Mietminderung Schimmel, Klage nach Auszug aus der Wohnung, Sachverständigengutachten?

Folgende Situation:
Mietmängelanzeige wegen erheblichen Schimmelbefalls in der Wohnung (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche) im August 2023 mit Fristsetzung. Mietzahlungen nur noch unter Vorbehalt. Es sind nur Außenwände von dem Schimmel befallen.

Vermieter kümmert sich erst, lässt seine übliche Malerfirma und eine Firma mit Messgerät kommen. Es werden zu dem Zeitpunkt keine feuchten Wände mehr gefunden, der erhebliche Schimmelbefall wird aber bestätigt. Der Schimmel setzt sich sogar an Metalloberflächen ab. Die Couch ist komplett durchzogen und musste später entsorgt werden. Eine der Firmen sagt, dass ein Stoßlüften in der Souterrain-Wohnung nicht effektiv möglich ist, und dass dringend eine Lüftungsanlage eingebaut werden muss. Sie gibt damit einen Wink auf bauseitsbedingte Umständen. Auch wird gesagt, dass der Schimmel so weit in den Wänden drin ist, weil der in den Vorjahren immer nur überstrichen wurde. Ein Kalk-Zement-Putz wurde empfohlen, der dauerhaft Abhilfe schaffen würde.

Bei den Schimmelproblemen in den Vorjahren 2021 und 2022 (immer Richtung Übergang Sommer-Herbst) kam jeweils ein Maler raus und hat den Schimmel mit einem Zeug eingesprüht und dann überstrichen. Danach war jeweils wieder 1 Jahr Ruhe. Auch andere Wohnungen in dem Hochhaus haben mit Schimmelproblemen zu kämpfen.

Kündigung durch den Mieter erfolgte ordentlich zum 31.01.2024. Der Mieter ist also schon ausgezogen. Seit der Kündigung hatte der Vermieter keine Notwendigkeit mehr darin gesehen, den Mietmangel zu beheben. Er hat bis zum Auszug nicht mehr geantwortet oder reagiert.
Daraufhin erfolgt die Mietminderung um 30% ab Mietmängelanzeige. Vorige Zahlungen erfolgten nur unter Vorbehalt.

Nun reichte der Vermieter am 20.01.2024 Klage ein, auf Zahlung der ausstehenden Miete, da der Mieter die Kaution offensichtlich "abwohnen" wolle. Kein Wort von der Mietminderung. Die Klage wurde dem Mieter jetzt erst zugestellt.

Am 24.01.2024 findet die Wohnungsübergabe statt. Also ein paar Tage nach Einreichung der Klage beim Amtsgericht. Der Vermieter beauftragt die Hausmeisterin diese Wohnungsübergabe durchzuführen und ordentlich zu protokollieren. Das Protokoll besagt für jeden Raum "keine Mietmängel". Eine handschriftliche Notiz wird ergänzt: Schimmelbefall u.a. an Außenwände in der Küche, Beseitigung übernimmt der Vermieter". Das Übergabeprotokoll wird von der Hausmeisterin, der Mieterin und zwei Zeugen unterschrieben. Die Hausmeisterin bestätigt ebenso in mehreren Sprachnachrichten, dass sowohl diese Wohnung als auch die Nachbarn erhebliche Schimmelprobleme hatten. Auch verweist sie darauf, dass in einer Wohnung weiter oben "irgendwann" ein Rohrbruch war. Und dass die Fassade außen Beschädigungen hatte, weshalb die Wandziegel des Hochhauses ausgetauscht werden mussten.

Wenn es nun vor Gericht geht, wer muss was beweisen? Wir werden anbringen, dass die Miete gemindert wurde und der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mietmängelbeseitigung bis zum Auszug bewusst nicht nachkam.

Kann das Gericht oder der Kläger nachträglich noch einen Sachverständigen einschalten? Die Wohnung liegt ja nun längst nicht mehr beim Mieter. Der Vermieter könnte den Schimmelbefall und die Ursache zwischenzeitlich also schon behoben haben und der Sachverständige könnte vielleicht nichts mehr finden. Das Risiko, dass die Ursache nun behoben wurde, ist sehr wahrscheinlich. Ein Sachverständigengutachten würde also wohl nachteilig für den Mieter sein. Der Mieter ist nicht rechtsschutzversichert.

Welche Beweiskraft haben in diesem Fall Fotos, Videos, Zeugenaussagen, das Übergabeprotokoll und die Tatsache, dass der Vermieter bis zum Auszug nicht tätig werden und auf die Mietminderung nicht mehr reagieren wollte?

Danke.

-- Editiert von User am 25. April 2024 17:26