Mietkaution länger als ein Jahr einbehalten?

22. Oktober 2023 Thema abonnieren
 Von 
MikeElEx
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietkaution länger als ein Jahr einbehalten?

Hallo zusammen,

seit kurzem bin ich Besitzer einer Eigentumswohnung.
Die Wohnung habe ich Anfang 2023 im vermieteten Zustand gekauft.
Die Eigenbedarfskündigung ist nun durch und die Wohnung seit Mitte Oktober leer.

Die Mieterin fragte mich nun nach der Rückzahlung der Kaution, da nach Übergabeprotokoll keine Mängel vorliegen.
Mir wurde jedoch geraten die Nebenkostenabrechnung abzuwarten, da ich Nachzahlungen hiervon abziehen kann.

Jetzt ist ist nur so, dass ich erst im November die Nebenkostenabrechnung für 2022 sehen werde, da die Hausverwaltung diese erstellt.
Interessant für mich und die Kaution wäre die Abrechnung für 2023, die im ungünstigen Fall erst November 2024 vorliegen wird.
Es vergeht also über ein Jahr. Selbst wenn ich nur einen Teil der Kaution zurückhalte, weil ggfs. mit einer Nachzahlung zurechnen ist, wäre das nach meiner Recherche nicht rechtens (>12 Monate).

Wie geht man da am besten vor?
Kann man über die Hausverwaltung separat was prüfen lassen?
Kaution zurückzahlen und im ungünstigen Fall dem Mieter wegen der Nachzahlung hinterherlaufen?

VG
Mike

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14 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118507 Beiträge, 39580x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
da nach Übergabeprotokoll keine Mängel vorliegen.

Dann entfällt sogar die 6monatige Prüffrist für versteckte Mängel und die Kaution wäre sofort zurückzuzahlen.
Einzig bliebe ein Anspruch auf Zurückbehalt in Höher der beiden zu erwarteten Nachzahlungen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
MikeElEx
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Einzig bliebe ein Anspruch auf Zurückbehalt in Höher der beiden zu erwarteten Nachzahlungen.


1. Eigentümerversammlung im kommenden November abwarten, zu der die Nebenkostenabrechnung für 2022 vorliegen wird.
2. Höhe der (ggfs. aufkommenden) Nachzahlung für 2022 von der Kaution zurückhalten, da auch 2023 mit einer ähnlich hohen Nachzahlung gerechnet werden darf.
3. Rest der Kaution sofort zurückzahlen.
4. Warten auf die Nebenkostenabrechnung für 2023 (auch wenn's >12 Monate dauert?)

So könnte ich nach meinem Verständnis vorgehen.
Hab ich's richtig verstanden?

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#3
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4455x hilfreich)

Wenn hier ein Mieter nach der Rückzahlung der Kaution fragt, so wird ihm regelmäßig mitgeteilt, dass es für ihn leichter wird, wenn er 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung abwartet. Ab dann sind nämlich Ansprüche des Vermieters, mit Ausnahme der Ansprüche aufgrund von Nebenkosten, verjährt. Davor wäre der Mieter in der Beweislast, dass das sogenannte Sicherungsinteresse des Vermieters erloschen ist. So ein Prozessrisiko ist normalerweise nicht zu empfehlen.

Sofern du also nicht die Freiheit von offensichtlichen und versteckten Mängeln zugesichert hast, solltest du noch ein wenig Zeit haben. Wenn über die Nebenkosten pro Jahr abgerechnet wird, dann ist die Abrechnung 2022 von dir als neuem Vermieter spätestens bis Ende 2023 dem Mieter zuzustellen. Bis dahin würde ich persönlich empfehlen, noch nicht über die Kaution abzurechnen. Aber achte darauf, dass du auch wirklich rechtzeitig die Abrechnung dem Mieter zustellt.

Punkt 1 deines Planes würde ich somit unterstützen. Für Punkt 2 musst du nachrechnen, wie hoch die voraussichtliche Nachzahlung ausfallen wird. Dabei wäre zu berücksichtigen, wenn die Nebenkostenvorauszahlungen angepasst wurden. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Mieter iin den heizintensiven Monaten Oktober-Dezember keine Heizkosten produzieren wird. Einfach die Nachzahlung für 2022 einbehalten ist also nicht. Du musst konkret ausrechnen (im Zweifel mit der Gradtagtabelle), wie hoch die Nebenkostenabrechnung 2023 für diesen Mieter wahrscheinlich ausfallen wird und wieviel er schon an Vorauszahlungen geleistet hat.

Klar, du kannst auch einfach so einen Teil einbehalten. Die wenigsten Mieter werden deswegen klagen. Rechtens wird es dadurch aber nicht.

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#4
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(643 Beiträge, 79x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
... und im ungünstigen Fall dem Mieter wegen der Nachzahlung hinterherlaufen?


Im ungünstigsten Fall rennt der Mieter (insbesondere dann wenn er über die Eigenbedarfskündigung sauer ist) zum Anwalt und reicht Klage auf Kautionsrückzahlung ein.

Wenn die Abrechnung 2022 kommt könnte man mit dem (Ex-)Mieter auch eine private Einigung für eine vorzeitige und abschließende Nebenkostenabrechnung/Kautionsrückzahlung treffen.





-- Editiert von User am 22. Oktober 2023 19:30

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#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118507 Beiträge, 39580x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
1. Eigentümerversammlung im kommenden November abwarten, zu der die Nebenkostenabrechnung für 2022 vorliegen wird.

Macht die HV denn auch die Nebenkostenabrechnung für die Mieter?



Zitat (von cauchy):
Du musst konkret ausrechnen (im Zweifel mit der Gradtagtabelle), wie hoch die Nebenkostenabrechnung 2023 für diesen Mieter wahrscheinlich ausfallen wird und wieviel er schon an Vorauszahlungen geleistet hat.

Wo ein konkretes ausrechnen möglich ist, wäre es durchzuführen
Das "konkret ausrechnen" könnte mitunter problematisch werden, an einigen Stellen müsste wegen der (unbekannten) Preissteigerungen geschätzt werden.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#6
 Von 
MikeElEx
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Ja, die HV macht auch die Nebenkostenabrechnung für Mieter.

Was ich mich noch frage:
Die Wohnung ist offiziell seit April diesen Jahres in meinem Besitz.

Harry van Sell sagte richtigerweise, dass in den heizintensivsten Monaten keine Kosten anfallen können, da die Mieterin nun raus ist.
Von April-Oktober 2023 wird sie vermutlich auch nicht nennenswert geheizt haben.
Eine Nachzahlung hab ich eher nicht zu befürchten. Eher die Voreigentümerin.

Die Nebenkostenabrechnung vor April 2023 - also insbesondere das ganze Jahr 2022, das noch aussteht - ist mich nicht relevant, da ich zu der Zeit kein Eigentümer war (oder habe ich den Spaß zusammen mit der Wohnung erworben?).

Sorry, falls das die falschen Fragen sind für den Bereich. Bin absoluter Laie.

Edit: Bei der Übergabe hab ich eine Vorlage aus dem Internet ausgedruckt, bin von Zimmer zu Zimmer und hab nach Mängeln geschaut, aber nichts gefunden.
Stromzählerstand notiert und das war’s auch schon.
Bei allen Zimmern sind keine Mängel aufgefallen.

-- Editiert von User am 22. Oktober 2023 21:47

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#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118507 Beiträge, 39580x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
habe ich den Spaß zusammen mit der Wohnung erworben?

In der Regel erwirbt man "alles".

Zur Sicherheit die uns unbekannten vertraglichen Vereinbarungen / betreffenden Klauseln / Absprachen / Satzungen etc. liest, denn da pflegen solche Details redurchaus drin zu stehen.

Bei Unklarheiten gerne wieder hier melden, den vollständigen Wortlaut der relevanten Stellen posten, denn erst mit Kenntnis dieser Fakten können wir zielführend zu Bedeutung und Auslegung diskutieren.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#8
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4455x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
Die Wohnung ist offiziell seit April diesen Jahres in meinem Besitz.
Ich bin mal spitzfindig: Sie war bis zur Rückgabe im Besitz des Mieters. Sie war in deinem Eigentum, nachdem die Grundbuchumtragung durch war. Aber das nur am Rande.

Du musst zwischen Mietrecht und Kaufrecht unterscheiden. Der Mieter hat das Recht auf eine Nebenkostenabrechnung über 12 Monate (offenbar kalenderjährlich bei euch) bzw. auf weniger, wenn der Mietvertrag vorher endet. Eine Zwischenabrechnung aufgrund des Eigentümer- bzw. Vermieterwechsels erfolgt nicht. Der neue Vermieter ist verantwortlich für die Abrechnung, sofern er bei einem Teil der abgerechneten Monate bereits Vermieter war.

Wenn du im April Vermieter geworden bist und kalenderjährlich abgerechnet wird, bist du also für die Abrechnung 2023 zuständig. Für die Abrechnung 2022 wäre noch der alte Vermieter zuständig.

Es kann sein, dass im Kaufvertrag etwas anderes vereinbart wurde. Das musst du genau nachschauen. Typischerweise finden sich in solchen Kaufverträge Bevollmächtigungen für den neuen Eigentümer, damit dieser für den alten Vermieter Erklärungen abgeben. Aber rein mietrechtlich wäre die 2022er Abrechnung vom alten Vermieter zu erstellen.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47241 Beiträge, 16731x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
Bei der Übergabe hab ich eine Vorlage aus dem Internet ausgedruckt, bin von Zimmer zu Zimmer und hab nach Mängeln geschaut, aber nichts gefunden.
Stromzählerstand notiert und das war’s auch schon.
Bei allen Zimmern sind keine Mängel aufgefallen.


Dann besteht kein Zurückbehaltungsrecht aufgrund von potentiellen Mängeln. Es darf also nur der Teil der Kaution einbehalten werden, der mögliche Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung abdeckt.

Da die Abrechnung für den Eigentümer spätestens mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vorliegen muss, also spätestens 3 Wochen vor der Eigentümerversammlung, sollte sie also in Kürze vorliegen.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(643 Beiträge, 79x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
Bei der Übergabe hab ich eine Vorlage aus dem Internet ausgedruckt, bin von Zimmer zu Zimmer und hab nach Mängeln geschaut, aber nichts gefunden.
Stromzählerstand notiert und das war’s auch schon.


Und was hat man hinsichtlich der Heizung erfasst. Eine Sonderablesung durch die Firma veranlasst dir normalerweise die Heizkostenabrechnung macht, oder zumindest alle ablesbaren Zähler (Verdampferröhrchen, etc.) abgelesen und dokumentiert?

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4455x hilfreich)

Zitat (von Gerd61):
Und was hat man hinsichtlich der Heizung erfasst. Eine Sonderablesung durch die Firma veranlasst dir normalerweise die Heizkostenabrechnung macht, oder zumindest alle ablesbaren Zähler (Verdampferröhrchen, etc.) abgelesen und dokumentiert?
Wozu sollte das gut sein? Wie gesagt, eine Zwischenabrechnung aufgrund von Vermieterwechsel sieht das Gesetz nicht vor. Wenn eine Hausverwaltung die NK abrechnet, sind beim Eigentumsübergang die auf den Mieter umgelegten Nebenkosten auch herzlich wurscht. Interessant wäre nur, ab wann der neue Eigentümer die nicht auf den Mieter umgelegten Nebenkosten zahlt und wer die NK-Abrechnung dem Mieter zustellen muss.

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#12
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(643 Beiträge, 79x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Wozu sollte das gut sein?


Der Mieter hat die Wohnung bis Mitte Oktober genutzt und der Eigentümer nutzt die Wohnung für den Rest des Jahres 2023. Entsprechend muss der VM dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung für dessen Nutzungsdauer erstellen und da wäre eine Erfassung aller Verbrauchswerte zu Mitte Oktober (Mietende) wohl hilfreich.

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#13
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4455x hilfreich)

@ Gerd61: Wir haben aneinander vorbei gesprochen. Ich meinte die Übergabe vom alten Vermieter zum neuen Vermieter. Da muss nichts abgelesen werden. Bei der Übergabe Mieter an Vermieter sollte natürlich alles abgelesen werden, was es abzulesen gibt.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(643 Beiträge, 79x hilfreich)

@cauchyeitrag

Ich bin davon ausgegangen das mit der im Beitrag #6 genannten Übergabe die Rückgabe der Wohnung vom Mieter an den neuen Eigentümer (Mitte Okt 2023) gemeint war.

Nach nochmaligen Lesen des Beitrages bin ich mir aber nicht mehr so sicher, es könnte auch die zuvor erfolgte Übergabe vom Alteigentümer zum Neueigentümer gemeint sein.

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