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Mietrecht: Verjährung von Ansprüchen des Vermieters, Kaution, Mietwohnung

16. Oktober 2021 Thema abonnieren
 Von 
Marie Harris
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietrecht: Verjährung von Ansprüchen des Vermieters, Kaution, Mietwohnung

Guten Tag,
in einem Fall zum Mietrecht wird 2 Monate nach Auszug aus einer Mietwohnung durch den Vermieter nur ein Teil der Mietkaution zurückgezahlt. Es wird mündlich 2 Monate nach Auszug mitgeteilt, dass anteilig Geld einbehalten wird für Reinigungsmaßnahmen, deren Ausführungsdatum, Umfang und Art nicht genannt werden. Bis 6 Monate nach Auszug erfolgt keine Rechnungsstellung und keine Präzisierung der ausgeführten Arbeiten. Bei Endkontrolle der Wohnung vor Auszug wird nichts moniert. Die vollständige Rückzahlung wird 2 malig angemahnt.
Die Fragen:
1. Muss ein Vermieter, um Anspruch auf die Kaution geltend zu machen, eine schriftliche Rechnung ausstellen / zusenden?
2. Ist eine nachträgliche vage mündliche Anspruchsbekundung ausreichend?
3. Sind die Ansprüche wegen unzureichender Mitteilung für die Vermieterseite verjährt?

Vielen Dank.


-- Editiert von Marie Harris am 16.10.2021 11:48

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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1555 Beiträge, 267x hilfreich)

Zitat (von Marie Harris):
1. Muss ein Vermieter, um Anspruch auf die Kaution geltend zu machen, eine schriftliche Rechnung ausstellen / zusenden?

Die Rechnung bekommt der VM erst nach erfolgter Mängelbeseitigung und bei der momentanen Lage ist es nicht Sicher, dass dies innerhalb der 6 Monate erfolgt. Er kann aber vorab einen Kostenvoranschlag dem M übergeben. Für diesen Betrag kann der VM die Kaution einbehalten, auch noch über 6 Monate.
Zitat (von Marie Harris):
2. Ist eine nachträgliche vage mündliche Anspruchsbekundung ausreichend?

Mit Übergabe eines KVA ja, ohne diesen Nachweis nein. Nur Geplapper würde nicht ausreichen

Zitat (von Marie Harris):
3. Sind die Ansprüche wegen unzureichender Mitteilung für die Vermieterseite verjährt?

Wie "unzureichend" ein Richter bewerten würde, weiß man nicht so genau.
Man müßte abwägen wie klug oder dumm der M ist.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

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#2
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8771 Beiträge, 4167x hilfreich)

Wenn der es keine Verhandlungen oder ähnliches gab verjähren solche Forderungen vom Vermieter innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache, siehe § 548 BGB. Bis dahin muss der Vermieter mindestens eine Geldforderung gegenüber dem Mieter gestellt haben. Dann könnte er auch danach noch mit der Kaution aufrechnen. Wenn es keine Geldforderung gab, kann sich der ehemalige Mieter auf Verjährung berufen und der Vermieter darf nicht mehr mit der Kaution aufrechnen.

Zitat (von Marie Harris):
Es wird mündlich 2 Monate nach Auszug mitgeteilt, dass anteilig Geld einbehalten wird für Reinigungsmaßnahmen, deren Ausführungsdatum, Umfang und Art nicht genannt werden.
Jetzt ist die spannende Frage, ob das bereits eine Geldforderung war. Der Vermieter müsste den Beweis führen. Dazu müsste er beweisen, dass er den Betrag nicht einfach nur als Sicherheit einbehalten sondern endgültig mit seiner eigenen Forderung aufgerechnet hat. Schon alleine das könnte schwierig werden.

Im übrigen ist auch unabhängig von der Verjährung die Forderung möglicherweise unrechtmäßig. Bei Reinigungsmaßnahmen hätte der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit auf Nachbesserung geben müssen. Sofern der Mieter dies nicht abgelehnt oder das aus anderen Gründen unmöglich war, steht dem Vermieter vermutlich kein Schadensersatz zu.

Solle weder Verjährungs- noch Nachfristargumente greifen, muss der Vermieter immernoch die Schadenshöhe konkret beweisen. Die Vorlage einer Rechnung ist dazu nicht notwendig. Aber er müsste einen Richter davon überzeugen, dass ein Schadensersatz in der veranschlagten Höhe zutreffend ist. Das geht nicht einfach pauschal. Dazu müsste er konkretisieren, was genau für welchen Preis gereinigt werden musste. Und natürlich warum der Mieter dafür zuständig gewesen wäre.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Marie Harris
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich danke für die Beiträge.

Zitat (von Leo4):
Mit Übergabe eines KVA ja, ohne diesen Nachweis nein. Nur Geplapper würde nicht ausreichen


Im obigen Fall wird kein KVA ausgestellt. Der Vermieter führt eine Reinigung mutmaßlich selber 1 Woche nach Auszug des Mieters durch und behält Geld nach eigenem Ermessen ein. Selbige Reinigungsmaßnahme wird bei Auszug vom Mieter angeboten. Vermieter verlangt diese nicht. Die 6 Monate sind bereits verstrichen.
Der Mieter hat die fehlende Fristsetzung zu Nachbesserung bereits moniert.

Ist demnach ohne KVA, Fristsetzung, und Rechnungsausstellung eine Verjährung eingetreten?

-- Editiert von Marie Harris am 16.10.2021 14:33

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8771 Beiträge, 4167x hilfreich)

Kostenvoranschlag und Rechnung sind wie gesagt wurscht. Der Vermieter muss jedoch nachweisen, dass er in unverjährter Zeit eine konkrete Geldforderung an den Mieter gestellt hat. Dann ist die Verjährung kein Thema mehr. Die anderen Themen wie die fehlende Möglichkeit der Nachbesserung und der Beweis der Schadenshöhe sind davon unabhängig.

Relevant könnte übrigens auch noch sein, was in einem eventuell vorhandenen Übergabeprotokoll steht.

PS: Das ist eine Meinungsforum von Rechtslaien. Deine letzte Frage klingt so, als ob du eine definitive Antwort erwartest. Die wirst du hier aber nicht wirklich bekommen. Das Forum kann dir nur helfen, dir selber eine Antwort zu geben.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Marie Harris
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Kostenvoranschlag und Rechnung sind wie gesagt wurscht. Der Vermieter muss jedoch nachweisen, dass er in unverjährter Zeit eine konkrete Geldforderung an den Mieter gestellt hat. Dann ist die Verjährung kein Thema mehr.


Bedeutet dies, dass folgende mündliche Mitteilung eines Vermieters unter Zeugen ein rechtsicherer Anspruch auf die Kaution vor Verjährung darstellt: "Ich habe 300€ wegen Endreinigung berechnet."?

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1555 Beiträge, 267x hilfreich)

Zitat (von Marie Harris):
Im obigen Fall wird kein KVA ausgestellt. Der Vermieter führt eine Reinigung mutmaßlich selber 1 Woche nach Auszug des Mieters durch und behält Geld nach eigenem Ermessen ein.


Die Reinigung der Mietwohnung ist nicht in der Betr.KV verankert, weshalb der
VM für seine eigene Reinigung dem M nichts abverlangen kann. Zudem wurde die vom M angebotene Reinigung vom VM abgelehnt.
Zitat (von Marie Harris):
Selbige Reinigungsmaßnahme wird bei Auszug vom Mieter angeboten. Vermieter verlangt diese nicht.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8771 Beiträge, 4167x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Die Reinigung der Mietwohnung ist nicht in der Betr.KV verankert, weshalb der
VM für seine eigene Reinigung dem M nichts abverlangen kann.
Das ist falsch. Der Vermieter muss noch nicht einmal reinigen. Das ist vergleichbar mit einem Verkehrsunfall. Auch da muss der Geschädigte nicht zwingend reparieren lassen. Er muss nur nachweisen, dass ein Schaden in der angebenen Höhe entstanden ist.

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