Mietspiegelanpassung + Modernisierung = 30% Mieterhöhung

6. Dezember 2019 Thema abonnieren
 Von 
fb532840-60
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietspiegelanpassung + Modernisierung = 30% Mieterhöhung

Geehrte Forum Mitglieder,

meinen Eltern steht eine gewaltige Mietererhöhung vor der Haustür. Die Vermieterin teilte Ihnen mündlich mit, dass diese eine Mieterhöhung von 30% anpeile.

Grund hierfür ist der Umtausch der Öl Heizung in eine Gasheizung zudem möchte diese gerne den Mietpreis an den Ortsansässigen Mietspiegel anpassen (derzeit zahlen diese 6,40€ pro m2, der durchschnittliche Mietspiegel für diese Ortschaft liegt bei ca 7,90€ pro m2)

Darf die Miete also hierdurch mit einem Schlag um 30% erhöht werden?
Wie schnell darf die Vermieterin diese Mietanpassung vornehmen?
In anderen Foren las ich, dass die Miete maximal um 20% auf 3 Jahre verteilt, erhöht werden darf, trifft diese Regelung auch in diesem Fall ein, wenn die Miete dem Mietspiegel angepasst wird und gleichzeitig eine Modernisierung stattfindet? Falls diese tatsächlich rechtens sein sollte, wie schnell darf diese Mieterhöhung umgesetzt werden?

Leider hatte ich noch keine Gelegenheit die Einsparungen, welche durch die neue Heizungsanlage entstehen werden, gegen zu rechnen. Dürfen diese ‚Einsparungen‘ in irgend einer Relation mit der Mieterhöhung stehen? Können diese zukünftigen, noch nicht kalkulierbaren Einsparungen, als ein Argument verwenden werden, für diese 30% Mieterhöhung?

Ich bedanke mich für Ihre Hilfestellung und freue mich auf Ihre Antworten.

Edgar R.

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von fb532840-60):
In anderen Foren las ich, dass die Miete maximal um 20% auf 3 Jahre verteilt, erhöht werden darf,


Wenn gem. § 558 (Mietspiegel oder Vergleichsmiete) erhöht wird.

Bei Mieterhöhung wegen Modernisierung (§ 559) darf der Vermieter 8 % der reinen Modernisierungskosten als Mieterhöhung jährlich "umlegen".

Das kann für Mieter durchaus mehr als 20 % mehr Miete ergeben.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#2
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31950 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von fb532840-60):
Die Vermieterin teilte Ihnen mündlich mit, dass diese eine Mieterhöhung von 30% anpeile.
Das war eine Ansage mit Peilung. Mehr nicht.
Die Vermieterin muss ihr Mieterhöhungsverlangen schriftlich, rechtzeitig und gut begründet den Mietern vorlegen. Das weiß die VM hoffentlich selber. Deine Eltern erhalten dann zeitig genug Post von der Vermieterin.

Wann war die letzte Mieterhöhung für deine Eltern?
Zitat (von fb532840-60):
Leider hatte ich noch keine Gelegenheit die Einsparungen, welche durch die neue Heizungsanlage entstehen werden, gegen zu rechnen
Warum willst du das denn machen? Vor allem WIE?Das ist völlig unnützer Aufwand.

Hast du schon in Ruhe gegoogelt und gelesen--- was wichtiges im Netz zu *Mieterhöhungen* steht?

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#3
 Von 
fb532840-60
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die raschen Antworten.

@Anitari: Nach Ihrer Antwort, habe ich mal den Taschenrechner rausgeholt und alles mal nachgerechnet. Nach Ihrer Hilfestellung würde der Rechenweg wie folgt aussehen. 8% jährlich der gesamten Modernisierungskosten, wären ca 10% der Kaltmiete pro Monat.

10% (Modernisierungskosten) + 6,6% (Mietpreisanpassung) = 16,6% Mieterhöhung im Monat.

Hört sich für mich nach einem Schlupfloch an ...

... und selbstverständlich ist Google mein Freund. Aber zu dem Thema, Mietanpassung + Modernisierungskosten suchste dich in Google dappelig

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von fb532840-60):
@Anitari: Nach Ihrer Antwort, habe ich mal den Taschenrechner rausgeholt und alles mal nachgerechnet. Nach Ihrer Hilfestellung würde der Rechenweg wie folgt aussehen. 8% jährlich der gesamten Modernisierungskosten, wären ca 10% der Kaltmiete pro Monat.

10% (Modernisierungskosten) + 6,6% (Mietpreisanpassung) = 16,6% Mieterhöhung im Monat.


Ihre Rechnung stimmt so nicht. Angenommen die neue Heizung kostet den VM, mit allem drum und dran, 10.000 €. Davon muß er 30 % abziehen für z. B. Reparaturkosten, evtl. Fördermittel etc. Bleiben 7.000 € reine Modernisierungekosten. Davon 8 % = 560 € : Gesamtwohnfläche x Wohnfläche des jeweiligen Mieters : 12 = monatliche Mieterhöhung.
Wie viel das in Prozent ist kann man ohne genaue Zahlen nicht sagen. Für den einen Mieter können es nur 5 sein, für den anderen aber 15.
Bei Mieterhöhung wegen Modernisierung wird um einen festen Betrag erhöht nicht um x % von ....

Zeitnah, idealerweise einige Monate vor der der Modernisierung, erhöht der Mieter die Miete gem. § 558 um 20 %

Also kommen am Ende für den Mieter mehr als 20 % raus.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31950 Beiträge, 5626x hilfreich)

Offenbar sind die Modernisierungskosten schon bekannt? Sonst könntest du nicht rechnen.
Und zu den Begriffen: Mietanpassung ist es doch nicht. Es soll eine Erhöhung werden.
Mietspiegelanpassung? Ist es doch erst recht nicht. Niemand will den Mietspiegel anpassen. Die Miete soll erhöht werden.
Im Schreiben muss der Vermieter auch darauf hinweisen, dass man selbst kündigen kann.

Zitat (von fb532840-60):
Aber zu dem Thema, Mietanpassung + Modernisierungskosten suchste dich
Man suche nach *Mieterhöhungsverlangen* oder nach *Mieterhöhung*

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Bei Mieterhöhung wegen Modernisierung wird um einen festen Betrag erhöht nicht um x % von ....


Allerdings muss dieser Betrag auch bekannt sein, weshalb die Rechnung der genauen Erhöhung vorerst nicht auszumachen ist. Zudem ist zu berücksichtigen ob die neue
Heizung wegen Mängel/Untauglichkeit der alten eingebaut wird. Hier gäbe es Abzüge
der Rechnung, und von dieser gehen dann die 8% Modernisierungserhöhung aus.

Zitat (von Anami):
m Schreiben muss der Vermieter auch darauf hinweisen, dass man selbst kündigen kann.


Nennt sich Sonderkündigungsrecht, also die Kündigungszeit wäre eine kürzere.


-- Editiert von Leo4 am 06.12.2019 20:06

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Meine persönliche Meinung.

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#7
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Hier gäbe es Abzüge
der Rechnung, ...


Das habe ich in meinem Beitrag erklärt.

Zitat (von Leo4):
... und von dieser gehen dann die 8% Modernisierungserhöhung aus.


Falsch.

8 % der Modernisierungskosten können als Mieterhöhung umgelegt werden.

Da heißt nicht für jeden Mieter 8 % Mieterhöhung.

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„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#8
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Da heißt nicht für jeden Mieter 8 % Mieterhöhung.


Auch richtig. Die Modernisierungs-Mieterhöhung trifft nur den Mieter der mit der Modernisierung auch einen Vorteil/Nutzen hat.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Zitat (von Anitari):
Da heißt nicht für jeden Mieter 8 % Mieterhöhung.


Auch richtig. Die Modernisierungs-Mieterhöhung trifft nur den Mieter der mit der Modernisierung auch einen Vorteil/Nutzen hat.


Das meinte ich mit meiner Antwort nicht.
Bei Mieterhöhung wegen Modernisierung wird die Miete um einen festen Betrag erhöht, nicht um x %.

Angenommen die 8 % reine reine Modernisierungskosten ergeben eine Erhöhung um 0,50 € pro m².

Für einen Mieter der bisher 4 €/m² Kaltmiete gezahlt hat wären das ca. 12,5 %.
Bei bisheriger Kaltmiete von 6 €/m² ca. 8 %. Bei 3 € wären es fast 17 %.

Davon abgesehen betrifft eine neue Heizungsanlage mit Sicherheit alle Mieter.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
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0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Ergänzend dazu den Hinweis, dass eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einer Modernisierungsmieterhöhung zwar grundsätzlich kompatibel ist. Das gilt aber nicht immer. Genauer anschauen müsste man sich das, wenn die endgültige Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll.

Aber noch ist ja eh nichts da. Wenn der Mieter da noch länger wohnen möchte, empfehle ich die Mieterhöhungen von einem Fachmann prüfen zu lassen.

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