Mietpreisbremse; Immobilie gekauft, saniert, 1 Jahr bewohnt und nun vermieten?

29. August 2015 Thema abonnieren
 Von 
Aspirin1000
Status:
Schüler
(341 Beiträge, 66x hilfreich)
Mietpreisbremse; Immobilie gekauft, saniert, 1 Jahr bewohnt und nun vermieten?

Hallo zusammen,

eine große Frage die uns seit Wochen unruhig schlafen lässt, vlt. kennt sich wer aus und kann uns helfen. Folgendes zum Sachverhalt:

2014 habe ich eine Altimmobilie zwecks Familienzuwachs von Zwilingen für knapp 200.000 Euro gekauft (+20.000 Makler/Notarsgebühren und Steuern) und sofort für 80.000 Euro sanieren lassen ( danach erst eingezogen). Insgesamt habe ich also gerundet 300.000 Euro in eine Immobilie gesteckt und zahlen diese nun per Kredit mit monatlich knapp 1400 Euro die nächsten 25 Jahre ab (was schon ganz schön ins Geld geht, aber das ist eine andere Geschichte).

Wie es das Schicksal so will, geht es nicht anders und müssen nun beruflich in eine andere Stadt ziehen damit wir beide Arbeit haben und den Kredit bedienen können (3 Stunden Autofahrt von Berlin). Wir wohnen nun nach der Sanierung noch nichtmal seit einem Jahr in der gekauften Immobilie und möchten diese nicht wieder verkaufen, da allein die Steuern und Notarskosten niemals mit dem Kaufpreis wieder hereingeholt werden können bzw. nicht mal die viele Arbeit die wir in die Sanierung gesteckt haben :( Wir hängen schon sehr daran und hoffen nun diese Immobilie vermieten zu können. Nun kommt die Krux.

Seit Juli ist in Berlin die Mietpreisbremse gültig und dürfen max.10 % über der Durchschnittmiete verlangen. Wenn ich das jetzt richtig verstanden habe dürfen wir laut Berliner Mietspiegel für das Haus in dem Bezirk und der Straße nur 7 Euro den m2 veranschlagen (+10% wären 7,70 Euro). Das Haus ist 100 m2 groß. Sprich wir dürfen von unserem zukünftigen Mieter eine maximale Kaltmiete von 770 Euro nehmen, obwohl wir monatlich einen Kredit von 1400 Euro bedienen müssen.
Hätte ich gewusst was auf uns zukommt, hätte ich nicht so umfangfreich saniert und hätte mir die 80.000 Euro und die hereingesteckte Zeit gespart, dann wäre das mit 770 Euro monatlich auch noch etwas zu verkraften gewesen, obwohl wir selbst in dem Fall mehr Kredit abzahlen würden als wir Mieteinnahmen hätten. Dazu kommt dass man normalerweise ja auch noch Rücklagen benötigt um das Haus nach so und so vielen Jahren auch wieder in Stand zu setzen....Also allen in allem macht man einen großen Verlust mit der zusätzlichen Gefahr von Mietnomaden oder Zerstörung der gerade gekauften neuen Möbel (Einbauküche, neue Badezimmer etc.).

Das einzige was uns ein wenig retten könnte, wäre der Passus mit den Ausnahmen " Erstbezug nach umfangreicher Sanierung".
In diesem Fall würde die Mietpreisbremse nicht gelten und man könnte eine höhere Miete verlangen wie die Neubauten um uns herum es auch tun. Interessenten gibt es für die Gegend genug und ausreichend. Bei Immobilienscout wären wir auch die einzigien mit einer angebotenen Kaltmiete von 770 Euro.
Nun haben wir nach der Sanierung allerdings das Haus schon für knapp 1 Jahr bewohnt, gilt dieser Passus nun dennoch? Oder müssen wir uns an der Vergleichsmiete orientieren?
Falls ja, bleibt mir gar nichts anderes übrig als zu verkaufen, da das auf Dauer gar nicht leistbar wäre (allein weil die Mieten in der neuen Stadt für 100m2 allein auch schon wieder bei mind. 1000 Euro kalt liegen).
Hat wer noch Ideen?

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13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hamburger-1910
Status:
Bachelor
(3143 Beiträge, 3454x hilfreich)

Zitat:
Nun haben wir nach der Sanierung allerdings das Haus schon für knapp 1 Jahr bewohnt, gilt dieser Passus nun dennoch?


"Auch bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung greift die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB )."

Quelle:https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mieterfibel/de/m_miete1.shtml

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#2
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3214 Beiträge, 995x hilfreich)

Zitat:
Hat wer noch Ideen?

Man könnte vielleicht noch ein bisschen rausholen, indem man die Modernisierungen umlegt. Das wäre erlaubt.
Wird euch aber vermutlich nicht auf die 1400€ bringen.

Selbst ohne Mietpreisbremse hättet ihr euch vorher wahrscheinlich schon strafbar gemacht, wenn ihr eine Wohnung für das Doppelte der ortsüblichen Miete vermietet hättet (Wucher). Aber auch abgesehen davon ist es fraglich, ob euch jemand tatsächlich das Doppelte gezahlt hätte.

Einfamilienhäuser sind nunmal idR keine Renditeobjekte, die man durch Mieteinnahmen finanzieren kann.

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#3
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von kathi2008):
Einfamilienhäuser sind nunmal idR keine Renditeobjekte, die man durch Mieteinnahmen finanzieren kann.



Die Immobilie möblieren und als Ferienwohnung, vorübergehender Gebrauch für Messebesucher oder Studenten vermieten.

Oder für "Kurzzeitmieter" an Firmen vermieten. Da sind höhere Mieten drin.

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#5
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 618x hilfreich)

gibt es in Berlin tatsächlich einen Mietspiegel für Häuser ?

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#6
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von werner_r):
gibt es in Berlin tatsächlich einen Mietspiegel für Häuser ?


Ja, der Mietspiegel gilt auch für EFH [link= http://www.wkdis.de/aktuelles/rechtsnews/156462]Mieterhöhung bei einem Einfamilienhaus unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser - Börstinghaus äußert Bedenken zum Urteil des BGH vom 17.09.2008[/link]

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#7
 Von 
Aspirin1000
Status:
Schüler
(341 Beiträge, 66x hilfreich)

Da sich die Immobilie im Grunewald befindet (sehr gute Wohnlage) und die Neubauten in dieser Straße mit 21 Euro/m2 angeboten werden, mache ich mir bzgl. einer Miete von 1400 Euro für ein 100 m2 Haus Wohnfläche keine Sorgen dass es nicht genug Interessenten geben würde. Ich möchte ja auch keinen Gewinn aus der Vermietung ziehen aber es sollten zumindest die Kosten gedeckt sein und nicht dass ich noch dazuzahlen muss.
Dass der Mietpreisspiegel für Wohnungen auch für EFH gelten soll, ist m.E. nach zweiter Überlegung nach doch sehr unfair, denn zusätzlich zur Wohnfläche in einer Wohnung kommt der Gebrauch eines ausgebauten Dachbodens, der Keller mit einem weiteren Hobbyraum, Waschküche, Werkzeugkeller und Heizraum sowie einer großen 25m2 Terrasse (nicht überdacht) und eine Tiefgarage zur Nutzung wie ein großer Garten hinzu. Wo habe ich in Wohnungen solche extra Nutzflächen, die ja aber nicht gleich Wohnfläche ist?
Und die 7 Euro/m2 können mit einem 1+, sprich 8 Euro/m2, veranschlagt werden bei gehobener Ausstattung (wozu ich die Immobilie zählen würde wegen z.B. FBH, neue EBK, große Bäder) aber das ist sicher auch wieder Interpretationssache.
Da nach der Modernisierung allerdings die Mietpreisbremse anscheinend nicht gilt, mache ich mir jetzt auch nicht mehr allzu große Sorgen, dennoch wirklich ausgereift scheint das Gesetz der Mietpreisbremse nicht zu sein, wenn ich heute in den Nachrichten lese, dass dem Berliner Mietverein die Mieten noch immer zu teuer sind und man sich eine durchschnittliche Miete von 6 Euro/m2 wünscht. Wer vermietet denn seine Wohnungen für solche Preise, wenn er selber damit insolvent geht.

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#8
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1184 Beiträge, 471x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Zitat (von werner_r):gibt es in Berlin tatsächlich einen Mietspiegel für Häuser ?
Ja, der Mietspiegel gilt auch für EFH [link= http://www.wkdis.de/aktuelles/rechtsnews/156462]Mieterhöhung bei einem Einfamilienhaus unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser - Börstinghaus äußert Bedenken zum Urteil des BGH vom 17.09.2008[/link]


Man sollte vielleicht nicht nur verlinkten, sondern auch verstehen...

Der BGH hat entschieden, dass ein Mietspiegelwert für ein MFH auch für eine Mieterhöhung bei einem EFH verwendet werden kann. Der Gedanke dahinter ist, dass die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete für ein EFH höher wäre als für eine Wohnung in einem MFH.Dem Vermieter wird damit die Begründung in den - vermutlich häufigen - Fällen erleichtert, in denen es keinen Mietspiegelwert für EFH gibt.
Die Entscheidung lautete aber keineswegs, dass der Mietspiegel für MFH die zutreffende ortsübliche Vergleichsmiete für EFH ausweist und deswegen "gelten" würde.

Die Mietobergrenze ergibt sich keineswegs zwingend aus einem Mietspiegel, sondern aus der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wenn der jeweilige Mietspiegel keinen Wert ausweist, muss man die ortsübliche Vergleichsmiete eben nach ein anderen Verfahren ermitteln.

-- Editiert von RMHV am 30.08.2015 10:18

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#9
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von RMHV):
Der BGH hat entschieden, dass ein Mietspiegelwert für ein MFH auch für eine Mieterhöhung bei einem EFH verwendet werden kann. Der Gedanke dahinter ist, dass die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete für ein EFH höher wäre als für eine Wohnung in einem MFH.Dem Vermieter wird damit die Begründung in den - vermutlich häufigen - Fällen erleichtert, in denen es keinen Mietspiegelwert für EFH gibt.


Das habe ich schon verstanden, dass das Urteil eigentlich den Vermietern die Mieterhöhung erleichtern soll. Bei der mieterfreundlichen Gesetzgebung halte ich es für wahrscheinlich, dass ein Mieter auf den Gedanken kommt, dass die Mietpreisbremse auch für EFH gilt und dann mit Rechtsschutzversicherung oder PKH gegen den Vermieter klagt.

Allerdings gilt das ganze für den TS ja nicht, weil der umfassend moderisiert hat. Allerdings würde ich das vorher trotzdem mit einem Haus- und Grundbesitzerverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht klären und einen Mietvertrag aufsetzen lassen.

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#10
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von Aspirin1000):
Wer vermietet denn seine Wohnungen für solche Preise, wenn er selber damit insolvent geht.


Deshalb investieren private Anleger immer weniger in Wohnungsbau. Ich persönlich halte die Mietpreisbremse für kontraproduktiv, bezogen auf Schaffung von neuen Wohnraum. Es wird in Zukunft weniger günstigen Wohnraum geben, weil die Vermieter nur noch über Moderisierung die Miete erhöhen können. Wohnungen werden doch nur billiger, wenn es ausreichend davon gibt bzw. es ein Überangebot gibt.

Etwas verwundert bin ich über die 7 Euro/qm des Mietspiegels im Grunewald. Davon kann eine Großstadt wie München nur träumen und in Starnberg ist sicher für 7 Euro nichts zu finden.

Ein kleiner Trost an den TS: Die Kosten für den Kredit (ohne die Tilgung!) kann bei einer Vermietung als Werbungskosten komplett abgeschrieben werden (Anlage V) und wirkt sich reduzierend auf die ESt aus.

Desweiteren gibt es auch eine Abschreibung vom Haus jährlich von 2 % über 50 Jahre. Die Wert des Hauses sind 60 - 70% vom Kaufpreis mit allen Nebenkosten und vermutlich auch noch die Sanierungskosten. Die erste Erklärung würde ich zur Sicherheit einen guten Steuerberater machen lassen. In den Folgejahren kann man es übernehmen, bei den meisten Kosten ändert sich nichts.

Je nachdem, wieviel Steuern man zahlt, gibt es ein nettes Sümmchen zurück.

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Aspirin1000
Status:
Schüler
(341 Beiträge, 66x hilfreich)

Vielleicht habe ich nicht richtig nachgelesen, allerdings habe ich auf der Senatsseite von Berlin, Berliner Mietspiegel die Straße eingegeben und dann wurde mir diese Preisspanne für unsere Straße angezeigt also 7-8 Euro/m2, allerdings steht auch explizit für Wohnungen dort.
Dennoch vielen Dank für die Tipps bei der Steuer, ich merke schon vermieten ist nochmal ein kompliziertes Thema mit vielen Fallstricken, in die ich mich eigentlich nicht (auf jeden fall nicht freiwillig) einlesen wollte. Aber besser ist es wohl!.
Vielen Dank an alle für ihre hilfreichen Kommentare!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

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#12
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2594 Beiträge, 980x hilfreich)

Ich gehe mal davon aus, dass es 2 Probleme gibt:

1.: Die Wohnung wurde saniert und war bewohnt; somit ist keine umfachreiche Sanierung vor Einzug der Mieter erfolgt.
2.: Der Gedanke, dass andere eine Immoblie finanzieren, sollte schnellstmöglich vergessen werden. Viele Wessis haben sich im Osten eingekauft; Resultat: sogar besserverdienende waren teilweise Pleite.

-> Wenn ich eine Immobilie kaufe, muss ich entweder damit rechnen auch dort zu bleiben oder kaufe keine. Oder bin damit einverstanden, dass ich schlussendlich draufzahlen muss. Was wiederum relativ ist, denn genau genommen Erhält der TS eine Immobilie, die einerseits im Wert steigt und andererseits Erhöht sich natürlich sein Vermögen.

P.S.: Eigentlich gehört der Beitrag wohl woanders hin.

-- Editiert von asd1971 am 01.09.2015 10:56

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#13
 Von 
JogyB
Status:
Bachelor
(3155 Beiträge, 3138x hilfreich)

Als erstes solltest Du mal korrekt rechnen. Die 1.400 € sind wohl Zinsen und Tilgung, zumindest bezweifle ich mal stark, dass Du mit mind. 5,6 % finanziert hast. Auch letztes Jahr lag man schon deutlich unter 3 %.

Also nimm die reinen Zinsen und vergleiche die mit den Mieteinnahmen. Die Tilgung darfst Du nicht rechnen, da Du mit der ja Vermögen aufbaust.

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