

14. September 2018 Thema abonnieren
 Von 
Horstinho
Status:
Frischling
(30 Beiträge, 1x hilfreich)
Mieterhöhungsverlangen - Mietspiegel wegen Möblierung unwirksam?

Hallo zusammen,

vielen Dank schon mal!

Folgende Sachlage:
Der Vermieter verlangt eine Mieterhöhung von 15% (das Maximum laut Kappungsgrenze). Auf meinen Hinweis, dass meine aktuelle Miete jedoch in etwa dem offiziellen Mietspiegel entspricht, argumentiert der Vermieter, dass aufgrund der Möblierung der Mietspiegel keine Anwendung findet und schickt mir zudem noch als Vergleich überteuerte Exposes eines Immobilienportals mit. Die Möblierung ist übrigens in die Jahre gekommen und auch neu nicht teuer. Die Möblierung war von Beginn an Teil des Mietvertrags.

Wie sollte ich damit umgehen? Kann ich das Mieterhöhungsverlangen wegen des unzulässigen Vergleichs als formal unwirksam erklären?

Danke und beste Grüße

Horst

-- Editiert von Horstinho am 14.09.2018 23:59

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12 Antworten
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#2
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Warum erfährt man nicht, nach welchen gesetzlichen Vorgaben die Mieterhöhung in dem Verlangen begründet wurde ?
Enthält der Mietenspiegel keine Aussagen zu einer Möbilierung ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47487 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
argumentiert der Vermieter, dass aufgrund der Möblierung der Mietspiegel keine Anwendung


Das hat der Vermieter richtig erkannt.

Dann verbleiben ihm als Möglichkeiten für die Mieterhöhung noch Vergleichswohnungen und Gutachten.

Zitat:
und schickt mir zudem noch als Vergleich überteuerte Exposes eines Immobilienportals mit


Für Vergleichswohnungen müssen konkrete Mietverträge vorhanden sein und die Lage der Wohnung und deren Ausstattung muss genau bezeichnet sein.

Exposees erfüllen jedenfalls den ersten Punkt (konkreter Mietvertrag) nicht. Außerdem muss natürlich die Qualität der Möblierung vergleichbar sein.

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#4
 Von 
Rdani
Status:
Beginner
(83 Beiträge, 5x hilfreich)

Wenn die aktuell gezahlte Miete bereits dem Mietspiegel (für Wohnungen ohne Möblierung) entspricht, so muss die Wohnung mit Möblierung teurer sein als die ohne.
Der Wert der Möblierung lässt sich errechnen, wenn die hierfür notwendigen Kosten (kreditfinanziert!) auf eine übliche Laufzeit umgerechnet werden. Bei extrem hochwertigen Möbeln bis zu 20 Jahre, ansonsten so 10 bis max. 15.

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#5
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von Rdani):
... Der Wert der Möblierung lässt sich errechnen, wenn die hierfür notwendigen Kosten (kreditfinanziert!) auf eine übliche Laufzeit umgerechnet werden. Bei extrem hochwertigen Möbeln bis zu 20 Jahre, ansonsten so 10 bis max. 15.

Rechnen kann man... zumindest wenn man auch noch einen Zinssatz festlegt, vielleicht irgendwo zwischen 0,5 und 10,5℅.
Es drängt sich allerdings die Frage auf, was mit irgendeinem Rechenergebnis im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung angefangen werden könnte. Die Antwort lautet: nichts.
Kriterium für Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist nun mal die ortsübliche Vergleichsmiete und nicht irgendwelche Anschaffungskosten.

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#6
 Von 
Rdani
Status:
Beginner
(83 Beiträge, 5x hilfreich)

Kriterium für Mieterhöhungen ist nicht der Preis für den möblierten Wohnraum sondern in der Regel der für unmöblierten. Wenn der Betroffene nur seinen Preis inklusive Möbel kennt, kann er nicht ermitteln, ob der neu verlangte ortsüblich ist oder nicht. Er muss somit den Wert der Möbel herausrechnen.

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47487 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Kriterium für Mieterhöhungen ist nicht der Preis für den möblierten Wohnraum sondern in der Regel der für unmöblierten.


Das ist falsch.

Kriterium für eine Mieterhöhung ist die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum. Wenn sich im Mietspiegel keine Angaben über die ortsübliche Vergleichsmiete möblierter Wohnungen finden lassen, dann kann der Vermieter sich nicht auf den Mietspiegel beziehen, auch nicht dadurch, dass er die Kosten der Möblierung heraus rechnet.

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#8
 Von 
Horstinho
Status:
Frischling
(30 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von hh):
Für Vergleichswohnungen müssen konkrete Mietverträge vorhanden sein und die Lage der Wohnung und deren Ausstattung muss genau bezeichnet sein.

Exposees erfüllen jedenfalls den ersten Punkt (konkreter Mietvertrag) nicht. Außerdem muss natürlich die Qualität der Möblierung vergleichbar sein.


Der Vergleich wurde wie gesagt nur durch Exposes angestellt. Ist dadurch das Mieterhöhungsverlangen unwirksam?

-- Editiert von Horstinho am 16.09.2018 23:24

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#9
 Von 
Horstinho
Status:
Frischling
(30 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Warum erfährt man nicht, nach welchen gesetzlichen Vorgaben die Mieterhöhung in dem Verlangen begründet wurde ?


Die Mieterhöhung wurde eben nach keinen gesetzlichen Vorhaben begründet. Die Einzige genannte Begründung war, dass der Mietspiegel keine Anwendung findet.

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#10
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Also dikutieren wir hier über ein ohnehin unwirksames Mieterhöhungsverlangen.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#11
 Von 
Rdani
Status:
Beginner
(83 Beiträge, 5x hilfreich)

Zitat (von hh):


Kriterium für eine Mieterhöhung ist die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum. Wenn sich im Mietspiegel keine Angaben über die ortsübliche Vergleichsmiete möblierter Wohnungen finden lassen, dann kann der Vermieter sich nicht auf den Mietspiegel beziehen, auch nicht dadurch, dass er die Kosten der Möblierung heraus rechnet.


Ich habe es zunächst aus Mietersicht gesehen, nicht aus Vermietersicht. Der Mieter muss ja überprüfen können, ob eine Erhöhung durch den Vermieter wirksam ist oder nicht. Sofern also die eigene Wohnung möbliert ist und der Mietspiegel keine möblierten Wohnungen beinhaltet, heißt das jetzt nicht, dass ein Mietspiegel "wertlos" und unbedeutend ist. Sehr wohl kann er dann als Basis für eine Erhöhung dienen. Voraussetzung wäre jedoch, dass Vermieter (oder eben Mieter) die Kosten der Möblierung darlegt bzw. errechnet.

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#12
 Von 
Rdani
Status:
Beginner
(83 Beiträge, 5x hilfreich)

Zitat (von Horstinho):
[
Der Vergleich wurde wie gesagt nur durch Exposes angestellt. Ist dadurch das Mieterhöhungsverlangen unwirksam?
-- Editiert von Horstinho am 16.09.2018 23:24


Sollten die Exposes in der Zwischenzeit durch entsprechende Mietverträge erfüllt sein und die Wohnung mit genauer Adresse verfügbar sein, so könnte dies wirksam werden. Der Mieter muss also mit den Angaben in der Lage sein, die Wohnung aufzusuchen und dort nach der Miete fragen zu können.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Zitat:
Sollten die Exposes in der Zwischenzeit durch entsprechende Mietverträge erfüllt sein und die Wohnung mit genauer Adresse verfügbar sein, so könnte dies wirksam werden. Der Mieter muss also mit den Angaben in der Lage sein, die Wohnung aufzusuchen und dort nach der Miete fragen zu können.

Nachbessern eines unwirksamen Mieterhöhungsschreiben geht aber nicht.
Es muss vielmehr eine neue Mieterhöhungserklärung mit den erforderlichen Angaben erfolgen.

Signatur:

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