Guten Tag,
in meiner gemieteten Wohnung ist es zu einem Wasserschaden gekommen, die Ursache war eine längere Zeit schon undichte Leitung. Der Schaden wurde zuerst von der unter mir wohnenden Mieterin bemerkt.
Die Undichtigkeit ist behoben, aktuell sind Löcher in drei Wänden die bei der Suche nach der Undichtigkeit entstanden sind. Mein Vermieter ist mit seiner Gebäude-Versicherung in Kontakt. Ein erster Gutachter hat bereits einen Schaden von zw. 7.000 und 10.000 € "grob" kalkuliert. Es müssen Gipskartonwände bei mir ausgetauscht werden und dazu muss mein Bad und der Großteil der Küche demontiert werden. Während und nach der Renovierung wird sicher auch ein Entfeuchter o.Ä. einige Tage laufen müssen, um die Feuchtigkeit aus dem Mauerwerk zu bekommen.
Meine Fragen: Ich habe wegen der aktuell noch überschaubaren Beeinträchtigungen die Miete um 15% gekürzt, meinen Vermieter darüber informiert und er hat dies auch hingenommen. Wir haben ein gutes Verhältnis und er kümmert sich auch.
Während der Renovierungsphase wird meine Wohnung wohl kaum bewohnbar sein, es gibt dann keine nutzbare Dusche / WC und auch keine nutzbare Küche. Darf ich für diese Zeit die Kaltmiete komplett einbehalten?
Was gilt ggf. für die Zeit nach der eigentlichen Reparatur solange noch die Bautrocknung andauert?
Ich werde mir für die Zeit des kompletten Ausfalls der Wohnung eine Bleibe suchen müssen. Welche Regeln gelten hier? Muss ich ein Angebot von Pension / Hotel / Ferienwohnung o.Ä. einholen und vorher bewilligen lassen?
Wie lange darf so eine Fremdunterbringung dauern?
Viele Grüße
Mietminderung wg. Wasserschaden, zeitweiser Auszug notwendig
Der Vermieter schuldet Dir eine bewohnbare Unterkunft, muss sich also bei Unbewohnbarkeit um Ersatz (Hotel o.ä.) kümmern und dies auch bezahlen.
Alternativ könntest Du auch die Miete um 100% kürzen und Dir selber Ersatzwohnraum suchen. Ich würde das nicht machen.
Bei gutem Verhältnis kommen natürlich andere Lösungen im gegenseitigen Einvernehmen in Frage. Rede mit ihm!
Nein. Das stimmt einfach nicht. Ich lasse das Thema Mietminderung erst einmal aus und kümmere mich um das Thema Schadensersatz.Zitat :muss sich also bei Unbewohnbarkeit um Ersatz (Hotel o.ä.) kümmern und dies auch bezahlen.
Wenn die Wohnung durch den Schadensfall selber beschädigt wird, dann richtet sich ein eventueller Schadensersatz des Mieters nach § 536a BGB. Grob gesagt wird er nur dann Schadensersatz bekommen, wenn den Vermieter wirklich ein Verschulden trifft. In diesem Fall wäre das z.B. der Fall, wenn der Vermieter bereits vom undichten Rohr wusste. In der Regel ist das nicht der Fall. Daher wird in der Regel der Vermieter keinen Schadensersatz nach § 536a BGB leisten müssen.
Anders sieht es aus, wenn die Wohnung oder wenn Mietereigentum durch Reparaturmaßnahmen beschädigt wird. Dann muss der Vermieter wegen § 555a (3) BGB Aufwendungen des Mieters ersetzen.
Wenn also die Frage zu beantworten ist, wer eine Ausweichwohnung bezahlen muss, dann muss man anschauen, ob die Wohnung durch den Schadensfall selber oder die Beseitigung des Schadens unbewohnbar wird. Bei letzteren muss der Vermieter zumindest teilweise zahlen (die Mietminderung wird man anrechnen müssen), bei ersterem nicht.
Da hier eine Versicherung am Ende wohl bezahlen wird, ist die Versicherung bestenfalls mit einzubeziehen. Der Vermieter wird eventuelle Zahlungen von der Versicherung wiederhaben wollen. Daher hilft es nur bedingt, wenn Vermieter und Mieter einig sind. Es muss auch die Versicherung mitspielen.
So oder so muss ein Vermieter sich aber nicht um eine Ausgleichswohnung kümmern. Das müsste der Mieter schon selber machen. Der Vermieter müsste wenn notwendig die aktuelle Wohnung räumen oder Mietereigentum sichern und sich um Zweifel um die Einlagerung der Dinge kümmern, denn der Mieter muss nur Zugang zur (voll möblierten) Wohnung für Reparaturarbeiten gewähren. Aber ich sehe keine gesetzliche Grundlage, nach der ein Vermieter eine Ausweichwohnung organisieren oder bereitstellen muss.
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Eventuell auch mal in die Vertragsbedingungen der eigenen Hausrat schauen. Meine enthält zum Beispiel den Passus:
Zitat:Hotelkosten für bis zu 1 Jahr bei vorübergehender Unbewohnbarkeit der versicherten Wohnung (pro Tag bis 3 Promille der Versicherungssumme, mindestens 100 € pro Nacht).
Üblicherweise rechnen dann die Versicherungen untereinander ab und man hat vielleicht etwas weniger Konfliktpotential mit dem Vermieter.
Danke für die Auskünfte bisher.
Das Thema Mietminderung ist für mich in meinem Fall eher nachrangig - ich würde nicht übertrieben kürzen wollen wenn ich die Wohnung noch nutzbar habe. Sofern ein Ende absehbar ist. Aktuell sind die eigentlichen Renovierungsarbeiten nicht begonnen, nur das Leck wurde gefunden und repariert.
Zitat :Wenn die Wohnung durch den Schadensfall selber beschädigt wird, dann richtet sich ein eventueller Schadensersatz des Mieters nach § 536a BGB. Grob gesagt wird er nur dann Schadensersatz bekommen, wenn den Vermieter wirklich ein Verschulden trifft. In diesem Fall wäre das z.B. der Fall, wenn der Vermieter bereits vom undichten Rohr wusste. In der Regel ist das nicht der Fall. Daher wird in der Regel der Vermieter keinen Schadensersatz nach § 536a BGB leisten müssen.
Das verstehe ich nicht in Gänze. Vielleicht zum besseren Verständnis. Der Schaden entstand durch eine undicht gewordene Wasserleitung (Zulauf zur Dusche), die innerhalb einer Innenwand verbaut ist. Das Haus ist ca. 35 Jahre alt. Der Schaden kann nicht durch aussen entstanden sein, ich vermute einfach nur eine altersbedingte Undichtigkeit. Weder ich noch mein Vermiter wusste oder konnte von dem Schaden wissen bevor er durch Wasserflecke durch die Mietpartei unter mir sichtbar wurde.
Zitat :Anders sieht es aus, wenn die Wohnung oder wenn Mietereigentum durch Reparaturmaßnahmen beschädigt wird. Dann muss der Vermieter wegen § 555a (3) BGB Aufwendungen des Mieters ersetzen.
Wenn also die Frage zu beantworten ist, wer eine Ausweichwohnung bezahlen muss, dann muss man anschauen, ob die Wohnung durch den Schadensfall selber oder die Beseitigung des Schadens unbewohnbar wird. Bei letzteren muss der Vermieter zumindest teilweise zahlen (die Mietminderung wird man anrechnen müssen), bei ersterem nicht.
Ersteres wird der Fall sein. Aktuell ist Bad und Küche mit nur geringen Einschränkungen nutzbar. Für die Instandsetzung der Sekundärschäden wird beides zweitweilig unbenutzbar. Ich sehe mich da als Geschädigten in der Form, das die Wohnung nicht uneungeschränkt nutzbar isr (daher meine geringe Mietminderung) und voraussichtlich für eine (noch unbekannte Dauer) gar nicht bewohnt werden kann. Um die letzte Frage aus meiner Sicht zu beantworten: Meine Wohnung wird eine zeitlang durch die Instandsetzung unbewohnbar. Da eben die Folgen des Wasserschadens behoben werden müssen und dazu ein Abriß und Neubau ganzer Innenwände notwendig ist.
Mein Vermieter wird vermutlich nicht mit einem Angebot für ein Pensionszimmer etc. kommen. Muss ich ihm ankündigen wo und wie ich beabsichtige die "wohnungslose" Zeit zu überbrücken? Muss ich die Kosten dafür vor-auslegen?
Viele Grüße
Ich habe mich absichtlich etwas allgemein gehalten, weil ich keinen falschen Rat in diesem speziellen Einzelfall geben möchte. Einigermaßen sicher bin ich mir, dass der Vermieter keine Ersatzwohnung organisieren muss. Wenn er es tut, ist das nett. Aber im Zweifel wird der Mieter selber suchen müssen, wenn es denn notwendig ist.
Klar ist auch, dass die Mietminderung von 100% angemessen ist, wenn die Wohnung wirklich so unbewohnbar ist, dass der Mieter eine Ersatzunterkunft braucht. Dabei kommt es auch nicht auf ein Verschulden des Vermieters an. Eine Mietminderung ist taggenau für jeden Tag zu berechnen, also nicht einfach pauschal pro Monat.
Fraglich ist nur, wie es mit eventuellem zusätzlichen Schaden aussieht. Nehmen wir an, die Bruttomiete (also Miete plus Nebenkosten) liegt bei monatlich 600 Euro, d.h. pro Tag 20 Euro. Die Kosten spart sich der Mieter durch die Mietminderung. Er wird in der Regel aber keine Ersatzunterkunft, welche mit der Mietwohnung vergleichbar ist, für 20 Euro pro Tag bekommen. Die so entstehenden Extrakosten sind ein zusätzlicher Schaden für den Mieter.
Der Verweis von Tehlak auf die Hausratversicherung ist gut. Wenn der Mieter eine hat, dann sollte er schauen, ob die zahlt. Ansonsten kommt es eben auf den Grund der Unbewohnbarkeit der Wohnung an. Auf den ersten Blick scheint es so, dass dies nicht ursächlich am Schaden selber sondern an der Schadensbehebung liegt. Das würde darauf hindeuten, dass der Vermieter und nachfolgend die Gebäudeversicherung die Extrakosten übernehmen müsste.
Aber das Thema halte ich für kompliziert. Wenn man sich einigt, ist alles gut. Wenn nicht, dann würde ich persönlich als Mieter mir überlegen, wie groß diese Extrakosten sind und ob ich dafür nicht doch einen Rechtsanwalt beauftragen würde. Alternativ kann man natürlich versuchen, die Kosten in Zusammenarbeit mit dem Vermieter zu verringern, indem die Wohnung für die größte Zeit bewohnbar bleibt. Mindestvoraussetzung dazu wäre aber vermutlich ein vernünftiger Geräuschpegel, eine funktionierende Toilette und nicht täglich wechselnde Handwerker, die in die Wohnung wollen.
Zitat :Aber das Thema halte ich für kompliziert. Wenn man sich einigt, ist alles gut. Wenn nicht, dann würde ich persönlich als Mieter mir überlegen, wie groß diese Extrakosten sind und ob ich dafür nicht doch einen Rechtsanwalt beauftragen würde. Alternativ kann man natürlich versuchen, die Kosten in Zusammenarbeit mit dem Vermieter zu verringern, indem die Wohnung für die größte Zeit bewohnbar bleibt. Mindestvoraussetzung dazu wäre aber vermutlich ein vernünftiger Geräuschpegel, eine funktionierende Toilette und nicht täglich wechselnde Handwerker, die in die Wohnung wollen.
Herzlichen Dank für deine Antworten.
Glücklicherweise habe ich ein "normales" Verhältnis zu meinem Vermieter und bin auch nicht darauf aus Gewinn aus der Sache zu ziehen. Die Mietminderung war schon abgestimmt. Aber natürlich macht sich auch mein Vermieter Gedanken über Kosten die er entweder selbst tragen oder der Versicherung plausibel darlegen musss.
Es ist schon aufwändig und nervig genug wenn kurzfristig die eigene Wohnung ausfällt bzw. die Mietwohnung repariert werden muss.
Ich nehme deinen Tipp an und werde versuchen alles mit dem Vermieter "auf Arbeitsebene" gütlich zu klären. Er wie ich möchten nur schnell wieder einen bewohnbare Wohnung.
Allerdings würde ich auch gerne einen Anwalt einschalten - der am Ende viel Geld kostet und ggf. etwas Missmut in die eh schon erregende Angelegenheit bringt.
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