Mietkündigung - gültig oder nicht?

19. Juli 2005 Thema abonnieren
 Von 
Kuschel04
Status:
Beginner
(122 Beiträge, 7x hilfreich)
Mietkündigung - gültig oder nicht?

Hallo erstmal,

ich habe eine fristlose Kündigung erhalten weil ich angeblich 2 monate in Mietrückstand bin.

Aber da ich immer am 15. eines monats, diesen monat war es der 18., überweise und die das auch wissen sind es keine 2 Monate.

Bei der einen Monatsmiete ist es ganz klar die konnt ich nicht bezahlten, aber ich habe sofort alle hebel in bewegung gesetzt um dies zutun. Ich warte eigendlich nur noch auf die zusage des Wohnungsamtes. Wenn denen nicht wieder was neues Einfällt was ich noch beischaffen muss.

Ist die kündigung jetzt gültig oder nicht??

Ich habe der Hausverwaltung sofort gefaxt wie der Sachverhalt ist. Und auf Rücknahme der Frislosen Kündigung gebeten da sie auf einen Rückstand von 2 Monatsmieten beruht.

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9 Antworten
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#1
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(12858 Beiträge, 4372x hilfreich)

Die meisten Mietverträge sehen die Fälligkeit am 3.ten Werktag des Monats im voraus vor. Meines Wissens ist diese Klausel jedoch unter Umständen unwirksam, was entsprechend anhand des konkreten Mietvertrages zu prüfen ist (BGH-Urteil). Wenn ich jetzt einfach mal davon ausgehe, dass auch Ihr Mietvertrag diesen Fälligkeitstermin enthält und der auch wirksam ist, so ist die Tatsache, dass der Vermieter bisher die Zahlung zum 15.ten des Monats toleriert hat, lediglich ein entgegenkommen. Hieraus können Sie keinerlei Rechte herleiten. Insofern befinden Sie sich regelmäßig jeden Monat mit der Mietzahlung im Verzug (Ob hier möglicherweise eine Art Gewohnheitsrecht eintreten kann, weiß ich leider nicht). Wenn dann tatsächlich eine Monatsmiete nicht bezahlt wurde, befanden Sie sich zum Zeitpunkt der Kündigung wahrscheinlich tatsächlich mit zwei Mieten im Verzug, was grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Allerdings verliert die Kündigung ihre Wirksamkeit, wenn Sie umgehend nach Erhalt der Kündigung den Mietrückstand ausgleichen. Gibt es möglicherweise noch eine offene Nebenkostennachzahlung? Auch die kann nämlich unter Umständen eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn insgesamt ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten erreicht wird.

Gruß,

Axel

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#2
 Von 
Kuschel04
Status:
Beginner
(122 Beiträge, 7x hilfreich)

naja wie soll ich denn zum 3.ten zahlen wenn ich erst am 15. mein geld von dem Arbeitgeber bekomme. Das ist ja nachweislich vorgetragen.

Also die kündigung wurde heute geschrieben und sowohl auch übergeben. Ich habe am 18. überweisen.

Nein es sind keine weiteren kosten offen ausser eine monats miete. Jetzt stellt sich mir die frage ob die kündigung auf 2 offene Monatsmieten beruhen kann ???

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#3
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(12858 Beiträge, 4372x hilfreich)

So leid es mir auch tut, aber die Tatsache, dass Sie erst zum 15.ten des Monats Ihr Gehalt bekommen, ist nicht das Problem des Vermieters. War das auch schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses so? Warum wurde dann nicht ein entsprechender Fälligkeitszeitpunkt im Mietvertrag vereinbart. Oder hat der Vermieter diesen späteren Termin zumindest nachweisbar genehmigt? Das würde die Sachlage möglicherweise ändern. Wenn wir ansonsten mal ein eventuelles Gewohnheitsrecht außen vor lassen, bleibt die Tatsache, dass Sie sich ab dem 3.ten Werktag des laufenden Monats im Verzug befinden. Ob also jetzt zur Zeit, bzw. zum Zeitpunkt der Kündigungszustellung ein Rückstand in Höhe von mindestens 2 Monatsmieten bestand oder nicht, wissen Sie selber. Nur ein solcher rechtfertigt die fristlose Kündigung. Und wenn zumindest 1 Miete vor Übergabe der Kündigung bereits bezahlt war (bezahlt heißt allerdings Eingang beim Vermieter), so dürfte m.E. die Kündigung hinfällig sein. Im Übrigen bleibt, was ich bereits in meinem ersten Posting geschrieben hatte; wenn der Mietrückstand umgehend ausgeglichen wird, wird die Kündigung hinfällig (wenn es - wie Sie schreiben - nur einen kurzen Zeitraum zu überbrücken gilt, haben Sie vielleicht die Möglichkeit, sich das Geld vorrübergehend zu leihen).
Ich muss allerdings auch sagen, dass ich das Verhalten des Vermieters nicht so richtig verstehe. Wenn Sie immer (wie lange denn schon?) erst am 15.ten bezahlt haben, ohne das dieses beanstandet wurde, warum wird das jetzt plötzlich nicht mehr? Oder hat der Vermieter - auf Grund der einen, tatsächlich fehlenden Miete - Angst, sein Geld nicht mehr zu bekommen. Wurde das mit dem Vermieter besprochen? Hat es vielleicht einen Eigentümerwechsel oder einen Wechsel in der Hausverwaltung gegeben? Wurde denn Ihr Fax an die Hausverwaltung schon beantwortet? Ich würde hier umgehend das persönliche Gespräch mit dem Vermieter, bzw. der Hausverwaltung suchen, um nach Möglichkeit eine einvernehmliche Lösung zu finden. Bereiten Sie sich sicherheitshalber darauf vor, für die eine rückständige Miete einen realistischen Ratenzahlungsvorschlag zu machen und erklären Sie sachlich, wie es zu diesem Rückstand kommen konnte. Wenn es ansonsten keine weiteren Probleme gibt, sollt hier eine Lösung möglich sein. Ich denke, die Hausverwaltung ist auch nicht unbedingt daran interessiert, einen neuen Mieter suchen zu müssen.

Viel Erfolg,

Axel

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#4
 Von 
Kuschel04
Status:
Beginner
(122 Beiträge, 7x hilfreich)

also ich wohne diesen monat ein jahr hier und es war von anfang an gesagt worden das ich immer erst zum 15. mein Geld bekommen habe die wurde aber nicht schriflich festgehalten.

bei der hausverwaltung hat es keinen sinn anzurufen weil sich keiner verantwortlich fühlt und die Prokuristin ist auch nie zu sprechen. Die meinten immer nur ich soll zu allem Schriflich stellung nehmen.

Es ist tatsächlich noch nie zu problemen gekommen. Ausser diesem einen monat wo ich aber auch der Verwaltung es schriflich mitgeteilt habe. Und diese haben mir dann auch alles erforderlichen unterlagen für das Wohnungsamt zusammen gestellt worauf ich dann gleich alles bei dem zuständigen Amt einreichte.

Ich warte jetzt mal die reaktion der Verwaltung ab oder ??

also in dem Brief stand auch: Der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen wir hiermit schon vorsorglich gemäß § 568 BGB .

Was bedeutet das denn ??

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#5
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(12858 Beiträge, 4372x hilfreich)

§ 568 Form und Inhalt der Kündigung

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der Schriftform.
(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

Gemeint ist wohl dieses:

§ 574 a

(1)Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhätlnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

Dieses gilt allerdings nur im Falle eines Wiederspruchs gegen die Kündigung. Diese ist wiederum, gemäß § 574 ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Dieses ist im vorliegenden Fall wahrscheinlich gegeben. Einfach abzuwarten, wie die Verwaltung nun auf Dein Fax reagiert, scheint mir der denkbar ungünstigste Weg zu sein. Im Zweifelsfall reagieren die nämlich überhaupt nicht darauf. Wenn also eine persönliche Kontaktaufnahme zu der verantwortlichen Person nicht möglich ist, kann ich nur dringend empfehlen, umgehend einen Rechtsanwalt aufzusuchen. Auch, wenn das die Situation insgesamt wohl nicht verbessern wird.

Tut mir leid, aber ich denke, insgesamt hast Du hier wohl sehr schlechte Karten.

Gruß,

Axel

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#6
 Von 
Kuschel04
Status:
Beginner
(122 Beiträge, 7x hilfreich)

Also ich habe ebend mit meiner "Vermieterin" gesprochen die einer Erben gemeintschaft angehört....

sie wohnt hier unten mit im haus. Sie meinte das sie garnix davon weis und das sie Gleich mal mit ihrer Tochter spricht.....

Denn sie will nicht das ich hier ausziehen muss.....

Sie meinte nur das die miete auf jeden fall beglichen werden muss und darauf hin meinte ich ja natürlich und das ich ja alle hebel in bewegung gesetzt habe....

Ich hoffe auf ein gutes ende

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#7
 Von 
Kuschel04
Status:
Beginner
(122 Beiträge, 7x hilfreich)

also die gute Frau war heute bei der Verwalrung und hat denen den marsch geblasen denn sie meinte man hätte mal auf mich zu kommen können und mit mir zu reden....

auf jeden fall ist es jetzt so das wenn die mieter wieder ausgeglichen worden ist auch die kündigung widerrufen ist.

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#8
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(12858 Beiträge, 4372x hilfreich)

Hast Du diese Zusage schriftlich? Ist irgendwie geregelt, bis wann die Miete ausgeglichen sein muss?
Es scheint sich zwar wieder einmal zu bestätigen, dass ein persönliches Gespräch immer der beste Weg ist und ich denke auch, dass hier wohl auf jeden Fall eine einvernehmliche Lösung gefunden werden kann. Allerdings hast Du die Kündigung in Schriftform erhalten. Und solange diese nicht schriftlich wiederrufen wurde, ist die weiterhin gültig. Ich will Dir ja keine Angst machen, aber verlass Dich nicht auf irgenwelche mündlichen Zusagen, sondern regel das jetzt konkret und schriftlich. Das gilt insbesondere, wenn es eine Hausverwaltung gibt, die im Auftrage und mit Vollmacht des Vermieters handelt.

Gruß,

Axel

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Kuschel04
Status:
Beginner
(122 Beiträge, 7x hilfreich)

japp werde ich tun, hatte ich auch vor.

also ich werde morgen einen brief aufsetzen und dann alles rein schreiben was dazu benötigt wird und auch noch mal das mit der miete zum 15. das das noch bestätigt wird.....

und danke noch mal ....

ich bin froh das ich das gespräch mit der alten dame gesucht habe ...

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