Mietvertrag | Nebenkostenvorauszahlung

Question

Liebe Forenmitglieder,

ich möchte meine Eigentumswohnung an eine ältere Dame vermieten, welche neben Rente noch Grundsicherung bekommt.
Bin grade dabei den Mietvertrag zu erstellen. Ich hänge nun etwas bei den (umlagefähigen) Nebenkosten. Die gehen zwar aus dem aktuellen Wirtschaftsplan hervor, allerdings gab es letztes Jahr etwas Leerstand in der Anlage und die Grundsteuer ist dort auch nicht enthalten. Zudem fallen ab diesem Jahr die TV-Kabelgebühren raus. Somit ist die NK-Vorausszahlung lt. Plan sehr niedrig.

Meine Frage: Muss ich mich für den Mietvertrag und den dort anzugebenden Nebenkosten streng an den Wirtschaftsplan halten (weil z.B. das Grundsicherungsamt im Vorfeld Einsicht nehmen will) oder kann ich hier realistische Werte schätzen - und das wird dann am Ende korrekt verrechnet, falls meine Schätzung doch zu hoch war?

Danke Euch, Gruß

Lolle · Answer

Grundsätzlich darfst du Hausgeld/Wirtschaftsplan nicht mit den umlegbaren Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung verwechseln.
Das Hausgeld umfasst teils mehr (z.B. Verwaltungskosten, Reparaturen, Rücklagen) und teils weniger (z.B. Grundsteuer) Kostenarten.
Das monatliche Hausgeld und die jährliche Hausgeldabrechnung kannst du daher nur als Grundlage für deine eigentliche Betriebskostenabrechnung an deine Mieterin hernehmen (falls das nicht die Hausverwaltung im Rahmen der Mietverwaltung/Sondereigentumsverwaltung erledigt).

Zitat (von Benisto):
und das wird dann am Ende korrekt verrechnet, falls meine Schätzung doch zu hoch war?

Ja - an die Mieterin werden nur die tatsächlichen umlegbaren Betriebskosten berechnet - abzgl. darauf geleistete Vorauszahlungen = deren Abrechnungsergebnis

Nach BGB § 556 (2) hat der VM keinen Rechtsanspruch auf überhöhte Vz. Allerdings muss der Ansatz auch nicht "punktgenau" die tatsächlichen Betriebskosten vorhersehen (geht ja gar nicht). Möglichst zutreffend ist dennoch für beide Seiten besser.

Wenn du zur Ermittlung einer (mit Sicherheitszuschlag) möglichst angemessenen monatlichen Vorauszahlung nicht auf eine alte Abrechnung deiner Wohnung (plus entsprechenden Teuerungszuschlag) zurückgreifen kannst, dann kannst zu dich am Betriebskostenspiegel des Mieterbunds orientieren - aber Achtung: der zuletzt veröffentlichte bezieht sich auf das Abrechnungsjahr 2018 !!! > https://www.mieterbund.de/service/betriebskostenspiegel.html

Besonders die Heizkosten sind seitdem neben den normalen Teuerungen enorm gestiegen - durch weitere gesetzl. Auflagen und nicht zuletzt durch die 2021 und 2022 weiter enorm gestiegenen Brennstoffkosten (Co2-Abgabe, Marktpreis)!

wegen Grundsicherung: wenn ein Amt involviert ist, würde ich da eher etwas mehr Sicherheit einkalkulieren, weil jede Nachforderung/Erhöhung der Vorauszahlung wieder neuen Papierkrieg bedeutet und die entsprechende Bearbeitungszeit beim Amt dauert
Außerdem sind "Leistungsbezieher" nach meiner Erfahrung durchweg diejenigen Mieter mit den höchsten Heizungs- und Wasserverbräuchen und -Kosten. Und ältere Personen haben es meist auch gern etwas wärmer.

Dass "das Amt" direkt Abrechnungen möchte, die der Vermieter erhalten hat, habe ich bisher noch nie erlebt.
Allerdings will "das Amt" i.d.R. eine "Vermieterbescheinigung/Mietbescheinigung" - bei jedem (Änderungs)Antrag ...
Wie dafür die Miete und die Betriebskosten(vorauszahlungen) neu gemischt werden müssen ist von Amt zu Amt (von Kommune zu Kommune) sehr unterschiedlich und oft sind auch die Begrifflichkeiten ganz anders als normal im Mietverhältnis/Mietrecht.

Am besten besorgst du dir schon vorher das für deine Kommune passende Formular, dann weisst du schon gleich, wie du deine Tabelle zur Ermittlung der monatlichen Vorauszahlung (und zur Verwendung für den Antrag) am besten aufbaust.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

Anami · Answer

oder kann ich hier realistische Werte schätzen - und das wird dann am Ende korrekt verrechnet, falls meine Schätzung doch zu hoch war? Realistische Werte sind o.k. Aber wegen des Sozialamtes sollten die Mietkosten auch *angemessen* sein.  Das Sozialamt will wissen:  -Grundmiete  -Nebenkosten  -Heizkosten  -sonstige Kosten    Weist deine jährliche BK- Abrechnung nach den mtl. Vorauszahlungen ein Guthaben aus, mindert das Amt entsprechend.  &lpar;falls der Mieter seine Mietkosten =Kosten der Unterkunft und Heizung=KDU vom Sozialamt bezahlt bekommt&rpar;.  Ist von dir eine Nachzahlung gefordert, kann der Mieter die Kostenübernahme beim Sozialamt beantragen.    Grundsätzlich will das Sozialamt  die BK-Abrechnung sehen.

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