Mietminderung bei dauerhafter Baustelle!?

31. Mai 2020 Thema abonnieren
 Von 
Batson1899
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietminderung bei dauerhafter Baustelle!?

Wünscherschönen Sonntag erstmal an alle,

und zwar folgender SV:

Ich wohne seit etwas über 10 Jahren in meiner jetztigen Wohnung. Miete beträgt inklusive Fixnebenkosten 320,-. Seit Oktober 2019 befindet sich nun direkt auf der anderen Straßenseite eine riesen Baustelle. Alle Gebäude werden aubgerissen und ein komplett neues Viertel mit über 2.000 Wohnungen, Geschäften, Schule etc. gebaut. Jetzt habe ich Ende Februar ein Schreiben vom Vermieter bekommen in dem er eine Mieterhöhung i.H.v. 40€ ankündigt. Ich war nicht begeistert, aber einverstanden, da es die erste nach 10Jahren war. Anlass hierfür waren laut Schreiben gestiegene Betriebskostet. Ich habe seit ich in dieser Wohnung wohne erst einmal ne Waschbecken Garnitur auswechseln lassen und den Rest alles eigenständig reparieren lassen. Die Mieterhöhung war jedenfalls nicht auf irgendeine Verbesserung meiner Wohnlage zurückzuführen.

Sooo nun kam Corona. Ich arbeite zur Zeit oft von zu Hause. Fange im August nochmal ein duales Studium an. Uns wurde mitgeteilt, dass wir nur an 2,5 tagen Unterricht haben werden und dann wieder 5 Tage von zu Hause lernen müssen. Die Bauarbeiten beginnen meist zwischen 7-8Uhr und enden erst gegen 18-20Uhr und sind teilweise wirklich seeeehr laut und die restliche Zeit einfach nur laut.

Die Baustelle bleibt noch bis mindestens Oktober 2024 (für insgesamt 5 Jahre geplant). Habe ich nun ein Recht auf Mietminderung? Wenn ja, in welcher Höhe? Falls es eine Rolle spielt, die Wohnung befindet sich in einer Großstadt/Ballungsraum. Umziehen ist nicht drin, da die Miete für solch eine Wohnung mittlerweile das 1,5-fache kostet.

Danke im vorraus für eure Hilfe!

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10 Antworten
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#1
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3432 Beiträge, 1931x hilfreich)

Zitat (von Batson1899):
Habe ich nun ein Recht auf Mietminderung?
Da du schon 10 Jahre in der Wohnung wohnst, dürfte die Großbaustelle bei der Anmietung nicht absehbar für dich gewesen sein.
Von daher > Mietminderung: prinzipiell ja
Die %uale Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall und auch die Gerichte urteilen sehr unterschiedlich.
z.B. hier eine Übersicht
https://mietminderungstabelle.de/Mietminderung-Kategorie.Baul%C3%A4rm.html

ABER
Zitat (von Batson1899):
Die Mieterhöhung war jedenfalls nicht auf irgendeine Verbesserung meiner Wohnlage zurückzuführen.
Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung wäre nur 1 von mehreren möglichen
1) Mieterhöhung der Grundmiete (Kaltmiete ohne irgendwelche Betriebskosten) zur Anpassung an ortsübliche Vergleichsmietpreise (ohne dass an der Wohnung irgendetwas verbessert wird - einfach nur quasi Inflationsausgleich - schliesslich steigen auch die Löhne und wird auch alles immer teurer - z.B. auch Handwerkerlöhne, Baumaterial
2) Mieterhöhung der Grundmiete wegen Modernisierung
3) Mieterhöhung bei einer Teil-Inklusivemiete wegen gestiegener Betriebskosten

Realistischerweise wäre also durchaus mal mit einer 10 Jahre nicht erfolgten Mieterhöhung der Grundmiete zu rechnen.
Wie du selbst schreibst > auf das 1,5-fache - wobei der Vermieter allerdings auch die Kappungsgrenze beachten müsste, d.h. eine wirklich Erhöhung bis auf die ortsübliche Miete würde erst mit weiteren einigen Jahren Verspätung erreicht.

Wenn du jetzt deine Möglichkeit einer Mietminderung wahrnimmst, dann wäre dein Vermieter schlecht beraten, wenn er nicht von seiner Möglichkeit zur Mieterhöhung wenigstens etwas mehr in die Nähe der ortsüblichen Vergleichsmiete Gebrauch machen würde.

Ob du damit besser fährst, ist ein Rechenexempel mit mehreren Unbekannten.

Außerdem gibt es immer zwei Möglichkeiten:
- aussitzen und hoffen (du keine Mietminderung = der Vermieter keine Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete?), ob sich das bewahrheitet weisst du nach einigen weiteren Jahren
- aktiv auf den Vermieter zugehen, über Mietminderung wegen Großbaustelle <> niedriger Mietpreis sprechen und z.B. eine Nichtanpassung der Miete auf xx Jahre gegen Nichtausübung einer Mietminderung vereinbaren

Auch hier kann niemand vorhersagen, was die bessere Variante wäre.

Grundsätzlich wirst du dich aber auch mal mit dem Gedanken auseinandersetzen müssen, dass du früher oder später einen realistischen Mietpreis wirst zahlen müssen.


Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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#2
 Von 
Batson1899
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für deine Antwort Lolle. Das mit der 1,5-fachen Miete ist zwar für meine Gegend richtig, allerdings ohne Baustelle. Die Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung liegt für meine Stadt bei 15% innerhalb von drei Jahren. Das entspricht 48€, also insgesamt 8€ mehr als ich ohnehin schon zahle. Soweit ich weiß darf er unter keinen Umständen die Miete darüber hinaus noch weiter erhöhen. Wenn ich jetzt also auf eine Mietminderung bestehen würde, könnte man das doch prozentual auch nur von 368€ berechnen und nicht von einer Vergleichsmiete, oder irre ich mich da? Und nein, natürlich wusste ich bei meinem Einzug nichts von der Baustelle. Habe es erst erfahren, als schon mit den Abrissarbeiten angefangen wurde. Ich bin bis Corona kam, bis auf meine Urlaubs- und Krankheitstage, auch immer tagsüber arbeiten gewesen, deswegen hat die Baustelle nicht so eine riesen Last für mich dargestellt wie es nun ist. Auch wenn es natürlich an diesen Tagen, an denen ich zu Hause war extrem lästig war. Mit Hinblick auf mein Studium, dass im August beginnt und nun der Tatsache, dass das Lernen für mich in meinen 4 Wänden nicht möglich sein wird (ich leide ohnehin an Misophonie), halte ich die Mieterhöhung für nicht gerechtfertigt. Ich kann mir auch schwer vorstellen, dass jemand momentan freiwillig in diese Straße ziehen würde. Der Lärm ist teilweise so laut, dass man denkt, die würden im eigenen Zimmer arbeiten :-(.

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#3
 Von 
Batson1899
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Oh noch eine Ergänzung. Ich weiß, dass er sie nach 3 Jahren, also ab Mai 2023 wieder um 15% erhöhen darf, aber mein Ziel ist es das duale Studium jetzt noch 3 Jahre zu machen und dann ohnehin auszuziehen. Nur werde ich mir das jetzt während dem Studium nicht so einfach leisten können.

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#4
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(26707 Beiträge, 4964x hilfreich)

Zitat (von Batson1899):
Anlass hierfür waren laut Schreiben gestiegene Betriebskostet
Das ist gut möglich und hat nichts mit deinen selbst durchgeführten Reparaturen zu tun.
Betriebskosten können sich durchaus erhöhen, ohne dass der Mieter diese beeinflussen kann.
Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wasser-Entw.-kosten, Hausmeisterkosten... usw.
Zitat (von Batson1899):
Die Mieterhöhung war jedenfalls nicht auf irgendeine Verbesserung meiner Wohnlage zurückzuführen.
Richtig. Deshalb schreibt der Vermieter: gestiegene Betriebskosten.

Mietminderung kannst du geltend machen. Es scheint, dass du einen Vermieter hast, der nicht nach jedem € greift...Du könntest versuchen, mit ihm gütlich/einvernehmlich eine Minderung auszuhandeln.
Ich nehme an, es ist nicht unwichtig, wie laut es in deiner Nachbarschaft vorher war, denn auch ohne Langzeitbaustellen gibt es durchaus Lärm in der Stadt.
Oft, aber nicht garantiert ist es so, dass NACH dem Abriss der weitere Neubau sehr viel ruhiger vonstatten geht.

Und: Was hättest du von einer zB 20%-Mietminderung? Etwa weniger Lärm?

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#5
 Von 
Batson1899
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

OK anscheinend ist die Bemerkung zum Grund der Mieterhöhung falsch angekommen. Mir ist durchaus bewusst, dass andere Gründe als eine Modernisierung statthaft sind. Ich wollte damit nur anmerken, dass ich mir nicht erst wer weiß was in der Wohnung machen lassen habe und mich jetzt weiger daran zu beteiligen. #OFFTOPIC

Es gab hier zwar schon mal eine lange Baustelle direkt vor der Tür, aber ansonsten war es die letzten 10 Jahre sehr angenehm zu leben. Ich muss zwar zugeben, dass in der Nähe von mir Bahnschienen sind, aber Züge und Sbahnen verursachen bei weitem nicht solchen Lärm wie eine Baustelle. Ich nehme die eigentlich gar nicht wahr, bis auf manche Gütezüge nachts, falls ich noch wach bin.

Da ich wie schon geschrieben ab August wieder Student bin, hätte ich davon in erster Linie mehr Geld in der Tasche, was ich auch gut gebrauchen kann.

Der Grund warum ich alle Reperaturen bislang selbst durchgeführt habe ist, dass jedes mal wenn ich meinen Vermieter auf Mängel hinweise nichts passiert ist. Auf die Waschbeckengarnitur habe ich nach 6 Monaten mit mindestens 5 mal nachfragen erhalten. Jetzt war wieder ein Mangel und wieder ist nichts passiert. Habe es wieder eigenständig repariert und ihm angeboten für das Ersatzteil und Sprit sowie Zeitaufwand nächsten Monat 10€ weniger zu überweisen, darauf kam nicht mal eine Reaktion. Ich weiß, dass es im nachhinein wohl nicht der richtige Weg war, aber ohne das Teil lief kein warmes Wasser zum spülen und ich wollte nicht wieder ewig warten. Dachte das würde ihm entgegen kommen. Beim nächsten Mal setze ich wohl lieber eine Frist bis was es erledigt werden soll.


-- Editiert von Batson1899 am 31.05.2020 17:32

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#6
 Von 
Batson1899
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Die letzten 10 Jahre war das miteinander eigentlich nach dem Motto "solange er mich in Ruhe lässt, tu ich das auch". Da er es aber nicht gemacht hat (mit der Mieterhöhung), wollte ich meine "Rechte" auch mal wieder in Anspruch nehmen. Das Teil musste ausgetauscht werden, weil es einfach uralt war und abgenutzt, sowie alles in der Wohnung, aber wenn es um sowas geht, wird wieder alles ignoriert.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107875 Beiträge, 38084x hilfreich)

Zitat (von Batson1899):
Mietminderung bei dauerhafter Baustelle!?

Ja, das ist durchaus möglich.


Andererseits sollte man auch bedenken, das Vermieter die mit Minderungen konfrontiert werden, oft derartige Problemmieter gerne loswerden wollen, man eventuell noch etwas mehr Stress produziert.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(26707 Beiträge, 4964x hilfreich)

Zitat (von Batson1899):
Der Grund warum ich alle Reperaturen bislang selbst durchgeführt habe ist
Hat mit dem neuen Lärm nichts zu tun.
Wer 10 Jahre neben Bahnstrecken wohnt, hat sich uU schon an diesen Lärm gewöhnt. Auch kein gutes Argument.

Wenn es nur wegen des bisschen Geldes ist, dann mal los--- auf in den Kampf. aber nicht in der Schrittfolge stolpern.

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#9
 Von 
Batson1899
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Zitat (von Batson1899):
Der Grund warum ich alle Reperaturen bislang selbst durchgeführt habe ist
Hat mit dem neuen Lärm nichts zu tun.
Wer 10 Jahre neben Bahnstrecken wohnt, hat sich uU schon an diesen Lärm gewöhnt. Auch kein gutes Argument.



Eine vorbei fahrende Bahn und Lärm, der durch Abrissarbeiten und Neubauten entsteht und 10Stunden am Tag da ist, steht in keinem, aber wirklich in keinem Verhältnis zueinander.

Die anderen Informationen sollten nur zum besseren Verständnis sein in welchem Verhältnis mein Vermieter und ich zueinander stehen. Wann immer ich was gebraucht habe, wurde es ignoriert, demnach halten sich meine moralischen bedenken im Rahmen. Wobei ich momentan wirklich eher am überlegen bin umzuziehen, da mir das Studium und ungestörtes Lernen sehr wichtig ist und ich dafür nicht aus meiner eigenen Wohnung flüchten möchte.

-- Editiert von Batson1899 am 31.05.2020 23:28

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(26707 Beiträge, 4964x hilfreich)

Zitat (von Batson1899):
Habe ich nun ein Recht auf Mietminderung? Wenn ja, in welcher Höhe?
Das hattest du gefragt.
Ich fasse mal zusammen:
-Ja, im Prinzip kannst du eine Mietminderung geltend machen.
-In welcher Höhe, kann hier niemand jetzt und überhaupt sagen.

Alles, was du noch geschrieben hast, sind deine persönlichen Einschätzungen. Du müsstest also eine außergerichtliche oder eben gerichtliche Mietminderung durchsetzen.
Zitat (von Batson1899):
Wobei ich momentan wirklich eher am überlegen bin umzuziehen, da mir das Studium und ungestörtes Lernen sehr wichtig ist und ich dafür nicht aus meiner eigenen Wohnung flüchten möchte.
Wie bitte? Was möchtest du? Überlegen?

0x Hilfreiche Antwort

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