Mietvertrag (Familie)

14. November 2022 Thema abonnieren
 Von 
ZorroBRD
Status:
Frischling
(26 Beiträge, 6x hilfreich)
Mietvertrag (Familie)

Huhu, liebe Foristen. :wink:

Es geht um einen fiktiven Fall. Uwe & Klara gehört hälftig ein Haus, sie leben getrennt und sind geschieden. In einer Einliegerwohnung des Hauses lebte bis vor vier Jahren der Opa von Klara. Als dieser stirbt, zieht ihr Sohn Malte zieht in die frei gewordene Wohnung. Da es sich um Familie handelt, wird nur ein mündlicher Mietvertrag geschlossen zwischen Malte und Klara. Klara hat einen Vermieter-Rechtsschutz abgeschlossen.

Wie es nun mal so ist, treten mit der Zeit Probleme auf, zuletzt wird die Miete samt Nebenkosten (Strom/Gas) nur widerwillig und unregelmäßig von Malte gezahlt. Klara möchte einen richtigen Mietvertrag ihrem Sohn vereinbaren, doch er weigert sich. Klara droht in dem Fall mit der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Malte will in dem Fall gar nichts mehr zahlen. Hausmiteigentümer Uwe möchte Malte kostenfrei im Haus wohnen lassen.

Welche Möglichkeiten hat Klara, mit Malte einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen oder ihn aus der Wohnung herauszubekommen? Muss Klara die Energiekosten (Verträge laufen auf Klaras Namen) weiterhin zahlen?



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18 Antworten
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#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6372 Beiträge, 2309x hilfreich)

Ausgehend von der Schilderung daß ein mündlicher Mietvertrag besteht gibt es keine Möglichkeit diesen einseitig in einem schriftlichen Vertrag umzuwandeln.
Die Schilderung der Rechtsverhältnisses ist aber etwas dürftig. Es wird nicht richtig klar, wie die Rechte der beiden Teileigentümer Uwe und Klara verteilt sind.
Wird das vollständige Haus von beiden Eigentümern gemeinschaftlich verwaltet oer gab / gibt es eine Zuordnung,welche ?
Oder anders: Wer hatte mit dem Opa dessen Wohnrecht vereinbart, oder an wen zahlt Malte Miete ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#2
 Von 
ZorroBRD
Status:
Frischling
(26 Beiträge, 6x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Wird das vollständige Haus von beiden Eigentümern gemeinschaftlich verwaltet oer gab / gibt es eine Zuordnung,welche ?
Oder anders: Wer hatte mit dem Opa dessen Wohnrecht vereinbart, oder an wen zahlt Malte Miete ?


Das Haus wird gemeinschaftlich verwaltet, ohne Zuordnung. Helga hatte mit dem Opa das Wohnrecht auf Lebenszeit vereinbart. Malte zahlt die Miete nur an Helga und nur mit Helga wurde der mündliche Mietvertrag geschlossen.

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#3
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4307 Beiträge, 509x hilfreich)

Zitat (von ZorroBRD):
Das Haus wird gemeinschaftlich verwaltet, ohne Zuordnung. Helga hatte mit dem Opa das Wohnrecht auf Lebenszeit vereinbart. Malte zahlt die Miete nur an Helga und nur mit Helga wurde der mündliche Mietvertrag geschlossen.


Na offensichtlich wird es nicht gemeinschaftlich verwaltet, hier ist wohl Kara-Helga federführend.

Es gibt einen (mündlichen MV) an den hat Malte sich zu halten. Macht er dies nicht, kann er gekündigt werden, wenn, ja wenn, der Papa auch damit einverstanden ist.

Was steht denn im GB zu den Anteilen? Beiden gehört exakt die Hälfte oder gehört einem etwas mehr, zB die Einliegerwohnung, wo der Opa ja ein Wohnrecht von Klara-Helga bekam.

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

Zitat (von ZorroBRD):
Welche Möglichkeiten hat Klara, mit Malte einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen oder ihn aus der Wohnung herauszubekommen?
Wenn der mündliche Mietvertrag zwischen Klara und Malte geschlossen wurde, dann kann Klara alleine diesen kündigen, wenn sie einen ausreichenden Grund hat. Unregelmäßige Mietzahlungen können nach Abmahnung ein Grund sein, die Weigerung zum Abschließen eines schriftlichen Mietvertrages ganz sicher nicht.

Spannend wird es mit dem "aus der Wohnung herauszubekommen" selbst bei einer gültigen Kündigung. Denn Klara hat kein alleiniges Eigentum an der Wohnung. Von daher bin ich mir nicht sicher, ob bei einer Räumungsklage der Bruder involviert sein müsste. Alles müsste eigentlich gemeinschaftlich entschieden werden. Einfach mal so an jemanden anderen weitervermieten wird also auch nicht gehen.

Zitat (von ZorroBRD):
Muss Klara die Energiekosten (Verträge laufen auf Klaras Namen) weiterhin zahlen?
Sie ist der Vertragspartner. Im Zweifelsfall wird der Energieversorger die Schulden bei ihr eintreiben. Dem ist egal, wer da wohnt.

Um die ungestellte Frage zu beantworten: Aktuell müssen sich die Eigentümer bei jedem Sachverhalt einigen. Wenn man das ändern möchte, müsste man entweder das Haus in Eigentumswohnungen umwandeln (sofern das überhaupt möglich ist). Oder das Haus wird verkauft, an Fremde oder an den anderen Eigentümer. Oder, wenn beides nicht einvernehmlich möglich ist, einer der Eigentümer beantragt eine Zwangsversteigerung.

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
ZorroBRD
Status:
Frischling
(26 Beiträge, 6x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Na offensichtlich wird es nicht gemeinschaftlich verwaltet, hier ist wohl Kara-Helga federführend.

Es gibt einen (mündlichen MV) an den hat Malte sich zu halten. Macht er dies nicht, kann er gekündigt werden, wenn, ja wenn, der Papa auch damit einverstanden ist.

Was steht denn im GB zu den Anteilen? Beiden gehört exakt die Hälfte oder gehört einem etwas mehr, zB die Einliegerwohnung, wo der Opa ja ein Wohnrecht von Klara-Helga bekam.


Tut mir leid mit den Namen, bleiben wir bei Klara. Im GB steht 50-50, jedem gehört exakt die Hälfte. Klara wohnt dort als Eigentümerin, Uwe wohnt dort nicht mehr. Zudem wohnt dort noch eine andere Person mit gültigem Mietvertrag (1. Etage). Drei Personen bewohnen derzeit also jeweils grob 1/3 des Hauses.

Wenn Klara Malte dort nicht mehr wohnen haben möchte, kann Uwe das überstimmen?

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

Zitat (von ZorroBRD):
Wenn Klara Malte dort nicht mehr wohnen haben möchte, kann Uwe das überstimmen?
Noch einmal: Beide Eigentümer entscheiden alles zusammen. Wenn Uwe nicht mehr will, kann er das Haus versteigern lassen und zumindest Klara muss ausziehen, sofern Klara das Haus nicht selber ersteigert oder der neue Eigentümer einen Mietvertrag mit ihr abschließt.

Vielleicht ist Uwe ja bereit, seinen Anteil an Klara zu verkaufen. Dann kann man die Streitigkeiten zwischen den Eigentümern lösen. Solange die Eigentümergemeinschaft bestehen bleibt, muss man sich einigen. Irgendwie.

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#7
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4307 Beiträge, 509x hilfreich)

Zitat (von ZorroBRD):
Zudem wohnt dort noch eine andere Person mit gültigem Mietvertrag (1. Etage).


Malte hat auch einen gültigen (mündlichen) Mietvertrag.

Bevor man nach außen geht und mit den Mietern (Sohn hin oder her) das Streiten anfängt, sollte man mal die Innenverhältnisse bereinigen, damit die Eigentümergemeinschaft auch handlungsfähig bleibt.

Zitat (von cauchy):
Vielleicht ist Uwe ja bereit, seinen Anteil an Klara zu verkaufen


Das wäre eine logische Option.

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#8
 Von 
ZorroBRD
Status:
Frischling
(26 Beiträge, 6x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Malte hat auch einen gültigen (mündlichen) Mietvertrag.


Richtig, doch wenn sich Malte nicht an getroffene Absprachen, Vereinbarungen und Zahlungsverpflichtungen aus dem mündlichen Mietvertrag hält, muss das doch in irgendeiner Form Konsequenzen haben, oder? Nur Rechte zu haben ohne Pflichten wäre ja witzlos. Dann läge ja ein Irrtum beim Abschluss des mündlichen Mietvertrages vor, denn unter diesen Voraussetzungen hätte Klara einem Einzug nicht zugestimmt.

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#9
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4307 Beiträge, 509x hilfreich)

Zitat (von ZorroBRD):
Richtig, doch wenn sich Malte nicht an getroffene Absprachen, Vereinbarungen und Zahlungsverpflichtungen aus dem mündlichen Mietvertrag hält, muss das doch in irgendeiner Form Konsequenzen haben, oder?


Aber nur, wenn die Eigentümergemeinschaft sich hierüber einig ist, offensichtlich ist adas nicht der Fall.

Zitat (von ZorroBRD):
Nur Rechte zu haben ohne Pflichten wäre ja witzlos. Dann läge ja ein Irrtum beim Abschluss des mündlichen Mietvertrages vor, denn unter diesen Voraussetzungen hätte Klara einem Einzug nicht zugestimmt.


Dies funktioniert doch nur, weil der große Malte (vermutlich) das umsetzt, was der kleine Malte gelernt hat. Er spielt die Eltern gegeneinander aus. Nicht sein Problem, solange die Eigentümereltern nicht an einem Strang ziehen.

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#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

Zitat (von ZorroBRD):
doch wenn sich Malte nicht an getroffene Absprachen, Vereinbarungen und Zahlungsverpflichtungen aus dem mündlichen Mietvertrag hält, muss das doch in irgendeiner Form Konsequenzen haben, oder?
Hat es doch. Wenn er seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt, kannst du ihn abmahnen und dann irgendwann auch kündigen. Du alleine hast ja offenbar den Mietvertrag mit ihm abgesprochen.

Nur was passiert danach? Du hast nicht das Recht, alleine über die Räume, die er bewohnt, zu verfügen. Das geht nur in Absprache mit dem anderen Eigentümer. Und wenn der sagt "Der gekündigte Mieter soll drin bleiben", dann wird's mti einer Räumung schwierig. Du hast das gleiche Recht an den Räumen wie der andere Eigentümer. Wenn man sich nicht einigt, bleibt es in der Regel beim aktuellen Zustand.

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#11
 Von 
Ver
Status:
Master
(4355 Beiträge, 2283x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Du hast nicht das Recht, alleine über die Räume, die er bewohnt, zu verfügen. Das geht nur in Absprache mit dem anderen Eigentümer. Und wenn der sagt "Der gekündigte Mieter soll drin bleiben", dann wird's mti einer Räumung schwierig. Du hast das gleiche Recht an den Räumen wie der andere Eigentümer. Wenn man sich nicht einigt, bleibt es in der Regel beim aktuellen Zustand.


Stimmt nur im Prinzip:

Das ist eine Bruchteilsgemeinschaft (50:50) von Uwe und Klara. Wenn Uwe seinen Sohn Malte umsonst dort wohnen lassen will, muss er den Ausfallschaden (hier Miete) zur Hälfte übernehmen.

So eine Bruchteilsgemeinschaft muss nach vernünftigen Kriterien geführt werden. Wenn Malte keine Miete zahlt, wer bekommt die Miete aus dem 1. Stock?

Da muss eine EÜR her bzw. eine Feststellungserklärung. Ausgaben werden gegen Einnahmen aufgerechnet. Und dann der Gewinn (Überschuß) aufgeteilt. Wenn Uwe von Malte keine Miete "will" wird der entsprechnede Anteil eben abgezogen. Problem gelöst.

2x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

@Ver: Siehst du irgendeine rechtliche Möglichkeit, abseits von der Teilungsversteigerung, mit der ein Eigentümer gegen den Willen des anderen irgendetwas erreichen kann?

Mir ist schon klar, dass ein mit dieser Immobilie erwirschafteter Gewinn gleichmäßig unter den Eigentümern aufgeteilt werden muss. Nur wird die dort wohnende Miteigentümerin selber wohl keine Miete zahlen. Vielleicht trägt sie dafür andere Lasten, die man gegenrechnen könnte. So oder so wird es sehr anspruchsvoll auszurechnen, wie der Gesamtgewinn dieser Immobilie aussieht. Von daher sehe ich auch auf der Basis wenig rechtlichen Spielraum, wenn man sich nicht einigt.

Ob das jetzige Arrangement zwischen den Eigentümern fair ist oder nicht, kann ich nicht beurteilen. Auch nicht, ob es fair ist, wenn der nicht dort wohnende Eigentümer eine andere Person dort mietfrei wohnen lassen will. Aber ich sehe nicht, wie der eine Eigentümer gegen den Willen des anderen irgendetwas anderes als eine Teilungsversteigerung durchsetzen kann.

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#13
 Von 
ZorroBRD
Status:
Frischling
(26 Beiträge, 6x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
@Ver: Siehst du irgendeine rechtliche Möglichkeit, abseits von der Teilungsversteigerung, mit der ein Eigentümer gegen den Willen des anderen irgendetwas erreichen kann?


Gute Frage. Kann man die ursprüngliche Einwilligung zur Aufnahme des Sohnes in die Einliegerwohnung anfechten, wenn zum damaligen Zeitpunkt wichtige Informationen vom Miteigentümer (Uwe) verschwiegen wurden? Zum Beispiel Schwarzarbeit, Drogenkonsum, üble Nachrede etc.?

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Ver
Status:
Master
(4355 Beiträge, 2283x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Mir ist schon klar, dass ein mit dieser Immobilie erwirschafteter Gewinn gleichmäßig unter den Eigentümern aufgeteilt werden muss.


Hier fehlt es schon an der Info, wie Malte die Miete gezahlt hat. Bei solchen Konstruktionen geht hier möglicherweise eher Barzahlung, statt Überweisung mit Überweisungszweck "Miete". Deshalb gibt es hier zwei mögliche Szenarien:

1.
Also wenn eine Mietzahlung erfolgt ist, die nachweisbar ist, handelt es sich um einen mündlichen Mietvertrag, bei dem BGB gilt. Also Miete und NK einklagbar! Kein Problem, weil die Fruchtziehung beiden Bruchteilseigner (Uwe & Klara) zusteht. Jeder hat das Recht auf eine "vernünftige" Verwaltung zu bestehen (Einen Mieter mietfrei wohnen zu lassen bei voller Übernahme der NK gehört nicht dazu!). Also kann Klara auch einen säumigen Mieter zu kündigen und dann an einen zahlenden Mieter zu vermieten (incl. Räumungsklage) Zu einem ähnlichen Fall gibt es irgendwo auch ein BGH-Urteil.

2.
Wenn das die letzten 4 Jahre "unter dem Radar" gelaufen ist, so ohne EÜR und Feststellungserklärung, dann wird es für Klara möglicherweise eng, weil sie die Mietzahlung von Malte nicht als Einnahmen beim FA angegeben hat. Wenn sie hier die Mietzahlungen einklagt, könnte es eng werden. Sind die Mietzahlungen nicht nachweisbar, könnte sie es als Leihe darstellen, die sie natürlich auch beenden kann, um die Wohnung an einen zahlenden Mieter zu vermieten.

Zitat (von cauchy):
@Ver: Siehst du irgendeine rechtliche Möglichkeit, abseits von der Teilungsversteigerung, mit der ein Eigentümer gegen den Willen des anderen irgendetwas erreichen kann?


Wie auch immer muss Klara Uwe nachweisbar zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung auffordern. Das Problem zwischen Klara und Uwe hat übrigens mit Mietrecht wieder nichts zu tun, sondern mit Eigentum nach Bruchteilen (§§ 1008 ff. BGB) und über die Gemeinschaft (§§ 741 ff. BGB).

Klara kann dann natürlich auch nicht mietfrei wohnen, sondern schuldet Uwe die 1/2 einer ortsüblichen Miete. Natürlich nach Abzug der Ausgaben, die man gewöhnlich nicht auf den Mieter umlegen kann.


Zitat (von ZorroBRD):
Kann man die ursprüngliche Einwilligung zur Aufnahme des Sohnes in die Einliegerwohnung anfechten, wenn zum damaligen Zeitpunkt wichtige Informationen vom Miteigentümer (Uwe) verschwiegen wurden? Zum Beispiel Schwarzarbeit, Drogenkonsum, üble Nachrede etc.?


Hier ist entscheidet, ob tatsächlich ein Mietvertrag zustande gekommen ist (auch konkludent) oder ob es eine Leihe (auch entgeltlich) ist.



-- Editiert von User am 16. November 2022 15:59

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#15
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4307 Beiträge, 509x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Also wenn eine Mietzahlung erfolgt ist, die nachweisbar ist, handelt es sich um einen mündlichen Mietvertrag, bei dem BGB gilt. Also Miete und NK einklagbar!


Das würde doch schon an der nicht vorhandenen Aktivlegitimation von Klara scheitern, Malte muss nur vortragen, dass diese fehlt - ich gehe mal davon aus, dass er weiß, dass der Vater ihn auch ohne Mietzins dort wohnen lassen würde - und schon ist das Ding tot.

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#16
 Von 
Ver
Status:
Master
(4355 Beiträge, 2283x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Das würde doch schon an der nicht vorhandenen Aktivlegitimation von Klara scheitern, Malte muss nur vortragen, dass diese fehlt


So funktioniert das Bruchteilsrecht nicht. Klara muss Uwe auf die Leistung "ordnungsgemäße Verwaltung" verklagen.

Malte wird auf Mietzahlung an die Bruchteilsgemeinschaft Uwe & Klara verklagt und nicht auf Mietzahlung an Klara.

Klara ist aktivlegitimiert! Sie ist Teil der Bruchteilsgemeinschaft und kann im Namen der gesamten Bruchteilsgemeinschaft die Zahlung von Malte verlangen, weil die Zahlung einer Miete zur ordentlichen Verwaltung gehört.

Wenn Uwe Malte das Geld zurückgibt, ist das Uwes Sache.

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#17
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

Laut den Angaben ist Klara alleine Vermieterin, nicht Uwe. Natürlich kann Klara alleine die Miete einklagen. Sie kann auch alleine kündigen. Aber beim räumen habe ich immernoch meine Zweifel, denn dazu wäre ein Räumungsanspruch notwendig. Den haben aus meiner Sicht aber nur beide Eigentümer zusammen.

Zitat (von Ver):
Malte wird auf Mietzahlung an die Bruchteilsgemeinschaft Uwe & Klara verklagt und nicht auf Mietzahlung an Klara.
Nein, der Mietvertrag wurde laut eigenen Aussagen von Klara alleine als Vermieterin geschlossen. Das ist auch legitim. Uwe hat mit dem Mietvertrag nichts zu tun. Siehe
Zitat (von ZorroBRD):
Malte zahlt die Miete nur an Helga und nur mit Helga wurde der mündliche Mietvertrag geschlossen.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4307 Beiträge, 509x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Laut den Angaben ist Klara alleine Vermieterin, nicht Uwe. Natürlich kann Klara alleine die Miete einklagen.


Wir bewegen uns auf fiktiver Ebene:

Im EP steht, dass es Uwe recht ist, wenn Malte dort wohnt, auch ohne zu zahlen. Aufgrund dieses Umstands ist - meinerseits - davon auszugehen, dass Klara bei der Vermietung an Malte als Vertretung der Eigentümergemeinschaft auftrat. Wenn Sie jetzt versucht zu klagen, dann muss Malte nur die Aktivlegitimation für die Klage bestreiten und damit ist das Ding tot.

Auch ich bin der Meinung, dass hier erst die Eigentümerkiste im Innenverhältnis geklärt werden muss, bevor man - einhellig - der Nachzucht eins aufs Haupt gibt.

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