Hallo zusammen,
ich habe einen Mietvertrag unterzeichnet in dem Folgendes steht:
§ 2 Vertragsdauer
(1) Das Mietverhältnis wird über eine Festlaufzeit abgeschlossen. Das Mietverhältnis ist auf zwei Jahre befristet, beginnt am 01.05.2022 und endet zum 30.04.2022, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf
§ 3 Kündigungsrecht
Die Parteien verzichten auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen Zeitraum von 24 Monaten.
§ 7 Benutzung der Mieträume, Untervermietung
Der Mieter ist ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters weder zur Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung besteht nur ausnahmsweise unter den Voraussetzungen des § 553 BGB. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung aus wichtigem Grund widerrufen. Im Falle der Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte haftet der Mieter für alle Handlungen und Unterlassungen des Untermieters oder desjenigen, dem er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat.
Jetzt ist es so, dass meine Frau mit unserer 1-Jährigen Tochter die Treppe im Haus runtergefallen ist (die Treppen sind hier sehr steil), zum Glück ist außer einem Bruch des Handgelenks nichts Schlimmeres passiert. Sie hat jetzt verständlicherweise Angst mit den Treppen und möchte nach jetzt 9 Monaten ausziehen. Unabhängig vom Gespräch mit dem Vermieter, was wir natürlich führen werden, gibt es Möglichkeiten deswegen außerordentlich zu kündigen oder zumindest einen Untermieter zu suchen?
Danke und liebe Grüße!
Mietvertrag Mindestlaufzeit - was tun?
22. Januar 2023
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Frage vom 22. Januar 2023 | 11:16
Von
Status: Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietvertrag Mindestlaufzeit - was tun?
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#1
Antwort vom 22. Januar 2023 | 11:35
Von
Status: Unbeschreiblich (116301 Beiträge, 39243x hilfreich)
Zitat :gibt es Möglichkeiten deswegen außerordentlich zu kündigen oder zumindest einen Untermieter zu suchen?
Temporäre Unfähigkeit Treppen zu begehen ist kein wichtiger Grund.
Ist das alles was zu Befristung dort drinsteht?
Ist das eine besondere Wohnform oder eine ganz normale Mietwohnung?
#2
Antwort vom 22. Januar 2023 | 13:07
Von
Status: Praktikant (799 Beiträge, 85x hilfreich)
Zitat :Das Mietverhältnis wird über eine Festlaufzeit abgeschlossen. Das Mietverhältnis ist auf zwei Jahre befristet, beginnt am 01.05.2022 und endet zum 30.04.2022, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf
M.E. unwirksam, ein Grund für die Befristung wurde ja anscheinend nicht angegeben?
Zitat :gibt es Möglichkeiten deswegen außerordentlich zu kündigen oder zumindest einen Untermieter zu suchen?
Nein, aber bei tatsächlicher Unwirksamkeit der Befristung bestünde die Möglichkeit, den Mietvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist zu kündigen.
-- Editiert von User am 22. Januar 2023 13:10
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#3
Antwort vom 22. Januar 2023 | 14:28
Von
Status: Unbeschreiblich (116301 Beiträge, 39243x hilfreich)
Zitat :M.E. unwirksam, ein Grund für die Befristung wurde ja anscheinend nicht angegeben?
Auch meine Vermutung, falls es keine Ausnahme gibt.
#4
Antwort vom 22. Januar 2023 | 14:34
Von
Status: Lehrling (1802 Beiträge, 997x hilfreich)
Zitat :Nein, aber bei tatsächlicher Unwirksamkeit der Befristung bestünde die Möglichkeit, den Mietvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist zu kündigen.
Es gibt aber einen Kündigungsausschluss.
So wie ich das sehe, ist die Befristung hinfällig, weil ein befristeter Vertrag einen (guten!) Grund braucht. Normalerweise kann während der Befristung sowieso nicht gekündigt werden.
Jetzt wird aber noch ein Kündigungsverzicht für 2 Jahre vereinbart. Auch, bzw. insbesondere ohne Befristung wäre der Kündigungsausschluss wohl wirksam.
So einfach sehe ich nicht, dass der Mieter hier aus dem Vertrag kommt.
Über den Weg der Untervermietung (viel Spaß, wenn der Vermieter zustimmt) kann man eine Kündigung versuchen. Das dauert zwar etwas und bringt auch etwas Aufwand mit sich, kann aber funktionieren.
Nicht unerwähnt lassen sollte man dabei aber das massive Haftungsrisiko für alles was der Untermieter, bzw. der Dritte da so treibt, falls der Vermieter zustimmt.
Im Endeffekt hätte man dann nämlich (wegen wohl unwirksamer Befristung) einen praktisch ewig laufenden Mietvertrag und haftet unbegrenzt (zeitlich und der Höhe nach) für die Mietzahlungen, die Neben- und Betriebskosten und alle Schäden.
#5
Antwort vom 22. Januar 2023 | 20:47
Von
Status: Schlichter (7340 Beiträge, 1610x hilfreich)
Zitat :So wie ich das sehe, ist die Befristung hinfällig, weil ein befristeter Vertrag einen (guten!) Grund braucht. Normalerweise kann während der Befristung sowieso nicht gekündigt werden.
Ich würde meinen, da man hier nicht weiß, was der Vermieter nun will, gilt das normale Mietrecht und eine 3monatige Kündigungsfrist.
Zitat :§ 3 Kündigungsrecht
Die Parteien verzichten auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen Zeitraum von 24 Monaten.
Wann wurde denn der Mietvertrag unterzeichnet? mehrere Monat vor Einzug?
#6
Antwort vom 22. Januar 2023 | 21:01
Von
Status: Lehrling (1802 Beiträge, 997x hilfreich)
Solange die Unterzeichnung nicht 24 Monate vor Einzug war, ist und bleibt der Kündigungsausschluss wirksam.
Die unwirksame Befristung ändert daran nichts, sofern eine salvatorische Klausel im Vertrag enthalten ist.
#7
Antwort vom 22. Januar 2023 | 21:09
Von
Status: Schlichter (7340 Beiträge, 1610x hilfreich)
Zitat :Solange die Unterzeichnung nicht 24 Monate vor Einzug war, ist und bleibt der Kündigungsausschluss wirksam.
Es ging mir nicht um die Wirksamkeit, sondern um die reale Zeit. Kündigungsfrist wären jetzt 3 Monate, 9 Monate wohnt man schon dort
Zitat :Sie hat jetzt verständlicherweise Angst mit den Treppen und möchte nach jetzt 9 Monaten ausziehen.
Und wenn man z.B. den Mietvertrag schon 6 oder 7 Monate vor Einzug unterzeichnet hat, dann blieben ja 24-9-7-3= 5 Monate über, die man noch bezahlen müsste.
Zitat :Die unwirksame Befristung ändert daran nichts, sofern eine salvatorische Klausel im Vertrag enthalten ist.
Die Befristung ist ja nicht per se unwirksam, sondern nur für den Mieter.
Zitat :beginnt am 01.05.2022 und endet zum 30.04.2022, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf
Denke das mit Ende 30.04.2022 soll 2024 heißen? Der Mieter könnte ja auch nach Ablauf der Befristung dort wohnen bleiben, da die Befristung nur für den Vermieter wirksam ist. D.h. wir haben 2 unterschiedliche Klauseln und soweit ich weiß gilt dann im Zweifel das BGB.
-- Editiert von User am 22. Januar 2023 21:10
#8
Antwort vom 22. Januar 2023 | 21:20
Von
Status: Lehrling (1802 Beiträge, 997x hilfreich)
Es sind mindestens 8 Monate in dem Beispiel, denn die Kündigungsfrist ist noch Mietzeit.
Es sind ja keine 2 gegensätzlichen Klauseln. Die mit der Befristung ist - das ist korrekt, nur zum Nachteil des Mieters - unwirksam. Aber die Befristung ist immer noch kein Kündigungsausschluss, das sind zwei verschiedene Dinge.
Ich nehme mal an, dass noch 15 Monate zu zahlen sind, oder aber der "Untermietertrick" (der auch kräftig in die Hose gehen kann) funktioniert.
#9
Antwort vom 22. Januar 2023 | 21:28
Von
Status: Schlichter (7340 Beiträge, 1610x hilfreich)
Zitat :Es sind ja keine 2 gegensätzlichen Klauseln.
Naja,
Klausel 1 sagt, dass der Mieter nach 2 Jahren ausziehen muss
Klausel 2 sagt, dass er danach dort wohnen kann
Was gilt nun? -> nicht klar -> BGB
Meine Meinung!
#10
Antwort vom 22. Januar 2023 | 21:28
Von
Status: Lehrling (1802 Beiträge, 997x hilfreich)
Nein, beide Klauseln sagen aus, dass für 24 Monate nicht gekündigt werden kann.
#11
Antwort vom 22. Januar 2023 | 21:54
Von
Status: Unparteiischer (9685 Beiträge, 4411x hilfreich)
Salvatorische Klauseln sind rechtlich meines Wissens nach nutzlos. In diesem Fall hier wäre sie das auf jeden Fall.Zitat :Die unwirksame Befristung ändert daran nichts, sofern eine salvatorische Klausel im Vertrag enthalten ist.
Der Kündigungsausschluss fällt unter AGB. Wenn die Vereinbarung unwirksam ist, weil sie mit dem Zeitmietvertrag kollidiert, dann regelt das BGB zwingend die Folge. Da hilft auch keine salvatorische Klausel.
Ob der Kündigungsausschluss unwirksam ist, mag ich nicht beurteilen. Das kann so oder so ausgehen. Man kann argumentieren, dass der Vermieter zu doof war und tatsächlich einen Kündigungsausschluss wollte. Wenn er allerdings geplant den Kündigungsausschluss als Alternative bei Unwirksamkeit der Befristung geplant hatte, dann ist das Ding aus meiner Sicht unwirksam. Sowas geht nunmal nicht.
#12
Antwort vom 22. Januar 2023 | 22:16
Von
Status: Schlichter (7340 Beiträge, 1610x hilfreich)
Zitat :Nein, beide Klauseln sagen aus, dass für 24 Monate nicht gekündigt werden kann.
Ja, klar, aber eben bei der einen müsste der Mieter danach ausziehen, bei der anderen nicht..... Das ist die Unklarheit, welche meiner Meinung nach zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt.
#13
Antwort vom 22. Januar 2023 | 23:48
Von
Status: Lehrling (1802 Beiträge, 997x hilfreich)
Zitat :Salvatorische Klauseln sind rechtlich meines Wissens nach nutzlos. In diesem Fall hier wäre sie das auf jeden Fall.
Sind sie mitnichten. Sonst wäre der ganze Vertrag gegebenenfalls hinfällig. Schriftformheilungsklauseln, Mitwirkungspflichten bei Ersetzungen, etc. das ist nutzlos. Aber nur die Aussage, der Vertrag bleibt in seinem Rest wirksam, auch wenn eine Klausel davon hinfällig ist, das ist natürlich gültig.
Zitat :Ja, klar, aber eben bei der einen müsste der Mieter danach ausziehen, bei der anderen nicht..... Das ist die Unklarheit, welche meiner Meinung nach zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt.
Das betrifft aber nur das Ende des Vertrags, nicht die Kündigungsmöglichkeit, die in beiden Fällen (ob Unwirksamkeit oder nicht) immer gleich bleibt - einmal gar nicht (bzw. nur eine Vereinbarung) vorhanden, einmal (gleichlautend) 24 Monate.
Zudem würde die Diskrepanz - wegen der für den Mieter wegfallenden Regelung - wenn überhaupt, nur für den Vermieter gelten.
Ein Problem wird es erst, wenn der Vertrag nicht am ersten Tag des Mietverhältnisses geschlossen wurde. Dann würden sich beide Klauseln tatsächlich widersprechen und die für den Verwender schlechtere Möglichkeit käme zum Tragen. (AGB bei Unklarheiten zum Nachteil des Verwenders). Deshalb wäre aber nicht gleich alles nichtig.
Kündigung nach BGB halte ich weiter für ausgeschlossen.
#14
Antwort vom 23. Januar 2023 | 09:21
Von
Status: Praktikant (575 Beiträge, 74x hilfreich)
Zitat :Jetzt ist es so, dass meine Frau mit unserer 1-Jährigen Tochter die Treppe im Haus runtergefallen ist (die Treppen sind hier sehr steil), zum Glück ist außer einem Bruch des Handgelenks nichts Schlimmeres passiert.
Das einzige was mir hierzu einfällt ist das man ggf. prüfen könne ob die steile Treppe baurechtlich zulässig ist.
Eventuell ist der VM bereit auf die Kündigungssperrfrist zu verzichten wenn hieran Zweifel bestehen sollten.
#15
Antwort vom 23. Januar 2023 | 09:46
Von
Status: Unparteiischer (9685 Beiträge, 4411x hilfreich)
Ich sprach von nutzlos und das wäre sie in diesem Fall hier sehr sicher. Aber beerdigen wir einfach die unnötige Nebendiskussion.Zitat :Zitat (von cauchy):
Salvatorische Klauseln sind rechtlich meines Wissens nach nutzlos. In diesem Fall hier wäre sie das auf jeden Fall.
Sind sie mitnichten. Sonst wäre der ganze Vertrag gegebenenfalls hinfällig. Schriftformheilungsklauseln, Mitwirkungspflichten bei Ersetzungen, etc. das ist nutzlos. Aber nur die Aussage, der Vertrag bleibt in seinem Rest wirksam, auch wenn eine Klausel davon hinfällig ist, das ist natürlich gültig.
Rein praktisch haben wir hier zwei Vereinbarungen (Zeitmietvertrag, Kündigungsverzicht), die nebeneinander wenig sinnvoll sind. Einen Zeitmietvertrag kann man eh nicht kündigen, wenn es nicht eine explizit anderslautende Vereinbarung gibt.
Nun dürfen in einem Mietvertrag durchaus auch unnötige Vereinbarungen enthalten sein. Was meiner Meinung nach jedoch nicht geht, ist in den AGB Alternativen zu vereinbaren, falls eine der anderen Vereinbarungen unwirksam sein sollte. Wenn beide Vereinbarungen unter AGB fallen würde, wäre das offensichtlich. Hier fallen die Regelungen zum Zeitvertrag nicht unter die Inhaltskontrolle sondern sind explizit im Gesetz geregelt. Dennoch zweifle ich daran, dass in einer AGB eine Alternativvereinbarung wirksam vereinbart werden kann, die nur dann schlagend wird, wenn sich die andere Vereinbarung als unwirksam erweist.
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