Mietvertrag - Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung - Kündigungsfristen

4. April 2019 Thema abonnieren
 Von 
Spintus
Status:
Frischling
(48 Beiträge, 6x hilfreich)
Mietvertrag - Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung - Kündigungsfristen

Guten Tag :)

ich würde mich gerne über die nachfolgenden Klauseln in einem Mietvertrag (Wohnraum) informieren.

- Darf in einem Wohnraummietvertrag die "kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden?

- Ist es zulässig, dass in einem Wohnraummietvertrag folgendes zur Kündigung zu finden ist: "Die Kündigung ist spätestens am 3. Werktag des Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig ($ 580a Abs. 2 BGB) ?

Vielen Dank im Voraus :)

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24 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat (von Spintus):
Darf in einem Wohnraummietvertrag die "kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden?
Nein. Verwaltungskosten sind nicht auf die Mieter umlegbar. Diese müssen in die Miete einkalkuliert sein. Auch die Durchführung solcher Arbeiten ist meiner Meinung nach nicht auf die Mieter übertragbar. Aber natürlich könnte man - getrennt vom Mietvertrag - einen Arbeits- oder Verwaltungsvertrag machen. Das hat dann aber mit dem Mieter nichts zu tun. Und diesen an den Mietvertrag zu koppeln, wäre meiner Meinung nach ebenfalls problematisch.

Zitat (von Spintus):
Ist es zulässig, dass in einem Wohnraummietvertrag folgendes zur Kündigung zu finden ist: "Die Kündigung ist spätestens am 3. Werktag des Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig ($ 580a Abs. 2 BGB) ?
Die Kündigungsfristen für Wohnraum finden sich in § 573c BGB und sind zum Nachteil des Mieters nicht änderbar.

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#2
 Von 
Spintus
Status:
Frischling
(48 Beiträge, 6x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort. Die "Kosten für kaufmännische und technische Hausverwaltung" befinden sich in der Aufschlüsselung der Nebenkosten im Mietvertrag. Dies ist ebenfalls unwirksam?

Der Mietvertrag ist eine Woche alt & der Umzug ist erst in mehreren Wochen. Kann der Vermieter jetzt, wenn dieser Sachverhalt angesprochen wird, den Mietvertrag widerrufen oder ggf. einfach die Kaltmiete anpassen ?

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat (von Spintus):
Die "Kosten für kaufmännische und technische Hausverwaltung" befinden sich in der Aufschlüsselung der Nebenkosten im Mietvertrag. Dies ist ebenfalls unwirksam?
Meines Wissens nach sind bei Wohnraummietverträgen nur Betriebskosten umlegbar, die sich irgendwo in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) finden. Unter § 1 (2) BetrKV steht
Zitat:
Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und******rungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Verwaltungskosten sind also explizit als nicht umlegbar aufgeführt.

Nachtrag: Möglich, dass der Vermieter hier einen Vordruck für Gewerbemietverträge verwendet hat. Aber das ist dann sein Problem, da werden sich dann noch diverse weitere, ungültige Klauseln finden. Ungültige Klauseln werden dann durch die entsprechende gesetzliche Regelung ersetzt. Der Mietvertrag bleibt also gültig.

-- Editiert von cauchy am 04.04.2019 11:17

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#5
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3203x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Nachtrag: Möglich, dass der Vermieter hier einen Vordruck für Gewerbemietverträge verwendet hat. Aber das ist dann sein Problem, da werden sich dann noch diverse weitere, ungültige Klauseln finden. Ungültige Klauseln werden dann durch die entsprechende gesetzliche Regelung ersetzt. Der Mietvertrag bleibt also gültig.


Die Vermutung (Gewerbemietvertrag) habe ich auch und komme zum gleiche Endergebnis.

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#6
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6418 Beiträge, 2315x hilfreich)

Zitat:
Kann der Vermieter jetzt, wenn dieser Sachverhalt angesprochen wird, den Mietvertrag widerrufen oder ggf. einfach die Kaltmiete anpassen ?

Nein, der Mietvertrag kann nicht widerrufen werden.
Der Teil der Klausel (Verwaltungskosten) ist einfach unwirksam und der Vermieter kann solche Kosten nicht in die Betriebskostenabrechnung übernehmen.
An der Miete kann dadurch nichts geändert werden.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#7
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31943 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von Spintus):
Der Mietvertrag ist eine Woche alt & der Umzug ist erst in mehreren Wochen.
Man könnte als Mieter NACH dem Umzug das Problem klären.
Also eine etwas geringere BK-Vorauszahlung überweisen. Und den Vermieter/Verwalter dann daraufhin ansprechen.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#8
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3203x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Also eine etwas geringere BK-Vorauszahlung überweisen.


Von solch einem Vorschlag rate ich dringend ab!

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#9
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31943 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Von solch einem Vorschlag rate ich dringend ab
Warum?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#10
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3203x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Warum?


Zum einen wissen Sie nicht, wie die NK durch den VM kalkuliert wurden, zum anderen wurden die Höhe der Vorauszahlungen vertraglich vereinbart und können nicht einfach so gekürzt werden. Eine Anpassung ist (für beide Seiten) erst nach einer NK-Abrechnung möglich, oder im beiderseitigen Einverständnis. Wird einfach so gekürzt, könnte das - wenn der VM die Nichtzahlungen "auflaufen" lässt - im schlimmsten Fall zur Kündigung führen.

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#11
 Von 
Spintus
Status:
Frischling
(48 Beiträge, 6x hilfreich)

Besteht prinzipiell die Möglichkeit - für uns als Mieter - aufgrund der oben beschriebenen Tatsache aus dem Vertrag raus zu kommen?

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#12
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31943 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
zum anderen wurden die Höhe der Vorauszahlungen vertraglich vereinbart
Ja, das verstehe ich.
Der TE schrieb:
Zitat (von Spintus):
Darf in einem Wohnraummietvertrag die "kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden?
Ich ging davon aus, dass er den MV vorliegen hat und dort diese Kosten erkennt.
Einfach so kürzen--- hatte ich nicht vorgeschlagen.

Jetzt aber will der TE wegen dieser Klausel gleich ganz raus aus diesem Vertrag.
Andere Konstellation.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47466 Beiträge, 16804x hilfreich)

Zitat:
Besteht prinzipiell die Möglichkeit - für uns als Mieter - aufgrund der oben beschriebenen Tatsache aus dem Vertrag raus zu kommen?


Nein, die Unwirksamkeit so einer Klausel führt nicht zu einem außerordentlichen Kündigungsrecht.

Beanstanden kann man das Ganze ohnehin erst dann, wenn die genannten Kosten in einer Nebenkostenabrechnung auftauchen. Vorher kann der Mieter da gar nichts machen.

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#14
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3203x hilfreich)

Zitat (von Spintus):
Besteht prinzipiell die Möglichkeit - für uns als Mieter - aufgrund der oben beschriebenen Tatsache aus dem Vertrag raus zu kommen?


Nein, aber ich verstehe sie auch nicht. Gehen wir mal davon aus, dass der VM sich beim Vetragsformular vertan hat, für Sie hat das doch absolut keine Nachteile, die Wohnung ist ja in dem Zustand wie sie angemietet wurde, warum also wollen Sie wirklich aus dem Vertrag?

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#15
 Von 
Spintus
Status:
Frischling
(48 Beiträge, 6x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
... Gehen wir mal davon aus, dass der VM sich beim Vetragsformular vertan hat, für Sie hat das doch absolut keine Nachteile, die Wohnung ist ja in dem Zustand wie sie angemietet wurde, warum also wollen Sie wirklich aus dem Vertrag?


Der Junior des Vermieters hat uns durch die Blume mitgeteilt, dass der Vater es versuchen wollte, dass wir aus Unwissenheit die Hausverwaltung mit bezahlen. Kein schöner Einstieg in ein Mietverhältnis. Noch sind wir weder eingezogen noch haben wir die Küche bestelltm

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#16
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3203x hilfreich)

Zitat (von Spintus):
Kein schöner Einstieg in ein Mietverhältnis. Noch sind wir weder eingezogen noch haben wir die Küche bestelltm


Der VM will ja nicht mit einziehen ... und ehrlich gesagt fällt mir jetzt ad hoc kein Grund ein, warum der Sohn des VMs Ihnen so etwas mitteilt, außer evtl. um Unfrieden zu stiften. Ändert aber nix ad Wirksamkeit des Vertrages.

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#17
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3203x hilfreich)

Und wenn Sie sich wirklich so unwohl dabei fühlen, dann sprechen Sie mit dem VM, sagen Sie ihm, was der Sohn erzählt hat und bieten ihm an, den Vertrag aufzuheben ..., allerdings wo wollen Sie auf die Schnelle eine neue Wohnung herbekommen?

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#18
 Von 
Spintus
Status:
Frischling
(48 Beiträge, 6x hilfreich)

Sowohl der Sohn als auch der Vater sind für uns Ansprechpartner und stehen im Mietvertrag. Unser jetziger Vermieter würde uns weiterhin seine Wohnung vermieten.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3203x hilfreich)

Na dann versuchen Sie es, alle an einen Tisch und Karten offenlegen!

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Spintus
Status:
Frischling
(48 Beiträge, 6x hilfreich)

Leider gibt es derzeit noch Probleme. Der Vermieter meint, dass er nur aus versehen die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ausgefüllt hat. Nun will er den Betrag in einen anderen Posten der Nebenkosten nehmen. Das bereitet uns Bauchschmerzen.

Desweiteren meint er, dass er keine Notwendigkeit sieht, dass der Vertrag in ein Wohnmietvertrag verändert wird, da ja automatisch die nicht zutreffenden Passagen unwirksam sind. Auch das bereitet uns Bauchschmerzen. Kann uns hier ein Strick draus gedreht werden? Nicht das später - falls irgendwann einmal eine rechtliche Auseinandersetzung erfolgt - gesagt wird, dass es sich ja klar um einen Gewerbemietvertrag handelt & wir deshalb dies auch anerkennen müssen.

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#21
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3203x hilfreich)

Zitat (von Spintus):
Nun will er den Betrag in einen anderen Posten der Nebenkosten nehmen. Das bereitet uns Bauchschmerzen.


Das kann er nicht (die Kosten "umbenennen") aber die vereinbarten mtl. Vorauszahlungen kann er bis zur ersten Jahresabrechnung so stehen lassen.

Ehrlich gesagt verstehe ich Sie nicht. Was bereitet Ihnen "Bauchschmerzen"? Dann kündigen sie doch die Wohnung, zahlen drei Monatsmieten für den Leerstand und leben beschwerdefrei id alten Wohnung. Eine andere Option sehe ich zur Zeit nicht.

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47466 Beiträge, 16804x hilfreich)

Zitat:
Nun will er den Betrag in einen anderen Posten der Nebenkosten nehmen. Das bereitet uns Bauchschmerzen.


Dann kann man schon jetzt empfehlen, nach dem Vorliegen der ersten Nebenkostenabrechnung eine Belegeinsicht vorzunehmen und zu prüfen, was der Vermieter so alles abgerechnet hat. Verwaltungskosten streicht man dann, unabhängig davon unter welcher Position sie abgerechnet wurden.

Zitat:
Desweiteren meint er, dass er keine Notwendigkeit sieht, dass der Vertrag in ein Wohnmietvertrag verändert wird, da ja automatisch die nicht zutreffenden Passagen unwirksam sind.


Damit hat der Vermieter recht.

Zitat:
dass es sich ja klar um einen Gewerbemietvertrag handelt


Was steht denn nun im Mietvertrag? Steht da, dass Ihr eine Wohnung mietet oder steht da, dass Ihr ein Gewerbeobjekt mietet?
Wenn im Mietvertrag ausdrücklich steht, dass eine Wohnung vermietet wird, dann entsteht durch Klausel, die eigentlich nur für einen Gewerbemietvertrag zulässig sind kein gewerblicher Mietvertrag. Entsprechende Bauchschmerzen sind unbegründet.

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
Spintus
Status:
Frischling
(48 Beiträge, 6x hilfreich)

Bisher sind wir noch nicht in die Wohnung eingezogen. Der Vermieter meinte nun schriftlich: "Gerne bieten wir Ihnen an fristlos vom Mietvertrag zurückzutreten.".

Kann man pauschal antworten, ob wir dann zB die entgangene Miete zahlen müssen?

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Wenn er fristlos anbietet, dann bedeutet dies per sofort und somit fällt ja gar keine Miete an.

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