Eigenbedarfskündigung und Rechte des Mieters

7. November 2020 Thema abonnieren
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigenbedarfskündigung und Rechte des Mieters

Nehmen wir an, ein Vermieter kündigt einem Mieter wegen Eigenbedarf, in einem Zweifamilien-Haus. In einer der beiden Wohnungen wohnt er mit seinem Elternteil zusammen. Das will er beenden, weil er in diesem Haus eine Wohnung ganz für sich will. Daher kündigt er dem Mieter wegen Eigenbedarf.

Konstellation 1: Der VM hat außer diesem Haus noch eine Eigentumswohnung im nächsten Ort, die er ebenfalls bewohnt. Diese will er beibehalten, so dass er dann zwei Wohnungen selbst bewohnt.

Konstellation 2: Der VM hat außer diesem Haus noch eine Eigentumswohnung im nächsten Ort, die er bislang bewohnt hat, nun aber vermieten will, um in die andere Wohnung zu ziehen, die er daher per Eigenbedarf dem darin noch wohnenden Mieter kündigt.

Konstellation 3: Der VM hat außer diesem Haus noch eine Eigentumswohnung im nächsten Ort, die er bislang bewohnt hat, nun aber verkaufen will, um in die andere Wohnung zu ziehen, die er daher per Eigenbedarf dem darin noch wohnenden Mieter kündigt.

Konstellation 4: Der VM kündigt dem Mieter wegen Eigenbedarf und will aber seine andere Wohnung im nächsten Ort, in der er selbst zur Miete wohnt, also nicht sein eigen ist, auch weiterhin beibehalten.

Ist die Eigenbedarfskündigung in allen vier Konstallationen berechtigt?
Hat der gekündigte Mieter bei allen vier Varianten irgendwelche Rechte?


-- Editiert von robby123 am 07.11.2020 15:08

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27 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1378x hilfreich)

Zitat (von robby123):
Hat der gekündigte Mieter bei allen vier Varianten irgendwelche Rechte?

Ja, für ihn gilt die um 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist, wenn der Vermieter nach der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB kündigt. Näheres dazu findest du auf diser Website:

https://www.mietrecht.org/kuendigung/kuendigung-vorlage-573a-bgb-zweifamilienhaus/

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#2
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6418 Beiträge, 2315x hilfreich)

Wieso soll der Kündigungsgrund "Eigenbedarf " relevant sein?
Bei einem Zweifamilenhaus in dem auch der Vermieter wohnt, ist kein berechtigtes Intersse für eine Kündigung nötig.
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#3
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9872 Beiträge, 4478x hilfreich)

Erleichteres Kündigungsrecht (§ 573a BGB): Die zentrale Frage wäre, ob der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung in diesem Zweifamilienhaus wohnt. Es ist im Zweifel egal, wo er gemeldet ist. Wesentlich ist, ob sich überwiegend in der Wohnung im Zweifamilienhaus aufhält.

Interessant wird es, wenn das zum Zeitpunkt der Kündigung der Fall ist und dann während der Kündigungsfrist der Vermieter wegzieht. Meiner Erinnerung nach wird dann die auf das erleichterte Kündigungsrecht gestützte Kündigung hinfällig. Aber sicher bin ich mir da nicht.

Hintergrund: Das erleichterte Kündigungsrecht soll Vermietern die Kündigung ermöglichen, die aufgrund der räumlichen Nähe zur Mietwohnung ständig mit den Mietern in Kontakt kommen. Hier wiegt das Interesse des Vermieters an der Aufhebung einer für ihn problematischen Wohnsituation höher als der Mieterschutz. Das ist der Grund dieser gesetzlichen Regelung. Ergo wird man wie hier in Grenzfällen (Vermieter wohnt nur teilweise dort) prüfen müssen, ob ein solche belastende räumliche Nähe zwischen Vermieter und Mieter besteht.

Das kann im Zweifel dann sehr knifflig und eine gerichtliche Entscheidung sehr individuell sein. Daher verbietet sich eigentlich eine allgemeine Antwort in einem Forum.

Eigenbedarfskündigung: Der Grund für den Eigenbedarf muss in der Kündigung ausreichend konkret genannt werden. Wenn eine Altenativwohnung im Eigentum existiert, muss ein Grund genannt werden, warum ein Wechsel notwendig ist. Rein wirtschaftliche Interessen (die Alternativwohnung soll verkauft werden) können zwar eine Rolle spielen, aber dann wird es meiner Meinung nach ungleich schwerer. Das geht dann schon eher Richtung Verwertungskündigung, wo die Beweislast beim Vermieter sehr hoch ist.

Alles in Allem: Alles keine einfachen Fälle. Wenn man sich nicht einigen kann, wäre eine individuelle Rechtsberatung vor Ort anzuraten. Ob die das Gewünschte erzielen kann, kann ich nicht beurteilen. Das ist zu kompliziert.

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#4
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Bei einem Zweifamilenhaus in dem auch der Vermieter wohnt, ist kein berechtigtes Intersse für eine Kündigung nötig.

Es sei denn der Vermieter will die kürzere Kündigungsfrist, aber da er noch eine zweite Wohnung hat, scheint es nicht eilig zu sein. Da ist auf jeden Fall die erleichterte Kündigung die bessere Variante.

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#5
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Wieso soll der Kündigungsgrund "Eigenbedarf " relevant sein?
Bei einem Zweifamilenhaus in dem auch der Vermieter wohnt, ist kein berechtigtes Intersse für eine Kündigung nötig.
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag ?


nein kein befristeter Mietvertrag. Damit man sich das besser vorstellen kann:
Es handelt sich, nachdem ein Elternteil gestorben ist, um zwei Vermieter: Elternteil und Sohn. Elternteil wohnt schon immer in der Wohnung im Haus. Der Sohn wohnt sozusagen mit in der Wohnung des Elternteils, wo er ein Zimmer hat und sonst alles mitnutzt wie in einer Wohngemeinschaft. Und er hat auch noch eine Wohnung außer Haus. Ob diese ihm gehört oder ob er diese gemietet hat, weiß der Mieter nicht. Der Mieter vermutet aber stark, dass die Wohnung außerhalb seine Eigentumswohnung sein könnte. Das Zimmer innerhalb der Wohnung des Elternteils genügt dem Sohn nicht mehr, daher will er die Wohnung des Mieters für sich.

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#6
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Erleichteres Kündigungsrecht (§ 573a BGB): Die zentrale Frage wäre, ob der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung in diesem Zweifamilienhaus wohnt. Es ist im Zweifel egal, wo er gemeldet ist. Wesentlich ist, ob sich überwiegend in der Wohnung im Zweifamilienhaus aufhält.

Eigenbedarfskündigung: Der Grund für den Eigenbedarf muss in der Kündigung ausreichend konkret genannt werden. Wenn eine Alternativwohnung im Eigentum existiert, muss ein Grund genannt werden, warum ein Wechsel notwendig ist. .


vielen Dank. Leider kann der Mieter das nicht exakt prüfen, ob der besagte Vermieter hier oder in der anderen Wohnung mehr wohnt und übernachtet,, sonst müsste er ihn ja ständig kontrollieren. Es war jedoch auffällig,. dass der Verbleib hier in den letzten Monaten häufiger geworden ist, auch Übernachtungen.
In der Kündigung wurde lediglich mitgeteilt, dass wegen Eigenbedarf zum Datum X gekündigt wird (einschl Einhaltung der Kündigungsfrist). Das war ein einziger Satz. Da wurde nichts begründet.

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#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von robby123):
In der Kündigung wurde lediglich mitgeteilt, dass wegen Eigenbedarf zum Datum X gekündigt wird (einschl Einhaltung der Kündigungsfrist). Das war ein einziger Satz. Da wurde nichts begründet.

Dann ist die Kündigung keine.

Man kann den Vermieter darauf aufmerksam machen, man muss es aber nicht.
Je nach dem wie man taktisch vorgehen möchte.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
In der Kündigung wurde lediglich mitgeteilt, dass wegen Eigenbedarf zum Datum X gekündigt wird (einschl Einhaltung der Kündigungsfrist). Das war ein einziger Satz. Da wurde nichts begründet.


Dann ist die Kündigung wegen fehlender Begründung unwirksam.

Eine unwirksame Kündigung hat rechtlich den gleichen Wert wie eine nicht geschriebene Kündigung.

Zitat:
Der Sohn wohnt sozusagen mit in der Wohnung des Elternteils, wo er ein Zimmer hat


Im Hinblick auf die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB würde ich als Mieter erst einmal bezweifeln, ob er da überhaupt wohnt oder ob er nur häufig zu Besuch kommt.

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf kommt es auf die genauen Gründe an. Auch wenn der VM in einer Eigentumswohnung lebt, kann Eigenbedarf möglich sein, wenn er z.B. zur Pflege in die unmittelbare Nähe seines Elternteils ziehen will.

Ich würde es in der dargestellten Situation für denkbar halten, dass der Vermieter ausreichende Gründe für Eigenbedarf spätestens dann vorbringen kann, wenn er das Kündigungsschreiben durch einen Anwalt formulieren lässt.

-- Editiert von hh am 08.11.2020 10:41

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#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9872 Beiträge, 4478x hilfreich)

ZUr Ergänzung: Wenn der Vermieter vom erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch machen will, so muss er das auch sagen. Wenn also nichts in der Richtung in der Kündigung steht, dann braucht man sich aktuell darüber noch keine Gedanken zu machen.

Zitat (von hh):
Ich würde es in der dargestellten Situation für denkbar halten, dass der Vermieter ausreichende Gründe für Eigenbedarf spätestens dann vorbringen kann, wenn er das Kündigungsschreiben durch einen Anwalt formulieren lässt.
Das mag sein. Auch ein erleichtertes Kündigungsrecht würde ich nicht für ausgeschlossen halten. Aber sicher ist beides nicht. Dennoch wäre es für den Mieter wohl sinnvoll, sich einen Überblick über den Wohnungsmarkt zu verschaffen. Sollte dann wirklich eine rechtlich korrekte Kündigung kommen, wird die Wohnungssuche dann einfacher.

Nachtrag zu dem hier
Zitat (von robby123):
Es handelt sich, nachdem ein Elternteil gestorben ist, um zwei Vermieter: Elternteil und Sohn.
: Wenn eine Erbengemeinschaft gemeinsam Vermieter ist, dann reicht es meines Wissens nach für ein erleichtertes Kündigungsrecht, wenn nur ein Teil der Erbengemeinschaft da wohnt. Beim Elternteil wäre das ja unzweifelhaft der Fall.


-- Editiert von cauchy am 08.11.2020 11:07

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#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Wenn eine Erbengemeinschaft gemeinsam Vermieter ist,...


...dann müsste auch jedes Mitglied der Erbengemeinschaft die Kündigung unterschreiben, damit diese wirksam ist.

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#11
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9872 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Wenn eine Erbengemeinschaft gemeinsam Vermieter ist,...


...dann müsste auch jedes Mitglied der Erbengemeinschaft die Kündigung unterschreiben, damit diese wirksam ist.
Natürlich. Nach der bisherigen Darstellung ist diese Kündigung so oder so unwirksam. Der Eigenbedarf ist nicht ausreichend begründet und ein explizites Verweis auf das erleichterte Kündigungsrecht fehlt. Meine Anmerkung bezog sich daher auf eine möglicherweise irgendwann folgende neue Kündigung.

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#12
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:

Im Hinblick auf die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB würde ich als Mieter erst einmal bezweifeln, ob er da überhaupt wohnt oder ob er nur häufig zu Besuch kommt.

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf kommt es auf die genauen Gründe an. Auch wenn der VM in einer Eigentumswohnung lebt, kann Eigenbedarf möglich sein, wenn er z.B. zur Pflege in die unmittelbare Nähe seines Elternteils ziehen will.

Ich würde es in der dargestellten Situation für denkbar halten, dass der Vermieter ausreichende Gründe für Eigenbedarf spätestens dann vorbringen kann, wenn er das Kündigungsschreiben durch einen Anwalt formulieren lässt.

-- Editiert von hh am 08.11.2020 10:41


Im Kündigungsschreiben haben beide Vermieter wg. Eigenbedarf gekündigt: derjenige, der mit in der Wohnung des anderen wohnt und außerhalb noch eine Wohnung hat, als auch der, der eine eigene große Wohnung im Haus hat und darin wohnt.
Ich denke , wenn es ums Begründen geht, wird dann durchaus der Grund angegeben werden, dass der Elternteil Betreuung und Pflege braucht und nicht allein im Haus wohnen will. Das ist eine Vermutung.

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#13
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Wenn eine Erbengemeinschaft gemeinsam Vermieter ist,...


...dann müsste auch jedes Mitglied der Erbengemeinschaft die Kündigung unterschreiben, damit diese wirksam ist.


die Eigenbedarfskündigung wurde von beiden unterschrieben

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Zitat (von hh):
Zitat:
Wenn eine Erbengemeinschaft gemeinsam Vermieter ist,...


...dann müsste auch jedes Mitglied der Erbengemeinschaft die Kündigung unterschreiben, damit diese wirksam ist.
Natürlich. Nach der bisherigen Darstellung ist diese Kündigung so oder so unwirksam. Der Eigenbedarf ist nicht ausreichend begründet und ein explizites Verweis auf das erleichterte Kündigungsrecht fehlt. Meine Anmerkung bezog sich daher auf eine möglicherweise irgendwann folgende neue Kündigung.


vielen Dank. Was bedeutet diese Unwirksamkeit für den gekündigten Mieter? Meines Wissens nach (bin mir aber nicht sicher) hat der Mieter bis zu 2 Monate vor Ablauf der Eigenbedarfskündigung) ein Widerrufsrecht gegen die Eigenbedarfskündigung und muss es dann begründen.
Wie ist das im Fall einer rechtsungültigen Eigenbedarfskündigung, weil darin jegliche Begründung fehlt? Sitzt der Mieter dann einfach die Kündigungsfrist ab, so als hätte er sie nicht erhalten? Und er wartet dann einfach auf das nächste Kündigungsschreiben, welches richtig formuliert und rechtskräftig ist? Zumal wenn er auf dem Wohnungsmarkt in der Zeit nichts anderes findet?

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#15
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9872 Beiträge, 4478x hilfreich)

Das Widerspruchsrecht des Mieters findet sich in § 574 BGB. Weitere Regelungen dazu in den Folgeparagrafen. Dieses Widerspruchsrecht bezieht sich aber auf eigentlich gültige Vermieterkündigungen. Wenn die Vermieterkündigung unwirksam ist, ist kein Widerspruch notwendig. Unwirksame Kündigungen entfalten zumindest in diesem Fall keine Wirkung.

Zitat (von robby123):
Sitzt der Mieter dann einfach die Kündigungsfrist ab, so als hätte er sie nicht erhalten? Und er wartet dann einfach auf das nächste Kündigungsschreiben, welches richtig formuliert und rechtskräftig ist? Zumal wenn er auf dem Wohnungsmarkt in der Zeit nichts anderes findet?
Naja, vorbereiten sollte sich der Mieter schon und den Wohnungsmarkt prüfen. Irgendwann kann eine gültige Kündigung kommen. Im Zweifel dann unter Bezug auf das erleichterte Kündigungsrecht, weil ein Teil der Vermieter davon eh Gebrauch machen darf.

Aber ansonsten hast du Recht, der Mieter muss theoretisch nichts tun. Er sollte jedoch auch nicht aktiv den Eindruck erwecken, er würde die Kündigung anerkennen.

Als Beispiel: Wenn der angedachte Nachnutzer zum Ausmessen und Bestellen einer neuen Küche kommt, dann sollte der Mieter ihn nicht einfach ohne Kommentar ausmessen lassen. Dann würde er nämlich seinen Vertragspartner ins offene Messer rennen lassen, was Schadensersatzansprüche auslösen könnte. In einem solchen Fall sollte meiner Meinung nach der Mieter das Ausmessen der Küche verweigern, weil dazu kein ausreichender Grund bestünde. Weiter müsste der Mieter dann nichts mehr erläutern. Eine Rechtsberatung für den Vermieter muss er nicht leisten.

-- Editiert von cauchy am 11.11.2020 11:28

1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):

Er sollte jedoch auch nicht aktiv den Eindruck erwecken, er würde die Kündigung anerkennen.
-- Editiert von cauchy am 11.11.2020 11:28


Vielen Dank.
Wie ist das eigentlich, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung, die ihm persönlich übergeben wurde und deren Erhalt er quittiert hat, die Kündigung mündlich akzeptiert hat, weil er gar nichts dagegen tun konnte? Er hatte zu dem Zeitpunkt kein Wissen darüber, dass eine solche Kündigung ohne Begründung nicht rechtskräftig war, sondern er hielt sie für rechtskräftig. Er hat zwar gegenüber den Vermietern erklärt, wie schwierig es für ihn sei, eine andere Wohnung zu finden, dass er Härtefall sei, aber es blieb ihm nichts anderes übrig, als sich der Sache rechtlos ausgeliefert zu sehen und die Kündigung hinzunehmen. Er hat zu dem Zeitpunkt nicht explizit widersprochen. Zudem als er die Hiobsbotschaft erhielt, versetzte ihn das regelrecht in einen Schock.


-- Editiert von robby123 am 12.11.2020 02:45

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#17
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9872 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von robby123):
Wie ist das eigentlich, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung, die ihm persönlich übergeben wurde und deren Erhalt er quittiert hat, die Kündigung mündlich akzeptiert hat, weil er gar nichts dagegen tun konnte?
Wenn er nur den Erhalt quittiert hat, also z.B. "Schreiben erhalten" draufgeschrieben und unterschrieben hat, dann ist das kein Problem.

Wenn er dagegen die Kündigung akzeptiert hat, wird es deutlich problematischer. Gleich ob mündlich oder schriftlich. Dann muss man sich anschauen, was genau er gesagt hat und ob man das irgendwie unter "Haustürgeschäft" einordnen kann. Bei letzterem könnte es die Möglichkeit geben, eine einmal gemachte Zusage zurückzuziehen. Aber das wird dann wirklich knifflig.

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#18
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Wenn er dagegen die Kündigung akzeptiert hat, wird es deutlich problematischer.


Ein Akzeptieren im rechtlichen Sinne liegt aber nur dann vor, wenn der Mieter ausdrücklich bestätigt hat, das er zum Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen wird.

Zitat:
Er hat zwar gegenüber den Vermietern erklärt, wie schwierig es für ihn sei, eine andere Wohnung zu finden, dass er Härtefall sei, aber es blieb ihm nichts anderes übrig, als sich der Sache rechtlos ausgeliefert zu sehen und die Kündigung hinzunehmen.


Damit wurde die Kündigung jedenfalls nach meiner Auffassung noch nicht akzeptiert.

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#19
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Wenn er dagegen die Kündigung akzeptiert hat, wird es deutlich problematischer.


Ein Akzeptieren im rechtlichen Sinne liegt aber nur dann vor, wenn der Mieter ausdrücklich bestätigt hat, das er zum Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen wird.

Zitat:
Er hat zwar gegenüber den Vermietern erklärt, wie schwierig es für ihn sei, eine andere Wohnung zu finden, dass er Härtefall sei, aber es blieb ihm nichts anderes übrig, als sich der Sache rechtlos ausgeliefert zu sehen und die Kündigung hinzunehmen.


Damit wurde die Kündigung jedenfalls nach meiner Auffassung noch nicht akzeptiert.


Der Mieter hat nicht ausdrücklich bestätigt, dass er zum Ablauf der Frist ausziehen wird. Der Mieter hat hingegen erklärt, wie schwierig es in seinem speziellen Fall sei, eine andere (auch für seine Behinderung geeignete) Wohnung zu finden. Er hat seine Schwerbehinderung, die allgemeine Wohnungsnot und die Sítuation mit seinem Kind angesprochen. Und er hat die VM gefragt, was sei, wenn er bis dahin keine Wohnung gefunden habe. Er hat die VM gefragt, ob sie dann eine Räumungsklage machen wollen. Darauf haben die VM keine Antwort gegeben. Der Mieter hat jedoch schlechte Karten, alles was mündlich abgelaufen ist, zu beweisen, denn da steht es 2 gegen 1. Der Mieter hatte keinen Zeugen dabei. Ansonsten wurde noch besprochen, wie der Mieter bei Auszug die Wohnung zu verlassen hat (renoviert, gereinigt).

Jedenfalls, wenn ich das richtig verstanden habe, kann ein Widerspruch gegen die Wohnungskündigung bis zu 2 Monate vor Ablauf nur dann gemacht werden, wenn das Kündigungsschreiben rechtskräftig ist. Da das Kündigungsschreiben jedoch keinerlei Begründung und was sonst alles noch so rein muss, enthält und somit rechtsungültig ist, erübrigt sich der Widerspruch. D.h. der Mieter kann die Zeit bis Ablauf in der Wohnung absitzen und abwarten, was weiter geschieht (heißt nicht, dass er untätig ist und sich nicht auf dem Wohnungsmarkt orientiert, denn früher oder später muss er eh ausziehen).
Im Fall einer rechtsungültigen Kündigung müsste der Vermieter die Kündigung neu schreiben, und die Kündigungsfrist würde neu zu laufen beginnen. Der VM kann keine "korrigierte" Kündigung mit gleichem Fristablauf wie in der alten Kündigung schreiben, oder?


-- Editiert von robby123 am 12.11.2020 12:12

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#20
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Der Mieter hat nicht ausdrücklich bestätigt, dass er zum Ablauf der Frist ausziehen wird.


Also bleibt es dabei, dass die Kündigung unwirksam ist.

Zitat:
Der Mieter hat jedoch schlechte Karten,


Diese Befürchtung teile ich nicht.

Zitat:
denn da steht es 2 gegen 1.


Das geht aber nicht nach dem Mehrheitsprinzip, sondern mehr nach Glaubwürdigkeit. Die Darstellung des Mieters klingt sehr glaubwürdig.

Zitat:
Der Mieter hatte keinen Zeugen dabei.


Das halte ich für unprobematisch.

Zitat:
wie der Mieter bei Auszug die Wohnung zu verlassen hat (renoviert, gereinigt).


Der Mieter soll auch noch renovieren? Woraus ergibt sich das denn?

Ich gehe übrigens sehr stark davon aus, dass ein vom VM aufgesuchter Anwalt diesem dringend von einer Räumungsklage abraten wird. Stattdessen wird der Anwalt schon eher eine wirksame Kündigung verfassen, sofern denn tatsächlich Eigenbedarf vorliegt.

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#21
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:


Der Mieter soll auch noch renovieren? Woraus ergibt sich das denn?



Vielen Dank!
Jedenfalls gewinnt der Mieter durch die rechtsungültige Kündigung für sich wertvolle Zeit, denn in der Tat ist es äußerst schwierig für ihn, eine andere geeignete, behindertengerechte bezahlbare Wohnung zu finden und den Umzug allein schon aus gesundheitlichen Gründen zu bewältigen, die bei ihm nicht rosig aussehen. Durch die Kündigung hat sich das zudem verschlechtert. So eine Kündigung ohne Ersatz, ohne Alternative, ohne Sicherheit macht große Angst, verbunden mit Existenzangst, Angst vor Obdachlosigkeit - besonders üble Situation wenn noch ein minderjähriges Kind im Haushalt mit wohnt. Bislang hatte er zudem einen sehr günstigen Mietpreis, für den er etwas Gleichwertiges vermutlich niemals mehr finden wird. Mieten sind horrent gestiegen. Und Corona macht es derzeit noch schwieriger auf dem Wohnungsmarkt. Auch der soziale Wohnungsmarkt ist leergefegt mit riesenlangen Wartelisten und null freien Wohnungen.

Wohnungsrenovierung bei Auszug, das ist ein anderes Thema. Gut dass Sie es ansprechen.
Im Mietvertrag steht dazu gar nichts.
Dort steht nur, in welchem Zeitraum der Mieter Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen usw.) vornehmen muss, alle 5 Jahre dies und das usw.
Der Mieter hatte bei Einzug die Wohnung von den Vormietern so übernommen, wie sie war. Die Vormieter haben nicht lange darin gewohnt, so dass sie nicht verwohnt ausgesehen hat und manche Räume nicht neu gestrichen werden brauchten. Lediglich Küche, Schlafzimmer und Bad hat der Mieter bei Einzug neu gestrichen. Und nach fünf Jahren Mietzeit schaut die Wohnung immer noch nicht verwohnt oder abgenutzt aus. Die Schönheitsanstriche werden nach 5 Jahren nun fällig. Das trifft mit dem Kündigungsdatum des VM zusammen. Und ich nehme an, diese sind verpflichtend, auch wenn es vom Zustand nicht notwendig wäre.


-- Editiert von robby123 am 12.11.2020 12:54

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Und ich nehme an, diese sind verpflichtend, auch wenn es vom Zustand nicht notwendig wäre.


Nein, das ist nicht der Fall. Da die Wohnung unrevoviert übernommen wurde, ist der Mieter nicht zu einer Auszugsrenovierung verpflichtet. Und selbst wenn sie renoviert übernommen wurde, muss man sich den genauen Wortlaut der Klausel anschauen.

Da eine Mietdauer von 5 Jahren in Kürze erreicht wird, macht es zusätzlich Sinn auf Zeit zu spielen, denn nach einer Mietdauer von 5 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist von 3 auf 6 Monate.

-- Editiert von hh am 12.11.2020 13:12

1x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Und ich nehme an, diese sind verpflichtend, auch wenn es vom Zustand nicht notwendig wäre.


Nein, das ist nicht der Fall. Da die Wohnung unrevoviert übernommen wurde, ist der Mieter nicht zu einer Auszugsrenovierung verpflichtet. Und selbst wenn sie renoviert übernommen wurde, muss man sich den genauen Wortlaut der Klausel anschauen.

Da eine Mietdauer von 5 Jahren in Kürze erreicht wird, macht es zusätzlich Sinn auf Zeit zu spielen, denn nach einer Mietdauer von 5 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist von 3 auf 6 Monate.

-- Editiert von hh am 12.11.2020 13:12


Was ich nicht verstehe: Wenn man die Wohnung unrenoviert übernommen hat, ist man nicht zu einer Auszugsrenovierung verpflichtet?? Das ist mir neu. Ich ging davon aus, der Mieter sei bei Auszug speziell in diesem Fall dazu verpflichtet, da er es beim Einzug zum größten Teil unrenoviert belassen hat, weil die Räume noch gut aussahen. Daher muss er bei Auszug diese Räume renovieren. Zumal er nach 5 Jahren Wohnzeit auch keine Schönheitsreparaturen (Streichen der Wände etc) gemacht hat , außer bei Einzug Küche, Schlafzimmer, Bad gestrichen....Im Grunde muss er bei Auszug alles renovieren, so versteh ich das. Weil die Schönheitsreparaturen nach 5 Jahren eh fällig wären.
Ich kann verstehen, dass ein Mieter bei Auszug die Wohnung nicht mehr renovieren muss, wenn er sie bei Einzug komplett renoviert hat.
Er hat aber bei Einzug nur teilrenoviert.
Kann der Vermieter sich darauf berufen, dass nach 5 Jahren Mietzeit keine üblichen Schönheitsreparaturen, wie sie im Mietvertrag aufgeführt sind, gemacht worden sind und deshalb bei Auszug die Renovierung verlangen? Genau das hat er nämlich so geäußert.

Die 5 Jahre Mietzeit sind zu dem Zeitpunkt, als der Mieter die Eigenbedarfskündigung erhalten hat, bereits erreicht, heißt er hat 6 Monate Kündigungsfrist. Und wenn der VM von der anderen Art der Kündigung Gebrauch machen sollte, wären es sogar 3 Monate mehr ( in diesem Fall 9 Monate).



-- Editiert von robby123 am 12.11.2020 15:31

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich zitiere das Wesentliche aus dem Mietvertrag:
"Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses:
Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper"... etc etc..... "auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen."
Diese Verpflichtung gilt im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (Renovierungsfristen):
a) Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen: 5 Jahre
b) Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken: 5 Jahre

(Anmerkung: dann wird noch einiges mit 10 Jahren aufgeführt, das lass ich jetzt mal weg)
Weiter im Mietvertrag an dieser Stelle: "Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache zur Anwendung. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen, beispielsweise für Material, zu erbringen."

Jetzt wirds interessant: Was heißt: "Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache zur Anwendung" ?? Heißt das wenn die Wohnung diesbezüglich noch gut aussieht, muss man es nicht unbedingt machen?

Und weitere Frage, die sich mir stellt: Was haben Schönheitsreparaturen während der Mietzeit mit Renovierung bei Ein- und Auszug miteinander zu tun? Oder muss man die beiden gesondert betrachten, das eine hat mit dem anderen nichts zu tun?



-- Editiert von robby123 am 12.11.2020 16:08

0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Wenn man die Wohnung unrenoviert übernommen hat, ist man nicht zu einer Auszugsrenovierung verpflichtet??


Richtig

Zitat:
Das ist mir neu.


Das entsprechende Urteil ist immerhin schon 5 Jahre alt.
BGH-Urteil vom 18.03.2015 (Az.: VIII ZR 185/14)

Zitat:
Im Grunde muss er bei Auszug alles renovieren, so versteh ich das. Weil die Schönheitsreparaturen nach 5 Jahren eh fällig wären.


Der Grundtenor in allen Urteilen zu diesem Thema ist, dass der Mieter nicht verpflichtet werden kann, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben als er sie erhalten hat.

Zitat:
Kann der Vermieter sich darauf berufen, dass nach 5 Jahren Mietzeit keine üblichen Schönheitsreparaturen, wie sie im Mietvertrag aufgeführt sind, gemacht worden sind und deshalb bei Auszug die Renovierung verlangen?


Da die Klausel unwirksam ist gilt die gesetzliche Regelung. Nach der gesetzlichen Regelung ist die Vornahme von Schönheitsreparaturen die Aufgabe des Vermieters.

Zitat:
Genau das hat er nämlich so geäußert.


Nur weil er es so geäußert hat muss es ja nicht stimmen. Der gleiche Vermieter hat auch eine unwirksame Kündigung verfasst.

1x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
robby123
Status:
Beginner
(58 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:


Der Grundtenor in allen Urteilen zu diesem Thema ist, dass der Mieter nicht verpflichtet werden kann, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben als er sie erhalten hat.

Zitat:
Kann der Vermieter sich darauf berufen, dass nach 5 Jahren Mietzeit keine üblichen Schönheitsreparaturen, wie sie im Mietvertrag aufgeführt sind, gemacht worden sind und deshalb bei Auszug die Renovierung verlangen?


Da die Klausel unwirksam ist gilt die gesetzliche Regelung. Nach der gesetzlichen Regelung ist die Vornahme von Schönheitsreparaturen die Aufgabe des Vermieters.
.


Vielen Dank, das hilft mir weiter. Jetzt versteh ich das besser.

Aber in diesem Punkt herrscht bei mir noch Unklarheit:
Da die Klausel unwirksam ist gilt die gesetzliche Regelung. Nach der gesetzlichen Regelung ist die Vornahme von Schönheitsreparaturen die Aufgabe des Vermieters.
Heißt das, dass der Mieter grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen mehr so wie früher machen muss, oder verstehe ich was falsch?
Ich kenne es seit Beginn meiner Mietzeit seit Jahrzehnten nicht anders, als dass die verpflichtende Schönheitsreparaturen-Klausel in jedem Mietvertrag, den ich bisher gelesen habe, aufgeführt ist.

Wenn ich allein an mein vorangegangenes Mietverhältnis denke, dann hätte ich bei Auszug die gesamte Arbeit auf meine Kosten nicht machen müssen? Denn bei Einzug habe ich die Wohnung unrenoviert übernommen, habe sie komplett neu tapeziert und gestrichen/renoviert (Rauhfaser weiß gestrichen), und bei Auszug nach über 10 Jahren Mietzeit hat der Vermieter verlangt , ich müsse alle Tapeten entfernen. Den Punkt mit den Renovierungen und Schönheitsreparaturen habe ich bislang nie richtig verstanden.



-- Editiert von robby123 am 12.11.2020 16:25

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#27
 Von 
robby123
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Nochmals vielen Dank für Eure hilfreichen Tipps! Ich bin nun einiges an Wissen reicher geworden.

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