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Mieterhöhungverlangen, Fristen Einschätzungen

2. Oktober 2024 Thema abonnieren

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Frage vom 2. Oktober 2024 | 10:02

Von

Status:

Schüler (176 Beiträge, 58x hilfreich)

Mieterhöhungverlangen, Fristen Einschätzungen

Hallo zusammen, ich hab da eine Frage bezüglich der Fristen für ein Mieterhöhungsverlangen, dass ich hier die Meinung ein wenig spalten.
Hier einmal der Sachverhalt:
Zugang des Mieterhöhungsverlangen 24.1.2024, Mieterhöhung zum 1.4.2024.
Die Mieterhöhungsverlangen wurde widersprochen, da bereits eine Vergleichsmiete vom Mittelwert bezahlt wird. Vermieter reicht deswegen Klage beim Amtsgericht ein. Die Klageschrift selber wurde am 26.6.2024 geschrieben und später zugestellt. Erst am 28. August wurde dann das Geld bei der Justizkasse für die Klage Erhebung eingezahlt Und die Klage erst am 17.9.2024 zugestellt. Hier gibt es ja nun 2 Fristen, 1. 2 Monate Überlegungsfrist und 3 Monate Klagefrist.
Zur Anwendung kommt hier:
§558b BGB Abs. 2. Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Erste Meinung zum Mieterhöhungsverlangen und der Fristen war, ab Zugang des Mieterhöhungsverlangens,fängt A: Überlegungfrist an und B: ab dem 25.3.2024 die Klagefristan. Diese endete demnach am 25.6.2024. somit wäre die Klage bereits zu spät gestellt worden.

Zweite Meinung . Die Überlegungsfrist läuft bis zum 31.03.24 und somit endet am 01.07.24 die Klagefrist

Dritte Meinung, die ersten beiden Fristen waren vollkommen ok, also Klage wurde fristgerecht beim AG gestellt, jedoch der Grundsatz "demnächst" Zugestellt ist hier mit 10 Wochen überschritten und somit wäre die Klage unzulässig, da der Geldeingang bei Gericht bei Klageeingang vor dem 01.07.24 schon knapp 8 Wochen gedauert hat und die Zustellung der Klage, dann erst nach mehr als 10 Wochen war. Auch weil eine Klage erst nach meiner Auffassung, erst erhoben ist, wenn diese dem Beklagten zugestellt wurde.

Ich wäre sehr Dankbar für eure qualifizierten Meinungen zu diesem Sachverhalt.

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14 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 2. Oktober 2024 | 10:16

Von

Status:

Junior-Partner (5364 Beiträge, 663x hilfreich)

Die Klage wurde "in time" eingereicht, wann sie zugestellt wurde ist unerheblich.

Wenn das deine einzige Strategie ist die Erhöhung abzuwehren, solltest du über ein Anerkenntnis nachdenken.

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Antwort vom 2. Oktober 2024 | 10:32

Von

Status:

Student (2415 Beiträge, 372x hilfreich)

Das zitierte Gesetz redet bei der Überlegungsfrist nicht von Monaten sondern von Kalendermonaten.
Die erste Variante berechnet aber keine Kalendermonate sondern Monate. Die scheidet aus.

Die zweite Variante würde greifen,aber da sind die Zeitpunkte meiner Meinung nach falsch berechnet.

Die Überlegungsfrist beginnt mit Zugang des Schreibens am 24.1.2024.
Der Ablauf des ersten Kalendermonats nach Zugang ist das Ende des 31.1.2024.
Der Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang wäre das Ende des 29.2.2024.
Damit ist die Überlegungsfrist vorbei und die Klagefrist von drei Monaten (diesmal nicht Kalendermonate) beginnt am 1.3.2024.
Plus ein Monat: Ende des 31.3.2024
Plus noch ein Monat: Ende des 30.4.2024
Plus noch ein Monat: Ende des 31.5.2024.

Eine Klageschrift, die erst am 26.6.2024 überhaupt verfasst wurde, wäre demnach zu spät.

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Antwort vom 2. Oktober 2024 | 10:51

Von

Status:

Schüler (176 Beiträge, 58x hilfreich)

Erst einmal Danke für die schnellen Antworten.

Zitat (von Solan196):
Die Klage wurde "in time" eingereicht, wann sie zugestellt wurde ist unerheblich.

Das mag sein, aber hier ist der feine Unterschied, Klage einreichen und Klage erheben.
§253 Abs. 1 ZPO Besagt : (1) Die Erhebung der Klage erfolgt durch Zustellung eines Schriftsatzes (Klageschrift).
Und in §558b Abs. 2 BGB Heißt es, wie oben schon geschrieben : muss die Klage innerhalb von 3 Monaten erhoben werden.
Unterschied der Klageeinreichung und der Klageerhebung:
Wird eine Klage eingereicht, so spricht man prozessual von der sogenannten „Anhängigkeit der Klage". Sie markiert lediglich den Zeitpunkt, in dem die Klage bei Gericht eingeht. Eine Klage ist prozessual erst dann erhoben, wenn die eingegangene Klageschrift vom Gericht an die beklagte Partei förmlich zugestellt wird. Der Zeitpunkt der Zustellung markiert die sogenannte „Rechtshängigkeit der Klage". Die Rechtshängigkeit der Klage hemmt zum Beispiel die Verjährung oder begründet einen Anspruch des Klägers auf Zahlung von sogenannten Prozesszinsen, die der Beklagte dann auf die eingeklagte Forderung zahlen muss, wenn er den Prozess verliert.

Zitat (von Kalanndok):
Eine Klageschrift, die erst am 26.6.2024 überhaupt verfasst wurde, wäre demnach zu spät.

Das ist mein erster Gedanke gewesen, jemand anders hat einen anderen Gedanken gehabt, das die Klage ja fristgerecht bei Gericht eingegangen ist, bis zum 01.07.24. Aber es geht ja hier um die Klageerhebung und diese wäre dann gut 2 1/2 Monate zu spät.

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Antwort vom 2. Oktober 2024 | 10:52

Von

Status:

Gelehrter (10152 Beiträge, 4544x hilfreich)

Zitat (von Kalanndok):
Der Ablauf des ersten Kalendermonats nach Zugang ist das Ende des 31.1.2024.

Nope. Da ist meiner Meinung nach ein ganzer Monat gemeint. Die Überlegungsfrist ist immer mindestens 2 Kalendermonate. Deine Rechnung verschiebt sich somit um einen Monat nach hinten. Die Einreichung der Klage war meiner Meinung nach damit fristgemäß.

Zur eigentlichen Frage empfehle ich, dieses BGH Urteil zu lesen: BGH, 29.09.2017 - V ZR 103/16. Das Urteil ist zu umfangreich, um hier eine Kurzfassung zu geben. Im Urteil wird jedoch ausgeführt, wie mit den Fristen und der Zahlung des Gerichtskostenvorschusses umzugehen ist. Wesentlich wird es darauf ankommen, wann die Gerichtskostenvorschussrechnung dem Vermieter vorgelegen hat und wie schnell er darauf reagiert hat.

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Antwort vom 2. Oktober 2024 | 11:22

Von

Status:

Student (2415 Beiträge, 372x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Die Überlegungsfrist ist immer mindestens 2 Kalendermonate.

Wenn im Gesetz "zwei Kalendermonate" stehen würde, wäre ich bei Dir.
Im Gesetz steht aber gerade etwas anderes. Nämlich "bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang".

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Antwort vom 2. Oktober 2024 | 11:24

Von

Status:

Schüler (176 Beiträge, 58x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Zitat (von Kalanndok):
Der Ablauf des ersten Kalendermonats nach Zugang ist das Ende des 31.1.2024.
Nope. Da ist meiner Meinung nach ein ganzer Monat gemeint. Die Überlegungsfrist ist immer mindestens 2 Kalendermonate. Deine Rechnung verschiebt sich somit um einen Monat nach hinten. Die Einreichung der Klage war meiner Meinung nach damit fristgemäß.

Es mag sein, dass wir uns hier innerhalb der Frist bewegen, dass eine Klage eingereicht wurde, jedoch sieht das Gesetz vor, dass innerhalb dieses Zeitraumes die Klage erhoben sein muss. Und lt. Anwalt.de besagt eine eingereichte Klage ist eine: Anhängige Klage und eine vom Gericht förml. zugestellte Klage gilt dann als Rechtshängige Klage, erst ab diesem Zeitpunkt werden Fristen gehemmt.

Und wenn ich das Urteil des BGH als Ansatz nehme, ist die Demnächst Zugestellte Sache: dann bei max. 4 Wochen und nicht bei mehr als 10 Wochen nach Klageeinreichung bei Gericht.

Es kann doch nicht sein, dass die Klage z.B. am 26.06.24 eingeht und das Geld erst am 28.08 also ganze 2 Monate später erst bezahlt wird und erst weitere 2 1/2 Wochen benötigt um mir die Klage zukommen zu lassen.
Und da wir hier von Kosten reden, es sind keine Tausende von Euro die hier ggf. aufgebracht werden müssen, sodass dem Kläger mehr Zeit eingeräumt werden muss. Der Kläger ist einer der größten Vermieter in NRW.

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Antwort vom 2. Oktober 2024 | 12:44

Von

Status:

Junior-Partner (5364 Beiträge, 663x hilfreich)

Zitat (von Astrafan):
Der Kläger ist einer der größten Vermieter in NRW.

Das ändert doch nix an seinem Begehren, du meinst doch auf der sicheren Seite zu sein, sonst hättest du dem Verlangen doch zugstimmt. Also verliert die Klägerin und verbrennt ihr Geld, ist doch nicht dein Problem?

Hinzu kommt, dass der Zeitpunkt zur Zahlung von Gerichtskosten davon abhängig ist, wann die Rechnung kommt.

Es ist im übrigen nicht unüblich zur Fristwahrung Klage einzureichen (haben wir früher oft bei Verjährungen gemacht)

-- Editiert von User am 2. Oktober 2024 12:49

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Antwort vom 2. Oktober 2024 | 13:35

Von

Status:

Unbeschreiblich (34364 Beiträge, 5919x hilfreich)

Zitat (von Astrafan):
Es kann doch nicht sein,

Es IST jetzt offenbar genau so.
Es dauert alles und das Amtsgericht, d.h. die Geschäftsstelle hat offenbar keine Fristversäumnis osä festgestellt.
Es konnte vermutlich nicht früher die GK-Vorschussrechnung an den Kläger/ gröViNRW senden und dieser nicht früher leisten.
Die Klage ist offenbar zulässig.
Das Verfahren geht seinen Weg.
Oder
man ficht jetzt die Zulässigkeit der Klage an.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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Antwort vom 2. Oktober 2024 | 13:46

Von

Status:

Gelehrter (10152 Beiträge, 4544x hilfreich)

Zitat (von Astrafan):
Und wenn ich das Urteil des BGH als Ansatz nehme, ist die Demnächst Zugestellte Sache: dann bei max. 4 Wochen und nicht bei mehr als 10 Wochen nach Klageeinreichung bei Gericht.

Ich hatte ja schon angedeutet, dass das Urteil kompliziert ist. Dort wird unter anderem festgehalten, dass der Gerichtskostenvorschuss in der Regel innerhalb von einer Woche nach Erhalt der Rechnung gezahlt werden muss. Ansonsten würde die Zustellung nicht mehr die Frist wahren. Aber in dem Fall, welcher im Urteil behandelt wurde, lag zwischen der Zustellung der Rechnung und der Zahlung der Gerichtskosten ca. ein Monat und das war trotzdem okay. "In der Regel" bedeutet halt nicht, dass nicht Anhaltspunkte gegeben sein können, die eine Abweichung der Regel erlauben. Das war in dem Urteil der Fall.

Grundsätzlich ist das aber natürlich ein Punkt, an dem man die Klage angreifen kann. Ob erfolgreich oder nicht hängt davon ab, wann die Rechnung denn nun zugestellt wurde und was der Vermieter vortragen kann, sofern er mehr als eine Woche Zahlungsfrist benötigt hat. Vielleicht hat aber auch einfach nur das Gericht solange geschlafen und der Vermieter hat eh sofort nach Erhalt der Rechnung bezahlt. Dann wird man mit dem Punkt nicht viel werden können.

Zitat (von Astrafan):
Der Kläger ist einer der größten Vermieter in NRW.

Also vermutlich durch versierte Anwälte vertreten. Willst du da wirklich ohne Rechtsanwalt ran und dann auch noch mit so einer rechtlich komplizierten Argumentation? Wenn du Aussicht auf Erfolg haben willst, dann nehme dir einen Anwalt.

Zitat (von Solan196):
Das ändert doch nix an seinem Begehren, du meinst doch auf der sicheren Seite zu sein, sonst hättest du dem Verlangen doch zugstimmt. Also verliert die Klägerin und verbrennt ihr Geld, ist doch nicht dein Problem?

Der Fragesteller will vermutlich mehrgleisig fahren und das ist auch sinnvoll und rechtens. Der Mieter kann argumentieren, dass die Frist versäumt wurde. Wenn das stimmt, dann kommt es auf die Vergleichsmiete nicht mehr an und der Mieter gewinnt eh. Folgt das Gericht dieser Argumentation nicht, so kann der Mieter zusätzlich die Mieterhöhung inhaltlich angreifen. Absolut okay und legitim. Es ist nicht sinnvoll, auf einen der Argumentationswege zu verzichten. Auch dann nicht, wenn man der Meinung ist, der andere führt eh zum Ziel.

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#10

Antwort vom 2. Oktober 2024 | 13:48

Von

Status:

Gelehrter (10152 Beiträge, 4544x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Es dauert alles und das Amtsgericht, d.h. die Geschäftsstelle hat offenbar keine Fristversäumnis osä festgestellt.
Es konnte vermutlich nicht früher die GK-Vorschussrechnung an den Kläger/ gröViNRW senden und dieser nicht früher leisten.
Die Klage ist offenbar zulässig.

Warum sollte da irgendeine Geschäftsstelle eine solche Frist prüfen? Das ist Aufgabe des Beklagten, wenn er sich darauf berufen will.

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#11

Antwort vom 2. Oktober 2024 | 13:51

Von

Status:

Junior-Partner (5364 Beiträge, 663x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Der Fragesteller will vermutlich mehrgleisig fahren und das ist auch sinnvoll und rechtens.

Tit for tat, mehr ist es nicht. Aber er scheint sich doch sicher, dass seine Ablehnung greift, warum dann noch Schaum schlagen? Das ist zwar rechtens aber weder sinnvoll noch der Sache dienend.

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#12

Antwort vom 2. Oktober 2024 | 14:12

Von

Status:

Schüler (176 Beiträge, 58x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Das ändert doch nix an seinem Begehren, du meinst doch auf der sicheren Seite zu sein, sonst hättest du dem Verlangen doch zugstimmt.

Da die Vergleichsmiete (Mittelwert) gezahlt wird, sieht man dem ganzen eh gelassen entgegen, nur will ich alles versuchen, damit ich meinen Vermieter an die Wand spielen kann. Es gibt so viele Dinge, die bei denen falsch laufen und ich dafür auf einmal zahlen soll... z.B. Warmwasser 32 m³, was wir nicht bekommen, da Durchlauferhitzer und ich beweisen muss, dass ich es nicht bezogen habe.. und all solche dinge. Daher mein Interesse diese an die Wand zu fahren, ich habe auch einen RA beauftragt, diese ist einer anderen Auffassung wie ich, nur will ich auch nicht unvorbereitet in die Schlacht ziehen.

Zitat (von cauchy):
Ich hatte ja schon angedeutet, dass das Urteil kompliziert ist.

Ja das ist es alle male, auch mein RA hat sich gerade mal dazu im telefonat geäußert...
wir zeigen ersteinmal Verteidigungsbereitschaft an und besorgen uns mal das Protokoll wann und wie etwas veranlasst wurde, dann kann man genau sehen, von wem welche Versäumnisse oder das hinauszögern kam.

Und ja es ist legitim mehrgleisig zu Fahren, wenn ich nur eine Strategie hätte und damit keinen Erfolg habe, habe ich zumindest Plan B.

Danke dir auf jeden fall.

Zitat (von cauchy):
Warum sollte da irgendeine Geschäftsstelle eine solche Frist prüfen? Das ist Aufgabe des Beklagten, wenn er sich darauf berufen will.

Sehe ich auch so, das Gericht prüft erst wenn ich eine Einrede zu der Angelegenheit mache.

Ich warte nun mal ab, mein RA hat nun 14 Tage Zeit, Stellung zu nehmen und ich denke ich bin eigentlich ganz gut dort aufgehoben.

Ich danke euch für eure Gedanken und Hinweise, es triggert mich halt nur und da mein Vermieter immer sofort mit rechtlichen Konsequenzen droht und das bis hin zur "Nötigung" wie jetzt mit dem Kabel TV, dann versuche ich alle Mittel und Wege um meinen Vermieter auflaufen zu lassen.

(Kabel TV seit 01.07.24 Mietersache) nicht bei der LEG. Die Wohnservice+ GmbH verwaltet die Kabeanschlüsse und gibt diese nicht für die Mieter frei, sondern bietet diese nun in einem TV Vertrag an. Das Unterwandert mein Recht auf Bestimmung wer mein Kabelanbieter ist. Bei uns Vodafone und da der Vermieter den Anschluss nicht frei gibt, kann ich keinen neuen Anschluss beantragen... und sollte ich den Anschluss von denen nicht nehmen, ist meine Gigabit Leitung (TV-Internet-Telefon) weg! Da die Dosen verblompt werden ) Dies nur zur Info, bezüglich des Wortes Nötigung.

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#13

Antwort vom 2. Oktober 2024 | 15:53

Von

Status:

Junior-Partner (5364 Beiträge, 663x hilfreich)

Zitat (von Astrafan):
Da die Vergleichsmiete (Mittelwert) gezahlt wird

Der Mittelwert dient nur zur Orientierung, es können entsprechend der Immobilie Ab- aber auch Zuschläge berechnet werden.

Na ja, viel Erfolg.

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#14

Antwort vom 3. Oktober 2024 | 16:50

Von

Status:

Frischling (24 Beiträge, 4x hilfreich)

Hier ein vielleicht hilfreiches Urteil zum Thema (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil – AZ 2 C 7/20 –):

"Die dreimonatige Frist für die Erhebung einer Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung wird nicht mit Eingang der Klage bei Gericht gewahrt, wenn die Zustellung an den Mieter nicht „demnächst" erfolgt und dies vom Vermieter zu vertreten ist. Maßgeblich für die Frage, ob eine notwendige Handlung des Vermieters (hier: Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses) „demnächst" erfolgt ist, ist nicht der Ablauf der Klagefrist, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Handlung der Partei für den Verfahrensfortgang erforderlich ist." (Quelle: https://www.bmgev.de/mietrecht/urteile/detailansicht/mieterhoehung-und-klagefrist-bei-nichtzustimmung/)

Lies dir mal die Ausführungen unter dem genannten Link durch; ich denke, das könnte auf Deinen Fall anwendbar sein.

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