Mietminderung wegen fehlenden Stellplatz und unfertigen Balkon

Question

Hallo zusammen ich bräuchte einfach mal euren Rat, weil ich momentan echt verzweifelt bin
Wir wohnen seit dem 01.07. 2024 in einer Mietwohnung mit vertraglich zugesicherten zwei Stellplätzen vor dem Haus.

Am 31.12.2024 wurde die Immobilie an einen neuen Eigentümer verkauft, der uns jedoch erst im Mai 2025 informierte, dass uns nun zwei andere Stellplätze vor dem aus gehören würden. Wäre für uns auch kein Problem gewesen, aber der zweite Stellplatz hat eine Breite von 4,00m auf diesem soll unser Auto sowie das von unseren Nachbarn parken. Das ist natürlich nicht umsetzbar und der Parkplatz wird dauerhaft von unseren Nachbarn belegt, weshalb das zweite Fahrzeug nun dauerhaft auf einem öffentlichen Parkplatz steht, der zeitlich beschränkt ist (max. 2 Stunden), was zu Schwierigkeiten kommen kann.

Wir haben den Mangel am 17.05.2025 angezeigt, mehrfach um Lösung gebeten und die Miete ab Mai anteilig (50 € für Mai, danach 100 €/Monat) gemindert (dies wurde auch mit eine Anwalt vom Mieterschutzbund abgeklärt). Eine Reaktion des Vermieters blieb bislang aus bzw. kam dieser im Mai einmal vorbei und hat gemeint wir sollen eben kreativ werden oder die Nachbarn wären auch bereit den Parkplatz zu räumen. Dies ist bis heute noch nicht passiert.

Zusätzlich ist unser ca. 40 m² großer Balkon seit Einzug nicht nutzbar, da lediglich Dachpappe verlegt ist. Ein Bodenbelag fehlt vollständig. Trotz mehrfacher Hinweise wurde auch hier nichts unternommen. Wir haben zuletzt eine Frist zur Mängelbeseitigung bis zum 31.07.2025 gesetzt und angekündigt, bei weiterer Untätigkeit zusätzlich die Miete um 5 % der Warmmiete (75 €/Monat) wegen des unbenutzbaren Balkons zu mindern.

Dies haben wir dann auch im August durchgesetzt und dem Vermieter mitgeteilt, dass wir die Miete für Juli und August entsprechend mindern.

Daraufhin kam seine Antwort:
Die Mietminderung für den Balkon wäre nicht gerechtfertigt, da er trotzdem nutzbar wäre.

Die Minderung für den Stellplatz findet er zu hoch, aber er würde uns aus Kulanz eine Minderung von 40€ pro Monat gewähren.

Außerdem sollen wir die Mietrückstände innerhalb von 14 Tagen zurück zahlen.

Zudem hat er eine Abmahnung wegen Tierhaltung zugestellt. Wir haben zwar zwei Katzen ohne schriftliche Genehmigung, obwohl dies laut Mietvertrag vorgesehen ist, aber er war bereits am 04.04.25 in der Wohnung und hat die Katzen gesehen, jedoch wurde damals nichts dagegen gesagt. Wir halten auch gelegentlich einen Hund, dies ist jedoch im Mietvertrag genauso festgehalten. Er hat uns jetzt bis zum 20. August Zeit gegeben um die Tiere zu entfernen.

Daher meine Fragen:

1. Ist die Mietminderung in der bisherigen Höhe (Stellplatz + Balkon) angemessen und rechtlich abgesichert?

2. Gibt es angesichts der Umstände (fehlender Stellplatz, nicht nutzbarer Balkon, Untätigkeit des Vermieters) realistische Chancen auf eine vorzeitige Vertragsauflösung trotz Mindestmietdauer bis Juli 2026?

3. Was soll ich jetzt machen bzw. reagieren?

Sorry, dass der Text so lange geworden ist aber vielleicht könnt ihr mir ja helfen.
Danke schonmal

GefährlichesHalbwissen · Answer

Ich halte die Minderung in beiden Fällen für zu hoch. Das sind 11,67%...    Hätte ich vom Bauchgefühl jetzt auch gesagt, aber:    die Miete ab Mai anteilig &lpar;50&#8239;€ für Mai, danach 100&#8239;€/Monat&rpar; gemindert &lpar;dies wurde auch mit eine Anwalt vom Mieterschutzbund abgeklärt&rpar;    Insofern würde ich dem Anwalt tendenziell mehr vertrauen als meinem Bauchgefühl.    Zusätzlich ist unser ca. 40&#8239;m&#178; großer Balkon seit Einzug nicht nutzbar, da lediglich Dachpappe verlegt ist. Ein Bodenbelag fehlt vollständig.    Da fehlt mir wahrscheinlich das technische Verständnis, aber bedeutet das, der Balkon kann gar nicht betreten werden, oder er sieht nur nicht so hübsch aus?     Wenn er gar nicht betreten werden kann, dann wäre hier, je nach Größe der Wohnung und mit wie viel Fläche der Balkon ggf. auf die Wohnfläche angerechnet wird, eine deutliche Minderung möglich.     Wenn er nur nicht so hübsch aussieht, dann ist es erstmal interessant, was denn vertraglich zum Balkon vereinbart wurde. Wenn der Balkon z.B. bei Besichtigung und Vertragsabschluss ebenfalls nur mit Dachpappe belegt war und es keine weiteren Vereinbarungen &lpar;am besten schriftlich wegen der Nachweisbarkeit, aber mündlich geht theoretisch auch&rpar; gibt, dann gibt es auch keinen Mangel und ergo keine Minderung. Wenn hingegen vereinbart wurde, dass der Balkon noch mit z.B. Fliesen ausgelegt wird, dann wäre die Dachpappe ein Mangel. Aber da würde ich die Minderung auch ehrlich gesagt nicht zu hoch ansetzen.     die Miete um 5&#8239;% der Warmmiete &lpar;75&#8239;€/Monat&rpar; wegen des unbenutzbaren Balkons zu mindern.    Könnte passen, oder auch nicht. Sehr schwer einzuschätzen, solange man nicht weiß, wie groß die Wohnung ist. Wenn die z.B. 50m&#178; hat und der 40m&#178; Balkon nicht dem optisch vereinbarten Zustand entspricht, wäre eine höhere Mietminderung angemessen, als wenn die Wohnung 200m&#178; hat. Nur so zur Veranschaulichung.     Zudem hat er eine Abmahnung wegen Tierhaltung zugestellt. Wir haben zwar zwei Katzen ohne schriftliche Genehmigung, obwohl dies laut Mietvertrag vorgesehen ist, aber er war bereits am 04.04.25 in der Wohnung und hat die Katzen gesehen    Ihr habt die Katzen also gehalten, ohne dass ihr vorher die Erlaubnis des Vermieters eingeholt habt, wozu ihr vertraglich verpflichtet seid, richtig? Das war natürlich nicht so clever, insofern ist eine Abmahnung grundsätzlich erstmal gerechtfertigt. Andererseits ist die Forderung der Abschaffung der Tiere bis 20.08. in meinen Augen überzogen, denn Mieter haben einen Anspruch darauf, dass sie auch Katzen halten dürfen. Die benötigte Erlaubnis darf der Vermieter nur in Ausnahmefällen verweigern und die kann theoretisch auch nachträglich eingefordert werden. Durch die Haltung ohne vorherige Genehmigung ist es aber möglich, dass dies als einer der Ausnahmefälle gewertet werden könnte, in denen der Vermieter tatsächlich nicht zustimmen muss &lpar;da ihr euch bereits als nicht vertrauenswürdig und vertragsbrüchig bewiesen habt, was Haustierhaltung angeht&rpar;. Das mit dem Hund bitte unterlassen, das ist wirklich nicht in eurem momentanen Interesse.     Andererseits weiß der Vermieter das seit 4 Monaten. Ob er deswegen jetzt noch juristisch relevant abmahnen und die Abschaffung der Tiere fordern kann, halte ich zumindest für zweifelhaft. Man muss vertragswidriges Verhalten zeitnah abmahnen, nachdem man davon Kenntnis erlangt hat. Eine gesetzlich genau geregelte Frist, wie lange man für die Abmahnung Zeit hat, gibt es nicht, aber als grobe Faustformel wird gerne 2 Wochen genannt. Da wäre August ja nun deutlich, deutlich drüber. Man kann sich Abmahnungen für Fehlverhalten nämlich nicht in der Hinterhand behalten, um die irgendwann als Retourkutsche zu nutzen.       Gibt es angesichts der Umstände &lpar;fehlender Stellplatz, nicht nutzbarer Balkon, Untätigkeit des Vermieters&rpar; realistische Chancen auf eine vorzeitige Vertragsauflösung trotz Mindestmietdauer bis Juli 2026?    Einseitig durch euch, also praktisch eine außerordentliche Kündigung &lpar;die auch bei vereinbarter Mindestmietdauer überhaupt nicht ausgeschlossen werden kann&rpar;? Ganz ehrlich? Ich sehe das nicht mal ansatzweise. Aber vielleicht ist der Vermieter mit euch genauso unglücklich wie ihr mit ihm. Dann könnte man in gegenseitigem Einvernehmen eine vorzeitige Vertragsauflösung vereinbaren.

Nana71 · Answer

Die Mietminderung für den Balkon wäre nicht gerechtfertigt, da er trotzdem nutzbar wäre.    Das würde ich auf den ersten Blick auch so sehen.    Warum soll ein Balkon nicht nutzbar sein, nur weil er keinen Bodenbelag hat?     Was sagt denn euer Anwalt dazu?     Wir haben zwar zwei Katzen ohne schriftliche Genehmigung, obwohl dies laut Mietvertrag vorgesehen ist, aber er war bereits am 04.04.25 in der Wohnung und hat die Katzen gesehen, jedoch wurde damals nichts dagegen gesagt.    Daraus würde ich jetzt keine Zustimmung oder ein Haltungsrecht ableiten wollen.     BTW: Ihr erwartet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Vertrag erfüllt, mit den eigenen Pflichten seht ihr es aber nicht so eng?    -- Editiert von User am 8. August 2025 09:17

Mietminderung wegen fehlenden Stellplatz und unfertigen Balkon

Und jetzt?