Hallo in die Runde,
in einem Mehrfamilienhaus liegt ein Mangel vor (Taubenplage sowie Taubenkot im gesamten Tiefgaragen- und Fahrradkellerbereich). Dies wurde dem Vermieter mehrfach mitgeteilt. Es heißt immer wieder, dass alles menschenmögliche getan werde, jedoch ein Taubenschutzverein alles blockiere. Tatsächlich wurden seit 3+ Monaten keinerlei konkrete Maßnahmen (Spikes, Netze …) vorgenommen. Die Miete wurde nun rückwirkend seit Mangelanzeige (Ende April) gemindert; außerdem wurde zu endgültiger Behebung binnen 14 Tagen aufgefordert.
Der Vermieter argumentiert, dass die Minderung unwirksam sei, da der Vermieter ja alles versucht, um den Mangel Herr zu werden.
Ist das generelle Bemühen seitens des Vermieters ausreichend, um eine Minderung rechtlich unwirksam zu machen oder hat eine Mängelminderung solange Bestand bis der Mangel tatsächlich behoben ist?
Danke und lieben Gruß
M.
Mietminderung aufgrund Mangel - obwohl Vermieter „sich bemüht"
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitat :Ist das generelle Bemühen seitens des Vermieters ausreichend, um eine Minderung rechtlich unwirksam zu machen
Nö.
Um wieviel %?Zitat :Die Miete wurde nun rückwirkend seit Mangelanzeige (Ende April) gemindert;
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Zitat :Um wieviel %?
Um 10 %.
Die Miete wurde jedoch seit Anzeige normal weitergezahlt, sprich ohne Hinweis auf „Zahlung mit Vorbehalt" - ist die rückwirkende Minderung und Einbehalt für diese Monate dadurch möglicherweise unwirksam?
Weshalb 10%? Weil Taubenkot auf dem Tiefgaragen+Fahrradkeller-Boden liegt? Oder besteht die Plage auch auf deinem Balkon/Wohnung?Zitat :Um 10 %.
Möglich wäre es. Was wird unter "Anzeige" gemeint - eine postalische/mündliche Bitte/Hinweis über die Situation oder Aufforderung zur Behebung mit Fristsetzung & Androhung auf Mietminderung und/oder Selbsthilfe (Firma-Bestellung) mit anschließender Verrechnung mit der Miete?Zitat :möglicherweise unwirksam?
-- Editiert von Artikel26/Resolution217A(III) am 02.07.2021 19:28
Zitat :Weshalb 10%? Weil Taubenkot auf dem Tiefgaragen+Fahrradkeller-Boden liegt? Oder besteht die Plage auch auf deinem Balkon/Wohnung?
In der Tiefgarage (Neubau) haben sich Tauben eingenistet. Es halfen sich dort immer mehrere Tauben auf. Der Kot befindet sich überall, auch im Fahrradkeller (wenn man Pech hat, ist das Rad an Folgetag beschmutzt). Vor allem sehe ich die Gefahr, den Dreck auch in die Wohnung zu tragen.
Es wurde mir von einem RA 5-10 % als angemessen erklärt.
Zitat :Möglich wäre es. Was wird unter "Anzeige" gemeint - eine postalische/mündliche Bitte/Hinweis über die Situation oder Aufforderung zur Behebung mit Fristsetzung & Androhung auf Mietminderung und/oder Selbsthilfe (Firma-Bestellung) mit anschließender Verrechnung mit der Miete?
Lediglich ein Hinweis auf den Mangel und der Frage, wann dieser behoben wird bzw. was geplant ist um diesem Problem langfristig Herr zu werden. Eine konkrete Aufforderung wurde erst jetzt (mit Frist) ausgesprochen. Heißt das womöglich nun, dass eine Minderung erst ab dem Zeitpunkt dieser konkreten Aufforderung bestand haben kann?
Bemühen des Vermieters macht eine Mietminderung ganz sicher nicht unwirksam. Das würde rechtlich auch keinen Sinn ergeben. Eine Mietminderung steht einem Mieter nach dem Gesetz zu, wenn die Mietsache aufgrund eines Mangels einfach weniger Wert ist. Das ist keine Strafe für ein Fehlverhalten des Vermieters sondern einfach nur die Konsequenz aus dem verringerten Gebrauchswertes der MIetsache.
Möglich ist jedoch eine Verwirkung des MInderungsrechtes. Bei 2 Monaten würde ich davon jedoch nicht ausgehen.
Disclaimer: Ich habe nicht beurteilt, ob diese Taubenplage ein Mangel ist. Ich habe auch nicht beurteilt, ob 10% Mietminderung dafür angemessen sind. Mir sind solche Einschätzungen zu heikel.
Meiner Meinung nach ist es fragwürdig.
Man könnte argumentieren, dass du die Situation geduldet/damit einverstanden warst, sozusagen seit Ende April die Situation in Kauf genommen, und das bspw. Ohne Vorbehalt, zeigend die Miete gezahlt hast.
Ohne Verweis auf einer möglichen Mietminderung (bei deiner 1. Mängelanzeige), rückwirkend zu mindern - ja. Fraglich.
Zudem halte ich eine Mietminderung von 10% für überzogen, da Kot u.Ä. sich nicht auf deinem Balkon o.Ä. befindet und mMn keine gravierende Beeinträchtigungen darstellt, welches eine Minderung von 10% rechtfertigt.
--- Hier schließe ich mich cauchy an, ich habe keine Expertise, welche Höhe vor Gericht standhält.
In Folge stellt sich die Frags, worum es dir geht? Tauben lassen sich vor einer Mietminderung nicht abschrecken.
-- Editiert von Artikel26/Resolution217A(III) am 02.07.2021 20:12
Zitat :Nicht-fair, da du ohne Verweis auf einer möglichen Mietminderung (bei deinem 1. Mängelanzeige), rückwirkend minderst.
Den Verweis hat bereits der Gesetzgeber vorgenommen. Wenn den Vermieter das nicht interessiert, ist das nicht das Problem vom Mieter.
Ich kann den Begriff fair nicht wirklich nachvollziehen. Das Bemühen des Vermieters, sofern es denn wirklich eins gab, war bisher doch wohl ergebnislos. Man könnte noch diskutieren, ob eine Mietminderung fair wäre, wenn der Vermieter sich ein Bein ausreißen und das Problem schnell gelöst hätte. Aber eine Mietminderung in der geschilderten Situation als unfair zu bezeichnen, erschließt sich mir nun überhaupt nicht.
Lies dir dazu mal diesen Artikel durch: https://www.mietminderung.org/mietminderung-verwirkung/ . Beachte aber, dass es in dem Artikel an vielen Stellen darum geht, dass ein Mangel auch gar nicht gemeldet wurde. Hier wurde gemeldet und erstmal abgewartet. Man kann darüber streiten, ob es nicht sinnvoller gewesen wäre, unter Vorbehalt zu zahlen. Aber Verwirkung o.ä. kann ich mir bei einem gemeldeten Mangel und maximal 2 ungekürzten Mietzahlungen eher nicht vorstellen.Zitat :sozusagen seit Ende April die Situation in Kauf genommen, und das bspw. Ohne Vorbehalt, zeigend die Miete gezahlt hast.
Vielen Dank für die zahlreichen (sehr hilfreichen) Einschätzungen.
Was wäre eine mögliche Folge, wenn der Vermieter die Minderung teilweise bzw. vollständig - und ggf. rückwirkend - nicht akzeptiert?
Sind etwaige Folgekosten für den Mieter möglich, bspw. in Folge einer Klage, Einschaltung eines RA o.ä.?
-- Editiert von mammacita am 02.07.2021 21:08
Zitat :Sind etwaige Folgekosten für den Mieter möglich, bspw. in Folge einer Klage, Einschaltung eines RA o.ä.?
Natürlich, er kann sogar wirksam kündigen und bei Bedarf auf Räumung klagen wenn der Betrag hoch genug ist.
Zitat :Was wäre eine mögliche Folge, wenn der Vermieter die Minderung teilweise bzw. vollständig - und ggf. rückwirkend - nicht akzeptiert?
Der Vermieter könnte eine Zahlungsklage einreichen.
Zitat :Sind etwaige Folgekosten für den Mieter möglich, bspw. in Folge einer Klage, Einschaltung eines RA o.ä.?
Ja, wenn die Mietminderung unberechtigt war.
Über die Angemessenheit der Mietminderung traue ich mir dabei keine Aussage zu.
… besteht die Möglichkeit die Anfang Juli ausgesprochene und einbehaltene (von der Juli Miete) Mietminderung erst einmal schriftlich zu widerrufen und die einbehaltene Summe nachzuzahlen. Beides mit dem Hinweis, dass die Minderung in Augen des Mieters grundsätzlich bestand hat und mit Hinweis auf die Zahlung mit Vorbehalt sowie der Annahme, dass der Mangel binnen der Frist (14 Tage) behoben wird?
Falls dies nicht geschehe sollte, würde der Mieter die nachträglich gezahlte Minderung ggf. von der August Miete zu mindern. Ist das problematisch?
Ja.Zitat :besteht die Möglichkeit die Anfang Juli ausgesprochene und einbehaltene (von der Juli Miete) Mietminderung erst einmal schriftlich zu widerrufen und die einbehaltene Summe nachzuzahlen.
Ja, auch das.Zitat :dass der Mangel binnen der Frist (14 Tage) behoben wird?
Nö. Durch einfache Subtraktion lässt sich die gewollte €-Summe ermitteln.Zitat :Ist das problematisch?
Frag doch lieber: Was bringt mir die ganze Aktion?
Meine Antwort: Nichts, was das Taubenproblem mindert oder beseitigt.
Das entscheidet uU erst ein Gericht. Es gibt recht unterschiedliche Urteile dazu.Zitat :Ist das generelle Bemühen seitens des Vermieters ausreichend, um eine Minderung rechtlich unwirksam zu machen
ICH halte die Schilderung nicht für einen Mangel an der Mietsache, demzufolge eine Mietminderung für ungerechtfertigt, egal in welcher Höhe.
Ich stelle mir grad vor, wie ich als bemühter und vom Taubschutzverein gebremster Vermieter verhindern könnte, dass Tauben in der TG verkehren.
Oder eben im Fahrradkeller.
Ich bin Mieter in einem ähnlichen Objekt, da wäre der Zugang/Zuflug/Nestbau zur TG für Tauben und Schwalben immer möglich. Ich könnte das weder durch Netze oder Spikes oder Böller verhindern.
Vergiften ist verboten, in TG und Parks und überall. Eierklau mW auch.
Tauben haben wenig bis keine natürlichen Feinde oder finden evtl. keine Bäume, wo sie nisten könnten.
Auch ohne Pech kann man dieser Gefahr durch Abdecken des Rades mit einer Plane entgehen.Zitat :wenn man Pech hat, ist das Rad an Folgetag beschmutzt
Dass man Taubendreck uU mit in die Wohnung trägt, dürfte zum allg. Lebensrisiko gehören. Ähnlich dem Hundekot...wenn man Pech hat.
Zitat :in einem Mehrfamilienhaus liegt ein Mangel vor (Taubenplage sowie Taubenkot im gesamten Tiefgaragen- und Fahrradkellerbereich). Dies wurde dem Vermieter mehrfach mitgeteilt. Es heißt immer wieder, dass alles menschenmögliche getan werde, jedoch ein Taubenschutzverein alles blockiere. Tatsächlich wurden seit 3+ Monaten keinerlei konkrete Maßnahmen (Spikes, Netze …vorgenommen. Die Miete wurde nun rückwirkend seit Mangelanzeige (Ende April) gemindert; außerdem wurde zu endgültiger Behebung binnen 14 Tagen aufgefordert.
vorgenommen. Die Miete wurde nun rückwirkend seit Mangelanzeige (Ende April) gemindert; außerdem wurde zu endgültiger Behebung binnen 14 Tagen aufgefordert.War Dir bei Anmietung der Wohnung bekannt, dass in die Tiefgarage Vögel Zugang bzw. Zuflug haben? Wenn ja, müsste man auch damit rechnen, dass die Vögel auch mal müssen.... und dabei keinerlei Vorschriften beachten.
Ich wäre mir nicht ganz sicher, ob dieser Zustand eine Mietminderung berechtigt, zumal Deine Befürchtung, dass der Taubenkot evtl. auch auf Deinem Fahrrad landen könnte, bislang noch nicht der Fall war; nur eine Berürchtung.
-- Editiert von Leo4 am 03.07.2021 14:57
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