Dieser Fall beinhaltet mehrere Vorkommnisse, die dann zur Mietminderung führten:
1) Fehlendes Waschbecken
Mieter A schließt im Mai 2017 einen Mietvertrag mit Vermieter B. Bei Schlüsselübergabe stellt sich dann heraus, dass der Vormieter das Waschbecken demontiert hat. A moniert dies bei B (auch mehrfach schriftlich innerhalb des Jahres), woraufhin dieser meint, dass bei seinem Einzug ebenfalls kein Waschbecken drin war und man sich selbst eines gekauft hat. A kauft ein Waschbecken, will aber dass B es fachmännisch installieren lässt, um keine Folgeschäden zu riskieren. B weigert sich zunächst, lässt das Waschbecken dann aber jedoch im Februar 2018 vom Installateur installieren.
Für die 9 Monate ohne Waschbecken fordert A nun von B die Erstattung des Mangels. Hierfür setzt er 5% der Warmmiete an und hat die Miete in diesem Punkt bereits im Februar 2018 gemindert. B erkennt diese neunmonatige Berechnung nicht an und behauptet, A hätte ja das Waschbecken selbst installieren wollen und B käme A mit der Installation ja nur wohlwollend entgegen.
Meine Fragen:
Was ist nun zu tun?
Kann A für die Zeit des fehlenden Waschbeckens den Mangel erstattet bekommen?
Ist die Minderungsrate korrekt oder zu hoch?
2) Kaputte Fliesen im Bad
Ende Oktober / Anfang November 2017 muss die Heizung repariert werden, da das Heizungsventil tropft. Vermieter B ist im Urlaub und beauftragt im Telefonat Mieter A einen Handwerker zu holen. Dieser sucht die Remissionstelle und findet sie dann letztendlich im Bad hinter mit Silikon befestigten großen Fliesen. A lässt dem Handwerker als Experten die Entscheidungsfreiheit, wie mit dem Mangel zu verfahren ist, damit im November die Heizung funktioniert. Zwei Fliesen gehen hierbei leider zu Bruch. Die Heizung wird jedoch repariert. A verlangt von B den Austausch der kaputten Fliesen. Nachdem dies im Februar 2018 immer noch nicht passiert ist, mindert A die Miete um 4,5%. B behauptet, er habe längst eine Firma beauftragt. Ein Austausch ist aber nach wie vor nicht erfolgt. Stattdessen behauptet B der Mangel müsste inzwischen ja wieder behoben sein, da er von A nichts mehr hörte. A hindessen schrieb B auf dessen Fragen eine Woche zuvor, dass nur das Waschbecken repariert wurde. Ferner behauptet B, A hätte die Zerstörung der Fliesen zu verantworten, da er beim Reparaturtermin B nicht kontaktierte, um die Entfernung der Fliesen genehmigen zu lassen und zu erfragen, dass die Fliesen mit Silikon gesichert wurden. Hätte man B vorher gefragt, wären die Fliesen nicht kaputt gegangen. Aus diesem Grund könne A die Miete auch in diesem Punkt nicht mindern.
Meine Fragen:
Was ist nun zu tun?
Kann A für die Zeit der fehlenden Fließen den Mangel erstattet bekommen?
Ist die Minderungsrate korrekt oder zu hoch?
3) Wohnung kleiner als im Mietvertrag
Vermieter B entschließt sich, die Wohnung zu verkaufen. Ein Makler vermisst bei Mieter A die Wohnung und kommt auf eine Wohnungsgröße von 60,5qm. Im Mietvertrag stehen 67qm. Das ist 9,7% kleiner. Mieter A misst die Wohnung nun selbst nach. Mit einem Metermaß kommt er auf 59,2qm (11,64% kleiner). Mit einem Lasermessgerät kommt er auf 59,222qm (11,61% kleiner). Wegen dieses Umstandes hatte A die Miete im Februar 2018 bereits gemindert und sich das Recht der Rückforderung zu viel bezahlter Mieten eingeräumt. Für März 2018 hat er die Miete in diesem Punkt nicht gemindert (jedoch in den anderen Punkten, siehe oben), sondern nur unter Vorbehalt gezahlt, um nochmals genauer messen zu können. Den Balkon hat A gemäß Gesetz mit 25% angerechnet. B behauptet, der Balkon müsse mit 50% angerechnet werden (dann wäre man wieder bei weniger als 10%), da es sich angeblich um die beste Gegend der Stadt handelt und der Balkon im oberen Stockwerk des Hochhauses eine fantastische Aussicht bietet (das mag vielleicht stimmen, einen außergewöhnlichen Mehrwert bietet der Balkon jedoch nicht). Ebenso behauptet B, dass er einem Grundbuchauszug zur Bauzeit des Hauses vor 40 Jahren mehr traut als wenn eine andere Person die Wohnung misst. Der Grundbuchauszug weist 64qm aus. Sowohl Makler als auch A messen aber deutlich andere Werte.
A sendet B daraufhin eine Rückforderung der gesamten Beträge. Diese beinhaltet die Rückforderung des fehlenden Waschbeckens für neun Monate und der fehlenden Fliesen seit November sowie die zu viel bezahlte Miete und Kaution durch die kleinere Wohnungsgröße seit Mietbeginn und setzt ein Zahlungsziel von drei Wochen.
B behauptet, dass die Miete in diesen ganzen Punkten nicht gemindert werden kann und droht A mit Kündigung falls die reguläre Miete zukünftig nicht bezahlt und die Zahlungsdifferenzen von Februar und März 2018 nicht ausgeglichen werden. B sei nicht bereit, zu Mietminderung, Größe und Wert der Wohnung weiter per E-Mail zu diskutieren. Sollte A weiteren Klärungsbedarf haben, könne er sich mit den Anwälten von B in Verbindung setzen. Sollte A die Wohnung zu teuer sein, sollte er kündigen. B hielt sich bisher an keine mündlichen oder schriftlichen Vereinbarungen.
Meine Fragen:
Wie ist hier vorzugehen?
Wer muss was beweisen? Benötigt es für die Beweise ausschließlich Gutachter?
Könnte das auch außergerichtlich geregelt werden? Wenn ja, wie?
Kann B einfach so kündigen und was ist dagegen zu tun?
Sollte A hier einen Anwalt beauftragen (nicht rechtsschutzversichert)?
Wie kann A die zu viel bezahlte Miete und die Mängel ersetzt bekommen?
Danke für die Hilfe.
Mietminderung / Wohnung kleiner als 10% & andere Mängel
6. März 2018
Thema abonnieren
Frage vom 6. März 2018 | 09:13
Von
Status: Frischling (27 Beiträge, 1x hilfreich)
Mietminderung / Wohnung kleiner als 10% & andere Mängel
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 6. März 2018 | 13:31
Von
Status: Richter (8413 Beiträge, 3774x hilfreich)
1. Waschbecken,
Es kommt m. E. darauf an, WO das Waschbecken gefehlt hat: In Küche oder Bad (was eine Minderung rechtfertigen kann) oder lediglich auf einer Gästetoiletten. Dann hat der VM u. U. Recht, wenn er meint, das ist so angemietet und Sache des A.
2. Fliesen
Eine Minderung um 4,5 % wg. zweier fehlender Fliesen.......fällt das optisch so sehr ins Gewicht?
3. Wohnungsgröße
Die Wohnungsvermessung muss hier ein Fachmann vornehmen, das ist nicht so einfach selbst zu bewältigen zumal es hier ganz hart an der Grenze zu den erforderlichen 10 % liegt, die evtl. eine Anpassung bei der NK-Abrechnung erforderlich machen können.
Zitat:
Wer muss was beweisen? Benötigt es für die Beweise ausschließlich Gutachter?
Nein, aber wenn sich sonst nicht einigen kann!
Zitat:Könnte das auch außergerichtlich geregelt werden? Wenn ja, wie?
Man findet eine einvernehmliche Lösung
Zitat:Kann B einfach so kündigen und was ist dagegen zu tun?
Kommt auf die Mietverhältnisse an. Ist A der einzige Mieter und B wohnt mit im Haus, ist die Kündigung relativ einfach möglich.
Zitat:Sollte A hier einen Anwalt beauftragen (nicht rechtsschutzversichert)?
Kann schneller zum Erfolg führen, aber auch teuer werden
Zitat:Wie kann A die zu viel bezahlte Miete und die Mängel ersetzt bekommen?
Indem zunächst einmal festgestellt wird, ob er überhaupt einen Anspruch hat.
#2
Antwort vom 6. März 2018 | 18:18
Von
Status: Frischling (27 Beiträge, 1x hilfreich)
1. Waschbecken
Das Waschbecken fehlte im Bad. Insofern fehlte ein wesentlicher Teil des Bades.
Ist A berechtigt, den Mangel für die 9 Monate des fehlenden Waschbeckens erstattet zu bekommen?
2. Fliesen
Jede Fliese hat eine Größe von 60x29,5cm. Wir blicken also täglich auf ein ca. 60x60cm großes Loch.
3. Wohnungsgröße
OK, Fachmann/Gutachter. Es liegt dann wohl an A zu entscheiden, ob er die Kosten hierfür aufwenden will oder nicht. Es geht ja vor allem auch um den Balkon, der das Zünglein an der Waage ist.
Kann Vermieter B einfach behaupten, der Balkon soll mit 50% eingerechnet werden, wenn gängige Rechtssprechung von 25% ausgeht. Und muss er dann keinen Beweis hierfür bringen?
Muss sich A auf einen teuren Gutachter einlassen, wenn der Makler und A schon geringere Größen ermittelt haben?
Kann ein Grundbuchauszug von vor 40 Jahren als Beweis herangezogen werden, wenn bei Mietverträgen ab 2004 eine andere Wohnungsflächenverordnung herangezogen wird?
Was hat die Kündigung damit zu tun, ob B im Haus wohnt und ob A alleiniger Mieter ist?
Ich dachte, A kann solange mindern bis die Höhe von maximal zwei monatlichen Warmmieten angesammelt ist und er die Miete nicht überdurchschnittlich hoch mindert, bevor B berechtigt ist zu kündigen, oder?
Wenn A für's Waschbecken 5% und die Fliesen 4,5% mindert, ist das dann zu hoch?
Was würde passieren, wenn A im April die Miete nach wie vor mindert und B dann, wie angedroht, kündigt? Wäre diese Kündigung dann rechtens und wirksam?
Andere Überlegung: Sollte sich A gleich an den Anwalt von B wenden, um eine Einigung / Lösung zu erwirken? Die Kommunikation mit B dreht sich ja im Kreis. Und fallen dann dabei Kosten an?
Danke für die Hilfe.
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#3
Antwort vom 6. März 2018 | 22:52
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Beim Punkt 3. Wohnungsgröße unterliegst du möglicherweise einem Irrtum bzw. solltest das abklären bevor du dich vielleicht ganz unnütz weiter da reinkniest ... und Kosten produzierst, für die du dann vielleicht aufzukommen hast.
Wann war die Wohnung errichtet worden? erstmalig bezugsfertig?
nach welcher Methode ist die Wohnflächenberechnung durchgeführt worden?
Hintergrund:
Für die meisten Wohnungen im Bestand gelten für die Wohnflächenberechnung noch die Vorschriften der II. Berechnungsverordnung - demnach war ein Ansatz von bis zu 50% der Balkon-Grundfläche möglich (quasi nach freier Wahl des Bauherrn).
Erst seit der zum 01.01.2004 neu eingeführten Wohnflächenberechnungsverordnung gilt: "i.d.R. zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte" (d.h. wenn besonders begründet oder ortsübliche Verkehrssitte, wäre auch nach der WoflVO noch bis 50% zulässig).
Außerdem besagt die Überleitungsvorschrift in der WohnflächenVO § 5, dass eine früher nach der II. BV ermittelte Wohnfläche auch weiterhin gilt. Das ist ja auch logisch - eine fachgerechte Ermittlung und Berechnung will schliesslich auch bezahlt sein und ist eben nur bei Neuerrichtung oder einer baulichen Veränderung mit Auswirkungen auf die Wohnfläche erforderlich.
Merkblatt zur Wohnflächenberechnung alt/neu
Es kommt also nicht allein auf das korrekte Aufmaß an sondern auch auf die korrekte Berechnungsmethode.
Bei einem ähnlichen Fall hat der BGH auch schon "beurteilt" > [link=https://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH%20Wohnflaeche%20Berechnung%20Dachterrasse.htm]VIII ZR 86/08
[/link]
Es kommt nicht auf das Datum des Mietvertragsabschlusses an.
NatürlichZitat :Und fallen dann dabei Kosten an?
Wer zur Wahrung oder zur Durchsetzung seiner Rechte einen Anwalt einschaltet, dann zahlt das natürlich selbst ... es sei denn bringt überzeugt seinen Vertragspartner/Gegner davon, dass er das freiwillig übernimmt oder man treibt die Sache bis vor Gericht, dann entscheidet der Richter, wer für das ganze Vergnügen zu zahlen hat.
Die 1+2 sind von Anfang an schief gelaufen - auch durch den Mieter A selbst.
Wenn man eine Wohnung mit Waschbecken im Bad besichtigt und dann bei der Übergabe kein Waschbecken vorhanden ist, dann muss man den Mangel rügen und erforderlichenfalls mit Rechtsmitteln die Abhilfe/Beseitigung durchsetzen.
Wozu solche Halben Sachen führen (auch wenn sie vielleicht gutgemeint sind), sieht man ja.
Ich wage mir nicht vorzustellen, was ein Gericht dazu sagt, dass der Mieter erst ein Waschbecken kauft, dann aber 9 Monate brav wartet, bis der Vermieter das Waschbecken endlich installieren lässt und hinterher der Mieter dann die Miete mindern möchte.
Warum hat der Mieter hier nicht seine Rechte wahrgenommen und ggf. rechtlich durchgesetzt?
Hat der Mieter das fehlende Waschbecken bei der Übergabe einfach so hingenommen? oder sich seine Rechte bei der Annahme auch vorbehalten?
Gibt es beweisbare Aufforderungen an den Vermieter zur Mängelbeseitigung?
Natürlich muss sich jeder an die gesetzlichen Vorgaben halten - und wichtig wird das gerade dann, wenn man seine Rechte dann auch einfordern bzw. gerichtlich durchsetzen möchte.
Schau dir also mal [link=http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536b.html]BGB § 536c [/link] und drumherum an
Nach der Schilderung befürchte ich, dass da am Ende gar nichts dabei rauskommt - außer "Spesen".
#4
Antwort vom 7. März 2018 | 07:58
Von
Status: Frischling (27 Beiträge, 1x hilfreich)
Hallo Lolle,
zunächst einmal vielen Dank für diese ausführliche Antwort. Nachfolgende beantworte ich Ihre offenen Fragen ...
Zitat :Wann war die Wohnung errichtet worden? erstmalig bezugsfertig? nach welcher Methode ist die Wohnflächenberechnung durchgeführt worden?
Vermieter B hat mir hierzu bei seinem Besuch Ende Januar einen Grundbuchauszug gezeigt. Auf diesem stehen diese 64qm. Dieser stammt aus der Zeit der Errichtung des Hochhauses 1978/1979. Nach welcher Methode die Wohnflächenberechnung damals durchgeführt wurde, weiß ich leider nicht. Ich nehme an evtl. nach DIN 283 o.ä. Der Vermieter selbst war sehr erstaunt, dass die Wohnung wohl erheblich kleiner ist als er sie vor einigen Jahren gekauft hat. Er hätte ja demnach auch zu viel bezahlt. Von unserer Ende Januar getroffenen Vereinbarung, dass er sich um einen Gutachter kümmert, der die Wohnung fachmännisch vermisst, ist er allerdings kommentarlos wieder abgewichen. Bei diesem Treffen wurde auch vereinbart, dass er das Waschbecken installieren lässt (hierzu nachfolgend mehr), die Fliesen austauscht und auch den noch in der Küche stehenden neueren Heizkörper austauschen lässt. Bis auf das Waschbecken hat er sich an nichts gehalten.
Zitat :... - demnach war ein Ansatz von bis zu 50% der Balkon-Grundfläche möglich (quasi nach freier Wahl des Bauherrn).
Bedeutet das, dass der Vermieter einfach behaupten kann, es seien 50%, weil es seiner Ansicht nach "halt die beste Wohngegend der Stadt ist und der Balkon einen fantastischen Ausblick bietet"?
Oder muss er mir das beweisen?
Bei meinen Recherchen lese ich, dass die damals ermittelten Wohnflächen meistens nicht der tatsächlichen Größe entsprechen. Ist es oft nicht so, dass Rohbau-Aufmaße größer sind als dann die fertige Wohnung?
Wer kann mir zur ortsüblichen Verkehrssitte hier in diesem Stadtteil Auskunft geben?
Zitat :Und fallen dann dabei Kosten an?
Natürlich
Wer zur Wahrung oder zur Durchsetzung seiner Rechte einen Anwalt einschaltet, dann zahlt das natürlich selbst ... es sei denn bringt überzeugt seinen Vertragspartner/Gegner davon, dass er das freiwillig übernimmt oder man treibt die Sache bis vor Gericht, dann entscheidet der Richter, wer für das ganze Vergnügen zu zahlen hat.
Das bedeutet, selbst wenn ich den Anwalt von Vermieter B auch nur anschreibe, um den Sacherhalt mit ihm außergerichtlich zu klären, schreibt er die Rechnung an mich?
Zitat :
Warum hat der Mieter hier nicht seine Rechte wahrgenommen und ggf. rechtlich durchgesetzt?
Hat der Mieter das fehlende Waschbecken bei der Übergabe einfach so hingenommen? oder sich seine Rechte bei der Annahme auch vorbehalten?
Gibt es beweisbare Aufforderungen an den Vermieter zur Mängelbeseitigung?
Mieter A hat bereits bei der Schlüsselübergabe angemahnt, dass das Waschbecken fehlt ("das Waschbecken muss aber noch ersetzt werden") und der Vermieter ein Waschbecken installieren muss. Vermieter B redete sich damit raus, dass A das Waschbecken ja zusammen mit der Küche vom Vormieter übernehmen wollte. Da sich A dann entschieden hat, die Küche doch nicht zu übernehmen, hat der Vormieter die Küche und auch das Waschbecken ausgebaut. Zudem hätte Vermieter B be seinem Einzug auch kein Waschbecken gehabt. Er hätte sich dann ein Standwaschbecken gekauft und es bei seinem Auszug auch wieder mitgenommen. Genau so hat es der Vormieter dann auch gemacht. Diese Behauptung stimmt jedoch nicht. A wollte zwar die Küche vom Vormieter übernehmen, hatte dies dann aber aufgrund überhöhter Preisforderung abgelehnt. Vom Waschbecken war hier nie die Rede.
Mieter A hat sich dann selbst daran gemacht und bei ebay günstig ein Waschbecken erworben. Aufgrund der großen Fliesen im Bad wollte er das Waschbecken aber nicht selbst installieren, um nichts zu beschädigen bzw. Folgeschäden zu verursachen. Aus diesem Grund teilte A Vermieter B mit, dass er ein Waschbecken hat, er jedoch möchte, dass B es installieren lässt. B hingegen meinte, dass A es selbst installieren lassen solle. B könne zwar einen Handwerker besorgen, den A dann aber bezahlen müsste.
Im Übrigen muss laut B ein Bad nur einen Wasseranschluss, eine Toilette und eine Badewanne/Dusche besitzen. A hat dann zwar zunächst erwidert, das Waschbecken selbst installieren zu wollen, dies jedoch im weiteren Verlauf dann doch nicht getan, da er evtl. Folgeschäden scheute. Er hat es jedoch dann wieder angemahnt als das Thema mit der Wohnfläche aufkam.
Die erstere Korrespondenz erfolgte per SMS kurz nach dem Einzug Ende Mai 2017. Die weitere Korrespondenz dann Ende Januar 2018 und nahm Fahrt auf.
Mieter A dachte all die Zeit, man könnte sich außergerichtlich einigen. Er besitzt zwar eine Rechtsschutz, diese deckt jedoch "Wohnen" leider nicht ab. Aus diesem Grund hat er auch zunächst auf eine kooperative, friedliche Lösung gesetzt. Vermieter B ist aber wohl eher der Typus, der aus einer Wohnung das meiste rausholen, aber sonst keine Verpflichtungen haben will. Aus diesem Grund hat A auch ein Waschbecken gekauft, um das Ganze zu beschleunigen.
"Beweisbare Aufforderung"? Was bedeutet das genau? Muss diese einen bestimmten Wortlaut haben oder reicht es wenn A den B auffordert, dass er das gekaufte Waschbecken installieren soll?
Könnten Sie mir freundlicherweise meine anderen Fragen noch beantworten ...
Kann A für die Zeit des fehlenden Waschbeckens den Mangel erstattet bekommen?
Ist die Minderungsrate korrekt oder zu hoch?
Kann A für die Zeit der fehlenden Fließen den Mangel erstattet bekommen?
Ist die Minderungsrate korrekt oder zu hoch?
Könnte das auch außergerichtlich geregelt werden? Wenn ja, wie?
Kann B einfach so kündigen und was ist dagegen zu tun?
Wie kann A die zu viel bezahlte Miete und die Mängel ersetzt bekommen?
Sollte A weiterhin die Miete (zumindest im Punkt "Fliesen") mindern oder riskiert er dann eine Kündigung?
Danke für Ihre Hilfe.
-- Editiert von InLege am 07.03.2018 08:15
#5
Antwort vom 8. März 2018 | 16:44
Von
Status: Beginner (146 Beiträge, 36x hilfreich)
Zitat :Vermieter B hat mir hierzu bei seinem Besuch Ende Januar einen Grundbuchauszug gezeigt. Auf diesem stehen diese 64qm.
In welchem Bundesland gibt es Wohnungsgrundbücher, wo qm Wohnfläche ausgewiesen werden?
Im übrigen gehe ich ebenso davon aus, dass Du mit Deinen Forderungen nicht weiter kommen wirst. Du hast monatelang die Mängel mehr oder weniger hingenommen und ab und zu den Vermieter aufgefordert, was zu tun. Das nur mündlich oder per SMS. Für die Durchführung von Mietminderungen gibt es klare Abläufe für den der mindern möchte. Die sind m. E. nicht eingehalten. Sicher fühlt sich das nicht gut an für Dich und ungerecht, aber ich sehe am Ende nur zwei Möglichkeiten:
1. Du kündigst die Wohnung und hakst den Ärger final ab und machst es bei der Nächsten besser.
2. Du hakst den Ärger ab und schaust nach vorn.
Ich würde zu 1. tendieren, da das Verhältnis zum Vermieter nachhaltig gestört sein könnte.
#6
Antwort vom 8. März 2018 | 17:02
Von
Status: Frischling (27 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Zitat :Vermieter B hat mir hierzu bei seinem Besuch Ende Januar einen Grundbuchauszug gezeigt. Auf diesem stehen diese 64qm.
In welchem Bundesland gibt es Wohnungsgrundbücher, wo qm Wohnfläche ausgewiesen werden?
Im übrigen gehe ich ebenso davon aus, dass Du mit Deinen Forderungen nicht weiter kommen wirst. Du hast monatelang die Mängel mehr oder weniger hingenommen und ab und zu den Vermieter aufgefordert, was zu tun. Das nur mündlich oder per SMS. Für die Durchführung von Mietminderungen gibt es klare Abläufe für den der mindern möchte. Die sind m. E. nicht eingehalten. Sicher fühlt sich das nicht gut an für Dich und ungerecht, aber ich sehe am Ende nur zwei Möglichkeiten:
1. Du kündigst die Wohnung und hakst den Ärger final ab und machst es bei der Nächsten besser.
2. Du hakst den Ärger ab und schaust nach vorn.
Ich würde zu 1. tendieren, da das Verhältnis zum Vermieter nachhaltig gestört sein könnte.
Nun, das Thema mit der Wohnungsgröße kam ja erst im Dezember 2017 auf, nachdem ich erfahren habe, dass der Vermieter die Wohnung verkaufen möchte und der Makler die Wohnung vermessen hat. Insofern besprechen wir das Thema seit bereits Ende Dezember 2017 - und zwar ausschließlich per E-Mail.
Das Thema mit dem fehlenden Waschbecken wurde Anfang Februar 2018 gelöst. Hierzu habe ich unterschiedlichen Aussagen: Zum einen, ich könnte hier nichts geltend machen, da ich den Mangel zu lange hingenommen habe. Zum anderen, dass ich den Mangel ja seit Einzug geltend gemacht habe und all die Monate nichts passiert ist. Was stimmt nun?
Das Thema mit den Fliesen wurde ebenfalls im November 2017 angesprochen und ich bin davon ausgegangen, dass der Vermieter das in Auftrag gegeben hat. Hat er aber leider nicht. Von daher habe ich hierzu erstmalig im Februar die Miete gemindert.
Bin ich jetzt hier voll auf dem Holzweg? Bzw. was kann ich jetzt noch tun? Früher oder später werden wir eh ausziehen, doch das hängt aktuell noch von anderen Faktoren ab.
#7
Antwort vom 9. März 2018 | 08:55
Von
Status: Beginner (146 Beiträge, 36x hilfreich)
Ich würde sagen Holzweg hin oder her... Spar Dir den Stress, am Ende geht es höchstens um ein paar EURO, ggf. musst Du streiten, einen Anwalt bezahlen, dann vergleicht man sich und die Kosten werden geteilt. Nicht dass das Geld nichts wert wäre, aber am Ende ist das Verhältnis zerrüttet und das Ergebnis ist fragwürdig. Achte künftig darauf, dass alles stimmt. Aber am Ende nicht zu pingelig werden.
Aber das musst Du allein entscheiden.
#8
Antwort vom 9. März 2018 | 10:02
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Nun ist jetzt ja aus dem anderen Thread
https://www.123recht.net/Vermieter-verweigert-Korrespondenz-und-verweist-auf-Anwalt-__f534269.html
belammt. dass der VM einen Anwalt eingeschaltet hat. Wie argumentiert dieser denn?
#9
Antwort vom 9. März 2018 | 10:15
Von
Status: Frischling (27 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Nun ist jetzt ja aus dem anderen Thread
https://www.123recht.net/Vermieter-verweigert-Korrespondenz-und-verweist-auf-Anwalt-__f534269.html
belammt. dass der VM einen Anwalt eingeschaltet hat. Wie argumentiert dieser denn?
Dieser sagt noch gar nichts. Der VM hat nur mitgeteilt, dass er keine weiteren Diskussionen mit dem Mieter per E-Mail führt und wenn der Mieter weiteren Klärungsbedarf hat, lägen dem Anwalt des VM der Schriftverkehr vor.
Nun geht es dem Mieter darum, zu entscheiden, ob er weiter mit dem Anwalt des VM spricht. Da der Mieter hier Kosten vermeiden will, stellt sich die Frage, ob er einfach so auf den Anwalt des VM zugehen kann und die Sache mit ihm besprechen. Oder würde der Anwalt dann seine Rechnung an den Mieter richten?
Abzuwägen bleibt - nachdem der Mieter doch einen erheblichen Minderungs- / Erstattungsbetrag errechnet hat (in der Annahme, dass dieser hoffentlich stimmt) - ob sich diese Summe durchsetzen lässt. Es geht dem Mieter aber auch um das grundsätzliche Recht, nicht vera....t zu werden. Dieses Gefühl ist bei der ganzen Sache eher vorherrschend.
#10
Antwort vom 9. März 2018 | 10:32
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Meine Einschätzung so mal aus dem Knie heraus
... Waschbecken steht Ihnen mE nicht zu. Es handelt sich hier wohl um die Spüle in der Küche, welche drin war, da Sie anfangs vom Vormieter die Küche übernehmen wollten, es sich dann aber doch anders überlegt haben.Sind Sie selber Schuld, Pech inne Verlosung, es sei denn, die Wohnung wurde mit Küche vermietet, ist sie aber wohl nicht.
... Fliesen ... zwei defekte Fliesen hindern Sie daran die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen? Nun ja ...
... Wohnungsgröße ... immer ein Schmankerl für den Prozess. Bevor ich mich hier auf einen solchen einlassen würde, würde ich einen Fachmann (und nicht mein Lasergerät) mit einer ordentlichen Vermessung beauftragen. Erst dann würde ich, sollte die Messung gravierende Differenzen ergeben, versuchen das erst mal außergerichtlich zu lösen.
#11
Antwort vom 9. März 2018 | 10:44
Von
Status: Frischling (27 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Meine Einschätzung so mal aus dem Knie heraus
... Waschbecken steht Ihnen mE nicht zu. Es handelt sich hier wohl um die Spüle in der Küche, welche drin war, da Sie anfangs vom Vormieter die Küche übernehmen wollten, es sich dann aber doch anders überlegt haben.Sind Sie selber Schuld, Pech inne Verlosung, es sei denn, die Wohnung wurde mit Küche vermietet, ist sie aber wohl nicht.
... Fliesen ... zwei defekte Fliesen hindern Sie daran die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen? Nun ja ...
... Wohnungsgröße ... immer ein Schmankerl für den Prozess. Bevor ich mich hier auf einen solchen einlassen würde, würde ich einen Fachmann (und nicht mein Lasergerät) mit einer ordentlichen Vermessung beauftragen. Erst dann würde ich, sollte die Messung gravierende Differenzen ergeben, versuchen das erst mal außergerichtlich zu lösen.
Nein. Es geht um das Waschbecken im Bad. Wie oben beschrieben, behauptet der VM, dass mir der Vormieter die Küche samt Waschbecken im BAD angeboten hat - was jedoch nicht stimmt. Die Wohnung wurde nicht mit Küche vermietet. Die Küche gehörte dem Vormieter.
Nun, wie würden Sie Ihren Anspruch durchsetzen, wenn Sie den VM mehrfach auffordern, die Fliesen im Bad ersetzen zu lassen und dieser dann nichts tut? Meine Eindruck bei diesem VM ist, dass er das Meiste aus der Wohnung rausholen, aber keine Pflichten haben will und sich mit fadenscheinigen Begründungen rausredet.
Dieser Punkt ist wirklich sehr heikel, da es ja hart an der 10%-Grenze liegt. Interessant ist aber die Aussage von Rotkäppchen123123, ob ein Grundbuchauszug als Wohnungsgrundbuchauszug mit Ausweis der Wohnfläche gelten kann? Dies bezweifelt der Mieter übrigens auch. Insofern ist der Beweis des VM mit seinem Grundbuchauszug schon unzulässig, oder?
#12
Antwort vom 9. März 2018 | 11:00
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Zitat :Nein. Es geht um das Waschbecken im Bad. Wie oben beschrieben, behauptet der VM, dass mir der Vormieter die Küche samt Waschbecken im BAD
Sry, dann habe ich das missverstanden. Aber es ist durchaus möglich, dass der Vormieter das mitangeboten hat, wie würde der VM sonst auf sowas kommen? Die Argumentation kann ich nachvollziehen, so sie denn stimmen sollte.
Zitat :Nun, wie würden Sie Ihren Anspruch durchsetzen, wenn Sie den VM mehrfach auffordern, die Fliesen im Bad ersetzen zu lassen und dieser dann nichts tut? Meine Eindruck bei diesem VM ist, dass er das Meiste aus der Wohnung rausholen, aber keine Pflichten haben will und sich mit fadenscheinigen Begründungen rausredet.
Was für einen Anspruch klöppeln Sie denn aus zwei defekten Fliesen? Durch Minderung werden die ja auch nicht ersetzt. Den Eindruck, den Sie von Ihrem VM haben, hat dieser bei Ihnen ja evtl auch? Es ist legitim an Miete zu verdienen. Vermietun ist ein Geschäft und keine caritative Veranstaltung. Wie groß sind die beiden Fliesen?
Was mutmaßen Sie über Eintragungen im Grundbuch, wenn SIe noch nicht einmal die wirklich qm-Zahl wissen. Btw .... wurde im MV die Wohnungsgröße tatsächlich festgehalten?
#13
Antwort vom 9. März 2018 | 11:11
Von
Status: Frischling (27 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Zitat :Nein. Es geht um das Waschbecken im Bad. Wie oben beschrieben, behauptet der VM, dass mir der Vormieter die Küche samt Waschbecken im BAD
Sry, dann habe ich das missverstanden. Aber es ist durchaus möglich, dass der Vormieter das mitangeboten hat, wie würde der VM sonst auf sowas kommen? Die Argumentation kann ich nachvollziehen, so sie denn stimmen sollte.
Zitat :Nun, wie würden Sie Ihren Anspruch durchsetzen, wenn Sie den VM mehrfach auffordern, die Fliesen im Bad ersetzen zu lassen und dieser dann nichts tut? Meine Eindruck bei diesem VM ist, dass er das Meiste aus der Wohnung rausholen, aber keine Pflichten haben will und sich mit fadenscheinigen Begründungen rausredet.
Was für einen Anspruch klöppeln Sie denn aus zwei defekten Fliesen? Durch Minderung werden die ja auch nicht ersetzt. Den Eindruck, den Sie von Ihrem VM haben, hat dieser bei Ihnen ja evtl auch? Es ist legitim an Miete zu verdienen. Vermietun ist ein Geschäft und keine caritative Veranstaltung. Wie groß sind die beiden Fliesen?
Was mutmaßen Sie über Eintragungen im Grundbuch, wenn SIe noch nicht einmal die wirklich qm-Zahl wissen. Btw .... wurde im MV die Wohnungsgröße tatsächlich festgehalten?
Nein, das war absolut nicht möglich. Es ging nur um die Küche. Der Mieter war dann geschockt als er bei der Wohnungsübernahme sah, dass das Waschbecken im Bad fehlt. Darauf hat er den VM dann sofort aufmerksam gemacht.
Nun, im Bad besteht durch die fehlenden Fliesen ein 60x59cm großes Loch. Der Mieter hat kein Problem für eine Leistung zu bezahlen, wenn sie gerechtfertigt ist. Problematisch wird es, wenn man mehr bezahlen muss als eigentlich vereinbart (z.B. Wohnungsgröße 67qm, tatsächlich 59,2qm - siehe oben), eine zugesicherte Eigenschaft im Bad fehlt (Waschbecken) und Fliesenlöcher entstehen und nicht repariert werden. Der Mieter kennt die tatsächliche QM. Diese wurden vom Makler und vom Mieter selbst inzwischen 3x vermessen (siehe oben). Der VM beruft sich jedoch auf den Grundbuchauszug von vor 40 Jahren (64qm).
#14
Antwort vom 9. März 2018 | 11:23
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Auf die PN von InLege hin will ich nochmal klarstellen
Die Wohnung wurde also schon 1978/1979 errichtet. Damals war die Wohnfläche nach II. BV oder wahlweise nach DIN283 zu ermitteln (erst Aug-1983 wurde die DIN283 zurückgezogen). Sowohl nach II. BV als auch nach DIN283 galt: bei Ermittlung nach Rohbaumaßen > pauschaler "Putzabzug" 3 %.
Nein. Du zahlst erstmal nur den von dir beauftragten Anwalt - ebenso zahlt der Vermieter den von ihm beauftragten Anwalt. Wer letztendlich auch den gegnerischen Anwalt und die Verfahrenskosten zahlen muss, entscheidet später ggf. ein Gericht ... wenn es denn zu einer Klage/Urteil kommt.Zitat :Das bedeutet, selbst wenn ich den Anwalt von Vermieter B auch nur anschreibe, um den Sacherhalt mit ihm außergerichtlich zu klären, schreibt er die Rechnung an mich?
Zitat :"Beweisbare Aufforderung"? Was bedeutet das genau? Muss diese einen bestimmten Wortlaut haben oder reicht es wenn A den B auffordert, dass er das gekaufte Waschbecken installieren soll?
"Beweisbar" bedeutet ein beschriebenes Stück Papier aus dessen Inhalt hervorgeht, was man beanstandet und was man erreichen will - außerdem muss man eben ggf. beweisen können, dass das Schreiben dem Vermieter auch zugegangen ist (Einschreiben/Rückschein, Zeugen)
Muster finden sich massenhaft im Netz - z.B.
https://ratgeber.immowelt.de/a/maengelanzeige-maengel-richtig-anmahnen.html
Die "Risiken der Druckmittel" sind dort ebenfalls beschrieben > unberechtigte oder zu hohe Minderung = Zahlungsverzug = Vermieter hat das Recht zur fristlosen Kündigung
Zitat :Die erstere Korrespondenz erfolgte per SMS kurz nach dem Einzug Ende Mai 2017. Die weitere Korrespondenz dann Ende Januar 2018 und nahm Fahrt auf.
SMS ist keine Korrespondenz, auch mündlich/Telefon/Email o.Ä. ist wertlos. Auch wenn da anscheinend schon viel Kommunikation erfolgte, mit dem was du bisher geschildert hast, ist dein Risiko sehr hoch, dass du vor Gericht mit Pauken und Trompeten untergehst.
Was könntest du denn an Schriftstücken einem Richter vorlegen, um ihn von deiner Version zu überzeugen, wenn der Vermieter einfach nur behauptet "ich habe von einem Mangel nichts gewusst" "die Mietsache wurde dem Mieter ohne Beanstandung übergeben" "wir hatten abgemacht, dass der Mieter sich das Badwaschbecken selbst kauft und das auch selbst installiert" ???
Nach deiner bisherigen Beschreibung würdest du das nicht widerlegen können > dann läge also gar kein Mangel vor. Zudem ist das Mietminderungsrecht ausgeschlossen, wenn keine Mängelanzeige erfolgt ist. Den Link zum Gesetzestext hatte ich dir schon reingestellt. Einfach mal lesen ... > BGB § 536 c Abs. (2) Nr. 1.
Von Mai 2017 bis zur Mietminderung Februar 2018 sind 8-9 Monate vergangen.
Nach Meinung der Gerichte ist ab 6 Monaten eine Verwirkung des Minderungsanspruchs in Betracht zu ziehen.
http://www.mietminderung.org/mietminderung-verwirkung/
Die Situation ist nunmal reichlich verfahren und über ein Forum ist das nicht zu klären.
Ich schliesse mich dem bereits Gesagten an > spar dir den Stress und das Risiko (Kosten, Kündigung durch den Vermieter) - was dabei bestenfalls für dich herauskommen könnte, ist das alles gar nicht wert. Aber ich kann an deiner Beschreibung nichts erkennen, was dich überhaupt auf einen positiven Ausgang hoffen lässt.
Wenn du die Sache trotzdem weiterverfolgen möchtest, dann ist jetzt der Zeitpunkt gekommen, wo du selber einen Anwalt einschalten solltest, um deine Erfolgsaussichten auszuloten. Das wird dich dann natürlich Geld kosten, ist aber immer noch günstiger als wenn du so weitermachst und dann in einem Gerichtsstreit unterliegst.
#15
Antwort vom 9. März 2018 | 11:51
Von
Status: Beginner (146 Beiträge, 36x hilfreich)
Zitat :Interessant ist aber die Aussage von Rotkäppchen123123, ob ein Grundbuchauszug als Wohnungsgrundbuchauszug mit Ausweis der Wohnfläche gelten kann? Dies bezweifelt der Mieter übrigens auch. Insofern ist der Beweis des VM mit seinem Grundbuchauszug schon unzulässig, oder?
In einem Wohnungsgrundbuchauszug (ich gehe mal von einer einzelnen ETW aus) stehen NIE Wohnflächen drin, nur Miteigentumsanteile. Diese beziehen sich in der Regel auf das Grundstück, es sei denn in der Teilungserklärung findet sich eine abweichende Regelung. Gehört dem Vermieter das ganze Haus und hat dieses nicht in Wohnungseigentum geteilt, findet man im Grundbuch die Angabe der Grundstücksfläche, auf welchem das Haus errichtet wurde.
Insofern kann es m. E. kein Grundbuchauszug gewesen sein und somit war der Nachweis der Wohnfläche ggf. ein anderes Papier.
#16
Antwort vom 9. März 2018 | 12:15
Von
Status: Frischling (27 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Zitat :Interessant ist aber die Aussage von Rotkäppchen123123, ob ein Grundbuchauszug als Wohnungsgrundbuchauszug mit Ausweis der Wohnfläche gelten kann? Dies bezweifelt der Mieter übrigens auch. Insofern ist der Beweis des VM mit seinem Grundbuchauszug schon unzulässig, oder?
In einem Wohnungsgrundbuchauszug (ich gehe mal von einer einzelnen ETW aus) stehen NIE Wohnflächen drin, nur Miteigentumsanteile. Diese beziehen sich in der Regel auf das Grundstück, es sei denn in der Teilungserklärung findet sich eine abweichende Regelung. Gehört dem Vermieter das ganze Haus und hat dieses nicht in Wohnungseigentum geteilt, findet man im Grundbuch die Angabe der Grundstücksfläche, auf welchem das Haus errichtet wurde.
Insofern kann es m. E. kein Grundbuchauszug gewesen sein und somit war der Nachweis der Wohnfläche ggf. ein anderes Papier.
OK. Der Mieter bekam nur diesen Grundbuchauszug beim Besuch des VM Ende Januar 2018 kurz zu sehen, in dem diese Zahl drin stand. Genau gesehen hat er das nicht. Sollte er sich diesen Auszug nochmals vorlegen lassen?
#17
Antwort vom 9. März 2018 | 12:22
Von
Status: Unparteiischer (9326 Beiträge, 2999x hilfreich)
So wie ich den Eingangsbeitrag verstanden habe, hat der Mieter, nicht der Vermieter, den Klempner beauftragt. Der vom Mieter beauftragte Handwerker hat die Fliesen beschädigt!
Berry
#18
Antwort vom 9. März 2018 | 12:33
Von
Status: Frischling (27 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :So wie ich den Eingangsbeitrag verstanden habe, hat der Mieter, nicht der Vermieter, den Klempner beauftragt. Der vom Mieter beauftragte Handwerker hat die Fliesen beschädigt!
Berry
Bitte richtig lesen - danke!
#19
Antwort vom 9. März 2018 | 18:03
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Zitat :Sollte er sich diesen Auszug nochmals vorlegen lassen?
und noch einen neuen Nebenkrieg führen?
das bringt doch nichts
Der Mieter behauptet die Wohnfläche ist zu hoch angegeben.
Der Vermieter sagt die Wohnfläche sei korrekt und hat bereits einen Anwalt eingeschaltet.
Wem jetzt die Sache zu dumm wird, der muss halt eine Klage einreichen.
Dann hat jeder Gelegenheit seine Argumente vorzutragen und stichhaltig zu begründen und der Richter entscheidet dann.
#20
Antwort vom 9. März 2018 | 18:08
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Zitat :Der Mieter behauptet die Wohnfläche ist zu hoch angegeben.
Der Vermieter sagt die Wohnfläche sei korrekt und hat bereits einen Anwalt eingeschaltet.
Wem jetzt die Sache zu dumm wird, der muss halt eine Klage einreichen.
Da ja der Anwalt schon in den Startlöchern steht und durch die Minderungen auch Futter hat, dürfte das nicht lange auf sich warten lassen.
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