Mieterhöhungsverlangen über "Mieter-Portal" zulässig?

2. Februar 2020 Thema abonnieren
 Von 
scotty59
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Mieterhöhungsverlangen über "Mieter-Portal" zulässig?

Hallo,
genügt die Einstellung eines Mieterhöhungsverlangens in einem "Mieter-Portal", welches der Vermieter betreibt, den rechtlichen Vorschriften? Ist diese Art der "Zustellung" fristwahrend?

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24 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9873 Beiträge, 4478x hilfreich)

§ 558a BGB sieht die Textform (siehe § 126b BGB) für ein Mieterhöhungsverlangen vor. Im Gegensatz zu Kündigungen, bei denen die Schriftform vorgeschrieben ist, wird meiner Meinung nach die Zustellung eines Mieterhöhungsverlangen über ein solches Portal möglich sein.

Wobei man sich dazu die Regelungen im Mietvertrag anschauen muss. Interessant wäre für mich, ob der Mieter verpflichtet ist, sich auf diesem Portal einzuloggen und das Schreiben abzurufen.

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#2
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7422 Beiträge, 3089x hilfreich)

Sorry, Frage falsch verstanden!

-- Editiert von fb367463-2 am 02.02.2020 15:40

Signatur:

"Valar Morghulis"

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#3
 Von 
scotty59
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Der Mietvertrag läuft schon länger. Das Portal wurde erst kürzlich eingerichtet. Daher gibt es keinen Passus im Mietvertrag.

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#4
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von scotty59):
Der Mietvertrag läuft schon länger. Das Portal wurde erst kürzlich eingerichtet. Daher gibt es keinen Passus im Mietvertrag.


Zu dem Portal und möglicher Mieterhöhung muß es auch keinen Passus im Mietvertrag geben.

Geben müßte es nur einen wenn der VM ausdrücklich auf Mieterhöhungen verzichtet.

Wie schon geschrieben ist für eine Mieterhöhung die Textform ausrechend.

Elektronische Übermittlung erfüllt diese Vorschrift.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#5
 Von 
guest-12314.08.2020 22:54:59
Status:
Praktikant
(769 Beiträge, 114x hilfreich)

Ich denke nicht das die Hinterlegung eines Briefes auf einem Web-Portal ausreichend ist!

Wenn es im Mietvertrag nicht explizit vereinbart ist das die Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter über ein Web-Portal erfolgt, so kann der Vermieter auch nicht ohne Zustimmung des Mieters auf diesen Kommunikationsweg verweisen.

Wie Nutzung eines Web-Portals belangt von Mieter Erfahrungen im Umgang mit modernen Medien, i.d.R. auch das Vorhandensein eines privaten Internetanschlusses sowie eines Computers/Laptops/Tablets/Smartphones voraus. Das kann nicht ohne Zustimmung des Mieters verlangt werden.

Wie war das noch bei "Per Anhalter durch die Galaxis"? Da lagen die Pläne (wohl auch in Textform) ganz zuunterst, in einem verschlossenen Aktenschrank, in einem unbenutzten Klo, an dessen Tür stand: Vorsicht, bissiger Leopard!

Das mag vielleicht im Roman gehen, nicht aber als zumutbarer Informationsweg im deutschen Rechtssystem.


-- Editiert von pk2019 am 02.02.2020 18:50

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#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von scotty59):
Daher gibt es keinen Passus im Mietvertrag.

Problematisch.

Einerseits wird man durchaus ohne Zustimmung der Gegenpartei auf moderne Kommunikationswege umstellen dürfen - sonst müsste heute teilweise noch ein berittener Herold ausrücken ...

Andererseits gibt es bei neuen Medien immer noch Probleme mit Technik-Unaffinen Mitbürgern.


Im Endeffekt würde das wohl ein Gericht - unter Beachtung der jeweiligen Zumutbarkeit im Einzelfall - beurteilen.



Zitat (von scotty59):
in einem "Mieter-Portal", welches der Vermieter betreibt,

Hat man Zugangsdaten zu dem Portal?
Wurde das Portal vom betreffeneden Mieter schon mal genutzt?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Damit ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, muss es in den Machtbereich des Mieters gelangen. Dass ein Briefkasten zu seinem Machtbereich gehört ist unbestritten.

Aber schon bei einer Email wird es problematisch. Dort muss nach meiner Auffassung eine Email auf dem Computer des Mieters angezeigt werden, damit sie zugegangen ist. Dass sie auf dem Server des Providers bereitgestellt wird, reicht nach meiner Auffassung nicht.

Gleiches gilt für ein Mieterportal. Die Bereitstellung auf dem Portal ist kein Zugang. Der ist erst erfolgt, wenn der Mieter das Mieterhöhungsverlangen aus dem Portal hochgeladen wurde. Dabei kann der Vermieter den Mieter nicht zwingen, sich überhaupt in das Portal einzuloggen. Wenn der Mieter sich aber eingeloggt hat und das Mieterhöhungsverlangen heruntergeladen hat, dann gilt es nach meiner Auffassung als zugegangen.

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#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von hh):
Dass sie auf dem Server des Providers bereitgestellt wird, reicht nach meiner Auffassung nicht.

Warum?
Ob er den Briefkasten aufmacht oder nicht ist egal.
Ob er den Brief liest oder nicht ist egal.

Gleiches dürfte auch für die Mail gelten.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#9
 Von 
guest-12314.08.2020 22:54:59
Status:
Praktikant
(769 Beiträge, 114x hilfreich)

@Harry

Warum sollte die Hinterlegung auf einem Web-Portal (ohne vertragliche Grundlage dieses zu nutzen) ausreichend sein?

Mit dieser Begründung könnte der Vermieter das Schreiben auch in seinem 100km von Mietort entfernten Büro zur persönlichen Abholung durch den Mieter bereitlegen. Wobei es vielen Leuten leichter fallen würde ein 100km lange Bahnfahrt zum Vermieter zu bewerkstelligen, als sich im Internet zu bewegen und die entsprechenden Geräte vorzuhalten.

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#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von pk2019):
Warum sollte die Hinterlegung auf einem Web-Portal (ohne vertragliche Grundlage dieses zu nutzen) ausreichend sein?

Wegen dem berittenen Herold ...


Signatur:

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Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Warum?
Ob er den Briefkasten aufmacht oder nicht ist egal.
Ob er den Brief liest oder nicht ist egal.
Gleiches dürfte auch für die Mail gelten.


Der Briefkasten gehört zum Machtbereich des Mieters, der Server des Vermieters oder des Mail-Providers aber nicht.

Das würde ich eher mit einem Übergabeeinschreiben vergleichen, für das der Postbote eine Benachrichtigung in den Briefkasten eingeworfen hat. Da gilt das Schreiben auch nicht als zugestellt, so lange es auf dem Postamt zur Abholung bereit liegt.

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#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von hh):
der Server des Vermieters oder des Mail-Providers aber nicht.

Der Server nicht, aber das Mail-Postfach schon.



Zitat (von hh):
Das würde ich eher mit einem Übergabeeinschreiben vergleichen, für das der Postbote eine Benachrichtigung in den Briefkasten eingeworfen hat. Da gilt das Schreiben auch nicht als zugestellt, so lange es auf dem Postamt zur Abholung bereit liegt.

Ok, die Argumentation ist absolut vertretbar.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Der Server nicht, aber das Mail-Postfach schon.


Ich habe mehrere Mail-Postfächer. Alle liegen auf dem Server des Mail-Providers. Erst wenn ich die Mail öffne erfolgt ein Download auf meinen Rechner. Man kann auch Konfigurationen wählen, bei denen ein Upload mit dem Start des Mail-Programmes erfolgt. Wie aber soll eine Mail den Weg auf meinen Rechner finden, wenn dieser ausgeschaltet ist.

Dann kann man jetzt prächtig drüber streiten, ob die Email bereits mit der Anzeige des Betreffs zugegangen ist oder erst dann, wenn sie wirklich komplett hochgeladen wurde. Rechtsprechung dazu ist mir nicht bekannt. Im ersteren Fall müsste der Absender nachweisen können, dass der Betreff auf dem Computer des Empfängers angezeigt wurde, was wohl auf praktische Schwierigkeiten stoßen dürfte.

Bei einem Mieter-Portal kann der Vermieter natürlich loggen, ob der Mieter ein Schreiben abgerufen hat. Der Zugang erfolgt aber erst dann, wenn der Mieter das tatsächlich gemacht hat. Sollte der Mieter jedoch das Mieterhöhungsverlangen nachweisbar hochgeladen haben, dann gilt es auch als zugegangen.

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#14
 Von 
guest-12314.08.2020 22:54:59
Status:
Praktikant
(769 Beiträge, 114x hilfreich)

Wenn ein Vermieter dem Mieter die Kontodaten des Portals zugesendet hat und dieser das Portal auch nutzt dann hat der Mieter diesem Kommunikationsweg durch konkludentes Verhalten zugestimmt.

Was ist jedoch mit den Mietern die dies nicht getan haben, eventuell noch nicht einmal einen Internetzugang besitzen? Außerdem nimmt die Internetnutzung mit dem Alter stark ab, so nutzen nur noch ca. 58% der über 70 Jähriges das Internet. Hier kann der Vermieter nicht darauf vertrauen das sein Anschreiben auch den Empfänger erreicht kann.

https://de.statista.com/..../anteil-der-internetnutzer-in-deutschland-nach-altersgruppen-seit-1997
!!!Link teilweise entfernt da bei erneutem Zugriff auf die kostenpflichtigen Premiumdienste verwiesen wird!!!


-- Editiert von pk2019 am 02.02.2020 21:42

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#15
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Wenn ein Vermieter dem Mieter die Kontodaten des Portals zugesendet hat und dieser das Portal auch nutzt dann hat der Mieter diesem Kommunikationsweg durch konkludentes Verhalten zugestimmt.


Na und? Das verpflichtet den Mieter dennoch nicht, regelmäßig, geschweige denn täglich auf dem Portal nachzuschauen, ob dort Nachrichten für ihn vorliegen.

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#16
 Von 
guest-12314.08.2020 22:54:59
Status:
Praktikant
(769 Beiträge, 114x hilfreich)

@hh

Klar, das ist erst einmal auch richtig!

Allerdings gibt es bei diesen Portalen immer Nutzungsbedingungen die zu akzeptieren sind. Hier ist die Gefahr groß das Bedingungen wie "der Nutzer verpflichtet sich im Portal monatlich über aktuellen Meldungen zu informieren" mit akzeptiert werden.

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#17
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Alle liegen auf dem Server des Mail-Providers (Briefkasten). Erst wenn ich die Mail öffne erfolgt ein Download auf meinen Rechner (Entnahme des Briefes aus dem Briefkasten). Wie aber soll eine Mail den Weg auf meinen Rechner finden, wenn dieser ausgeschaltet ist (Wie soll der Brief zum Mieter kommen wenn er nicht zum Briefkasten geht (PS: es ist egal ... selber schuld)).


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#18
 Von 
guest-12314.08.2020 22:54:59
Status:
Praktikant
(769 Beiträge, 114x hilfreich)

Ich hatte noch etwas auf Wikipedia gefunden:
https://de.wikipedia.org/wiki/Textform#Informationen_auf_Internetseiten_als_Textform


Informationen auf Internetseiten als Textform

In der Rechtswissenschaft und Rechtsprechung ist umstritten, ob auch Mitteilungen bzw. Informationen auf Webseiten den Erfordernissen der Textform gerecht werden können. Dieses Problem stellt sich zwar dann nicht, wenn der Verbraucher die Information heruntergeladen hat. Allerdings wird der Verwender der Information dies im Streitfalle regelmäßig nicht beweisen können.

So entschied der EuGH, dass das bloße Einstellen einer Widerrufsbelehrung auf einer Webseite nicht mit Art. 5 Abs. 1 der Richtlinie 97/7/EG vereinbar sei.[16] Es erfolge dadurch weder eine „Erteilung" der Widerrufsbelehrung durch den Unternehmer noch ein „Erhalt" auf Seiten des Verbrauchers.[17] Zudem sei eine Webseite nicht als „dauerhafter Datenträger" im Sinne des Art. 5 Abs. 1 97/7/EG geeignet.[18] Der Bundesgerichtshof (BGH) verlangt dementsprechend, dass die Widerrufsbelehrung in einer zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise übermittelt werden muss.[19]

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#19
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9873 Beiträge, 4478x hilfreich)

Nehmen wir mal an, der Vermieter würde ein einfaches Schreiben oder eine email oder eine SMS versenden, dass ein wichtiges Schreiben in dieses Portal eingestellt worden wäre. Nehmen wir weiter an, der Mieter hätte im Mietvertrag oder später zugestimmt, das Schreiben an ihn über dieses Portal zugestellt werden. Ihm wurde dabei auch die Möglichkeit gelassen, nicht zuzustimmen.

Das wäre eine Situation, bei dem ich mir vorstellen könnte, dass die Zustellung von Nebenkostenabrechnungen oder einem Mieterhöhungsverlangen gültig ist, auch wenn der Mieter es dann nicht abruft. Diese Situation würde ich vergleichen wollen mit einem Einschreiben, dass der Empfänger (absichtlich) nicht von der Post abholt. Dann ist das Schreiben zwar nicht im Einflussbereich des Empfängers, wird aber meines Wissens nach dennoch rechtlich wirksam.

Klar, das ist nur eine mögliche Situation. Ob diese hier vorliegt, vermag ich nicht zu beurteilen. Aber ausschließen möchte ich nicht, dass das Verlangen als zugestellt gilt.

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#20
 Von 
scotty59
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Angenommen der Vermieter hätte in den AGB zu dem Kundenportal folgenden Passus hinterlegt:

3) Der Kunde wird darauf hingewiesen, dass die Kommunikation über das Kundenportal im Zweifel nicht die rechtlichen Anforderungen erfüllen kann, die an die Form oder den Zugang von rechtsverbindlichen Willenserklärungen gestellt werden. Der Kunde sollte daher für wichtige rechtserhebliche Willenserklärungen einen anderen Kommunikationsweg wählen, um den jeweiligen gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden. Soweit z.B. ein Mietvertrag des Kunden für die Kündigung die Schriftform vorsieht, kann diese nicht wirksam über das Kundenportal erklärt werden.

bedeutet das im Umkehrschluß, das auch Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam über das Kundenportal erfolgen können?

-- Editiert von scotty59 am 03.02.2020 10:38

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9873 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von scotty59):
bedeutet das im Umkehrschluß, das auch Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam über das Kundenportal erfolgen können?
Nein. Das steht aber schon in #1. Beachte den Unterschied zwischen Textform (§ 126b BGB) und Schriftform (§ 126 BGB).

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
Shihaya
Status:
Lehrling
(1068 Beiträge, 468x hilfreich)

Wir hatten vor kurzem hier im Mietrecht eine Diskussion über die einseitige Änderung von Verträgen und ich meine es wären alle einig gewesen, dass dies nicht möglich ist.

Ich sehe es hier genauso. Wenn im Mietvertrag diese Form der Kommunikation nicht expliziet vereinbart ist, würde ich eine fristwahrende Zustellung hier verneinen.

Gruß

Shihaya

Signatur:

Ich bin nur verantwortlich für das, was ich sage, und nicht für das, was ihr versteht.

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#23
 Von 
scotty59
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Nein. Das steht aber schon in #1. Beachte den Unterschied zwischen Textform (§ 126b BGB) und Schriftform (§ 126 BGB).


Danke, jetzt habe ich den Unterschied verstanden.

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9873 Beiträge, 4478x hilfreich)

@Shihaya: Außer Harry sind sich hier im Thread glaube ich die meisten einigt, dass eine Zustellung über so ein Portal nur dann rechtlich haltbar sein wird, wenn dies mietvertraglich vereinbart oder später einvernehmlich geändert wurde. So eine Änderung könnte eventuell sogar durch erstmaliges Einloggen im Portal durch den Mieter passiert sein. Das will ich lieber nicht einschätzen.

Im Prinzip fände ich ein solches Portal durchaus sinnvoll, wenn - wie hier offenbar geplant - beide Seiten Schriftstücke darüber zustellen können. Wie häufig haben wir hier im Forum das Problem, dass ein Mieter eine Mängelmeldung nicht nachweisen kann. Über so ein Portal wäre rein technisch eine kostenfreie, nachweisbare Meldung durch den Mieter möglich.

Alleine ich zweifle daran, dass die Zustellung durch den Mieter an den Vermieter wirklich funktionieren wird. Wenn das Ding nur einseitig vom Vermieter an den Mieter funktioniert, hat der Mieter nichts davon. Dann sehe ich keinen Grund für den Mieter, diesem zuzustimmen. Und bitte jetzt nicht wieder ein Umweltschutzargument. Solche Schreiben als Brief haben im Gegensatz zu den diversen Werbeschreiben einen Sinn.

0x Hilfreiche Antwort

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