Mietpreisbremse übersteigen Klausel im Mietvertrag

19. Mai 2021 Thema abonnieren
 Von 
danobanano
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietpreisbremse übersteigen Klausel im Mietvertrag

Hallo zusammen,

wir sind dabei einen Mietvertrag zu unterschreiben, eine Klausel im Vertrag macht uns etwas stutzig:

Zitat:
Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Miethöhe sowohl im Hinblick auf den Ausstattungsstandard der Wohnung sowie die bevorzugte Wohnlage angemessen ist. Im Hinblick auf die Mietpreisbremse ( §§ 556 d ff. BGB ) weist der Vermieter den Mieter darauf hin, dass die vereinbarte Miete möglicherweise die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschreitetet.


Ist diese Klausel zulässig und umgeht sie somit die Mietpreisbremse, sodass man rechtlich nicht mehr dagegen vorgehen kann?

Der Ort ist übrigens Berlin.

Liebe Grüße
Daniel

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9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Dirrly
Status:
Student
(2068 Beiträge, 542x hilfreich)

Wenn die Miete nicht aus einer der Gründe in §§ 556e oder 556f BGB überschritten wird, ist die Klausel eigentlich einfach unwirksam. Sagt zumindest

§ 556g Abs. 1 BGB:
Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 2Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. 3Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. [...]

Wobei man für eine Rückforderung den Verstoß (rechtzeitig) rügen müsste, als Anmerkung.

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#2
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1380x hilfreich)

Zitat (von danobanano):
Der Ort ist übrigens Berlin.

Hörst/siehst du keine Nachrichten? Die Berliner Mietpreisbremse wurde vom BGH für ungültig erklärt!

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#3
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9947 Beiträge, 4494x hilfreich)

Zitat (von Liane46):
Die Berliner Mietpreisbremse wurde vom BGH für ungültig erklärt!
Also entweder verwechselst du oder ich etwas. Die Mietbreisbremse findet sich im BGB ab § 556d BGB und ist ein Bundesgesetz, welches durch die Landesregierungen genutzt werden kann. Diese ist meines Wissens nach immernoch gültig. Unrechtmäßig war der Berliner Mietendeckel. Das ist aber etwas anderes. Begründung war übrigens im Wesentlichen die Mietpreisbremse, soweit ich das richtig verstanden habe.

Zur Frage selber wurde bereits das Wesentliche gesagt. Die gesetzliche Regelung ist nicht zum Nachteil des Mieters abänderbar. Sollte die Miete wirklich 10% über der Vergleichsmiete liegen, so wäre wegen § 556g (1a) BGB vom Vermieter unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrages eine ausreichende Begründung vorzulegen. Dieses Passus genügt dem sicherlich nicht.

Mitteilen sollte der Mieter das dem Vermieter aber sinnvollerweise erst nach Vertragsabschluss. Die Folgen finden sich dann im Gesetz.

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#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47793 Beiträge, 16881x hilfreich)

Zitat:
Die Berliner Mietpreisbremse wurde vom BGH für ungültig erklärt!


Der Berliner Mietendeckel wurde vom BVerfG (nicht BGH) für nichtig erklärt. Daher gilt jetzt auch in Berlin wieder die Mietpreisbremse.

Zitat (von cauchy):
Sollte die Miete wirklich 10% über der Vergleichsmiete liegen, so wäre wegen § 556g (1a) BGB vom Vermieter unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrages eine ausreichende Begründung vorzulegen. Dieses Passus genügt dem sicherlich nicht.


Allerdings muss man dabei vorsichtig sein, denn die Klausel ist unglücklich bzw. widersprüchlich formuliert.

Wenn die vereinbarte Miete aufgrund der Ausstattung und der Lage der Wohnung angemessen ist, dann entspricht sie der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann in besonderen Fällen wie besonders guter Ausstattung o.ä. auch höher als der Mietspiegel liegen.

Allerdings hat Berlin einen qualifizierten Mietspiegel und da dürfte der Nachweis für den Vermieter, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt als im Mietspiegel angegeben sehr schwierig (aber nicht unmöglich) sein.

Zitat (von Dirrly):
Wobei man für eine Rückforderung den Verstoß (rechtzeitig) rügen müsste, als Anmerkung.


Als rechtzeitig gilt hier innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn (§ 556g Abs. 2 BGB).

-- Editiert von hh am 19.05.2021 15:49

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#5
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(32700 Beiträge, 5726x hilfreich)

Zitat (von hh):
Allerdings hat Berlin einen qualifizierten Mietspiegel
Oder einen ungültigen?

https://www.immobilienmanager.de/berlin-mietspiegel-steffen-sebastian/150/83456/

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9947 Beiträge, 4494x hilfreich)

Zitat (von hh):
Wenn die vereinbarte Miete aufgrund der Ausstattung und der Lage der Wohnung angemessen ist, dann entspricht sie der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Das mag sein. Aber in der Klausel selber heisst es ja, dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete "möglicherweise" um mehr als 10% übersteigt. Aus meiner Sicht erschwert das eher die Argumentation des Vermieters als das es ihm nützen würde. Es wird ja gerade nicht darauf abgezielt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund der Ausstattung höher als im Mietspiegel ist.

Von daher verstehe ich tatsächlich auch nicht so wirklich den Sinn dieser Klausel. Sie mag den ein oder anderen Mieter verwirren und von einer Klage abhalten, okay. Möglicherweise verleitet sie den Mieter auch eher dazu, mal genauer die Vergleichsmiete zu überprüfen. Rein rechtlich scheint mir die Klausel aber eher ein Schuss ins Knie zu sein.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
danobanano
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Erstmal danke!

Ich habe gerade noch etwas ergänzend gesehen:

Zitat:
Der Vermieter teilt hierzu mit, dass es sich bei dem Mietverhältnis um ein Mietverhältnis handelt bei dem die Vormiete bereits 775,80 € betrug.


Das würde ja bedeuten, dass die Mietpreisbremse nicht greift, weil wir darüber in Kenntnis gesetzt wurden, richtig?

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Dirrly
Status:
Student
(2068 Beiträge, 542x hilfreich)

Ja.

§ 556e Abs. 1 BGB:
Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.[...]

und

§ 556g Abs. 1a BGB
(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e[...] beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen:

1. im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete war,[...]

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47793 Beiträge, 16881x hilfreich)

Zitat (von danobanano):
Das würde ja bedeuten, dass die Mietpreisbremse nicht greift, weil wir darüber in Kenntnis gesetzt wurden, richtig?


Ja, wenn Ihr jetzt auch eine Miete in Höhe von 775,80€ zahlen müsst.

Die Mietpreisbremse greift dann schon, weil der Vermieter keine höhere als die Vormiete verlangen darf.

-- Editiert von hh am 20.05.2021 08:13

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