Mietpreisbremse - nachträglich wirksam bei Kauf einer bereits vermieteten Immobilie?

7. März 2021 Thema abonnieren
 Von 
MDH
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietpreisbremse - nachträglich wirksam bei Kauf einer bereits vermieteten Immobilie?

Guten Tag,

ich habe vor in einer von der Mietpreisbremse "betroffenen" Region in Baden-Württemberg eine Wohnung zur Kapitalanlage zu kaufen.
Nun stoße ich immer wieder auf Angebote in denen die aktuellen Mieter bereits eine höhere Miete bezahlen als der Mietspiegel eigentlich gestatten würde. Wenn ich nun als Käufer den bestehenden Mietvertrag übernehme, welche Konsequenzen kann das für mich haben?

1. Kann ich unmittelbar nach dem Kauf vom Mieter dazu aufgefordert werden die Miete zu senken?
2. Kann der Mieter durch eine Rüge der Verletzung der Mietpreisbremse evtl. sogar die zu viel gezahlte Miete der letzten 2,5 Jahren von mir als neuem Eigentümer einfordern obwohl ich daran gar nicht Schuld bin?
3. Falls der Mieter bereits seit z.B. 2018 in der Immobilie zur Miete wohnt - wäre ich vor derartigen Forderungen evtl. geschützt da die Mietpreisbremse in BW erst seit Juni 2020 wirksam ist?

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6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119642 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von MDH):
1. Kann ich unmittelbar nach dem Kauf vom Mieter dazu aufgefordert werden die Miete zu senken?

Ja, spätestens zu dem Zeitpunkt ab dem der Status "Vermieter" erreicht ist.



Zitat (von MDH):
2. Kann der Mieter durch eine Rüge der Verletzung der Mietpreisbremse evtl. sogar die zu viel gezahlte Miete der letzten 2,5 Jahren von mir als neuem Eigentümer einfordern obwohl ich daran gar nicht Schuld bin?

Ja, das kann durchaus zur Haftung führen, da man ja den Vertrag übernimmt.



Zitat (von MDH):
3. Falls der Mieter bereits seit z.B. 2018 in der Immobilie zur Miete wohnt - wäre ich vor derartigen Forderungen evtl. geschützt da die Mietpreisbremse in BW erst seit Juni 2020 wirksam ist?

Nein.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
MDH
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten!

Besonders die Antwort auf Punkt 3 hat mich zugegeben etwas gewundert. Ich hätte erwartet, dass Altverträge einen gewissen "Bestandsschutz" genießen. Das hätte sich dann auch mit folgender Aussage gedeckt:

Zitat:
Die Mietpreisbremse kann nur für Wohnungen gezogen werden, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes neu vermietet wurden.
(Quelle: https://www.wenigermiete.de/mietpreisbremse-info/ausnahmen#punkt3 ; abgerufen am 08.03.2021)

Wenn man bedenkt, dass sich die Betreiber der verlinkten Seite scheinbar auf die Fahnen geschrieben haben die Mietpreisbremse für ihre Klienten durch zusetzten, erscheint mir diese Aussage auf ihrer website sogar besonders bemerkenswert.

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
3. Falls der Mieter bereits seit z.B. 2018 in der Immobilie zur Miete wohnt - wäre ich vor derartigen Forderungen evtl. geschützt da die Mietpreisbremse in BW erst seit Juni 2020 wirksam ist?


Ja

Zitat:
Besonders die Antwort auf Punkt 3 hat mich zugegeben etwas gewundert. Ich hätte erwartet, dass Altverträge einen gewissen "Bestandsschutz" genießen.


Die Antwort von Harry van Sell ist in diesem Punkt falsch. Nach Art. 229 § 35 Abs. 1 EG-BGB ist die Mietpreisbremse nicht auf Mietverträge anzuwenden, die vor Inkrafttreten einer entsprechenden Rechtsverordnung abgeschlossen wurden.

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
MDH
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank Ihnen beiden für Klärung meiner Fragen!

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Man sollte allerdings bedenken, dass es in Baden-Württemberg bereits eine Verordnung zur Mietpreisbremse aus dem Jahr 2015 gibt, die jedoch nach Auffassung verschiedener Gerichte unwirksam war.

Im Hinblick auf Frage 2 kann man sich natürlich über den Kaufvertrag absichern, d.h. eine Klausel aufnehmen nach der der Verkäufer die auf seine Zeit entfallende Erstattung zu übernehmen hätte.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
MDH
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Man sollte allerdings bedenken, dass es in Baden-Württemberg bereits eine Verordnung zur Mietpreisbremse aus dem Jahr 2015 gibt, die jedoch nach Auffassung verschiedener Gerichte unwirksam war.


Wenn die Mietpreisbremse bis Juni 2020 unwirksam war - wie verhält sich das dann mit einem z.B. 2018 wirksam gewordenen Mietvertrag? Würde in diesem Fall das Jahr 2015 als Jahr der Einführung einer Mietpreisbremse gelten (obwohl zu dem Zeitpunkt noch unwirksam), oder doch eher 2020?

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