Miethaus mit 6 Wohneinheiten als Gewerbeeinheit in der Grundsteuer bedacht

4. Oktober 2019 Thema abonnieren
 Von 
04072015
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 0x hilfreich)
Miethaus mit 6 Wohneinheiten als Gewerbeeinheit in der Grundsteuer bedacht

Leider habe ich im Forum keine passende Informationen gefunden. Daher meine Frage.

Die jährliche NK Abrechnung ist da und immer wieder frage ich mich wieso zahle ich für die Mietwohnung 750 Euro Grundsteuer ( 130qm) wenn das Nachbarhaus ( gleiche Ausstattung und gleicher Vermieter) für das gesamte Haus mit 300qm nur 550 Euro Grundsteuer zahlt.
Wie kann ich für eine Prüfung vorgehen. Der Vermieter legt mir nur die Rechnung vom Amt f- Rw. vor, aus der eine Steuer von 2780 Euro hervor geht.

Mein Verdacht ist, das hier eine fehlerhafte Berechnung vorliegt. Vor 20 Jahren war ein Autohaus im EG, aber seit 2000 sind hier nur noch 6 Wohnungen und kein Gewerbe.
Ist so etwas möglich? Wie kann ich den VM anhalten, sich mit dem Amt für Rechnungswesen zwecks Prüfung in Verbindung zu setzen.

2. Möglichkeit ist, das der Jahresbeitrag von ca. 695 Euro auf jedes Quartal angesetzt wurde. ( ? )
Ich weiß Ihr seid keine Hellseher. Ich brauche aber einen Gedankenanstoß wo ich die beste Erklärung finde.

Es handelt sich um eine kleinere Stadt mit ca. 50.000 Einwohnern links vom Rhein.
Kann jemand Auskunft geben, ob ich selbst zum Amt für Rechnungswesen gehen kann und nachfrage ...... ob ich wohl Auskunft erhalte???
Danke für Euro Tipps.

-- Editiert von 04072015 am 04.10.2019 22:22

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19 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von 04072015):
Der Vermieter legt mir nur die Rechnung vom Amt f- Rw. vor, aus der eine Steuer von 2780 Euro hervor geht.

Eine Rechnung? Wo ist denn der Steuerbescheid?

Falls es keinen gibt: mit einer Kopie davon würde ich zum Amt gehen. Sofern sich die Besteuerungsgrundlage nicht aus dem Rechnungstext ergibt.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
04072015
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Besteuerungsgrundlage nicht aus dem Rechnungstext ergibt.


Du hast Recht. (123....) Ich meinte den Bescheid.
Dort steht nur der Betrag der an Grundsteuer anfällt.
Keine Grundlage, auf die zurück geriffen werden kann.

Rechne ich den qm Preis für das jeweilige Haus aus, zahlt der Mieter im Haus A 6 Euro pro qm und
das Haus daneben Haus B 1,97 Euro.

Die Niederschlagsberechnung wird für beide Häuser ausgewiesen und ist mit einer Gesamtfläche (beide Häuser)
Grundstückfläche für mit 683qm ausgewiesen.

Nur die Baujahre liegen einige Jahre auseinander.
Haus A 1967
Haus B 1942

Danke für die Auskunft. Ich werde zum Amt für Rechnungswesen gehen und mir die Grundsteuer beider Häuser erklären lassen. (mit Bildaufnahmen)
Der VM hat daran kein Interesse. Er hat ja das Recht sich die Kosten vom Mieter zu holen.

Vielen Dank.

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#3
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von 04072015):
Mein Verdacht ist, das hier eine fehlerhafte Berechnung vorliegt. Vor 20 Jahren war ein Autohaus im EG, aber seit 2000 sind hier nur noch 6 Wohnungen und kein Gewerbe.


Leiser Verdacht der Vermieter hat keine Nutzungsänderung beim Finanzamt beantragt.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#4
 Von 
04072015
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Vermieter hat keine Nutzungsänderung beim Finanzamt beantragt.


Ist das so ein großer Aufwand? Oder mit Problemen behaftet?
Das der VM wissentlich den nicht gerechtfertigten Grundsteuerbescheid den Mietern im Haus A unterjubelt.
Ich gehe davon aus, dass der Vermieter die zahlen lesen kann und eine Grundsteuer von 550 Euro und 2780 Euro für ein 4 Parteien und für ein 6 Parteien Wohnhaus unterscheiden kann.

Ich muss dazu sagen, dass der VM das Haus 2010 geerbt hat und das Versäumnis sicher bei den Vorbesitzer liegt.
Aber bei den unterschiedlichen Zahlen des Grundsteuerbescheid muss doch auch ein aktueller VM stutzig werden. ( Gleichgültigkeit)

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#5
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von 04072015):
Ist das so ein großer Aufwand? Oder mit Problemen behaftet?


Der Antrag ist kein großer Aufwand.

Probleme kann es geben.
Welcher Art kann ich nicht genau sagen.
Beispiel: Ein Bekannter hatte vor Jahren Gewerberäume (Büros) zu Wohnungen umbauen lassen. Da mußte er den Nachbar, dessen Haus recht dicht steht, um Erlaubnis bitten müssen.

Von den anderen bürokratischen Hürden, Baugenehmigungen etc., ganz zu schweigen.

Aber wie gesagt, es ist reine Vermutung das die Nutzungsänderung nicht beantragt wurde.
Vielleicht ist die Grundsteuer für dieses Gebäude auch tatsächlich so hoch.

Für Berechnungsgrundlage ist u. a. auch das Baujahr der Gebäude entscheidend. Je älter je geringer der Einheitswert, je geringer die Grundsteuer.

Ganz genau kannst Du das nur herausbekommen indem Du Einsicht in den Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes nimmst. Ob die das der VM gewähren muß weiß ich nicht.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#6
 Von 
04072015
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Aber wie gesagt, es ist reine Vermutung das die Nutzungsänderung nicht beantragt wurde.
Vielleicht ist die Grundsteuer für dieses Gebäude auch tatsächlich so hoch.

Das 5 fache von dem Haus welches auf dem gleichen Grundstück steht?

Hm

Beide Häuser stehen auf einem Grundstück.
Was mich immer gewundert hat, ist, dass alle Berechnungen ( auch Müllentsorgung) gemeinsam berechnet wurden und werden.
Nur die Grundsteuer und Versicherung ist getrennt. (Versicherung O.K.)
Es handelt sich nicht um freistehende Häuser, sondern um eine Häuserkette, die aneinander gebaut wurden.
Das Alter der Häuser kann gern berücksichtigt werden ....... Kann mir aber nicht vorstellen dass das anliegende Nachbarhaus auf dem gleichen Grundstück weniger 1/5 veranlagt wird.

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#7
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von 04072015):
... Nur die Baujahre liegen einige Jahre auseinander.
Haus A 1967
Haus B 1942

Das wäre schon mal ein Grund für unterschiedliche Werte...
Zitat (von 04072015):
... Ich werde zum Amt für Rechnungswesen gehen und mir die Grundsteuer beider Häuser erklären lassen. (mit Bildaufnahmen)

Die Erklärung wird -falls sie nicht ohnehin mit Verweis auf Datenschutz verweigert wird - bestenfalls lauten, dass der Steuermeßbetrag multipliziert mit dem Hebesatz eben genau den festgesetzten Grundsteuerbetrag ergibt.
Der Weg muss - wie eigentlich immer - die Belegeinsicht sein. Dabei wird hier nicht der Grundsteuer bescheid, sondern der Einheitswertbescheid geprüft werden müssen.

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach einem rechnerisch einfachen Verfahren:
Jahresrohmiete (§ 79 BewG) x Vervielfältiger (§ 80 BewG) = Grundstückswert (§78 BewG)
Grundstückswert (=Einheitswert) x Steuermeßzahl (§ 15 GrStG) = Steuermeßbetrag (13 GrStG)
Bis hierher ist das Finanzamt zuständig. Die Gemeinde führt nur den letzten Schritt durch:
Steuermeßbetrag x Hebesatz (§25 GrStG) = Grundsteuer

Soweit nicht weiter schwierig... Die Probleme stecken in den Details, die hier sicher nicht vollständig abgehandelt werden können. Es fängt an mit Fragen der Festsetzung und Fortschreibung. Hier könnten die Grundstücksarten "Geschäftsgrundstück", "Mietwohngrundstück" oder "gemischtgenutztes Grundstück" zu unterschiedlichen Vervielfältigen führen. Weiter geht allerdings auch die Gemeindegröße, das Baualter und die Bauart in den Vervielfältigen ein.
Man wird die gesamte Veranlagung nachvollziehen müssen...

Abschließend noch eine Bemerkung: Dass der ungünstigere von zwei unterschiedlichen Beträgen falsch sein muss, ist im Weltbild von Wohnraummietern eine der vielen endgültigen Wahrheiten.

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#8
 Von 
04072015
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von RMHV):
ist im Weltbild von Wohnraummietern eine der vielen endgültigen Wahrheiten.


......das ist mir schon klar, dass das andere Grundstück auch falsch berechnet sein könnte. ( zu niedrig angesetzt) Dennoch halte ich den Berechnungsunterschied für viel zu hoch und wenn ich mir andere Grundsteuerberechnungen im gleichen Ort, gleiche Wohngegend in meinen alten Mietverträgen ( gleiches Baujahr)ansehe, komme ich immer wieder zu dem Entschluss, dass mit dieser Berechnung etwas nicht stimmen kann.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
04072015
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von RMHV):
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach einem rechnerisch einfachen Verfahren:
Jahresrohmiete (§ 79 BewG) x Vervielfältiger (§ 80 BewG) = Grundstückswert (§78 BewG)
Grundstückswert (=Einheitswert) x Steuermeßzahl (§ 15 GrStG) = Steuermeßbetrag (13 GrStG)
Bis hierher ist das Finanzamt zuständig. Die Gemeinde führt nur den letzten Schritt durch:
Steuermeßbetrag x Hebesatz (§25 GrStG) = Grundsteuer


Besten Dank für die Info RHMV :-)
Ich habe einfach den Grundsteuerrechner mit der jeweiligen Stadt benutzt. Dort wird genau die Grundsteuermesszahl und der Grundsteuermessbetrag benannt x den vorgesehenen Hebesatz der Stadt.

Für Haus B wird genau der Betrag errechnet, der auch auf die Mieter umgelegt wurde.
Für Haus A wird ein Betrag von 946,23 Euro errechnet. Statt den 2780 Euro.
Das ist für mich eine Differenz von ca. 1800 Euro .

Mit dieser Berechnung sollte doch eine Erklärung vom VM , oder auch vom Finanzamt/Amt für Rechnungswesen möglich sein. Hat nichts mit Datenschutz zu tun.
Die netto Mieteinnahmen sind von beiden Häusern bekannt.

Besten Dank RMHV

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von 04072015):
Ich habe einfach den Grundsteuerrechner mit der jeweiligen Stadt benutzt. Dort wird genau die Grundsteuermesszahl und der Grundsteuermessbetrag benannt x den vorgesehenen Hebesatz der Stadt.


Und Du kennst die Grundsteuermesszahl bzw. den vom FA errechneten Einheitswert der beiden Häuser?

Zitat (von 04072015):
Die netto Mieteinnahmen sind von beiden Häusern bekannt.


Die Nettomieteinnahmen die das FA für die Ermittlung des Einheitswertes verwendet sind ganz was anderes als die Nettomieteinnahmen die der Vermieter erzielt.

Für mein Objekt (Baujahr übrigens ca. 1880) z. B. stehen im Grundsteuermessbescheid des FA 0,80 DM, ja DM und nicht EURO, pro m² Wohnfläche als Nettomieteinnahmen. Der Bescheid ist von 2003.

-- Editiert von Anitari am 05.10.2019 12:36

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#11
 Von 
04072015
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Die Nettomieteinnahmen die das FA für die Ermittlung des Einheitswertes verwendet sind ganz was anderes als die Nettomieteinnahmen die der Vermieter erzielt.


Sagen wir mal anders......
Das FA veranschlagt ca. 112000 Euro Einanhmen aus Vermietung und Verpachtung , nur für dieses Haus . Die Wohnfläche ist 490 qm für das ganze Haus. Das entspricht den qm Preis von ca. 19 Euro. Der Mietspiegel sagt einen Durchschnitt des Mietspiegel weißt von 5 bis 5,50 Euro für die Wohnfläche im qm aus.

Inzwischen ergibt sich ein Bild, welches ganz wo anders hinführen wird.
Ich kann mir schlecht vorstellen, dass das FA einen Betrag xy nimmt, wenn die tatsächlichen Mieteinnahmen nur 33400 Euro für das ganze Haus pro Jahr beträgt.

Abzüglich der Kosten....... somit ist es richtig Anitari,
dass die Einkünfte aus Vermietung noch geringer sind, als die Einnahmen der Kaltmiete.

Ich denke das Problem liegt nicht bei der Berechnung, sondern bei dem VM.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von 04072015):
Ich kann mir schlecht vorstellen, dass das FA einen Betrag xy nimmt, wenn die tatsächlichen Mieteinnahmen nur 33400 Euro für das ganze Haus pro Jahr beträgt.


Es ist aber so. Das FA verwendet einen fiktiven Wert als Nettomiete, nicht die tatsächliche.

Zitat (von 04072015):
Abzüglich der Kosten....... somit ist es richtig Anitari,
dass die Einkünfte aus Vermietung noch geringer sind, als die Einnahmen der Kaltmiete.


Die Kosten des VM haben nun mit der Ermittlung des Einheitswertes und der Grundsteuer rein gar nichts zu tun.

Zitat (von 04072015):
Das FA veranschlagt ca. 112000 Euro Einanhmen aus Vermietung und Verpachtung , nur für dieses Haus .


Einkommen aus Vermietung und Verpachtung betrifft die Einkommenssteuer des VM, nicht Ermittlung des Einheitswertes als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#13
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31961 Beiträge, 5628x hilfreich)

Zitat (von 04072015):
immer wieder frage ich mich wieso zahle ich für die Mietwohnung 750 Euro Grundsteuer
Mögliche Lösung: Frag den Vermieter. Frag ihn schriftlich. ER möge dir das erklären.
Du verstehst die Umlage/Differenz nicht. Bis dahin zahlst du den Grundsteuer-Betrag unter Vorbehalt.
Zitat (von 04072015):
Ich denke das Problem liegt nicht bei der Berechnung, sondern bei dem VM.
Das kann durchaus sein. Bitte frag ihn schriftlich.

Zitat (von 04072015):
Ich brauche aber einen Gedankenanstoß wo ich die beste Erklärung finde.
Beim bzw. vom Vermieter.

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Wenn der im Bescheid ausgewiesene Betrag der ist, welcher der NK-Abrechnung zugrundeliegen, dann gibt es da nichts reinzudeuten. Warum unterschiedliche Werte vorliegen können würde schon erklärt. Das Leben ist halt nicht immer gerecht.

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
04072015
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Warum unterschiedliche Werte vorliegen können würde schon erklärt. Das Leben ist halt nicht immer gerecht.


Warum gibt es dann einen Grundsteuerrechnung von dieser Stadt. (??)
Alle Rechnungsbeispiele ergeben den tatsächlichen Wert der in der Grundstückbesteuerung festgesetzt wurde.
Nur bei unserem Grundstück ergibt sich eine Differenz von mehreren tausend Euro.
Zufall ? Ungerecht ?? glaube ich nicht !

Aber danke für die unterschiedlichen Blickwinkel.
Natürlich lasse ich mir das vom VM erklären und auch vom FA vorrechnen.
Wenn ich jedes Jahr 550 Euro zuviel an Grundsteuer zahle, dann will ich das auch wissen.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Das FA veranschlagt ca. 112000 Euro Einanhmen aus Vermietung und Verpachtung , nur für dieses Haus .


Woher hast Du denn diese Information? Hast Du Akteneinsicht beim Finanzamt bekommen?

Zitat:
Mein Verdacht ist, das hier eine fehlerhafte Berechnung vorliegt. Vor 20 Jahren war ein Autohaus im EG, aber seit 2000 sind hier nur noch 6 Wohnungen und kein Gewerbe.


Es ist denkbar, dass im Anschluss an den Umbau eine Neufestsetzung des Einheitswertes erfolgt ist und bei den anderen Häusern ist der Einheitswert nie geändert worden. Dann wäre aber nicht Deine Grundsteuer zu hoch, sondern die der anderen Häuser zu niedrig.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
04072015
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Woher hast Du denn diese Information?


Das ergibt sich aus der Grundsteuerberechnung.
Wenn 99% der Berechnungen den veranlagten Betrag anzeigen (+/- ein paar Cent) und errechnet wurde und 1% der Berechnung einen völlig anderen Betrag ausweist, dann gehe ich nicht davon aus, dass 99% der Berechnungen falsch sind und 1% richtig berechnet wurde.

2. liegt mir eine Berechnung eines Nachbarhauses vor , welches 2007 neu gebaut wurde und veranlagt wurde mit 50% mehr Wohnfläche , dafür nur mit einem drittel von unserer Grundsteuer veranlagt wurde.

Unsere alte Hütte, wo jedes Jahr ein Wasserrohrbruch statt findet, weil nur notdürftig etwas geflickt wird hat einen höheren Einheitswert als ein neu gebautes Haus 3 Hausnr. weiter. :-(

Die Gewerblich genutzte Immobilie ist für mich der einzige Anhaltspunkt, welches nie geändert wurde, warum auch immer. VM wurde bereits von mir angeschrieben.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31961 Beiträge, 5628x hilfreich)
1x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
04072015
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 0x hilfreich)

TE # 7 RMHV

Ich habe mir nun die Mühe gemacht, und bin in das 500m entfernte FA gegangen.
Dort erzählte man mir, dass ein 4 Familienhaus wie ein 6 Familienhaus in dieser Wohngegend (Ort) besteuert wird.

Unterm Strich lassen sich die Festsetzungen vergleichen / je qm.
Jedes Haus ist mit 2 Wohnungen bei den Wirtschaftsbetrieben gemeldet. ( statt 10 Wohnungen)

Ganz deutlich gesagt, beide Berechnungen sind falsch.

Das 4 Fam. Haus wurde nach der Berechnung nur als 2 Familienhaus angemeldet
und
das 6 Fam. Haus als gewebl. Immobilie mit 2 Wohnungen.

Den Rest kann man mann sich denken.
Hätte eine Baugenehmigung vorgelegen, so würde ( laut FA ) automatisch ein neuer Einheitswert festgelegt worden sein.
Wie die Gesetze um 1970 waren, ob eine Nutzungsänderung ohne Baugenehmigung vollzogen werden konnte weiß ich leider nicht.

Der VM muss also heut zu Tage keine Änderung beim FA beantragen.

Somit wird auch klar warum ich in allen Räumen Telefonanschlüsse habe und ein Bad in der Größe eines WZ in einem MFH.
:-) Ich wohne somit in der Büroetage.

Danke an alle.

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